Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3202 del 09/02/2018


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Civile Ord. Sez. 5 Num. 3202 Anno 2018
Presidente: DI IASI CAMILLA
Relatore: ZOSO LIANA MARIA TERESA

ORDINANZA
sul ricorso 27180-2013 proposto da:
AMARA IMMOBILIARE SRL, elettivamente domiciliato in
ROMA V.LE GIUSEPPE MAZZINI 113, presso lo studio
dell’avvocato NICOLA PAGNOTTA, che lo rappresenta e
difende;
– ricorrente contro

AGENZIA DELLE ENTRATE;
– intimata –

2018
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Nonché da:
AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;

Data pubblicazione: 09/02/2018

- con troricorrente incidentale contro
AMAFA IMMOBILIARE SRL;
– intimata avverso la sentenza n. 39/2013 della COMM.TRIB.REG. di
TRIESTE, depositata il 03/06/2013;

consiglio del 24/01/2018 dal Consigliere Dott. LIANA
MARIA TERESA ZOSO.

udita la relazione della causa svolta nella camera di

R.G. 27180/2013
ESPOSIZIONE DEI FATTI DI CAUSA
1. Con contratto di compravendita del 12 dicembre 2006 la società Amafa Immobiliare s.r.l.
acquistava la proprietà di un compendio immobiliare sito in Monfalcone per il corrispettivo
indicato in euro 200.000,00. Con atto di rettifica del 20 aprile 2007 le parti contraenti elevavano
il corrispettivo indicato nell’atto originario ad euro 375.000,00. L’agenzia delle entrate notificava
avviso di liquidazione con cui elevava il valore dei beni compravenduti ad euro 760.000. La
contribuente proponeva ricorso e la commissione tributaria provinciale di Gorizia lo accoglieva.

Venezia Giulia lo accoglieva sul rilievo che il valore degli immobili era stato determinato sulla
base del valore normale di esso e della stima dell’agenzia del territorio che era stata effettuata
con metodo sintetico comparativo, con parametri di riferimento desunti da ricerche di mercato
e da beni immobili similari della zona, beni immobili posti in comune commercio e liberi da
persone e cose. Inoltre non influiva sul valore così determinato l’esistenza del contratto di
comodato stipulato il 28 ottobre 2003 sia perché esso aveva ad oggetto solo cinque dei 17 enti
compravenduti sia perché nel contratto stesso era previsto che l’utilizzatore avrebbe dovuto
restituire anticipatamente l’immobile qualora il comodante lo avesse richiesto con preavviso
scritto di sei mesi. Infine la contribuente non aveva prodotto una perizia tecnica a sostegno delle
contestazioni avanzate nel merito.
2. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione la contribuente affidato a
due motivi. L’agenzia delle entrate si è costituita in giudizio con controricorso ed ha proposto
ricorso incidentale affidato ad un motivo.
3. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione di legge, ai sensi dell’art. 360, comma
1, n. 3 cod. proc. civ., in relazione agli artt.51, commi 2 e 3, e 52, commi 2 e 2 bis, del d.p.r.
131/86. Sostiene che la sentenza impugnata è errata nella parte in cui i giudici di appello hanno
affermato che la base imponibile della compravendita immobiliare doveva essere determinata
applicando il criterio del valore normale di cui al provvedimento del direttore dell’agenzia delle
entrate emesso il 27 luglio 2007 e sulla base della stima eseguita dall’ufficio nella quale non era
stato considerata rilevante l’esistenza di un contratto di comodato avente ad oggetto i medesimi
beni. In particolare la determinazione del valore normale era stata erroneamente qualificata
dall’agenzia delle entrate come una presunzione legale relativa confutabile con la prova contraria
a carico del contribuente.
4. Con il secondo motivo deduce difetto di motivazione per omesso esame di circa un fatto
decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 cod. proc. civ.. Sostiene che la CTR
ha considerato non rilevante il contratto di comodato in quanto esso avrebbe riguardato
solamente cinque dei diciassette cespiti compravenduti laddove, invece, emergeva dai
documenti prodotti che l’oggetto del contratto di compravendita e del contratto di comodato era
1

Proposto appello da parte dell’agenzia delle entrate, la commissione tributaria regionale del Friuli

il medesimo in quanto alcuni cespiti che avevano formato oggetto del contratto di comodato
erano stati accorpati prima della compravendita.
5. Con l’unico motivo di ricorso incidentale condizionato l’agenzia delle entrate deduce nullità
della sentenza, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ., in quanto doveva ritenersi
essersi formato il giudicato sulla pronuncia della commissione tributaria provinciale di Gorizia
nella parte in cui era stato affermato che il provvedimento impositivo era sufficientemente
motivato. Ciò in quanto la doglianza della contribuente era stata formulata in grado d’appello

appello incidentale.

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo è infondato. La C.T.R. ha ritenuto di riformare la decisione di primo grado
affermando la legittimità dell’atto impositivo poiché esso era fondato non esclusivamente sul
valore normale determinato dall’amministrazione finanziaria ai sensi dell’art. 1, comma 307,
della legge 296/2006

che prevede che per la uniforme e corretta applicazione delle norme di cui

all’articolo 52 del d.p.r. n. 131/86, con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate sono
individuati periodicamente i criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati ai
sensi dell’articolo 51, comma 3, del citato decreto – ma soprattutto sulla stima dell’agenzia del
territorio che era stata effettuata con metodo sintetico comparativo, con parametri di riferimento
desunti da ricerche di mercato e da beni immobili similari della zona, beni immobili posti in
comune commercio e liberi da persone e cose. I valori determinati sulla base del ” valore
normale” costituiscono mere presunzioni semplici inidonee a sorreggere da sole la pretesa
impositiva ma, nel caso di specie, la motivazione della sentenza impugnata è fondata anche sulla
perizia dell’agenzia del territorio, che è a sua volta basata su altri criteri che non sono stati
contestati dalla contribuente, la quale, come osservato dalla CTR, non ha nemmeno prodotto
una perizia di parte al fine di confutare quanto mergeva dalla perizia dell’agenzia del territorio.
Quanto al contratto di comodato, che la CTR avrebbe erroneamente ritenuto ininfluente, si
osserva che i giudici di appello hanno compiuto una valutazione in fatto che non può essere
censurata se non sotto il profilo del difetto di motivazione, avendo ritenuto che la clausola che
prevedeva il recesso da parte del comodante con preavviso di sei mesi consentiva di affermare
che il vincolo contrattuale gravante sui beni non influiva sulla determinazione del loro valore.
2. Il secondo motivo è inammissibile. Il fatto che i giudici di appello abbiano affermato che
solo cinque dei diciassette beni compravenduti erano stati oggetto del contratto di comodato, in
contrasto, asseritamente, con le risultanze di causa da cui sarebbe emerso che tutti i beni
compravenduti costituivano oggetto del contratto di comodato, è, invero, privo di decisività
poiché la decisione impugnata è fondata anche sulla ragione autonoma secondo cui l’esistenza
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solamente con la comparsa di costituzione, peraltro tardivamente depositata, e non invece con

del comodato non influiva sulla determinazione del valore del bene dato che nel contratto stesso
era previsto che l’utilizzatore avrebbe dovuto restituire anticipatamente l’immobile qualora il
comodante lo avesse richiesto con preavviso scritto di sei mesi.

3. Il ricorso va, dunque, rigettato, con assorbimento del ricorso incidentale. Le spese
processuali, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. Poiché il ricorso è stato
proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è respinto, sussistono le condizioni per dare

formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha
aggiunto l’art. 13, comma 1 quater al testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della
sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di
contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.
La corte rigetta il ricorso, dichiara assorbito il ricorso incidentale e condanna la ricorrente a
rifondere all’agenzia delle entrate e le spese processuali che liquida in euro 5.000,00, oltre alle
spese prenotate a debito.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza
dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo
di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis
dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale del giorno 24 gennaio 2018.

atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la

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