Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 32225 del 10/12/2019

Cassazione civile sez. II, 10/12/2019, (ud. 17/04/2019, dep. 10/12/2019), n.32225

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

Sul ricorso 11355-2015 proposto da:

Fallimento (OMISSIS) s.r.l., rappresentata e difesa dall’avv.to Carlo

Trentini con studio in Corso Porta Nuova 76 a Verona;

– ricorrente –

contro

Playsport s.r.l., elettivamente domiciliato in Roma, Via Degli

Scipioni 268-A, presso lo studio dell’avvocato Piero Frattarelli,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato Marco

Bastianello;

– controricorrente –

e contro

C. F. Foroni Verona s.r.l. in Liquidazione;

– intimata –

avverso la sentenza n. 438/2014 della Corte d’appello di Venezia,

depositata il 03/04/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

17/04/2019 dal Consigliere Dott. Annamaria Casadonte;

udito il P.M. in persona del Sostituto procuratore generale Dott.

Patrone Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso con

rinvio alla Corte d’appello di Venezia, diversa sezione;

udito l’Avvocato Carlo Trentini che ha concluso come in atti e

l’Avvocato Marco Bastianello che ha concluso come in atti.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Il presente giudizio trae origine dal ricorso tempestivamente notificato il 13 aprile 2015 da Fallimento (OMISSIS) s.r.l. nei confronti della società Playsport s.r.l. avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia con cui è stato accolto il gravame proposto dalla società Playsport s.r.l..

2. Il contenzioso insorto fra le parti riguarda il contratto preliminare di vendita di immobile sito in (OMISSIS) e costituito da un impianto sportivo, concluso fra la società Foroni Verona s.r.l. quale promittente venditore e la società (OMISSIS) s.r.l. quale promissaria acquirente.

2.1.Quest’ultima con citazione notificata nel 2007 conveniva in giudizio la promittente venditrice al fine di sentir pronunciare la sentenza ex art. 2932 c.c., offrendo il pagamento del prezzo pattuito di Euro 200.000,00.

2.2.Nel giudizio restava contumace la convenuta mentre interveniva all’udienza fissata per la precisazione delle conclusioni la società Playsport s.r.l. che contestava la pretesa attorea assumendo di essere acquirente del bene oggetto di causa.

2.3.All’esito dell’istruttoria ed espletata l’offerta formale della somma pattuita quale corrispettivo, il Tribunale di Verona accoglieva la domanda attorea.

3.Proponeva gravame la Playsport, articolando vari motivi di impugnazione, e la Corte d’appello di Venezia in accoglimento del quinto motivo, afferente alla questione della mancanza di regolare concessione edilizia in relazione alla tettoia di copertura dell’ultima gradinata ed al corpo di fabbrica addossato alla gradinata, accoglieva l’appello e rigettava la domanda della società attrice, sulla scorta del principio giurisprudenziale secondo il quale nonostante la validità del contratto preliminare, in considerazione della natura meramente obbligatoria del vincolo, non poteva essere accolta la domanda ex art. 2932 c.c. per la presenza nel bene immobile oggetto del contratto di abusi edilizi che lo rendevano non commercializzabile.

4.La cassazione della sentenza d’appello è chiesta sulla base di un unico motivo dal Fallimento (OMISSIS) s.r.l., cui resiste la società Playsport con controricorso, mentre non ha svolto attività difensiva l’intimata società C.F. Foroni Verona s.r.l. in liquidazione..

4.1.Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

5.Con l’unico motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione o falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. nonchè della L. n. 47 del 1985, artt. 17,40 e 41 per non avere la corte d’appello operato alcuna valutazione della gravità delle difformità rilevate dal ctu ai fini dell’incidenza delle stesse sulla possibilità o meno di emettere la sentenza richiesta ai sensi dell’art. 2932 c.c..

6. Denuncia, in particolare, la ricorrente che all’esito della ctu disposta allo scopo di vagliare la fondatezza dell’eccezione sollevata dall’appellante Playsport sulla regolarità urbanistica del bene oggetto della sentenza ex art. 2932 c.c., il ctu riscontrava la presenza di due manufatti, un corpo di fabbrica in struttura metallica ed una tettoia rispetto ai quali non era stato rinvenuto alcun provvedimento autorizzativo, pur ritenendone il consulente la necessità.

7.La Corte preso atto di ciò ha convenuto con la conclusione del ctu e sulla scorta di essa ha ritenuto che la loro presenza impedisca la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c..

8. Tanto premesso, la censura è fondata.

9.La giurisprudenza richiamata dal ricorrente, e che questo collegio ritiene pertinente, ha, infatti, chiarito che in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati nè revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perchè il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore (nella specie, a sua volta acquirente dello stesso immobile in base a precedente rogito notarile) di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente (cfr. Cass. 20258/2009; id.8081/2014; id. 11659/2018).

10. Tale principio di diritto ha, in effetti, come ricaduta, nel caso di specie, che una volta emersa in sede di ctu la realizzazione di opere difformi da quelle autorizzate, dovere della corte territoriale era, al fine di fare corretta applicazione della norma invocata, quello di verificare l’entità di detta difformità, l’eventuale diversa ed autonoma funzionalità dell’opera e l’autonoma possibilità di utilizzo delle opere oggetto delle riscontrate difformità.

11. Al contrario, la corte territoriale ha richiamato i precedenti giurisprudenziali in tema di preclusione della pronuncia ex art. 2932 c.c. in assenza della concessione edilizia (Cass. 1199/1997; 8170/1998); tuttavia, il richiamo non è pertinente dal momento che la concessione per l’impianto sportivo oggetto del preliminare sussisteva (cfr. terzo capoverso pag. 13 della sentenza).

12.Di seguito la corte d’appello ha proceduto a qualificare i due manufatti riscontrati (tettoia a copertura dell’ultima gradinata e corpo di fabbrica addossato alla gradinata ed impiegato come bar) autonomamente dal punto di vista della volumetria e dell’ancoramento al suolo e ritenuto che dette valutazioni che di per sè non escludono, la possibilità di ravvisare in applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40 i presupposti per l’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c..

13.In definitiva la conclusione cui è pervenuta la corte veneziana non appare conforme alla norma citata e, dunque, la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Venezia, altra sezione, perchè rivaluti la questione oggetto del ricorso alla luce del principio di diritto sopra richiamato.

14. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, il 17 aprile 2019.

Depositato in Cancelleria il 10 dicembre 2019