Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3204 del 12/02/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 3204 Anno 2014
Presidente: GOLDONI UMBERTO
Relatore: NUZZO LAURENZA

SENTENZA

sul ricorso 4279-2008 proposto da:
so,G;r1. GEN, IMM. SPA,

P.I.03727180824,

IN

PERSONA

DELL’AMM.RE UNICO LEGALE RAPP.TE P.T., elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA FEDERICO CESI 21, presso lo
studio dell’avvocato GRECO VINCENZO, rappresentata e
difesa dall’avvocato ILARDO UMBERTO;
– ricorrente –

2013

contro

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NITRO SALVATORE;
– intimato –

avverso la sentenza n. 446/2006 della CORTE D’APPELLO

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Data pubblicazione: 12/02/2014

di CALTANISSETTA, depositata il 11/12/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 19/11/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA
NUZZO;
udito l’Avvocato Ilardo Umberto difensore della

riportandosi agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

i rP

ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso,

Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 3.5.1997 la s.a.s.
“Luigi Geraci Costruzioni”conveniva in giudizio,innanzi

con contratto 17.11.1976, Luigi Geraci aveva promesso
di vendere al convenuto un appartamento facente parte
del complesso edilizio economico popolare, sito in contrada Balate di Caltanissetta, denominato “Piano Geraci”,
realizzato con i benefici di cui alla L. 27.5.1975 n. 166;
nel dicembre del 1978 aveva consegnato l’immobile al
promissario acquirente; il 25.11.1988 il Geraci, titolare
dell’omonima ditta individuale, aveva conferito l’intera
azienda, compresi gli immobili di detto complesso edilizio, alla costituita s.a.s. Luigi Geraci Costruzioni; il diritto del Nitro all’adempimento del contratto definitivo
doveva ritenersi prescritto. Tanto premesso, chiedeva la
condanna del convenuto al rilascio dell’immobile detenuto senza titolo, con condanna al pagamento dei frutti, da
determinarsi in base alla L. n. 392/78.
Costituitosi in giudizio il Nitro contestava l’eccepita
prescrizione ed, in via riconvenzionale, chiedeva che,
in forza della scrittura privata 17.11.1976, fosse dichiarato già avvenuto il trasferimento a suo favore della
proprietà di detto appartamento ed, in subordine, che ne
fosse disposto il trasferimento ex art. 2932 c.c., rilevan-

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al Tribunale di Caltanissetta, Nitro Salvatore esponendo:

do di avere già versato l’intero prezzo determinato secondo i criteri di cui al D.M. 27.5.1975.
In via ulteriormente subordinata, chiedeva che il prezzo

secondo i criteri dei D.M. del 21.12.1978 ovvero del
23.11.79; chiedeva, inoltre, la condanna della società attrice al risarcimento dei danni per l’inadempimento del
preliminare e per responsabilità aggravata ex art.96
c.p.c. Con sentenza 2/9 gennaio 2001 il Tribunale, rigettava le domande dell’attrice ed accoglieva la domanda riconvenzionale, subordinando il trasferimento della proprietà dell’immobile al pagamento dell’eventuale residuo
prezzo, da determinarsi in base al D.M. dei lavori pubblici vigente alla data del 29.9.1979( data in cui si darebbe dovuto stipulare l’atto pubblico di trasferimento
dell’immobile); nel contempo poneva a carico del convenuto pagamento delle spese relative
all’accatastamento dell’immobile, al certificato di abitabilità e agli allacciamenti degli impianti, oltre agli interessi dalla data delle fatture al saldo; compensava fra
le parti le spese del giudizio.
Avverso tale sentenza la s.a.s. Luigi Geraci Costruzioni,
nel frattempo posta in liquidazione e cui era subentrata,
per trasformazione, la SO.GI.M.-Società generale Immobiliare s.p.a.-, proponeva appello cui resisteva Nitro Sal-

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di trasferimento dell’appartamento fosse determinato

vatore, avanzando, a sua volta, appello incidentale.
Con sentenza non definitiva 19.3.2003 la Corte d’Appello
di Caltanissetta rigettava l’appello principale ed, in ac-

dichiarava che nulla era dovuto alla società appellante
a titolo di interessi sulle spese per oneri accessori maturati prima della domanda giudiziale.
Espletata, nel prosieguo del giudizio, C.T.U. per accertare l’ammontare del prezzo dell’immobile in questione,
con sentenza definitiva, depositata in data 11.12.2006,
la Corte d’Appello, in parziale riforma della sentenza
di primo grado, subordinava l’acquisto della proprietà
dell’immobile al pagamento (entro sei mesi dalla pubblicazione della sentenza), da parte di Nitro Salvatore, in
favore della società appellante, della complessiva somma
di € 51.165.31, da maggiorarsi degli ulteriori interessi
compensativi dal 17.3.2006 alla data di pubblicazione
della sentenza,considerato l’ammontare complessivo delle rate di mutuo afferenti agli immobili in questione ed
effettuata la loro imputazione agli interessi ex art. 1194
c.c.,; condannava la SO.GI.M. s.p.a. al rimborso, in favore dell’appellato, della metà delle spese processuali di
primo e di secondo grado, compensando fra le parti la residua metà.
Riteneva, in particolare, la Corte territoriale di aderire,

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coglimento del primo motivo dell’appello incidentale,

quanto alla determinazione del prezzo di trasferimento
dell’immobile, ai conteggi predisposti dal consulente di
parte della società appellante Luigi Geraci Costruzioni

con il D.M. del 1978 in relazione all’edilizia economica
e popolare, in vigore alla data del 29.9.1979, giorno in
cui avrebbe dovuto stipularsi l’atto pubblico di trasferimento, non avendo, peraltro, la parte appellata contestato l’esattezza di tali conteggi, né che il promittente alienante avesse provveduto al pagamento delle rate conteggiate dal medesimo consulente, ma solo i “criteri di
elaborazione di quei conteggi”.
Per la cassazione di tale sentenza definitiva e di quella
parziale del 19.3.2003 propone ricorso la SO.GI.M. formulando sei motivi con i relativi quesiti, illustrati da
successiva memoria. L’intimato non ha svolto attività difensiva. Motivi della decisione
La società ricorrente deduce:
1)violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2937, 3° co.
c.c. e dell’art. 2944 c.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e
decisivo per il giudizio;
la Corte di merito aveva respinto l’eccezione di prescrizione suddetta, considerata l’interruzione derivante
dalla lettera 14.2.1997 con cui il legale rappresentante

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s.a.s., sulla base del costo massimo finanziabile, fissato

pro- tempore della Luigi Geraci Costruzioni s.a.s. aveva manifestato la volontà di stipulare il contratto definitivo con i promissari acquirenti, tenuto conto,inoltre, che

mento delle rate semestrali del mutuo ipotecario gravante
sull’immobile promesso in vendita “per il quale vi era
stato l’accollo semplice e che era ancora intestato alla
debitrice originaria”; tale statuizione non aveva tenuto
conto che tale lettera era volta “a definire un’annosa
pendenza”mediante una soluzione bonaria della controversia ed aveva omesso di considerare l’inciso finale “e
/o per il di più a praticarsi”, senza che ci fosse stato
alcun riconoscimento del diritto altrui, ex art. 2944 c.c.;
2)violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2932, 3 co.
c.c. e dell’art. 112 c.p.c., nonché omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e
decisivo per il giudizio; la Corte di merito aveva emesso
sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., per avere i promissari acquirenti adempiuto all’obbligazione di accollo delle rate di mutuo e per aver dichiarato, a fronte del
mancato raggiungimento dell’accordo sul prezzo, “la loro
disponibilità “a corrispondere quanto a tal titolo eventualmente ancora dovuto”; il giudice di appello non avrebbe, però, tenuto conto della inidoneità dell’offerta
del prezzo correlata, in esito alla definizione definitiva

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la società stessa aveva continuato ad accettare il paga-

del processo, “a parametri temporali pregressi” e, comunque, per una somma insuscettibile di adeguamento
anche equitativo; peraltro, aveva omesso di pronunciare

3)violazione e/ o falsa applicazione degli artt. 2932,3°
co.c.c.. 1366 e 1322; violazione e/o falsa applicazione
dell’art. 112 c.p.c. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio; la sentenza impugnata, benché il
preliminare di vendita stabilisse espressamente doversi
applicare il D.M. “in vigore al momento della compravendita”, aveva ritenuto equo, alla luce del criterio ermeneutico di buona fede, applicare il D.M. vigente al
momento della stipula effettiva del contratto medesimo,
senza considerare anche la parallela retrodatazione degli adempimenti previsti nel prelirninare,configurati come coevi alla stipula del definitivo, non considerando,
quindi, che il prezzo della vendita era esigibile prima
della domanda giudiziale del 1997, successiva di ben 18
anni alla data in cui doveva determinarsi il prezzo definitivo che il costruttore dell’immobile avrebbe avuto il
diritto di ricevere;
4)violazione e/o falsa applicazione

degli artt. 1322 e

1366, c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il

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sulla serietà dell’offerta non reale del residuo prezzo;

giudizio, laddove il giudice di appello, a fronte della
determinazione del prezzo ex D.M. 822/78, aveva consentito ai promissari acquirenti, già di fatto immessi nel

del prezzo di vendita al momento del passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c. senza riconoscere
l’indennità per l’utilizzo medio tempore del bene oggetto
del preliminare e gli interessi moratori e/o corrispettivi;
5)violazione e/ o falsa applicazione degli artt. 1322-1362
e 1367 c.c. in relazione all’art. 15 L. 28.1.1977, n. 10 e
succ.mod. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo
per il giudizio; l’individuazione del D.M. 822/78 per la
determinazione del prezzo, vigente alla data del 29.9.79,
era illegittima in relazione al divieto, ex art. 15 L. cit.,
di stipulare un contratto preliminare di immobile abitativo anteriormente al rilascio
bilità( intervenuto il

del certificato di abita-

27.6.1985) e considerato, inoltre,

il contrasto con le previsioni contrattuali e l’autonomia
negoziale delle parti, in relazione al termine convenuto
per il saldo del prezzo di vendita, riferito alla “data
prevista per la stipula”, anteriore a quella del “momento
della compravendita”;
6)violazione e /o falsa applicazione degli artt. 91 e 92
c.p.c.;, in caso di accoglimento del ricorso sarebbe il-

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possesso degli immobili, di procrastinare il pagamento

gittima la statuizione sulle spese processuali dei due gradi di giudizio,sia pure compensate fra le parti per metà.
Il ricorso è infondato.

parziale, la Corte di appello ha evidenziato che “incompatibile con la volontà di avvalersi della prescrizione e
di non subentrare nella posizione del promittente venditore è il comportamento della società appellante che ha
continuato ad accettare e consentire che il promettente
acquirente alle scadenze semestrali provvedesse al pagamento delle rate di mutuo ipotecario, riconoscendo in
tal modo implicitamente il permanere in capo al promittente acquirente dei diritti derivanti dal contratto preliminare”. Tale valutazione di merito, attinente al significato ed all’interpretazione di detto comportamento,
essendo immune di vizi logici e giuridici, è insindacabile in sede di legittimità, risolvendosi la censura sul punto in un diverso apprezzamento della condotta posta in
essere dalla promittente venditrice.
Il secondo ed il terzo motivo, da esaminarsi congiuntamente, in quanto entrambi attinenti alla individuazione
del D.M. applicabile per la determinazione del prezzo
di trasferimento dell’immobile, sono infondati.
La Corte territoriale ha, al riguardo, aderito al calcolo
del prezzo dell’immobile, determinato

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dal consulente

In ordine al primo motivo va rilevato che, nella sentenza

tecnico della stessa società appellante, sulla base del
costo massimo finanziabile con il decreto ministeriale
del 1978, in vigore alla data del 29.9.1979, giorno in

mento, calcolo che la Corte di merito ha ritenuto rispondente a dati oggettivi (caratteristiche degli immobili, estensione delle varie superfici) ed all’effettiva congruità
del prezzo, essendo stati anche presi “in considerazione
tutti i semestri relativi alle previste rate di mutuo”(V.pag. 13 sent. imp.). Nella sentenza parziale veniva dato atto, inoltre, che le parti,con apposita clausola
contrattuale, avevano previsto la determinazione esatta
del prezzo ” prima dell’atto definitivo di vendita”.
Considerata la necessità di accertare preventivamente il
prezzo della vendita, non è dato ravvisare la dedotta omessa statuizione sulla idoneità dell’offerta dal parte del
promissario acquirente, posto che, con la sentenza non
definitiva, il giudice di appello aveva subordinato
l’efficacia dell’acquisto della proprietà dell’immobile,
da parte del Nitro, al pagamento, da parte dello stesso,
della somma come sopra quantificata e, peraltro, il giudice di appello aveva ritenuto sussistenti i presupposti
per la pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.,
avendo

il

acquirente

promissario

provveduto

all’obbligazione di accollo delle rate di mutuo dichia-

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cui avrebbe dovuto stipularsi l’atto pubblico di trasferi-

rando “la sua disponibilità a corrispondere quanto eventualmente ancora dovuto a titolo di prezzo”. Trattasi
di motivazione aderente al principio affermato da questa

specifica dell’obbligo di concludere un contratto, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene
determinato,è tenuto all’offerta della relativa prestazione, che può essere costituita da una seria manifestazione
di volontà senza che sia necessaria un’offerta reale ove
tale prestazione sia esigibile al momento della domanda
giudiziale, mentre, quando essa debba essere effettuata
contestualmente alla stipula del definitivo o comunque
successivamente, la sentenza costitutiva degli effetti di
questo contratto deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta, ed il pagamento del prezzo o
della parte residua va imposto da giudice (come avvenuto nella specie),quale condizione per il verificarsi del
richiesto effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla sentenza medesima(Cass. n. 59/2002;n.
3926/96).
Priva di fondamento è la doglianza sub 4), avendo la
Corte territoriale riconosciuto, in aderenza alla giurisprudenza di questa Corte(ex multis,Cass .n. 10726/2001)
gli interessi compensativi sulla somma dovuta a saldo allo scopo di ristabilire l’equilibrio economico fra i con-

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Corte , secondo cui il contraente che chieda l’esecuzione

traenti e compensare il creditore del mancato godimento dei frutti della cosa da lui consegnata all’altra parte
prima di ricevere la controprestazione.

con la sentenza non definitiva, era stato disatteso il
motivo di appello relativo al mancato rilascio del certificato di abitabilità, avendo il Nitro dichiarato senza essere smentito dalla s.a.s. Geraci Costruzioni,che tale
certificato era stato rilasciato dal Comune in data
27.6.1985. La censura non specifica, peraltro, le ragioni
che avrebbero impedito il trasferimento della proprietà
dell’immobile, una volta rilasciato detto certificato, il
cui momentaneo difetto alla data del preliminare non
precludeva, comunque, la pronuncia di sentenza costitutiva. Il sesto motivo,proposto subordinatamente
all’accoglimento del ricorso, rimane superato dal rigetto
di esso. Nulla per le spese del giudizio di legittimità in
difetto di attività difensiva da parte dell’intimato.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma il 19.11.2013

In ordine al quinto motivo è sufficiente osservare che,