Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3238 del 02/02/2022

Cassazione civile sez. II, 02/02/2022, (ud. 07/10/2021, dep. 02/02/2022), n.3238

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 6966-2017 proposto da:

P.V., elettivamente domiciliato in Roma, Via Germanico, 197,

presso lo studio dell’avv. Alfredo Galasso, che lo rappresenta e

difende unitamente all’avv. Vito Signorello;

– ricorrente –

contro

ISOLA SACRA IMMOBILIARE SRL, elettivamente domiciliata in Roma, Via

Crescenzio 42, presso lo studio dell’avv. Claudia Cozzi, che la

rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2263/2016 della Corte d’appello di Roma,

depositata il 12/04/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

07/10/2021 dalla consigliera Dott. Annamaria Casadonte.

 

Fatto

RILEVATO

che:

– il sig. P.V., residente in provincia di Trapani, impugna per cassazione la sentenza della corte d’appello di Roma che, accogliendo il gravame proposto dalla società promittente venditrice Isola Sacra Immobiliare Srl, ha dichiarato risolto il contratto preliminare di compravendita con cui egli aveva promesso di acquistare un immobile sito in (OMISSIS);

– con atto di citazione nel 2004 la società promittente venditrice lo aveva convenuto in giudizio quale, promissario acquirente, per sentir accertare l’intervenuta risoluzione del contratto preliminare per inadempimento;

– esponeva la società attrice di avere ricevuto a titolo di caparra confirmatoria la somma di Euro 50.000,00 e che nel contratto era stata prevista la stipulazione del definitivo entro la data del 30 gennaio 2004; allegava che dopo un primo inadempimento del P. relativo alla tempestiva identificazione del notaio rogante per il contratto definitivo, era stato indicato il notaio C. per la stipula del definitivo per la data del 15 aprile 2004; nondimeno, a seguito di comunicazione inviata dalla promittente venditrice al notaio designato era emerso che per la data convenuta del 15 aprile non si sarebbe potuto stipulare il rogito perché il P. aveva omesso di fornire al notaio la documentazione necessaria che pure la società promittente venditrice aveva da tempo trasmesso allo stesso P.; in considerazione di ciò l’attrice riteneva ravvisabile l’inadempimento del convenuto ed insisteva per l’accoglimento della propria domanda;

– si costituiva il convenuto P. che contestava le deduzioni avversarie e, in particolare, quelle concernenti la richiesta di pagamento di lavori asseritamente aggiuntivi; in relazione alla mancata stipula del contratto definitivo, il convenuto eccepiva l’inadempimento della promittente venditrice per essersi rifiutata di consegnare la necessaria documentazione ai due diversi notai da lui incaricati nel tempo e per avere, da ultimo, disertato l’appuntamento fissato per il 15 aprile 2004; in forza di tali considerazioni chiedeva il rigetto delle domande di parte attrice e in via riconvenzionale la dichiarazione dell’avvenuta risoluzione del contratto preliminare per colpa della società attrice, con la condanna della stessa al risarcimento dei danni, alla restituzione del doppio della caparra versata oltre accessori;

– l’adito tribunale di Civitavecchia pronunciava la risoluzione del contratto preliminare per responsabilità della società promittente venditrice condannandola a pagamento della somma di Euro 100.000,00 oltre interessi a favore del convenuto e rigettava tutte le domande di parte attrice che pure veniva condannata alle spese di giudizio;

– proposto gravame dalla parte soccombente, la corte d’appello, in riforma della sentenza gravata, ha rilevato come non possa revocarsi in dubbio che il promissario acquirente era nel possesso della documentazione necessaria alla stipula del rogito;

– la circostanza è ricavabile dal contenuto della comparsa di risposta in appello nella quale si assume che di nessun rilievo sarebbe la circostanza che il promissario acquirente fosse nel possesso della documentazione che pure il notaio aveva riferito di avere ricevuto il 12 febbraio 2004 da parte della società promittente venditrice;

– inoltre, la titolare dell’agenzia immobiliare, sig.ra M., incaricata della vendita, aveva pure riferito di avere consegnato prima del 2 febbraio 2004 al promissario acquirente l’istanza di agibilità, la concessione edilizia ed il certificato di fine lavori sicché la corte territoriale ha ritenuto provato l’inadempimento del promissario acquirente P. per avere ingiustificatamente omesso la stipula del definitivo adducendo il mancato invio della documentazione necessaria per la stipula al notaio di Trapani da lui individuato, per l’effetto riconoscendo il diritto della società promittente venditrice di trattenere la caparra, con compensazione delle spese di lite per un terzo e condanna del P. al pagamento dei residui due terzi delle spese di lite;

– la cassazione della sentenza d’appello è chiesta dal P. con ricorso affidato a due motivi, illustrati da memoria, cui resiste la società Isola Sacra Immobiliare s.r.l. con controricorso pure illustrato da memoria.

Diritto

CONSIDERATO

che:

– con il primo motivo si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, e cioè per avere la corte d’appello omesso di pronunciarsi sul momento e le modalità con cui si sarebbe consumato l’inadempimento del promissario acquirente che avrebbe impedito la stipulazione del rogito;

– assume il ricorrente che la corte d’appello avrebbe dovuto concentrare la sua indagine volta a verificare la sussistenza dell’inadempimento all’intervallo temporale compreso fra la comunicazione del 16 marzo 2004, con cui l’odierno ricorrente indicava alla società promittente venditrice la data del rogito presso il notaio C., e la data fissata per tale adempimento e cioè il 15/4/2004;

– in particolare, sostiene il ricorrente che per il periodo precedente vi sarebbe stata la reciproca tolleranza rispetto alle condotte tenute dalle parti con la rinnovazione da parte di ciascuna di esse della volontà di giungere alla stipulazione del contratto definitivo alla data indicata dal promissario acquirente per il 15 aprile 2004;

– ciò posto, ad avviso del ricorrente la corte d’appello non avrebbe considerato quanto accaduto in detto intervallo temporale con conseguenze determinanti sull’esito del giudizio, non tenendo conto che l’art. 7 del contratto preliminare prevedeva l’obbligo a carico della parte venditrice di produrre in tempo utile al notaio rogante tutta la documentazione di provenienza catastale, anagrafica ed eventualmente urbanistica necessaria e che verrà dallo stesso richiesta per la predisposizione alla stipula dell’atto;

– con il secondo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1366 c.c. per avere la corte d’appello argomentato circa il possesso in capo al promissario acquirente della documentazione necessaria al rogito notarile a prescindere dal contenuto dell’art. 7 del contratto, che imponeva l’obbligo di consegna al notaio a carico del promittente venditrice;

– i due motivi sono strettamente connessi e possono essere esaminati congiuntamente;

– si tratta di censure infondate;

– premesso che il primo motivo indica quale omesso esame di fatto storico decisivo oggetto di discussione il fatto stesso dell’inadempimento al contratto preliminare che, piuttosto, costituisce il presupposto giuridico per la declaratoria di risoluzione, la censura non attinge la ricostruzione complessiva che la corte d’appello ha svolto dei comportamenti delle parti successivi alla stipula del preliminare del 2003;

– è infatti sostenuto dallo stesso P., che le condotte delle parti sono state caratterizzate da reciproca tolleranza rispetto, evidentemente, agli obblighi previsti nel preliminare, posto che a seguito dei vari tentativi effettuati di andare a rogito, entrambe le parti, una dell’area metropolitana di Roma e l’altra della provincia di Trapani, erano venute in possesso della documentazione relativa all’immobile oggetto della compravendita;

– in tale prospettiva, perde carattere di decisività la pretesa del ricorrente posta a fondamento della censura, di circoscrivere l’apprezzamento della condotta delle parti all’intervallo temporale fra il 16/3/2004 ed il 15/5/2004 e trova, invece, conforto proprio nel canone normativo sull’interpretazione del contratto la conclusione della corte territoriale, volta a valorizzare il comportamento complessivo delle parti anche successivo alla stipulazione del contratto (ex art. 1362 c.c.) ed il principio di correttezza e buona fede – il quale, secondo la Relazione ministeriale al codice civile, “richiama nella sfera del creditore la considerazione dell’interesse del debitore e nella sfera del debitore il giusto riguardo all’interesse del creditore” – deve essere inteso in senso oggettivo, in quanto enuncia un dovere di solidarietà, fondato sull’art. 2 Cost., che, operando come un criterio di reciprocità, esplica la sua rilevanza nell’imporre a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio, il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, sicché dalla violazione di tale regola di comportamento può discendere, anche di per sé, un danno risarcibile (cfr. Cass. Sez. Un. 28056/2008; Cass. 22918/2010; id. 9200/2021);

– non appare pertanto fondata la censura alla statuizione che l’inadempimento rilevante ai fini della mancata stipula del contratto definitivo sia imputabile al P. che, pur nel possesso della documentazione necessaria, non l’ha consegnata al notaio di Trapani da lui a tal fine scelto;

– il ricorso è dunque rigettato e parte ricorrente, in applicazione del principio della soccombenza, è tenuta alla rifusione delle spese di lite come in dispositivo;

– sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e dichiara il ricorrente tenuto alla rifusione delle spese di lite a favore della controricorrente e liquidate in Euro 5300,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per rimborso spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione Seconda civile, il 7 ottobre 2021.

Depositato in Cancelleria il 2 febbraio 2022

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