Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3363 del 13/02/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 3363 Anno 2014
Presidente: RUSSO LIBERTINO ALBERTO
Relatore: LANZILLO RAFFAELLA

Data pubblicazione: 13/02/2014

SENTENZA

sul ricorso 13486-2010 proposto da:
ZOPPI

SILVIA

ZPPSLV62L71E715R,

elettivamente

domiciliata in ROMA, CORSO VITTORIO EMANUELE II 326,
presso lo studio dell’avvocato SCOGNAMIGLIO RENATO,
che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato
SCOGNAMIGLIO CLAUDIO giusta delega in atti;
– ricorrente contro

COLONNA PRIMA SRL 08600481009 in persona del legale
rappresentante pro tempore Dr. MASSIMILIANO CURCI,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GAVINANA 2,

1

YL\

presso lo studio dell’avvocato CATALDO ENRICO, che la
rappresenta e difende giusta delega in atti;
INIZIATIVE IMMOBILIARI SRL 02795520127 in persona
dell’Ing. MARTINA IBBA, elettivamente domiciliata in
ROMA, VIA GIOSUE BORSI N. 5, presso lo studio

e difende unitamente all’avvocato GRISOLIA CARMINE
giusta procura speciale del Dott. Notaio ROBERTA
CRESTETTO in MILANO il 19/11/2013, rep. n. 26920;
– controricorrenti nonchè contro

SOLIDO SPA 05519200967;
– intimata –

Nonché da:
SOLIDO

PROPERTY

COMPANY

S.R.L.

unipersonale

05519200967 in persona dell’amministratore delegato
Sig. ACHILLE D’AVANZO, elettivamente domiciliata in
ROMA, VIA GERMANICO 166, presso lo studio
dell’avvocato CUCCO CARLO EMANUELE, rappresentata e
difesa dall’avvocato LITTERIO DEOSDEDIO giusta delega
in atti;
– ricorrente incidentali contro

COLONNA

PRIMA

ZPPSLV62L71E715R,

SRL

08600481009,
INIZIATIVE

02795520127;

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ZOPPI

IMMOBILIARI

SILVIA
SRL

dell’avvocato IACOVINO FRANCESCO, che la rappresenta

- intimati –

avverso la sentenza n. 1792/2009 della CORTE
D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/05/2009, R.G.N.
6179/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica

RAFFAELLA LANZILLO;
udito l’Avvocato ROCCO MACCARONE per delega;
udito l’Avvocato ENRICO CATALEDO;
udito l’Avvocato CARMINE GRISOLIA;
udito l’Avvocato DEOSDEDIO LITTERIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. MARIO FRESA che ha concluso per il
rigetto del ricorso principale e per
l’inammissibilità del ricorso incidentale;

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udienza del 17/12/2013 dal Consigliere Dott.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 16.6.2006 Silvia Zoppi

_

conduttrice di un appartamento in Roma, in forza di contratto
di locazione abitativa stipulato il 1 0 marzo 1993 con l’INA
s.p.a. – ha convenuto davanti al Tribunale di Roma la s.r.l.

Prima, per sentirsi riconoscere il diritto di prelazione e di
riscatto dell’appartamento medesimo, ai sensi della clausola n.
28 del contratto, ed in subordine il risarcimento dei danni,
nell’importo di C 520.000,00.
Ha dedotto che nel 1998 INA ha ceduto il proprio ramo di azienda
immobiliare, comprensivo dell’appartamento in oggetto, alla
s.p.a. UNIM; con atto 15 maggio 2000 quest’ultima lo ha a sua
volta trasferito alla s.p.a. Auriga Immobiliare, successivamente
fusa con altra società a formare la s.r.l. Iniziative
Immobiliari; con atto 28.7.2005 la Iniziative Immobiliari ha
venduto il complesso alla s.p.a. Solido, la quale ultima lo ha
ceduto alla s.r.l. Colonna Prima, con atto 19.10.2005.
Quest’ultima società ha informato la Zoppi degli ultimi passaggi
di proprietà, con lettera racc. 20.10.2005, e la Zoppi ha
comunicato la sua volontà di esercitare la prelazione
contrattuale con atto 19.12.2005.
Nel corso del giudizio l’attrice ha circoscritto le domande
proposte con l’atto di citazione a quella avente ad oggetto il
risarcimento dei danni, in considerazione del fatto che essa

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Iniziative Immobiliari, la s.p.a. Solido e la s.r.l. Colonna

può far valere solo il diritto alla prelazione convenzionale,
fattispecie non assistita da tutela reale.
Le convenute hanno resistito alla domanda, affermando che
l’appartamento è parte di una vendita in blocco, non soggetta a
prelazione.

respinto le domande attrici.
Proposto appello

dalla Zoppi, a cui hanno resistito le

appellate, con la sentenza impugnata in questa sede la Corte di
appello di Roma ha confermato la sentenza di primo grado.
La Zoppi propone tre motivi di ricorso per cassazione, a cui
resistono con separati controricorsi la Iniziative immobiliari,
la Solido e la Colonna Prima.
La s.p.a. Solido ha proposto un motivo di ricorso incidentale.
Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo, denunciando violazione degli art. 38 e
39 legge 27 luglio 1978 n. 392 e degli art. 1362 ss. cod. civ.,
nonché omessa o insufficiente motivazione, la ricorrente lamenta
che la sentenza impugnata abbia erroneamente applicato alla
fattispecie – che attiene a un diritto di prelazione
convenzionale su di un appartamento oggetto di locazione
abitativa – le norme in tema di prelazione legale, dettate dalla
legge 27 luglio 1978 n. 392 per le locazioni commerciali,
secondo le quali sono sottratte al diritto di prelazione le
vendite in blocco, quale sarebbe quella in oggetto. La sua
domanda avrebbe dovuto essere invece valutata con esclusivo
4

Il Tribunale, accogliendo l’eccezione delle convenute, ha

riferimento

alla clausola n. 28 del contratto di locazione,

secondo cui

“Per il solo caso di vendita frazionata dello

stabile il conduttore ha diritto di prelazione all’acquisto”.

La Corte di appello per contro ha omesso ogni motivazione sul
punto,

trascurando di applicare

principi in tema di

sull’interpretazione secondo buona fede – in forza dei quali il
diritto del conduttore alla stabilità dell’abitazione e della
vita familiare, che sta alla base della prelazione
convenzionale, deve prevalere su quello del locatore,
soprattutto in mancanza della positiva dimostrazione che il
locatore avrebbe tratto un obiettivo vantaggio dalla vendita
dell’intero stabile.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia ancora violazione
degli art. 38 e 39 legge n. 392/1978 cit., sul rilievo che – pur
se dette norme fossero applicabili al caso di specie
erroneamente sarebbero stati ravvisati gli estremi della vendita
in blocco,

poiché è stato messo in vendita non l’intero

stabile, ma solo alcune delle unità immobiliari che lo
compongono, fra le quali non intercorre alcun collegamento
strutturale o funzionale. Si sarebbe trattato quindi

non di

vendita in blocco, ma se mai di vendita cumulativa ad oggetto
plurimo,

che non esclude il diritto di prelazione del

conduttore.
La Corte di appello avrebbe poi valorizzato prevalentemente le
scelte soggettive e l’interesse del proprietario alienante,
5

interpretazione dei contratti ed in particolare quello

mentre

gli elementi di collegamento fra le unità immobiliari

che autorizzano a ravvisare una vendita in blocco debbono essere
oggettivi e non possono consistere esclusivamente nella volontà
negoziale del proprietario.
Con il terzo motivo, denunciando carenza o contraddittorietà di

abbia omesso di tenere conto della documentazione in atti, da
cui risulta che – dopo la vendita dell’intera sua azienda
immobiliare da parte dell’INA – sono intervenute una serie di
vendite frazionate di singole unità immobiliari, cedute come
unità autonome; che il fabbricato in cui si trova
l’appartamento in locazione ad essa Zoppi non appartiene per
intero alle controparti, ma a più soggetti diversi; che l’avere
tratto argomento a dimostrazione degli estremi della vendita in
blocco dal fatto che è stato convenuto un prezzo unitario e
globale inferiore a quello corrispondente alla somma dei valori
delle singole unità immobiliari, configura motivazione illogica
e non significativa, poiché l’interesse del venditore avrebbe
richiesto se mai il contrario.
2.- I motivi

che vanno congiuntamente esaminati perché

connessi – non sono fondati.
Va premesso che debbono essere condivise le critiche rivolte
dalla ricorrente alla motivazione della Corte di appello, nella
parte in cui ha fatto erroneamente
tema di prelazione legale,

riferimento alle norme in

anziché alla clausola contenuta nel

contratto di locazione intercorso fra le parti, nel valutare se
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motivazione, la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata

estremi del diritto di prelazione della

ricorrano gli
conduttrice.

Tuttavia, a parte l’erroneo riferimento di cui sopra,

la Corte

di appello ha parimenti escluso che nella specie ricorrano gli
estremi della vendita frazionata di cui alla clausola n. 28 del

prelazione convenzionale relativa a locazioni abitative, i
limiti imposti al potere dispositivo del proprietario valgono
solo quando vi sia completa identità fra l’immobile locato e
quello venduto; non invece quando il primo faccia parte di una
complessa operazione di vendita, comprensiva di più unità
immobiliari che – pur se separate fra di loro e suscettibili di
singoli atti di disposizione – siano state considerate dal
proprietario come oggetto di un’operazione economica unitaria,
in vista di peculiari vantaggi di tipo commerciale quanto a
tempi e modalità della vendita, alla sua rimuneratività
complessiva,

nonostante l’eterogeneità delle singole unità

immobiliari
minore pregio,

(appartamenti liberi ed occupati,
valore e dimensioni, e

di maggiore o

così via), od altri

vantaggi (cfr. la motivazione della sentenza impugnata, a pag. 5
e 6).
Pur se in termini non sempre felici ed alieni da ambiguità
rispetto alla diversa fattispecie della prelazione legale, la
Corte di appello ha mostrato di voler qualificare come vendita
non frazionata,

tale da escludere anche gli estremi della

prelazione convenzionale, la fattispecie in cui sia ravvisabile
7

contratto di locazione, là dove ha specificato che, in tema di

k..

un oggettivo interesse dell’unico proprietario a mettere in
vendita congiuntamente più unità immobiliari, ove ritenga di
potere in tal modo compensare i

pieni con i vuoti,

quanto a

pregio, dimensioni, valore, negoziabilità, ecc. delle singole
unità, ed ove ritenga che l’eventuale sacrificio in termini di

ricavabili dalle singole vendite, trovi adeguata compensazione
nella semplificazione della trattativa, nell’accelerazione dei
tempi, nel risparmio dei costi di transazione, e così via.
In sintesi, la Corte di appello ha interpretato la clausola n.
28 del contratto di locazione nel senso che è da intendere come
vendita frazionata, compatibile con il diritto di prelazione
convenzionale del conduttore, non ogni caso in cui l’immobile
sia fisicamente e catastalmente individuatd o individuabile come
entità autonoma rispetto ad altre, e sia astrattamente
suscettibile di negoziazione separata; bensì solo il caso in cui
ricorra – oltre alla suddetta individuabilità ed autonomia – la
decisione

del

proprietario

di

metterla

sul

mercato

singolarmente, rispetto agli altri suoi beni, sì che risulti
per lui indifferente che ad acquistare sia il conduttore od un
terzo.
Qualora invece il proprietario abbia inteso disporre del bene
unitamente ad altri, in vista di un oggettivo e concreto
interesse ad usufruire dei vantaggi insiti nella
commercializzazione unitaria dell’intero complesso, trattasi di

8

entità del corrispettivo globale rispetto alla somma dei prezzi

f__9′,1-44TU
fatispecie diversa dalla vendita “frazionata”,
k44,
117(diritto di prelazione convenzionale del conduttore.
La suddetta interpretazione della Corte di appello non solo è
plausibile, ma è la più conforme ai principi in tema di
autonomia privata e di tutela dei legittimi poteri del

liberamente le modalità con cui metterli in commercio al fine di
trarne determinati vantaggi, qualora di ciò abbia fatto espressa
riserva, nel concedere a terzi i diritti di prelazione.
Non si tratta di interpretazione soggettivistica della clausola
relativa alla prelazione, fondata sull’esclusiva considerazione
della volontà del locatore, come afferma la ricorrente, ma di
interpretazione conforme agli interessi perseguiti dalle parti
nel negoziare la prelazione solo per il caso di vendita
“frazionata”.
Parimenti,

non

ricorre

alcuna

contraddittorietà

della

motivazione, quanto alla minore entità del prezzo ricavato dalla
vendita cumulativa rispetto alla somma dei prezzi ricavabili
dalle singole vendite, rientrando fra i poteri del proprietario
anche quello di scegliere fra la massima remunerazione in denaro
ed il conseguimento di altri vantaggi, inerenti alle peculiari
modalità della contrattazione.
3.- Il ricorso principale deve essere rigettato.
4.-

L’unico motivo del ricorso incidentale proposto dalla

s.p.a. Solido – che

lamenta

l’incongrua liquidazione delle

spese processuali – è inammissibile perché generico e perché
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proprietario di impiegare al meglio i suoi beni, scegliendo

relativo a questione la cui decisione è affidata alla
discrezionale valutazione dei giudici del merito e non è
suscettibile di riesame in sede di legittimità, se non nel caso
in cui il ricorrente deduca e dimostri la violazione di principi
inderogabili in tema di tariffe professionali: circostanze che

5.- Le spese del presente giudizio si compensano fra ricorrente
principale e incidentale, considerata la reciproca soccombenza,
mentre vanno poste a carico della ricorrente nei rapporti con la
altre resistenti, come liquidate nel dispositivo.
P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso principale e dichiara
inammissibile il ricorso incidentale della s.p.a. Solido.
Compensa le spese del giudizio di cassazione fra la ricorrente
principale e quest’ultima.
Condanna Silvia Zoppi al rimborso delle spese del giudizio di
cassazione in favore della s.r.l. Iniziative Immobiliari e della
s.r.l. Colonna Prima, spese che liquida in C 3.200,00 per
ciascuna di esse, di cui C 200,00 per esborsi ed E 3.000,00 per
compensi; oltre agli accessori previdenziali e fiscali di
legge.
Così deciso in Roma, il 17 dicembre 2013
L L-tensore

Il Preside e

la ricorrente non ha in alcun modo dimostrato.