Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 32776 del 13/12/2019

Cassazione civile sez. III, 13/12/2019, (ud. 12/07/2019, dep. 13/12/2019), n.32776

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente –

Dott. CIGNA Mario – Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 1212/2018 proposto da:

B.D., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BERTOLONI,

44, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE DE VERGOTTINI,

rappresentato e difeso dagli avvocati MARCO MANFREDI, SIMONE

MAZZONI;

– ricorrente –

contro

M.M., elettivamente domiciliato in ROMA, CORSO TRIESTE 87,

presso lo studio dell’avvocato ARTURO ANTONUCCI, rappresentato e

difeso dall’avvocato ANGELO BORRELLI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1844/2017 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,

depositata il 12/12/2017;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

12/07/2019 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CARDINO Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato MARCO MANFREDI;

udito l’Avvocato ANGELO BORRELLI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

La società immobiliare Metro srl, di proprietà al 50% di B.D. e per il 50% di altro socio, ed amministrata da S.G., acquistò un immobile in (OMISSIS), effettuando su di esso alcuni lavori edilizi e cambiando la destinazione d’uso da capannone a civile abitazione, suddivisa in più appartamenti. In data 10/7/2006 B.D. acquistò dalla società le abitazioni ai piani terra, primo e secondo con corte esclusiva, e locale garage e in data 10/12/2008 stipulò con M.M. un contratto preliminare di compravendita dello stesso immobile immettendo il promissario acquirente nel possesso, a titolo di comodato gratuito, fino alla stipula del contratto definitivo che avrebbe dovuto essere stipulato entro la data del 20/12/2011. Nel preliminare parte venditrice si impegnò ad eseguire una serie di opere considerate necessarie dal promissario acquirente e dichiarò la conformità dell’immobile alle vigenti normative urbanistiche, obbligandosi a fornire la relativa documentazione. Su richiesta del B. la data del contratto definitivo fu procrastinata e a tal fine le parti stipularono un secondo contratto preliminare. In occasione della stipula di entrambi i preliminari il promissario acquirente consegnò in due tranches, a titolo di caparra confirmatoria, a fronte di un prezzo di vendita di Euro 350.000, la somma complessiva di Euro 170.000 e 6 quadri per un valore stimato di Euro 50.000. Approssimandosi la data del contratto definitivo il promissario acquirente rilevò che il B. non aveva realizzato i lavori promessi, non aveva consegnato la certificazione urbanistica e chiese pertanto una congrua riduzione del prezzo. Il B. insistette per la stipula del definitivo e, a seguito di diniego del M., dichiarò la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto e la ritenzione della caparra. Il M. per suo conto esercitò il proprio diritto di recesso per inadempimento del promittente venditore, chiedendo il doppio della caparra già versata, ai sensi dell’art. 1385 c.c., comma 2.

Il B. promosse allora giudizio di rilascio dell’immobile ex art. 447 bis davanti al Tribunale di Macerata; si costituì il M., chiedendo di rigettare il ricorso ex art. 416 c.p.c., chiese la chiamata in causa della società Metro srl in persona del liquidatore nominato S.G. e lo stesso S. in qualità di amministratore della Metro srl in carica dal 29/3/2004 al 2007; formulò domanda riconvenzionale per sentir accertare la legittimità del proprio recesso con condanna del B. ex art. 1385 c.p.c., comma 2, alla restituzione del doppio della caparra versata di Euro 220.000,00.

Nel corso del giudizio il Comune di Civitanova Marche svolse accertamenti tecnici, rilevò diversi profili di non conformità dell’immobile alla normativa vigente e avviò in data 9/7/2015, un procedimento amministrativo di ripristino dei luoghi.

Il B., costituendosi in relazione alla domanda riconvenzionale del M. in data 4/7/2015, nell’approssimarsi della conclusione del procedimento amministrativo del Comune, chiese, oltre al difetto di legittimazione passiva dei terzi chiamati, l’accertamento dell’infondatezza della domanda riconvenzionale, insistendo per il rilascio dell’immobile anche previa restituzione della caparra, con decurtazione di una somma a titolo risarcitorio per l’occupazione del medesimo sine titulo per sette anni.

Il Tribunale di Macerata dichiarò l’avvenuta risoluzione, per comune volontà delle parti, del contratto preliminare di compravendita del 1/11/29011, condannò il M. all’immediata riconsegna dell’immobile ed il B. alla restituzione della somma di Euro 220.000 oltre interessi, compensando le spese.

La Corte d’Appello di Ancona, adita dal B. in via principale e dal M. in via incidentale, ha disatteso il motivo di gravame principale del B. relativo alla pretesa nullità dell’ordinanza del Tribunale con cui era stata dichiarata nulla la notifica del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado dello stesso B. e disposto la remissione in termini del medesimo, dalla quale nullità l’appellante intendeva far discendere la tardività della domanda riconvenzionale del M.; nel merito, ha riformato la sentenza di primo grado che aveva disposto la risoluzione del contratto per comune volontà delle parti, ritenendo che la stessa aveva omesso di considerare che la disciplina di cui all’art. 1385 c.c., comma 2, in tema di recesso per inadempimento nel caso in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l’inadempimento dell’altra sia colpevole e di non scarsa importanza con riguardo all’interesse dell’altro contraente. Ciò premesso, ha ritenuto che i criteri da adottarsi al fine di stabilire a chi spetti il recesso siano gli stessi da seguire a fronte di reciproche domande di risoluzione, con necessaria valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti, in modo da stabilire chi tra essi abbia fatto venire meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento dell’accordo.

Ciò posto il Giudice, in base al criterio della ragione più liquida, ha accolto l’appello incidentale del M., ritenendo la legittimità del suo recesso per inadempimento del B. alle obbligazioni assunte con il contratto, con particolare riguardo a quella di consegnare il certificato di abitabilità dell’immobile promesso in vendita. Ciò ha dato luogo, ad avviso del Giudice, a consegna di aliud pro alio, non rilevando a tal fine nè l’eventuale utilizzazione dell’immobile quale abitazione da parte di precedente proprietario nè l’avvenuta presentazione della domanda di sanatoria, essendo il bene incommerciabile non dal punto di vista giuridico ma da quello economico, limitandone il godimento ed incidendo sul piano dell’inadempimento contrattuale. La consegna del certificato di abitabilità, ad avviso del Giudice, nel caso di appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sè condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, di talchè la gravità dell’inadempimento risulta in re ipsa, a prescindere dalle cause di tale mancanza. Essendo incontestato che, al momento della stipula del contratto definitivo, il bene era inidoneo al rilascio della certificazione di abitabilità e che tale omissione costituisce grave inadempimento del venditore, il Giudice ha concluso per la condanna del B. a pagare il doppio della caparra confirmatoria, rigettando ogni altro motivo di gravame principale o incidentale, ivi compreso il motivo di gravame incidentale proposto nei confronti della Metro srl e di S.G. con il quale si chiedeva la condanna dei medesimi in solido con il B.. Il Giudice ha ritenuto il motivo in parte inammissibile ed in parte infondato, in ragione del fatto che l’assenza di agibilità dell’immobile non lo avrebbe reso incommerciabile e dunque tale da rendere nullo il contratto di compravendita tra il B. e la Metro. Conclusivamente, in ragione della soccombenza, il Giudice ha condannato il B. alle spese del doppio grado del giudizio.

Avverso la sentenza B.D. propone ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi, illustrati da memoria. Resiste il M., con controricorso, illustrato da memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Con il primo motivo – violazione dell’art. 331 e 332 c.p.c., non essendo stata disposta la notifica dell’atto di appello ai terzi chiamati in causa nel giudizio di primo grado (art. 360 c.p.c., n. 3) – il ricorrente censura la sentenza nella parte in cui non ha disposto il rinnovo della notifica ai terzi chiamati in causa Metro s.r.l. e S.G.. Questa omissione, in quanto relativa a parti che sarebbero state litisconsorti necessari, darebbe luogo a nullità della sentenza.

1.1 In disparte i profili di inammissibilità del motivo in quanto sotto la forma della violazione di legge si fa valere un error in procedendo che, in base alla consolidata giurisprudenza di questa Corte, deve essere dedotto sussumendo il vizio sotto l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, il motivo è comunque infondato. I terzi chiamati in causa nel giudizio di primo grado da parte del convenuto si sono costituiti ed hanno svolto difese. La domanda proposta nei loro confronti dal convenuto è stata implicitamente rigettata dal giudice di primo grado. Il convenuto che aveva interesse a coltivare la domanda di garanzia, ha notificato l’appello incidentale nei confronti di tutte le parti del giudizio di primo grado, compresi i terzi chiamati, coltivando la suddetta azione. I terzi chiamati hanno liberamente scelto di non costituirsi. Non si vede pertanto dove risieda la violazione degli artt. 331 e 332 c.p.c., norme che presuppongono la mancata impugnazione e dunque la violazione del contraddittorio in cause inscindibili o scindibili, caso non ricorrente nella fattispecie. La Corte d’Appello ha pronunciato direttamente nel merito dell’appello incidentale nei confronti dei terzi e lo ha ritenuto in parte inammissibile ed in parte infondato, con ciò ritenendo di esimersi dalla verifica dell’instaurazione di un regolare contraddittorio nei confronti dei litisconsorti/appellati incidentali rimasti contumaci. Il motivo non si confronta con la ratio decidendi e pone una questione del tutto irrilevante ai fini del decidere.

2. Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente censura “l’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia concernente la regolarità della notifica del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, la tardività della costituzione del convenuto e la decadenza dalla domanda riconvenzionale, nonchè l’erroneità – infondatezza dell’ordinanza del 26/1/2015 del GOT del Tribunale di Macerata con cui era stata dichiarata la nullità della notifica del ricorso introduttivo e concessa la remissione in termini al convenuto”. In sostanza il ricorrente assume che il Giudice di primo grado aveva errato nel ritenere nulla la notifica del ricorso introduttivo effettuata a mani del convivente L.P., pur avendo motivato che non emergeva con certezza la sussistenza di un rapporto di parentela o affinità tra la persona che aveva ritirato l’atto e la parte resistente, così da non poter effettuare alcuna verifica circa la regolarità della notifica, avendo il resistente provato mediante documentazione anagrafica la sussistenza dell’esclusivo domicilio suo e dei familiari presso il luogo di residenza, senza che risulti indicazione alcuna del consegnatario dell’atto”.

Ad avviso del ricorrente la Corte d’Appello avrebbe dovuto riformare la sentenza di primo grado ritenendo valida una notifica erroneamente ritenuta nulla, omettere la remissione in termini e conseguentemente dichiarare la decadenza del M. dalla domanda riconvenzionale. La Corte d’Appello avrebbe, invece, illegittimamente motivato in punto di nullità relativa facendo riferimento all’ordinanza di rimessione in termini e non anche alla pretesa nullità della notifica del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado.

2.1. Il motivo è inammissibile per plurime e distinte ragioni. Innanzitutto in quanto fa valere un error in procedendo nella forma del vizio motivazionale senza sussumere il vizio medesimo sotto l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4. Infatti il ricorrente, pur prospettando un vizio di motivazione, intende in realtà sanzionare un vizio del procedimento errata dichiarazione di nullità della notifica del ricorso di primo grado che avrebbe dovuto essere sussunto, in quanto error in procedendo, sotto l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4. Esso è, dunque, per questo primo profilo inammissibile (Cass., 3, n. 21165 del 17/9/2013; Cass., 6-L n. 329 del 12/1/2016; Cass., 5, n. 7871 del 18/5/2012).

Il motivo è altresì inammissibile in quanto volto a sollecitare questa Corte ad una rivalutazione di fatti già valutati dal giudice del merito, con riguardo all’applicazione dell’art. 139 c.p.c., comma 2, fatti ai quali lo stesso ricorrente ha prestato acquiescenza nel corso di tutto il giudizio di primo grado.

l B. non ha coltivato nel giudizio di primo grado l’eccezione di nullità dell’ordinanza di remissione in termini sicchè correttamente il Giudice d’appello ha statuito che la nullità relativa dell’ordinanza che, dichiarando la nullità della notifica del ricorso introduttivo, aveva poi rimesso in termini la parte, avrebbe dovuto essere riproposta dalla parte che ne aveva interesse in sede di precisazione delle conclusioni, dovendosi altrimenti la medesima intendersi rinunciata per acquiescenza. Sul punto la sentenza ha inteso dare continuità alla consolidata giurisprudenza di questa Corte che va confermata (Cass., U, n. 21670 del 23/9/2013; Cass., 2, n. 23896 del 23/11/2016; Cass., 6-1, n. 10120 del 10/4/2019).

3. Con il terzo motivo di ricorso – “violazione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 25, in relazione agli effetti della presentazione in data 23/12/2008 al Comune di Civitanova Marche della richiesta di Certificato di agibilità dell’immobile e del decorso del termine per la formazione del silenzio assenso dalla data di presentazione della richiesta stessa e dalla successiva comunicazione del Comune di avvio del procedimento per il rilascio dell’agibilità “- censura la sentenza nella parte in cui non ha esaminato il fatto dimostrato in atti che l’unità immobiliare disponeva della certificazione di agibilità a far data dalla sottoscrizione del primo contratto preliminare di compravendita intercorso tra le parti e dalla contestuale immissione nel possesso del promissario acquirente. La prova risulterebbe dalla presentazione della relativa richiesta del certificato e dalla avvenuta decorrenza del termine per la formazione del silenzio assenso di cui al D.P.R. n. 380 del 2001, art. 25, nonchè dalla mancanza di una dichiarazione di inagibilità dell’immobile da parte del Comune.

3.1 Il motivo è inammissibile, d’un lato in quanto propone una questione nuova, quale quella dell’avvenuta formazione del silenzio assenso, che il ricorrente non indica dove abbia sollevato ed in quali termini nel giudizio di appello. In secondo luogo è inammissibile perchè sollecita questa Corte ad una nuova valutazione di fatti e dei mezzi di prova, costitutivi della vicenda contrattuale, esame precluso al giudice di legittimità. Infine il motivo è in palese contrasto con la ratio decidendi dell’impugnata sentenza che ha dato atto dell’inidoneità del bene al rilascio della certificazione di abitabilità come confermato dal provvedimento di ripristino del Comune di Civitanova Marche del 9/11/2015 che evidenziava difformità strutturali.

4. Con il quarto motivo – “violazione degli artt. 155 e 116 c.p.c., e art. 1385 c.c., omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio oggetto di discussione tra le parti che se correttamente esaminato avrebbe determinato un esito diverso della controversia; omesso esame di elementi istruttori per non aver la Corte territoriale dato conto di tutte le risultanze probatorie rilevanti senza tenerne conto, tralasciando prove certe” – censura la sentenza per non aver esaminato le questioni sollevate in appello ed omesse in nome della ragione più liquida. In particolare ripropone la censura della sentenza di primo grado che aveva qualificato la fattispecie in termini di risoluzione del contratto per inadempimento anzichè in termini di recesso, laddove a suo avviso il giudice avrebbe dovuto intendere che il B. aveva voluto esercitare il recesso, al di là della terminologia utilizzata. A tal fine precisa che la riserva di separata azione risarcitoria, formulata da esso promittente venditore, avrebbe dovuto essere riferita non all’inadempimento al contratto preliminare di compravendita ma alla pattuizione di comodato gratuito, di guisa da destituire di fondamento la qualificazione della fattispecie in termini di risoluzione. In sostanza il giudice avrebbe errato nel ritenere una illegittima mutatio libelli in corso di causa, dalla domanda di risoluzione a quella di recesso ed avrebbe dovuto statuire non la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per comune volontà delle parti, bensì il recesso dal contratto da parte del promittente venditore in ragione dell’inadempimento del promissario acquirente consistente nella mancata stipula del contratto definitivo.

4.1 Il motivo non è fondato. Il giudice di primo grado aveva ritenuto che, formulata la domanda di risoluzione per inadempimento, la sua conversione in domanda di recesso era preclusa per l’ontologica diversità del petitum. Invero il B., dopo aver chiesto in via stragiudiziale la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente, nelle conclusioni depositate in tutti gli scritti difensivi, ad iniziare da quello introduttivo del giudizio di primo grado, ha sempre e solo chiesto il rilascio dell’immobile in esecuzione di un’azione restitutoria per mancanza sopravvenuta del titolo della detenzione, anche previa restituzione della caparra. Appare evidente che la richiesta di restituzione della caparra presupponeva la volontà di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del M.. La Corte d’Appello ha poi riformato la sentenza di primo grado nella parte che aveva ritenuto risolto il preliminare de quo per comune volontà delle parti ed ha ritenuto che il giudice avesse omesso di considerare che la disciplina dettata dall’art. 1385 c.c., non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma richiede comunque la valutazione delle diverse responsabilità. Il giudice ha valutato che il recesso di una parte fosse giustificato dall’inadempimento dell’altra e che, in sostanza, a fronte di reciproche istanze di risoluzione del contratto, l’inadempimento del venditore giustificava il recesso del promissario acquirente. La quale conclusione, in sostanza, equivaleva ad una risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore. Con queste statuizioni il giudice ha confermato che il petitum, che aveva fin dall’origine connotato il giudizio, era la risoluzione del contratto, non preclusa ma anzi del tutto complementare all’operatività dell’art. 1385 c.c..

5. Con il quinto motivo di ricorso censura “l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti per non essersi la Corte d’Appello pronunciata in ordine alla immediata riconsegna in favore di B.D. dell’immobile sopra indicato, libero da persone e cose, cui il Giudice di primo grado aveva condannato il M.”.

5.1 Il motivo è inammissibile per difetto di autosufficienza e dunque per violazione dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, in quanto non indica in quale atto processuale la questione del rilascio dell’immobile sia stata trattata tra le parti e non pone la Corte in condizioni di valutare se si sia o meno formato il giudicato sulla statuizione di rilascio pronunciata dal giudice di primo grado.

6. Conclusivamente il ricorso va rigettato ed il ricorrente condannato alle spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo. Si dà atto dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente del raddoppio del contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a pagare, in favore di parte resistente, le spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 10.000 (oltre Euro 200 per esborsi), più accessori di legge e spese generali al 15%. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile, il 12 luglio 2019.

Depositato in Cancelleria il 13 dicembre 2019

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