Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3410 del 13/02/2018

Civile Ord. Sez. 3 Num. 3410 Anno 2018
Presidente: CHIARINI MARIA MARGHERITA
Relatore: ROSSI RAFFAELE

CC

ORDINANZA
sul ricorso 10888-2016 proposto da:
ALDEGHERI ALDO, ALDEGHERI ANTONIO, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA CARLO POMA 2, presso lo
studio dell’avvocato FABIO MASSIMO ORLANDO,
rappresentati e difesi dall’avvocato GIANGIORGIO
CASAROTTO giusta procura a margine del ricorso;
– ricorrenti contro

2017
2020

FLOOR GREEN SS DI DE CHECCHI SIMONE E CORRADO , in
persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE UMBERTO
TUPINI, 103, presso lo studio dell’avvocato GABRIELE
GIANESE, rappresentata e difesa dall’avvocato ALBERTO

Data pubblicazione: 13/02/2018

VESENTINI giusta procura in calce al controricorso;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 440/2016 della CORTE D’APPELLO
di VENEZIA, depositata il 05/04/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 19/10/2017 dal Consigliere Dott.

RAFFAELE ROSSI;

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RITENUTO IN FATTO
Aldo e Antonio Aldegheri, aggiudicatari di un fondo rustico all’esito
di un’espropriazione forzata promossa in danno di Seren Ruggiero con
pignoramento dell’agosto 2009, intimarono, in forza del decreto di
trasferimento, precetto per il rilascio alla società Flor Green s.s. di De

Nello spiegare opposizione all’esecuzione, l’intimata società
dedusse di detenere il fondo in virtù di contratto di affitto agrario
intercorso con il debitore esecutato ed opponibile alla procedura
esecutiva siccome stipulato in data anteriore al pignoramento
(precisamente, il 5 novembre 2008) ed avente durata legale di
quindici anni, attesa la nullità della clausola pattizia di durata inferiore
del rapporto per la mancata assistenza dei rappresentanti delle
associazioni professionali di categoria; in via gradata, dedusse la
propria detenzione del fondo da epoca anteriore al pignoramento, con
gli effetti di cui all’art. 2923, comma 4, del codice civile.
Resistendo alla domanda, Aldo e Antonio Aldegheri eccepirono la
novazione del contratto del novembre 2008 a seguito della stipula di
un secondo contratto, datato 22 settembre 2009, inopponibile agli
aggiudicatari poiché successivo alla trascrizione del pignoramento;
rilevarono, in ogni caso, la opponibilità dell’affitto agrario nei limiti del
novennio dalla stipula di esso; in caso di dichiarata opponibilità del
contratto, chiesero pronunciarsi la risoluzione dello stesso per
inadempimento dell’affittuario con condanna di quest’ultimo al
pagamento dei canoni non corrisposti.
Con la sentenza n. 228/2015, il Tribunale di Verona – sezione
specializzata agraria rigettò l’opposizione: ritenne l’inopponibilità agli
aggiudicatari del contratto di affitto agrario del novembre 2008, in
quanto consensualmente risolto con il successivo del settembre 2009,
avente efficacia novativa del precedente e data certa posteriore al
pignoramento; affermò poi l’irrilevanza della detenzione del fondo da

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Checchi Simone e De Checchi Corrado, materiale occupante del bene.

epoca anteriore al pignoramento, in quanto «circostanza richiamata
dall’art. 2923 cod. civ. solo nel caso di atto privo di data certa».
Sugli appelli interposti in via principale dalla società intimata e in
via incidentale dagli intimanti (in ordine alle domande di risoluzione
del contratto e di condanna al pagamento dei canoni) si è pronunciata

sentenza n. 440/2016 del 2 marzo/5 aprile 2016.
Per quanto ancora qui interessa, la Corte lagunare:
– in accoglimento del gravame principale, ha individuato il titolo
del controverso rapporto di affittanza agraria nel contratto stipulato il
3 novembre 2008, escludendo efficacia novativa al negozio del
settembre 2009, dacchè recante mere modificazioni accessorie al
regolamento di interessi convenuto (in punto di durata del vincolo,
ammontare del canone e modalità di riscossione); ha, tuttavia,
ritenuto l’opponibilità del contratto del 2008, siccome non trascritto,
nei limiti del novennio dalla sua decorrenza (e quindi soltanto sino al
10 novembre 2017), in applicazione estensiva del disposto dell’art.
2923, comma 2, cod. civ.;
– in parziale accoglimento dell’appello incidentale, ha condannato
la società affittuaria al pagamento in favore degli intimanti dei canoni,
come concordati nel contratto dal 22 settembre 2009, per il periodo
di detenzione del bene, dal 14.6.2012 al 8.10.2013, oltre interessi
legali dalle singole scadenze, disattendendo le ulteriori istanze di
risoluzione del vincolo e condanna al risarcimento del maggior danno.
Ricorrono per cassazione Aldo e Antonio Aldegheri, affidandosi a
tre motivi, illustrati da memoria; resiste, con controricorso, la società
Flor Green s.s. di De Checchi Simone e De Checchi Corrado.
Il Collegio ha deliberato di adottare una motivazione in forma
semplificata.
CONSIDERATO IN DIRITTO

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la Corte di Appello di Venezia – sezione specializzata agraria con la

1. Con il primo motivo, per violazione e falsa applicazione di
norme di diritto, parte ricorrente si duole del fatto che la sentenza
impugnata abbia applicato l’art. 2923 cod. civ. pretermettendo la
verifica della data certa del contratto del 3 novembre 2008, elemento
costitutivo per l’opponibilità dello stesso all’acquirente del bene.

La disamina della sollevata questione – la quale effettivamente
concerne l’accertamento di un elemento costitutivo del diritto fatto
valere dall’opponente, come tale deducibile o rilevabile di ufficio in
ogni stato e grado del giudizio: ex plurimis, Cass. 20/10/2015, n.
21272 – è preclusa in questa sede dalla formazione del giudicato
interno sulla stessa, puntualmente eccepito dal controricorrente e
verificabile dalla Corte mediante esame diretto degli atti del giudizio.
Con la sentenza conclusiva della controversia in primo grado, il
Tribunale di Verona ha disatteso l’assunto principale sull’opponibilità
agli aggiudicatari del contratto del novembre 2008 (per risoluzione
consensuale di questo con negozio del settembre 2009, successivo al
pignoramento) ma ha altresì negato rilevanza alla gradata ragione di
opposizione, cioè la detenzione del bene anteriore al pignoramento, in
quanto circostanza «richiamata dall’art. 2923 [quarto comma] cod.
civ. solo nel caso di atto privo di data certa»: con quest’ultima
argomentazione il giudice di primo grado ha, in tutta evidenza, inteso
riconoscere l’esistenza di documento contrattuale avente data certa,
individuabile, sulla scorta di una lettura unitaria e coordinata della
pronuncia nei suoi tratti salienti riportata, nella scrittura privata del
novembre 2008, unica anteriore all’apposizione del vincolo esecutivo.
Orbene, siffatta statuizione sulla certa ascrivibilità temporale del
contratto del novembre 2008 (peraltro fondata sul riconoscimento
espresso della data di stipula ad opera degli opposti: cfr. comparsa di
costituzione di Aldo e Antonio Aldegheri nel giudizio di primo grado)
non è stata oggetto dell’appello incidentale proposto innanzi la Corte

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La censura è inammissibile.

di Appello di Venezia la quale, muovendo dallo stesso presupposto ma
argomentando da una differente qualificazione sub specie juris del
secondo negozio, ha ravvisato la fondatezza dell’opposizione.
2. Con il secondo motivo, per violazione e falsa applicazione della
norma sancita dall’art. 2923 cod. civ., parte ricorrente asserisce che

agraria dal contratto del settembre 2009 (modificativo del primo in
punto di durata convenzionale del vincolo negoziale), così conferendo
efficacia nei riguardi degli aggiudicatari ad un contratto privo di data
certa (anzi di sicuro posteriore) al pignoramento.
La doglianza è destituita di fondamento, non cogliendo la ratio
decidendi della sentenza impugnata.

Assegnata al negozio del settembre 2009 natura di mero accordo
modificativo del regolamento di interessi stabilito con il precedente
del novembre 2008, la Corte di Appello, ai fini dell’individuazione
della decorrenza e della scadenza del rapporto di affittanza agraria,
ha considerato il dies a quo indicato nel contratto del novembre 2008
(segnatamente, 10.11.2008) e la durata minima prevista inter partes
dalla legge per tale tipo di rapporti, in automatica sostituzione di
difformi previsioni pattizie (quindici anni); acclarata poi la omessa
trascrizione di detto contratto, ha circoscritto l’efficacia temporale di
opponibilità dell’affitto ai terzi aggiudicatari nei limiti del novennio
dalla data di inizio del rapporto, e, quindi, sino al 10.11.2017 (cfr.
sentenza gravata, pag. 20), in applicazione estensiva della norma
dettata dall’art. 2923, comma 2, cod. civ. con riferimento alle
locazioni immobiliari.
Il descritto iter logico-argomentativo non soltanto non appare
inficiato dalla denunciata violazione di legge, ma, per converso,
risulta pienamente conforme allo specifico principio di diritto, oramai
pacifico nella giurisprudenza di nomofilachia, secondo cui l’art. 41
della legge 3 maggio 1982, n. 203, che stabilisce la validità ed

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la Corte territoriale abbia inferito la durata del rapporto di affittanza

efficacia anche nei confronti dei terzi dei contratti ultranovennali di
affitto di fondi rustici a coltivatore diretto, pur se stipulati in forma
verbale e non trascritti, deroga alla disciplina di cui agli artt. 1350,
num. 8, e 2643, num. 8 cod. civ. (in forza dei quali tutti i contratti di
locazione immobiliari ultranovennali, anche quelli agrari, debbono

agli artt. 2923 cod. civ. e 560 cod. proc. civ., sicchè, in caso di
pignoramento del bene oggetto del rapporto agrario, il contratto
ultranovennale è opponibile all’aggiudicatario solo se recante data
certa anteriore al pignoramento, e, se non trascritto, solo nei limiti di
un novennio dall’inizio della locazione (tra le tante, Cass. 08/01/2016,
n. 132; Cass. 29/05/2015, n. 11162; Cass. 18/05/2015, n. 1013610137; Cass. 03/08/2005, n. 16242; Cass. 12/12/1994, n. 10599).
3. Con il terzo mezzo, ancora lamentando violazione e falsa
applicazione dell’art. 2923 cod. civ., i ricorrenti censurano la sentenza
nella parte in cui, accogliendo la domanda riconvenzionale da loro
formulata, ha condannato la società opponente al pagamento dei
canoni per il periodo compreso tra il giugno 2012 e l’ottobre 2013,
ovvero l’arco temporale di protratta detenzione del fondo.
Assumono, in particolare, l’erronea quantificazione dell’importo
oggetto di condanna, siccome determinato con riferimento al canone
convenzionalmente pattuito nel contratto del settembre 2009 (pari ad
euro 18.600 annui) non opponibile agli aggiudicatari, anziché in
quello (di maggiore entità: euro 22.316,61 annui) fissato con il
contratto del novembre 2008.
Il motivo è fondato.
Risulta pacifica ed acclarata nei gradi di merito la posteriorità
(rectius, la assenza di data certa anteriore) dell’accordo negoziale del

settembre 2009 rispetto al pignoramento (eseguito nell’agosto 2009)
introduttivo dell’espropriazione da cui è originato l’acquisto degli
odierni ricorrenti: il regolamento di interessi convenuto con tale

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farsi a pena di nullità per atto pubblico o scrittura privata), ma non

contratto, pur efficace e vincolante inter partes, non può assumere
dunque in alcun modo rilievo per soggetti terzi, quali gli aggiudicatari.
Ha pertanto errato la Corte territoriale nel parametrare gli importi
dovuti a titolo di canoni di affitto alla misura stabilita nel contratto del
settembre 2009 (con variazione in decremento rispetto all’entità

Non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto (in specie, circa il
periodo temporale di godimento contrattuale del fondo da parte
dell’affittuaria qui contro ricorrente e il canone di affitto applicabile) la
causa può essere decisa nel merito, con condanna della Flor Green
s.s. di De Checchi Simone e De Checchi Corrado al pagamento in
favore di Aldo e Antonio Aldegheri dell’importo pari ai canoni di
affitto, come concordati nel contratto del novembre 2008 (di entità
annua pari ad euro 22.316,61), dal 14.6.2012 al 8.10.2013, oltre
interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo.
4. La cassazione della sentenza impugnata impone di provvedere
alla nuova regolamentazione delle spese di lite: le alterne vicende del
giudizio (caratterizzato da pronunce contrastanti) e la reciproca
soccombenza dei contraddittori (su domande di valenza equivalente)
giustificano, ad avviso della Corte, la integrale compensazione tra le
parti delle spese di tutti i gradi di giudizio.

P.Q.M.
La Corte rigetta il primo e il secondo motivo di ricorso; accoglie il
terzo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al
motivo accolto e, decidendo nel merito, condanna la Flor Green s.s. di
De Checchi Simone e De Checchi Corrado a pagare in favore di Aldo
Aldegheri ed Antonio Aldegheri l’importo pari ai canoni di affitto,
come pattuiti nel contratto di novembre 2008, dal 14.6.2012 al
8.10.2013, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al
saldo.

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originariamente convenuta): la sentenza va in parte qua cassata.

Compensa interamente tra le parti le spese di tutti i gradi di
giudizio.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza

Sezione Civile, il giorno 19 ottobre 2017.