Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3348 del 12/02/2018

Cassazione civile, sez. II, 12/02/2018, (ud. 08/11/2017, dep.12/02/2018),  n. 3348

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Il Tribunale di Roma, con sentenza dell’1/4/2006, rigettò la domanda avanzata da B.S. nei confronti di M.A., L.E. e L.F., la quale, premettendo di avere acquistato dalle convenute un immobile abitativo sito in Velletri per il prezzo di 62.000 Euro, nonostante che la parte venditrice avesse garantito l’assenza di vizi strutturali, immessasi nel possesso ed avviati lavori di ristrutturazione, aveva scoperto il grave stato di degrado statico nel quale versava il solaio, per risanare il quale aveva dovuto dar corso ad un intervento straordinario di rifacimento, che aveva comportato una spesa di 29.078,87 Euro, aveva chiesto che il prezzo fosse ridotto ai sensi degli artt. 1492 e 1494 cod. civ., per la presenza del vizio occulto, tempestivamente denunziato, con condanna della controparte alla restituzione del dovuto.

2. La Corte di Roma, con sentenza pubblicata il 4/7/2013, in riforma della sentenza di primo grado, ritenuto sussistente il vizio occulto, e, tuttavia, tenuto conto che l’edificio non era di nuova costruzione, determinò un deprezzamento quantificato in 15.000 Euro, corrispondenti a circa il 30% del prezzo d’acquisto.

3. La difformità di decisione consiglia, per quel che qui residua di utilità, dar conto sommario dell’opposto opinare.

Il Tribunale, chiarito che il contenuto prezzo di vendita rispecchiava le vetuste condizioni dell’edificio, costruito prima degli anni ‘30 dello scorso secolo, aveva escluso che si potesse configurare vizio redibitorio occulto al di fuori del caso di difetto di produzione, fabbricazione o formazione.

La Corte capitolina, per contro, dopo aver affermato la natura occulta del vizio, tenuto conto che lo stesso concerneva parti non visibili dello stabile, escludeva che la circostanza che l’immobile fosse vetusto implicasse la inoperatività della garanzia di cui all’art. 1490 cod. civ.: l’immobile era stato venduto come immediatamente fruibile ed esente da vizi che ne impedissero l’uso e il tipo di grave vizio riscontrato non poteva considerarsi necessariamente connaturato all’età del manufatto.

Avverso quest’ultima sentenza L.E. e L.F. ricorrono per cassazione, svolgendo sei motivi di censura, ulteriormente illustrati da memoria.

M.A. non ha svolto difese.

Resiste con controricorso B.S..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo le ricorrenti deducono l’omesso esame di un punto controverso e decisivo, nonchè violazione o falsa applicazione degli artt. 1490 e 1492 cod. civ., in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Secondo la prospettazione impugnatoria andava escluso che si fosse in presenza di un vizio redibitorio, cioè di una anomalia che concernesse la produzione, fabbricazione, formazione o conservazione della cosa. Bensì di una condizione di deterioramento del tutto coerente con lo stato di vetustà dell’immobile, ben noto alla compratrice, la quale, appunto, aveva effettuato l’acquisto ad un prezzo conveniente e ben sapeva che avrebbe dovuto effettuare dei lavori di ristrutturazione.

Con il secondo motivo viene denunziata la violazione dell’art. 2697 cod. civ. e art. 115 cod. proc. civ..

Si osserva che la resistente non aveva dato prova alcuna della prospettata situazione di precarietà statica del solaio (a tal fine non poteva considerarsi prova la perizia di parte), nè di aver effettivamente fatto luogo ai lavori di recupero descritti, dovendosi, peraltro, ritenere, sulla base della stessa prospettazione, che il carico sostenibile dal solaio era del tutto congruo in relazione all’uso domestico e perfettamente conforme a quanto prescritto all’epoca della costruzione.

Con il terzo motivo le ricorrenti allegano la violazione dell’art. 111 Cost., comma 6, e art. 132 cod. proc. civ., n. 4.

Secondo la tesi impugnatoria la sentenza censurata era venuta meno al dovere di rendere effettiva motivazione, essendosi limitata ad asserti apodittici, stimolati dalla sola visione delle foto prodotte dalla B..

Con il quarto motivo le ricorrenti si dolgono dell’omessa motivazione “in merito all’interpretazione degli accordi intercorsi tra le parti”.

Con il motivo qui in rassegna si assume che al Corte locale aveva senza alcun fondamento affermato che le venditrici avevano garantito il buono stato dell’edificio, asserzione, questa, utilizzata solo nell’inserto pubblicitario dell’agenzia di mediazione, ma niente affatto trascritta nel contratto di compravendita.

Con il quinto ed ultimo motivo le L. deducono la violazione dell’art. 1492 cod. civ., in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., n. 3.

Le ricorrenti contestano l’affermazione utilizzata dal giudice d’appello, secondo il quale “ove il vizio fosse stato conosciuto dalla parte acquirente – attesa la sua attitudine a determinare una minore utilità dell’immobile, tanto da escluderla nello status quo – il prezzo d’acquisto sarebbe stato certamente minore di quello realmente versato”. Invece, spiegano le stesse, “La tutela apprestata dagli artt. 1490 e 1492 c.c. (…) esclude qualsiasi valutazione soggettiva nella condotta dei contraenti, essendo dovuta anche in assenza di colpa del venditore, non avendo essa alcuna funzione sanzionatoria, ma mirando solo ad assicurare l’oggettivo equilibrio del sinallagma contrattuale”. Con la conseguenza che si sarebbe dovuto verificare quale fosse il valore dell’immobile affetto dal lamentato vizio e nel solo caso in cui, tenuto conto della spesa necessaria per rimuoverlo, l’esborso affrontato dall’acquirente fosse stato superiore al valore di mercato sarebbe stato ipotizzabile una riduzione del prezzo. Verifica che la Corte d’appello non aveva effettuato.

Con il sesto motivo si ipotizza la violazione dell’art. 2697 cod. civ. e art. 115 cod. proc. civ., nonchè omessa motivazione su un punto controverso e decisivo.

L’esistenza del vizio e la quantificazione della somma spesa per la sua asserita eliminazione non erano stati supportati da prove e le ricorrenti avevano sempre contestato l’assunto avverso, sia per l’an, che per il quantum (pag. 5 della comparsa di risposta e pag. 2 della memoria comunicata ex art. 170, cod. proc. civ.). La sentenza d’appello aveva preso a fondamento il mero preventivo depositato dalla B., senza neppure considerare che taluni dei lavori di cui al predetto preventivo facevano parte della ristrutturazione previamente programmata dall’acquirente dell’edificio vecchio di molti decenni e perciò bisognoso di lavori di recupero.

2. Il primo ed il quarto motivo risultano fondati.

Reiteratamente questa Corte, sia pure al fine di porre la distinzione con l’ipotesi della mancanza di qualità essenziali, ha affermato che sussiste il vizio redibitorio qualora la cosa venduta presenti imperfezioni concernenti il processo produttivo o di fabbricazione o la conservazione (ex multis, Sez. 2, n. 10285, 29/4/2010, Rv. 612661, Sez. 2, n. 5202, 7/3/2007, Rv. 595408; Sez.L 2, n. 13925, 25/9/2002, Rv. 557573).

La Corte territoriale, si è limitata ad affermare la natura occulta del difetto, omettendo del tutto di verificare se l’imperfezione in discorso fosse da riconnettersi ad una delle cause sopra riportate.

Ne consegue l’accoglimento del primo motivo.

Ha fatto, inoltre, discendere la non apprezzabilità del vizio da parte dell’acquirente, con l’uso dell’ordinaria diligenza (la natura occulta), dalla circostanza che segue: “l’immobile è stato comunque venduto come immediatamente abitabile ed in buono stato, dunque implicitamente esente da vizi tali da comprometterne l’uso immediato senza necessità d’interventi statici”.

L’asserto viene a ragione censurato con il quarto motivo, che merita, perciò, d’essere accolto. Omette, infatti, del tutto, la Corte locale di spiegare sulla base di quali emergenze abbia tratto un tale convincimento, riguardante gli accordi negoziali. Punto, questo, decisivo a riguardo della qualificazione del vizio come occulto, sul quale non emerge che le parti non abbiano controvertito e che avrebbe richiesto adeguato approfondimento. Infatti, la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l’acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo affetta sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè, individuabile con l’ordinaria diligenza. Appare ragionevole ritenere che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d’essere del bene stesso, trattandosi di una costruzione (opera quanto mai sensibile all’usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d’impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino. La circostanza che la parte degradata e bisognosa di ristrutturazione possa riguardare parti strutturali dell’edificio immediatamente non percepibili col senso della vista, quali, a titolo d’esempio, il tetto, i solai o le fondamenta, appare, di conseguenza, irrilevante.

L’accertamento che il giudice deve compiere, salvo, appunto, il caso che il venditore abbia garantito l’esenzione da vizi, deve consistere nella verifica e comparazione di plurimi dati fattuali sulla base dei quali possa affermarsi che il vizio avrebbe potuto essere riconosciuto dall’acquirente con l’esercizio dell’ordinaria diligenza.

Un tale esame nel caso di specie non è stato effettuato. La Corte d’appello si è limitata ad affermare, senza il supporto di una effettiva motivazione (che implica l’approntamento di un percorso logico ripercorribile), che era stata garantita l’immediata abitabilità.

In disparte, peraltro, va soggiunto che la circostanza che la parte danneggiata non era visibile dall’esterno, enfatizzata dalla sentenza impugnata non è risolutiva ed erroneamente preclude il vaglio di quegli indici sintomatici sopra evidenziati. Inoltre si fa, così, coincidere la riconoscibilità con la visibilità; essendo, invece, ben noto che riconoscibile non è solo il visibile, dovendosi considerare riconoscibile anche quel che è ragionevolmente prevedibile sulla base del complesso inferenziale del fatto e, per contro, il visibile non sempre è riconoscibile come vizio.

Esposto quanto sopra, dichiarati assorbiti gli altri motivi, il cui esame è precluso dall’accoglimento del primo e del quarto, la sentenza deve essere cassata con rinvio, con l’onere di regolare anche le spese di questo giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo e il quarto motivo e dichiara assorbiti gli altri, cassa e rinvia per nuovo esame alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 8 novembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 12 febbraio 2018