Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3460 del 12/02/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 3460 Anno 2013
Presidente: FELICETTI FRANCESCO
Relatore: NUZZO LAURENZA

SENTENZA

sul ricorso 34265-2006 proposto da:
CIPRIANI VIRGILIO CPRVGL31A28L838B,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA ELEONORA DUSE 35, presso lo
studio dell’avvocato RAPPALARDO FRANCESCO,
rappresentato e difeso dall’avvocato CECCHI FELICE;
–

–

contro

2012
2527

ricorrente

SANTONI

MARIA,

COCCHI

SANDRO

CCCSDR51B07L838H,

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA ANTONIO
GRAMSCI 36, presso lo studio dell’avvocato DE VITO
PAOLO, rappresentati e difesi dall’avvocato VERRONE
MASSIMO;

Data pubblicazione: 12/02/2013

controricorrentl –

avverso

la

sentenza n.

1467/2005

della CORTE

D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 19/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 06/12/2012 dal Consigliere Dott. LAURENZA

udito il

P.M. in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. LUCIO CAPASSO che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

NUZZO;

Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 3.10.1997 Virgilio Cipriani conveniva in giudizioirinanzi al Pretore di Borgo

condannare al rimborso della somma di £ 16.779.315
versata, per oneri concessori, al Comune di Vicchio.
Esponeva l’attore: con contratto 22.1.1987 aveva venduto ai convenuti un appartamento sito in Vicchio;
nel contratto era attestato che il venditore,i1 26.9.1986,
aveva presentato istanza di sanatoria per l’immobile venduto e la relativa domanda era stata allegata al rogito ove, all’art.1, era previsto che gli ulteriori oneri relativi
alla domanda di condono sarebbero stati a carico degli
acquirenti; in data 27.8.1997 il Comune aveva quantificato gli oneri dovuti per la sanatoria nella somma di £
16.779.315 oggetto della richiesta di rimborso.
Si costituivano in giudizio i convenuti negando di essere
tenuti al pagamento di detti oneri di cui eccepivano, peraltro, l’intervenuta prescrizione.
Il Tribunale di Firenze, sez. di Pontassieve, con sentenza
26.4.2002, rigettava la domanda disponendo la compensazione fra le parti delle spese di lite.
Avverso tale sentenza il Cipriani proponeva appello cui
resistevano il Cocchi e la Santoni.
Con sentenza depositata il 19.10.2005 la Corte di Appel-

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San Lorenzo, Sandro Cocchi e Maria Santoni per sentirli

lo di Firenze respingeva l’appello e condannava
l’appellante al pagamento delle spese processuali del
grado. Osservava la Corte di merito che gli oneri in que-

un immobile costruito senza concessione” e non riguardavano, invece, un residuo onere insorto per il completamento della sanatoria di irregolarità marginali; doveva,
quindi, ritenersi che gli acquirenti fossero stati tratti in
inganno sia dalla dichiarazione che l’immobile compravenduto era stato realizzato in conformità a licenza e sia
dalla utilizzazione dal termine “eventuali”, riferito agli
oneri dovuti dagli acquirenti per la sanatoria edilizia; il
fatto che gli acquirenti avessero avuto la disponibilità
della domanda di concessione allegata al contratto, non
comportava, pertanto, che gli stessi avessero accettato le
conseguenze pecuniarie della sanatoria.
Per la cassazione di detta sentenza il Cipriani ha proposto ricorso formulando quattro motivi.
Resistono con controricorso Cecehi Sandro e Santoni Maria.
Motivi della decisione
Il ricorrente deduce:
1)violazione degli artt. 35 e 37 L. n. 47/85 e dell’art. 3
L. n. 10/1977;
erroneamente la Corte fiorentina aveva ritenuto necessa-

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stione erano conseguenti “alla necessità di regolarizzare

riamente dovuto e non eventuale il versamento degli oneri di urbanizzazione e costruzione di cui all’art. 3 L.n.
10/77, non considerando che l’art. 37 L. n. 47/85 ne prevede il pagamento solo” ove dovuto”, in relazione ai ri-

sanatoria;
2)insufficiente e contraddittoria motivazione circa un
fatto controverso e decisivo per il giudizio;
la Corte di merito aveva ritenuto falsa la dichiarazione
del Cipriani circa la realizzazione dell’appartamento in
conformità alla licenza edilizia del 1975 ed aveva considerato abusivo l’intero appartamento, interpretando erroneamente la relazione tecnica allegata alla domanda di
condono, risultando dalla “tavola” ivi allegata che
l’immobile venduto esisteva già e che gli abusi realizzati consistevano semplicemente nel posizionamento di pareti e negli altri interventi necessari per trasformare la
soffitta in appartamento;
3)violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. in
quanto la Corte di appello, nell’accertare la volontà contrattuale delle parti, non ne aveva valutato il comportamento complessivo ed, in particolare, non aveva tenuto
conto del fatto che la clausola contrattuale relativa agli
oneri a carico degli acquirenti era stato oggetto di discussione, come emergeva dalle correzioni apportate in

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sultati della istruttoria della domanda di concessione in

contratto sulla parte tenuta al pagamento di detti oneri,
posti inizialmente a carico del venditore;
4)insufficiente e contraddittoria motivazione circa un
fatto decisivo per il giudizio, avendo il giudice di appel-

gli oneri concessori di costruzione ed urbanizzazione, in
considerazione della falsità delle dichiarazioni del venditore e della previsione meramente eventuale dell’accollo
stesso, non considerando che gli acquirenti, per loro
stessa ammissione, avevano avuto conoscenza del contenuto della domanda di condono e che l’art. 37 L. n. 47/85
stabiliva la eventualità del pagamento di detti oneri adoperando l’espressione “ove dovuti”.
Il ricorso è infondato.
Il primo motivo, sotto il profilo apparente della violazione degli artt. 35 e 37 L. 47/85 e dell’art. 3 L.
10/77,in realtà attiene ad una diversa valutazione dei
fatti processualmente accertati e delle conseguenti “rationes decidendi”, assumendosi la rispondenza a detta
normativa della clausola contrattuale con cui si stabiliva che gli “eventuali” ulteriori oneri richiesti dalle
competenti autorità, in sede di istruttoria definitiva della domanda di condono, erano a carico della parte acquirente.
La Corte territoriale, ribadendo il percorso argomentati-

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lo escluso che gli acquirenti avessero voluto accollarsi

vo del giudice di prime cure, ha evidenziato che detta
clausola andava interpretata tenendo conto che il Cipriani aveva acquistato dal costruttore, con rogito
20.3.80, un “quartino” e, con successiva vendita del

Maria e Cocchi Sandro, dando atto della istanza di condono da lui presentata
che

in data 26.9.86 e dichiarando

“ai sensi e per gli effetti della L. 28.2.85 n. 47

l’immobile in oggetto è stato realizzato giusta licenza
edilizia rilasciata dal Comune di Vecchio”.
Il giudice di appello, correlando

detta dichiarazione

del venditore con quanto accertato dal C.T.U. in ordine
alle opere abusive realizzate dal Cipriani, consistenti
nella trasformazione del “piano sottotetto” da lui acquistato dal costruttore in un appartamento di cinque vani
ed accessori, oggetto della vendita agli attuali resistenti, ha con adeguata e logica motivazione ritenuto
che gli oneri “eventuali” che gli acquirenti si erano accollati, riguardassero non già le modifiche apportate
all’immobile dopo il rilascio della licenza edilizia n.
78 del 14.4. 1975 , ma gli oneri di urbanizzazione e costruzione necessariamente (e non eventualmente) dovuti.
La congruità e logicità di dette argomentazioni, fondate
su accertamenti in fatto, comporta l’infondatezza anche
della seconda censura, non ravvisandosi alcun vizio di

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22.1.87, aveva alienato l’immobile medesimo a Santoni

motivazione nella individuazione delle

opere abusive

realizzate dal Cipriani ed esulanti dalla licenza edilizia
menzionata nell’atto di vendita 22.1.1987.
Del pari infondata è la terza doglianza in quanto la de-

terpretazione di una clausola contrattuale e sulla individuazione del relativo oggetto,nel senso che gli acquirenti si sarebbero accollati gli oneri derivanti non dalla
sanatoria dell’intero “quartino” abusivo, ma da trasformazioni marginali connesse al rilascio della licenza
edilizia n. 78 del 1975.
Non vi è prova, peraltro, di discussioni o accordi fra le
parti sulla portata degli oneri suddetti secondo quanto
sostenuto dai ricorrenti.
Va, infine, disattesa anche la quarta doglianza in quanto
si risolve in una lettura del testo contrattuale divergente
da quella scrutinata dal giudice distrettuale, con motivazione immune da vizi logici e giuridici e, come tale, incensurabile in sede di legittimità.
Al rigetto del ricorso consegue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate come da
dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al
pagamento delle spese processuali liquidate in E 1.700,00

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cisione impugnata, come già rilevato, si fonda sulla in-

di cui E 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma il 6.12.2012