Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 31786 del 04/11/2021

Cassazione civile sez. VI, 04/11/2021, (ud. 16/09/2021, dep. 04/11/2021), n.31786

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE T

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRECO Antonio – Presidente –

Dott. ESPOSITO Antonio Francesco – Consigliere –

Dott. CATALDI Michele – rel. Consigliere –

Dott. CROLLA Cosmo – Consigliere –

Dott. LUCIOTTI Lucio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 15139-2020 proposto da:

REALE IMMOBILI SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA FLAMINIA N. 135, presso lo

studio LEGALITAX, rappresentata e difesa dall’avvocato MORETTI

VALERIO;

– ricorrente –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE (C.F. (OMISSIS)) in persona del Direttore pro

tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12,

presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e

difende ope legis;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 5853/17/2019 della COMMISSIONE TRIBUTARIA

REGIONALE del LAZIO, depositata il 24/10/2019; udita la relazione

della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del

16/09/2021 dal Consigliere Relatore Dott. CATALDI MICHELE.

 

Fatto

RILEVATO

Che:

1. Reale Immobili s.p.a. propone ricorso per cassazione, affidato ad un motivo, avverso la sentenza di cui all’epigrafe, con la quale la Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato il suo appello contro la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Roma, che aveva rigettato il ricorso della stessa società contribuente contro l’atto con il quale l’Agenzia delle entrate- Ufficio provinciale di Roma-territorio, aveva provveduto alla rideterminazione del classamento e della rendita catastale di un immobile della contribuente, sito nella microzona 1 (centro storico) della città di Roma, L. n. 311 del 2004, ex art. 1, comma 335.

Si è costituita con controricorso l’Agenzia delle entrate.

La proposta del relatore è stata comunicata, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza camerale, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c..

Diritto

CONSIDERATO

Che:

1. Con l’unico motivo la contribuente deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7; del D.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 7 e 61; del D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8; e della L. 30 dicembre 2004, art. 1, comma 355, n. 311.

Assume infatti la contribuente ricorrente che il giudice a quo avrebbe errato nel ritenere l’atto impositivo sufficientemente motivato, nonostante esso non indichi in concreto i presupposti di fatto e le ragioni determinanti la rettifica del classamento e sia, in particolare, carente di dati specifici e di elementi atti a valutare il significativo scostamento tra valore medio e valore catastale.

Il motivo è fondato.

Infatti, secondo un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, la motivazione dell’atto di riclassamento deve essere rigorosamente completa, specifica e razionale sia riguardo alla microzona ove insiste l’immobile, sia con specifico riferimento al singolo immobile che viene riclassato.

Pertanto, quando il mutamento della rendita consegue alla revisione L. 30 dicembre 2004, ex art. 1, comma 335, del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali, la ragione giustificativa non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere motivata dall’accertamento della variazione di valore degli immobili presenti nella microzona (Cass. 11/09/2019, n. 22671).

E’ dunque necessario che l’avviso di accertamento illustri le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agli astratti presupposti normativi che hanno giustificato l’avvio della procedura di riclassamento ed essendo invece indispensabile che l’Amministrazione indichi, in modo dettagliato, quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno interessato l’area riqualificata, non essendo sufficienti meri richiami ad espressioni di stile avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. 09/03/2015, n. 4712; Cass. 17/02/2015, n. 3156; Cass. 21/06/2018, n. 16378; Cass. 26/09/2018, n. 23129; Cass. 02/11/2018, n. 28035), in difetto di riscontri estimativi individualizzanti (Cass. 08/04/2019, n. 9770; Cass. 23/07/2019, n. 19810; Cass. 19/11/2019, n. 29988;

Cass. 28/11/2019, n. 31112; Cass. 11/03/2020, n. 6801).

Infatti, nella procedura di revisione del classamento, e quindi nella motivazione del relativo atto nel quale essa si conclude, si devono considerare, nel medesimo contesto cronologico, i caratteri specifici ed individualizzanti di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sulla qualificazione della stessa (Cass. 12/04/2019, n. 10403). Pertanto, proprio riguardo alla necessità di motivare l’atto con specifico riferimento alle ricadute dei mutamenti di valore della microzona di competenza sulla singola unità immobiliare riclassata, è stato puntualizzato che “La ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dalla L. 311 del 2004, art. 1, comma 335, è la rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona, mentre, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale del singolo immobile, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie del fabbricato di cui al D.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 7, assumendo pertanto specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza delle quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento.” (Cass. 28/11/2019, n. 31112).

Nello stesso senso, si è quindi detto che ” L’avviso di accertamento per rideterminazione della rendita catastale di unità immobiliari ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, non può ritenersi congruamente motivato ove faccia esclusivo riferimento al rapporto tra il valore di mercato e il valore catastale nella microzona in cui è situato l’immobile rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali e al relativo scostamento, senza indicare gli elementi che hanno in concreto interessato la microzona considerata e il modo in cui essi incidono sul diverso classamento della singola unità immobiliare.” (Cass. 23/01/2020, n. 1543; conforme, ex plurimis, Cass. 14/07/2020, n. 14932).

Pertanto, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, perciò generici, al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata, rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati. Piuttosto, l’atto deve specificamente indicare sia gli elementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona; sia come essi incidano sul diverso classamento della singola unità immobiliare (Cass. 11/09/2019, n. 22671; Cass. 17/09/2019, n. 23051).

In materia, questa Corte ha invero più volte ribadito che in tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale in tale microzona, rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, e ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell’operata riclassificazione ed approntare le conseguenti i difese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto (Cass. 17/10/2018, n. 25960; Cass. 01/10/2018, n. 23792; Cass. 23/01/2020, n. 1560, ex plurimis).

Ed è stato altresì chiarito che l’attribuzione di una determinata classe è correlata sia alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi, eccetera); sia alla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l’unità è situata; sia infine alle caratteristiche edilizie dell’unità stessa e del fabbricato che la comprende (l’esposizione, il grado di rifinitura, eccetera) (Cass. 17/10/2018, n. 25960; Cass. 01/10/2018, n. 23792; Cass. 29/09/2017, n. 22900; Cass. 17/02/2015, n. 3156).

Inoltre, è stato precisato che quando si procede all’attribuzione di ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia competente deve specificare se il mutamento è dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, trattandosi di uno dei possibili presupposti del riclassamento (Cass., Sez. U., 18/04/2016, n. 7665).

Va poi sottolineato che la Corte costituzionale, con la sentenza n. 249 del 2017, se ha ritenuto che “la scelta fatta dal legislatore con il censurato comma 335 (L. n. 311 del 2004, art. 1) non presenta profili di irragionevolezza (in quanto) la decisione di operare una revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene”, ha tuttavia contemporaneamente evidenziato che “la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento”.

Pertanto, anche il giudice delle leggi ha richiamato l’attenzione sulla funzione essenziale della motivazione dell’atto di riclassamento e sulla necessità di una rigorosa verifica della sua completezza.

Recentemente, il quadro giurisprudenziale della materia si è ulteriormente arricchito con l’ordinanza di questa Corte, Sez. 5, n. 33031 del 14 dicembre 2019, che ha avuto modo di definire in modo ancor più puntuale ed approfondito i parametri che devono essere osservati dall’Ufficio nel motivare i provvedimenti di revisione del classamento adottati ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335.

Secondo la motivazione di tale pronuncia, infatti, “se l’Amministrazione intende procedere alla revisione del classamento ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 335, deve seguire un iter scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi. Nella prima fase, ha l’onere di accertare i presupposti di fatto che legittimano la c.d. riclassificazione di massa. Nella seconda fase l’Amministrazione ha l’onere di individuare ed applicare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri di riclassificazione della singola unità immobiliare”.

E’ stato quindi precisato da questa Corte che il procedimento de quo “impone all’Amministrazione finanziaria di specificare in modo chiaro, nell’avviso di accertamento, le ragioni della modifica effettuata. Con riferimento alla prima fase della valutazione, sopra richiamata, non può, dunque, ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici, e quindi generici, al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento, oltre che ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui questi dati sono ricavati ed elaborati.

L’Amministrazione è anche tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione, non essendo sufficiente far richiamo ad espressioni di stile o a generici fatti notori del tutto avulsi dalla situazione concreta.

Per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valore medio di mercato delle unità immobiliari comprese nella singola microzona, è necessario che l’Amministrazione specifichi e documenti con precisione quali dati siano stati utilizzati e in quale modo siano state effettuate rilevazione ed elaborazione degli stessi per determinare tale valore medio. Come non è sufficiente il mero richiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente la mera indicazione in cifra dei risultati, essendo invece necessario dar conto in modo chiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, dei criteri impiegati e delle tecniche statistiche applicate, oltre che della attendibilità dei dati di fatto sui quali si è basata l’elaborazione statistica. Qualora poi, ai fini dell’individuazione del valore medio di mercato della singola microzona, si sia fatto ricorso oltre che alla rilevazione documentata dei dati reali, quali i prezzi delle compravendite e delle locazioni, anche (oppure in luogo ovvero in aggiunta e integrazione di essi) a fattori indiziari e inferenziali (urbanistici, ambientali o simili ovvero riguardanti le variazioni delle preferenze della clientela), dai quali siano stati inferiti componenti di maggior valorizzazione economica delle unità immobiliari comprese nella microzona, allora l’amministrazione ha l’onere di specificare con precisione, e di provare, la sussistenza e l’efficacia di tali condizioni fattuali, oltre che la correttezza del metodo inferenziale adottato. In sintesi, per la correttezza della revisione in parola è necessario che siano esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore medio di mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio della microzona; il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone; il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone. In particolare, per questi due ultimi parametri occorre che sia specificato se la media dei valori di mercato e catastali per la generalità degli immobili del territorio comunale sia stata effettuata sulla base dei valori delle singole unità immobiliari ovvero facendo la media dei valori medi delle singole microzone. In questa seconda ipotesi, infatti, il metodo sarebbe erroneo se attuato senza i necessari meccanismi di correzione, data la diversa composizione quantitativa delle singole microzone ed i conseguenti ovvi effetti distorsivi. Allo stesso modo, è necessario che siano specificati i criteri in base ai quali è stato operato il rapporto tra valori catastali e valori di mercato: posto che i primi fanno riferimento ai vani ed i secondi ai metri quadri di superficie, il rapporto tra due misure così disomogenee ha bisogno di essere in qualche modo corretto ed occorre dar conto di come ciò sia stato fatto. Infine, occorre che sia specificata la data alla quale faccia riferimento la rilevazione della media dei valori medi catastali e la data della rilevazione della media dei valori di mercato. Senza una piena coincidenza delle date di rilevazione le comparazioni tra zona e zona ipotizzate dalla norma non hanno infatti alcun senso e la mancata specificazione dell’anno di riferimento impedisce al contribuente di effettuare il controllo dell’informazione fornita e di svolgere al riguardo le sue difese” (Cass., Sez. 5, n. 33031 del 14 dicembre 2019). Nella fattispecie sub iudice, dalla motivazione della sentenza impugnata e dalle stesse prospettazioni difensive dell’Agenzia delle Entrate, oltre che dal ricorso, nel quale sono trascritti per specificità i relativi passi della motivazione dell’atto tributario, il tenore di quest’ultimo non risulta rispondere ai requisiti indefettibili sinora richiamati.

Non risultano infatti indicati le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cui sono stati acquisiti, e valutati, i dati relativi al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, né quelli relativi all’insieme delle altre microzone comunali. Pertanto, il sostenuto scostamento non è stato compiutamente motivato, traducendosi nell’indicazione di valori quantitativi la cui genesi non è quindi realmente comprensibile e verificabile. Inoltre, anche per effetto di tale carenza, l’avviso di accertamento non risulta motivato sufficientemente in ordine agli elementi specifici che, in concreto, hanno inciso sulla revisione in relazione alle caratteristiche proprie del singolo immobile.

Pertanto, il provvedimento di classamento, privo di tali connotazioni specifiche, appare conseguire ad un accertamento generalizzato e massivo, non in linea con i principi esposti dalla giurisprudenza, costituzionale e di legittimità, in ordone alla necessità di una sua rigorosa motivazione.

L’impugnata sentenza si è quindi discostata dal consolidato orientamento di questa Corte nella materia controversa.

Pertanto va accolto il ricorso e la sentenza impugnata va cassata, con accoglimento nel merito del ricorso introduttivo della contribuente, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto.

2.Va disposta la compensazione delle spese del presente giudizio, oltre che dei gradi di merito, avuto riguardo alla circostanza che le questioni giuridiche, sottese ad una complessa legislazione, hanno trovato solo in tempi recenti una stabile soluzione giurisprudenziale.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo della contribuente, compensando tra le parti le spese relative all’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 16 settembre 2021.

Depositato in Cancelleria il 4 novembre 2021

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