Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 33418 del 17/12/2019

Cassazione civile sez. II, 17/12/2019, (ud. 18/06/2019, dep. 17/12/2019), n.33418

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24721-2015 proposto da:

G.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GIUSEPPE

MAZZINI 142, presso lo studio dell’avvocato CLAUDIA DE CURTIS,

rappresentata e difesa dall’avvocato CLAUDIO PAOLETTI;

– ricorrente –

contro

B.B., C.O., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA AUGUSTO RIBOTY 28, presso lo studio dell’avvocato DOMENICO

PAVONI, rappresentati e difesi dall’avvocato LUIGI BELVEDERI;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1180/2015 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA,

depositata il 23/06/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

18/06/2019 dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale PATRONE

IGNAZIO che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato PAOLETTI Claudio, difensore della ricorrente che ha

chiesto di riportarsi al ricorso;

udito l’Avvocato BELVEDERI Luigi, difensore dei resistenti che ha

chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. La vicenda processuale trae origine dalla domanda proposta innanzi al Tribunale di Ferrara da G.S. nei confronti di B.B. e C.O., con cui l’attrice chiedeva accertarsi la legittimità del recesso, da lei esercitato, in relazione al contratto preliminare, con il quale aveva promesso di acquistare un immobile di proprietà delle convenute, sito in (OMISSIS), deducendo l’esistenza di un vincolo storico artistico.

1.1 Le convenute si costituivano e resistevano alla domanda.

1.2 Il Tribunale di Ferrara accoglieva la domanda.

2. B.B. e C.O. proponevano appello, contestando la sussistenza del vincolo storico artistico sull’immobile oggetto del preliminare, ubicato al civico (OMISSIS), sostenendo che il vincolo gravava sull’immobile contiguo, avente il civico (OMISSIS).

2.1 La Corte d’Appello di Bologna, con sentenza del 23.6.2015, riformando la sentenza di primo grado, rigettava la domanda.

2.2 La motivazione della sentenza d’appello era fondata sull’accertamento dell’insussistenza del vincolo storico artistico sull’immobile oggetto del preliminare, ubicato al civico n. (OMISSIS), essendo emerso dall’istruttoria che il vincolo era relativo ad altro immobile, sito al civico (OMISSIS) ed avente destinazione ad “oratorio”. Il giudice d’appello reputava irrilevante l’atto con cui la Sovrintendenza dei Beni Culturali chiariva che i due civici facevano parte del medesimo mappale in quanto già al momento della notifica del vincolo, nel 1919, i due numeri civici esistevano ed erano riferiti a due distinte entità immobiliari.

2.3 La corte territoriale escludeva gli ulteriori profili di inadempimento, che potessero legittimare il recesso della G., consistenti nello scarico irregolare della cucina e nell’assenza dell’impianto di ventilazione.

2.4 Quanto allo scarico irregolare dell’acqua, si trattava di vizio che non rendeva l’immobile inidoneo all’uso abitativo, nè ne diminuiva il valore, mentre l’assenza dell’impianto di ventilazione doveva considerarsi noto alla promissaria acquirente al momento della stipulazione del contratto, non avendo rilevanza, ai fini dell’inadempimento, che la sua realizzazione fosse contenuta nel progetto di ristrutturazione presentato al Comune.

3. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso G.S. sulla base di tre motivi.

3.1 Hanno resistito con controricorso B.B. e C.O..

3.2 Il Pubblico Ministero nella persona del Dott. Ignazio Patrone ha chiesto il rigetto del ricorso.

3.3. In prossimità dell’udienza, le parti hanno depositato memorie illustrative.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso, deducendo la violazione e falsa applicazione della L. n. 364 del 1909, art. 5, della L. n. 78 del 1922, della L. n. 1089 del 1939, art. 71, del D.Lgs. n. 490 del 1999, art. 13, del D.Lgs. n. 42 del 2004, art. 128 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la ricorrente contesta l’erroneità della sentenza impugnata per aver ritenuto insussistente il vincolo storico artistico, mentre, invece il riferimento al vincolo risulterebbe da una serie di documenti acquisiti nel corso del giudizio, e segnatamente dal certificato del Ministero dei beni e delle attività culturali del 20.8.2001, da altra documentazione in atti e dalla stessa relazione del CTU. La sentenza avrebbe, invece, erroneamente tenuto conto della trascrizione del vincolo presso la Conservatoria, nonostante la trascrizione abbia mera funzione di pubblicità verso i terzi e non incida sulla validità degli atti.

2. Con il secondo motivo di ricorso, si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1385 c.p.c. e dell’art. 1455 c.c., l’erronea e contraddittoria motivazione in ordine all’esistenza del vincolo storico artistico e dei vizi edilizi ex L. n. 47 del 1985, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, anche sotto il profilo del vizio di motivazione, in quanto la corte territoriale avrebbe mal valutato il profilo della gravità dell’inadempimento connesso alla sussistenza di irregolarità di carattere urbanistico ex L. n. 47 del 1985, della presenza di scarichi irregolari della cucina e dell’assenza degli impianti di ventilazione, che avrebbero legittimato la legittimità del recesso per grave inadempimento della promittente venditrice.

4. I motivi, che vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione, in quanto relativi all’adempimento del contratto, sono infondati.

4.2 La corte di merito, con accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, ha accertato che il vincolo storico artistico riguardava non l’immobile oggetto del preliminare, ubicato al civico n. (OMISSIS), ma un diverso immobile, sito al civico (OMISSIS), che aveva diverso accesso e diversa destinazione d’uso.

4.3 La Corte d’Appello, valutando il contenuto dell’atto del 20.8.2001, richiamato in ricorso, con cui la Sovrintendenza dei Beni Culturali attestava che il vincolo esisteva sull’immobile per cui è causa, in quanto ab origine i civici (OMISSIS) e (OMISSIS) facevano parte del medesimo mappale, ha ritenuto, alla stregua delle alte risultanze istruttorie, che si trattava di una circostanza irrilevante, in quanto già al momento della notifica del vincolo esistevano le due diverse unità immobiliari ed il vincolo si riferiva ad un bene diverso da quello promesso in vendita.

4.3.1 Poichè il vincolo storico artistico costituisce un limite alla circolazione dei beni, esso doveva essere notificato al proprietario del bene gravato da detto vincolo, e, secondo l’accertamento effettuato dal giudice di merito, la notifica del vincolo aveva interessato solamente l’immobile ubicato al civico n. (OMISSIS), che costituiva una unità distinta rispetto all’abitazione oggetto di causa ed aveva destinazione non abitativa.

4.3.2 Ne consegue che il bene fu promesso in vendita libero da vincoli, che potessero legittimare il recesso della promittente venditrice.

4.4 Quanto alle ulteriori doglianze, relative allo scarico irregolare della cucina, la corte territoriale ha escluso il grave inadempimento, in considerazione della possibilità di mettere a norma l’impianto con un minimo esborso da parte della promittente acquirente.

4.5 La corte di merito, ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, ha escluso, facendo applicazione del criterio di proporzionalità, che l’inadempimento della singola prestazione avesse causato una sensibile alterazione dell’equilibrio contrattuale (Cassazione civile sez. II, 11/06/2018, n. 15052).

4.5.1 Trattasi di valutazione attinente alla gravità dell’inadempimento rimessa all’apprezzamento del giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione congrua e immune da vizi d’indole logica o giuridica (Cassazione civile sez. III, 06/07/2018, n. 17736).

4.6 Infine, il giudice d’appello ha ritenuto che non costituisse causa di recesso l’assenza degli impianti di ventilazione e sfiati nel bagno e nella cucina, in quanto essi erano presenti e visibili già al momento della conclusione del preliminare ed erano, sì da non costituire oggetto dell’obbligazione da parte del promittente venditore.

5. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. e dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per omessa pronuncia sull’operatività della clausola, con la quale le convenute avevano chiesto, in caso di accoglimento della domanda dell’attrice, di “valutare la valenza ed efficacia di una clausola risolutiva contenuta nella parte finale del preliminare di vendita”, al fine di valutare l’ammontare della caparra, e per aver fondato la decisione su documenti prodotti tardivamente in appello.

5.1 Il motivo è inammissibile.

5.2 La ricorrente lamenta l’omessa pronuncia non di una propria domanda ma di un’eccezione proposta dalle promittenti venditrici, soccombenti in primo grado, con la quale chiedevano, in caso di rigetto dell’appello, di non essere condannate alla restituzione del doppio della caparra.

5.2.1 Sussiste, evidentemente, una carenza di interesse, trattandosi di eccezione proposta dalla controparte.

5.3 Il vizio di omessa pronuncia non è, in ogni caso ravvisabile, in quanto la corte territoriale, una volta accolto il motivo proposto in via principale dalle appellanti, ha ritenuto illegittimo il recesso esercitato dalla G., ha correttamente ritenuto assorbito dalla decisione il motivo di appello proposto in via subordinata.

5.3.1 Il vizio di omessa pronuncia può configurarsi esclusivamente in riferimento alla mancanza di qualsiasi decisione da parte del giudice in ordine ad una domanda che gli sia stata ritualmente ed incondizionatamente proposta e che richieda, pertanto, una pronunzia di accoglimento o di rigetto. Va esclusa, invece, la possibilità di utile prospettazione del richiamato vizio rispetto ad una questione subordinatamente dedotta ed implicitamente assorbita dall’accoglimento delle primarie istanze (Cassazione civile sez. III, 06/11/1981, n. 5865).

5.4 Del tutto generica è la deduzione della violazione del divieto di produzione di nuovi documenti in grado d’appello, di cui la ricorrente omette ogni indicazione del loro contenuto e della loro rilevanza ai fini della decisione, in violazione dell’art. 366 c.p.c..

6. Il ricorso, pertanto, va rigettato.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

8. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità che liquida in Euro 5.000,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge nella misura del 15%, iva e cap come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di cassazione, il 18 giugno 2019.

Depositato in Cancelleria il 17 dicembre 2019

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