Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3179 del 09/02/2011

Cassazione civile sez. II, 09/02/2011, (ud. 12/01/2011, dep. 09/02/2011), n.3179

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente –

Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 16225-2005 proposto da:

B.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA GALLIA 2, presso lo studio dell’avvocato BERTI CESARE, che

lo rappresenta e difende;

– ricorreste –

contro

L.V. (OMISSIS), M.S.

(OMISSIS), M.F. (OMISSIS)

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DI PIETRALATA 320 D, presso lo

studio dell’avvocato MAZZA RICCI GIGLIOLA, rappresentati e difesi

dall’avvocato TOTA GIUSEPPE NICOLA;

– controricorrenti –

e contro

V.T. (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 81/2005 della CORTE D’APPELLO di BARI,

depositata il 11/02/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

12/01/2011 dal Consigliere Dott. LUIGI PICCIALLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 18.6.92 B.A. e V.T. citarono al giudizio del Tribunale di Trani M.S., M.F. e L.R.V., con i quali esponevano di aver stipulato un contratto preliminare, prevedente la vendita agli attori, per il prezzo di L. 200.000.000, di un fondo rustico in (OMISSIS), indicato dell’estensione di circa ore 14, 19, ma che era poi risultato esteso solo pre 11, 91. Poichè i promittenti venditori si erano rifiutati di trasferire una ulteriore superficie ad integrazione di quella promessa, gli attori chiesero la pronunzia di una sentenza ex art. 2932 c.c. traslativa di una superficie complessiva pari a quella promessa in vendita, con condanna dei promittenti al pagamento della pattuita penale di L. 70.000.000.

Costituitisi i convenuti, chiesero il rigetto della domanda eccependo che la vendita era stata pattuita a corpo, con conseguenti facoltà dei promissari acquirenti di chiedere la riduzione del prezzo o la rescissione del preliminare e, deducendo a loro volta l’inadempimento della controparte, chiesero in via riconvenzionale la risoluzione del contratto ed il pagamento della penale. Espletate prova testimoniale e consulenza tecnica, con sentenza del 3/11.10.01 il g.o.a della sezione stralcio del tribunale adito, ritenuto che gli attori avrebbero potuto soltanto chiedere l’esecuzione del contratto con riduzione del prezzo e che, comunque, gli stessi non potevano considerarsi inadempienti, rigettò sia la domanda principale, sia quella riconvenzionale.

Proposto appello dal B. e dal V., resistito dagli appellatila Corte di Bari con sentenza del 4/11.2.05 rigettava il gravame, con integrale compensazione delle spese, osservando: a) che la distinzione tra vendita a corpo e vendita a misura rilevava soltanto in ordine alla contestazione sul prezzo, agli effetti degli artt. 1537 e 1538 c.c., che nella specie non vi era stata, non avendo inteso gli attori avvalersi delle facoltà previste da tali disposizioni; b) in tale ottica la questione dell’estensione del fondo risultava irrilevante, occorrendo invece accertare se il riferimento in contratto alla stessa fosse stato effettuato quale oggetto specifico della promessa di vendita, oppure quale mera descrizione ai fini di una migliore indentificazione dello stesso; c) in tale ultimo senso militavano sia il tenore letterale del negozio, laddove l’uso dell’avverbio “circa” seguente all’indicazione dell’estensione di “ore 14, 19”, era da ritenersi “ontologicamante incompatibile con una vendita a misura”, sia la precisa indicazione dei confini, laddove “per una migliore identificazione dell’appezzamento” le parti avevano fatto riferimento ad una planimetria allegata; pertanto gli attori, a fronte della sensibile entità della differenza di estensione, avrebbero potuto chiedere o la risoluzione del contratto, oppure accettare il bene nella sua reale consistenza, ma non anche domandare un’ esecuzione specifica mediante trasferimento di una superficie integrativa che non aveva costituito oggetto dell’accordo.

Per la cassazione di tale sentenza il B. ha proposto ricorso affidato a quattro motivi. Hanno resistito con controricorso i M. ed il S.. Il V. non ha svolto attività difensiva.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si deduce carenza e contraddittorietà di motivazione sul punto decisivo costituito dall’esatta qualificazione giuridica del contratto, poichè la corte di merito, dopo aver affermato che la distinzione, alla stregua degli artt. 1537 e 1538 c.c., non avrebbe avuto rilevanza nel caso di specie, successivamente, contraddicendo tale premessa, avrebbe ritenuto “fondamentale” accertare se il riferimento contrattuale alla superficie promessa in vendita fosse da intendersi quale specifico oggetto del contratto oppure in funzione descrittiva, ai fini di una migliore identificazione del fondo. Optando per tale seconda soluzione, i giudici di merito avevano dunque concluso per l’avvenuta stipulazione di una promessa di vendita;ma a tale riguardo la soluzione sarebbe stata “carente, erronea e insufficiente”, avendo pretermesso l’esame di “tutte le risultanze acquisiste al giudizio, nella specie documenti (planimetrie, frazionamento, corrispondenza tra le parti), deposizioni testimoniali, consulenza tecnica d’ufficio” ed omesso di spiegare perchè tutte tali risultanze .dalle quali emergeva la “essenzialità della previsione di una determinata estensione” avrebbero dovuto essere superate dall’uso dell’avverbio “circa”. Peraltro l’affermazione, funzionale alla tesi della vendita a corpo, secondo cui nel contratto sarebbero stati indicati con precisione tutti i confini dell’appezzamento, non rispondeva alla realtà testuale, essendo stati indicati con precisione soltanto due confini e del tutto genericamente i rimanenti costituiti da altra proprietà dei promittenti venditori. Dalla sentenza neppure sarebbe stato possibile comprendere quali fossero le risultanze catastali idonee ad individuare il terreno essendo nel preliminare contenuta la sola indicazione del foglio di mappa e non anche delle specifiche particelle risultanti dal frazionamento, che prima della firma del preliminare era stato effettuato. Che la planimetria non fosse funzionale ad una vendita a corpo, del resto si desumeva dalla circostanza che i confini dell’appezzamento erano stai individuati “proprio tramite l’indicazione della misura dei lati (34, 34 quello lungo la strada) comunale e 39, 50 quello posto a sinistra) e della superficie totale (mq 1419)”.

Con il secondo motivo si lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., in relazione all’art. 36 c.p.c., con connesse omissione, insufficienza e contraddittorietà di motivazione, censurandosi l’interpretazione del contratto fornita dai giudici di merito, i quali si sarebbero limitati alla valorizzazione del solo dato letterale, senza ricercare l’effettiva intenzione degli stipulanti, desumibile anche dal complessivo contesto delle clausole e dal comportamento delle parti emerso dalle prove testimoniali, da cui sarebbe risultato che i contraenti avevano previsto “che l’oggetto della vendita era fissato proprio in un terreno di quella individuata estensione prevista in preliminare e risultante dalla planimetria ” allegata.

Con il terzo motivo, deducente violazione e falsa applicazione degli artt. 1537, 1538 e 2932, con connessi vizi della motivazione, si lamenta il mancato accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica, sull’ erroneo presupposto che la vendita fosse stata prevista a corpo, pur essendo stata in realtà espressamente promesso il trasferimento di una superficie di “certa estensione”, la cui non rispondenza a quella effettiva avrebbe integrato l’inesatto adempimento del promittente venditore, a fronte del ben avrebbe potuto chiedersi l’esatto adempimento mediante trasferimento della superficie effettivamente dovuta.

Con il quarto motivo si lamenta, infine, che in violazione dell’art. 112 c.p.c. ed immotivatamente la corte di merito abbia ritenuto assorbita la domanda di condanna dei promittenti venditori alla penale pur avendo essi “agito, sicuramente con dolo o colpa grave, nel non adempiere l’obbligazione assunta, come confermato che ancor più dal fatto di aver tenuto celato ai promittenti acquirenti l’intervenuto frazionamento del loro terreno prima della sottoscrizione del preliminare”. Il ricorso non merita accoglimento.

I primi tre motivi, che per la stretta connessione vanno esaminati congiuntamente, si basano tutti sull’assunto che con il contratto preliminare fosse stata prevista la futura stipulazione di una compravendita a misura, premessa sulla quale si lamenta il mancato accoglimento della domanda di esecuzione in forma specificaci sensi dell’art. 2932 c.c., che avrebbe dovuto comportare la pronunzia di una sentenza disponente il trasferimento di una superficie di terreno di estensione superiore a quella effettiva del lotto, rappresentato nella planimetria allegata alla scrittura. La pretesa traslativa il cui mancato accoglimento si lamenta, ha dunque per oggetto non solo la superficie effettiva del suolo indicato e riprodotto (mediante l’allegato planimetrico) nel contratto, ma anche una ulteriore e non meglio individuata (se non nella misura) estensione di terreno che avrebbe dovuto a quella aggiungersi, al fine di raggiungere i complessivi mq. 1419 che sarebbero stati promessi in vendita.

Tanto premesso, palese risulta l’irrilevanza, ancor prima che la manifesta infondatezza (laddove si assume compromessa una “vendita a misura”, pur in assenza dell’indefettibile elemento, richiesto dall’art. 1537 c.c., comma 1 della previsione di un “prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura”), delle censure esposte.

Benvero, anche nella suddetta (del tutto teorica) ipotesi, posto che il suolo promesso era stato graficamente individuato (come da planimetria riprodotta nel primo mezzo d’impugnazione) e, peraltro, oggetto di un frazionamento catastale antecedente alla stipulazione del contratto preliminare (come pure si assume e lamenta nel quarto mezzo), a fronte dell’ accertata differenza tra la superficie effettiva del fondo e quella indicata nel contratto, i rimedi esperibili avrebbero potuto essere o quello della riduzione del prezzo ex art. 1537 c.c., o, se dovuta la discordanza a dolo dei promittenti venditori, quello dell’annullamento del contratto. Non era invece possibile un’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., non potendo il giudice coinvolgere nella richiesta statuizione traslativa un bene (la superficie ulteriore pretesa ad integrazione di quella insufficiente) non meglio individuato e sostanzialmente rimasto estraneo alla pattuizione, ostandovi il consolidato principio secondo cui la sentenza costitutiva deve riprodurre il medesimo assetto d’interessi contenuto nel contratto preliminare (v. Cass. 937/10, 2824/03, 7749/90).

Il quarto motivo, infine, va respinto, poichè la condanna alla penale, vale a dire al risarcimento dei danni convenzionalmente e preventivamente quantificati ai sensi dell’art. 1382 c.c., per l’ipotesi d’inadempienza di una delle stesse, avrebbe richiesto una pronunzia o di risoluzione del contratto per inadempimento dei promittenti venditori, che nella specie non era stata richiesta, oppure di esecuzione coatta dello stesso;ma essendo stata quest’ultima domanda formulata a fronte della mancata adesione della controparte alla pretesa di trasferimento di una superficie aggiuntiva, rispetto al lotto promesso in vendita, la relativa infondatezza, per i motivi in precedenza esposti, comporta anche quella della connessa richiesta risarcitoria. Le spese, infine, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso, in favore dei resistenti, delle spese del giudizio, che liquida in complessivi Euro 1.800, 00 di cui 200 per esborsi.

Così deciso in Roma, il 12 gennaio 2011.

Depositato in Cancelleria il 9 febbraio 2011

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