Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 31780 del 04/11/2021

Cassazione civile sez. VI, 04/11/2021, (ud. 26/05/2021, dep. 04/11/2021), n.31780

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE T

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MOCCI Mauro – Presidente –

Dott. CATALDI Michele – rel. Consigliere –

Dott. CROLLA Cosmo – Consigliere –

Dott. LUCIOTTI Lucio – Consigliere –

Dott. LO SARDO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 7607-2019 proposto da:

COMUNE DI PESCHIERA BORROMEO, in persona del Sindaco pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la

CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso

dall’avvocato MARELLI ALBERTO;

– ricorrente –

contro

SPG IMMOBILI SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MARROCCO N. 18, presso lo

studio dell’avvocato TIVOLI & ASSOCIATI, rappresentata

e difesa dall’avvocato CACCIATO GIUSEPPE;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3617/6/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA

REGIONALE della LOMBARDIA, depositata il 16/08/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 26/05/2021 dal Consigliere Relatore Dott. CATALDI

MICHELE.

 

Fatto

RILEVATO

Che:

1.II Comune di Peschiera Borromeo propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, avverso la sentenza n. 3617/06/2018, depositata il 16 agosto 2018, con la quale la Commissione tributaria regionale della Lombardia ha rigettato il suo appello principale, accogliendo quello incidentale della SPG Immobili s.r.l., avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Milano, che aveva accolto il ricorso di quest’ultima contribuente contro l’avviso d’accertamento emesso nei suoi confronti, per l’anno d’imposta 2009, in materia di Ici, con il quale veniva richiesto il pagamento della maggiore imposta, oltre alle sanzioni ed agli interessi, in relazione alle aree possedute dalla predetta società.

2. La contribuente si è costituita con controricorso ed ha prodotto memoria.

La proposta del relatore è stata comunicata, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza camerale, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c..

Diritto

CONSIDERATO

Che:

1. Con il primo motivo il Comune ricorrente deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nu. 3, la violazione e la falsa applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b), e art. 5, comma 5.

Infatti il ricorrente, premesso che il nucleo della motivazione della sentenza impugnata non è di immediata comprensibilità, assume, con una prima censura, che il giudice a quo ha errato sia nell’escludere che, all’interno del medesimo comparto edificatorio, tutte le parti che compongono l’area fabbricabile concorrano a determinare il valore commerciale complessivo di quest’ultima; sia nell’affermare che non siano assoggettati all’imposizione ai fini Ici aree destinate dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, sebbene i vincoli di destinazione non facciano venire meno l’originaria natura edificabile, pur incidendo sulla determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie.

Il motivo, relativamente a tale censura, è ammissibile e fondato.

Invero, come questa Corte ha già avuto modo di precisare, “La corte di legittimità ha più volte precisato che, in tema d’ICI, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005, e D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006, che hanno fornito l’interpretazione autentica del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b), l’edificabilità di un’area, ai fini della determinazione della base imponibile, da effettuare in base al valore venale e non a quello catastale, deve essere desunta dalla qualificazione attribuitale nel piano regolatore generale adottato dal Comune, salva, però, la necessità di valutare la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell’immobile in ragione delle concrete condizioni esistenti al momento dell’imposizione (ex multis, Cass. n. 24308 del 29/11/2016; Cass. n. 12377 del 15/06/2016). Ne consegue che la circostanza che l’area sia qualificata come edificabile dal P.R.G. ne esclude per ciò solo la natura agricola e non rileva il fatto che il piano di lottizzazione abbia previsto la concreta destinazione di talune aree a verde o a viabilità con concentrazione della cubatura solo su altre aree. La CTR avrebbe dovuto, quindi, accertare in concreto il valore venale dell’area tenendo conto degli elementi addotti dalle parti” (Cass. n. 24122/2017, in motivazione, relativa peraltro al medesimo ente territoriale e citata nella stessa sentenza impugnata).

Inoltre, è stato già chiarito che ” In tema di ICI, il parametro per la determinazione del valore dell’area fabbricabile, fissato dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 5, è quello del valore venale in comune commercio, sul quale necessariamente incide il diverso livello di edificabilità delle parti che compongono l’area fabbricabile. Ne deriva che la valutazione dell’area medesima deve essere effettuata secondo il criterio del valore commerciale complessivo (pur tenendo conto dei differenti livelli di edificabilità delle parti che la compongono) e non attraverso la sommatoria del valore commerciale di sue eventuali segmentazioni individuate in funzione della loro specifica edificabilità.” (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 20256 del 23/07/2008; nello stesso senso, ex

multis, Cass. n. 24122/2017, in motivazione, relativa al medesimo Comune qui ricorrente, che cita i precedenti conformi di Cass. n. 24308 del 29/11/2016 e Cass. n. 12377 del 15/06/2016; Cass. n. 15700/2017, in motivazione).

Con riguardo, poi, alle aree destinate a servizi pubblici o di interesse pubblico, è stato ritenuto che “In tema d’imposta comunale sugli immobili (ICI), l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz’altro nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l’oggettivo carattere edificabile D.Lgs. n. 504 del 1992, ex art. 2, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l’originaria natura edificabile.” (Cass. Sentenza n. 23814 del 23/11/2016; conforme Cass.Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 17764 del 06/07/2018).

In particolare, per fondi interni all’ambito di perequazione urbanistica, questa Corte ha chiarito che: ” E’ assoggettato ad ICI il terreno inserito nell’ambito di una “perequazione urbanistica”, per effetto della quale viene attribuito un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà destinate alla trasformazione di uno o più ambiti del territorio comunale, a prescindere dalla effettiva localizzazione dei diritti edificatori, trasferibili e negoziabili separatamente dal suolo, atteso che l’applicazione di tale imposta presuppone il possesso di immobili aventi potenzialità edificatoria, sebbene non immediatamente attuabile, desunta dalla qualificazione operata nel piano regolatore generale anche semplicemente adottato. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto assoggettati ad ICI i terreni compresi in una perequazione urbanistica, ricadenti in un’area destinata a verde pubblico e viabilità, alla quale, in base al meccanismo perequativo, era stato attribuito un indice edificatorio).” (Cass. Sez. 5 -, Sentenza n. 27575 del 30/10/2018; nello stesso senso, sempre a proposito dello strumento attuativo comunale del piano di comparto, con indice di fabbricabilità omogeneo, nell’ambito della c.d. urbanistica perequativa, cfr. Cass. n. 15693 del 23 giugno 2017.

Entrambi i precedenti appena richiamati sono peraltro citati da Cass., Sez. U -, Sentenza n. 23902 del 29/10/2020, nella cui motivazione si evidenzia che è solo “nella compensazione – e non nella perequazione – urbanistica che si assiste alla massima volatilità dello jus aedificandi rispetto alla proprietà del suolo. Ed è su questi presupposti, ed in forza di una nozione di inerenza reale e non virtuale, che il ricordato indirizzo di legittimità giunge a qualificare come edificabile ai fini Ici il terreno assegnatario dell’indice perequativo, così da sussumere la fattispecie ancora all’interno della previsione impositiva tipica.”.

1.1. E’ pure fondata l’ulteriore censura, contenuta nel

primo motivo, con la quale il Comune ricorrente assume che la CTR (attraverso il riferimento alla sentenza di primo grado, citata e confermata espressamente sul punto da quella d’appello) ha errato nel ritenere che, ai fini dell’imposizione dell’Ici, il valore venale in comune commercio dell’area dovesse essere determinato tenendo conto anche del prezzo fissato tra le medesime parti per la cessione, dal Comune ai lottizzanti, di aree all’interno del medesimo comparto, avvenuta, 43 giorni prima dell’inizio dell’anno d’imposizione controverso, con una convenzione urbanistica.

Assume infatti il ricorrente che i concetti di prezzo di una compravendita e di valore effettivo del bene compravenduto, specie quando non si tratti di sottoporre ad imposizione lo stesso atto traslativo, non sono necessariamente coincidenti, potendo il primo dipendere da variabili, anche soggettive, relative alle parti del singolo e specifico negozio.

Il motivo è fondato anche in parte qua, atteso che la giurisprudenza di questa Corte ha già avuto occasione di chiarire che “In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), ai fini della determinazione del valore imponibile, la misura del valore venale in comune commercio deve essere tassativamente ricavata dai parametri vincolanti previsti dal D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 5, che, per le aree fabbricabili, hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Ne consegue che, nel caso di area ceduta da un Comune e destinata ad edilizia economica e popolare, non assume alcun rilievo il prezzo indicato nella compravendita, perché esso non rientra tra i parametri di cui all’art. 5 citato, né costituisce elemento significativo, potendo l’ente locale determinarsi all’alienazione per conseguire finalità istituzionali diverse da quelle di profitto, e, quindi, ad un prezzo inferiore a quello di mercato.” (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 7297 del 11/05/2012).

1.2. Tanto premesso, la CTR non ha fatto corretta

applicazione di tali principi, in ordine alla determinazione di un valore commerciale uniforme complessivo, che possa applicarsi a tutte le parti che compongono l’area (comprese quelle incluse in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, con vincoli relativi), pur tenendo conto dei loro differenti livelli di edificabilità, e non derivi dalla sommatoria del valore commerciale di sue eventuali segmentazioni, individuate in funzione della loro specifica edificabilità.

Lo stesso deve dirsi per il riferimento operato dalla CTR, ai fini della determinazione del valore da sottoporre ad imposizione, alla quantificazione concordata nella precedente convenzione urbanistica, con la cessione di aree del comparto, già dell’ente territoriale.

Pertanto, la sentenza impugnata va cassata con rinvio della causa alla medesima CTR, in diversa composizione, la quale, alla luce di tutti gli aspetti, sopra riportati e sulla base dei suddetti parametri di incidenza dell’edificabilità del terreno, dovrà nuovamente valutare in fatto la congruità del valore venale ad esso attribuito dall’avviso di accertamento opposto, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

2. Resta assorbito il secondo motivo, con il quale il Comune ricorrente deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, la mancanza di motivazione in ordine alla riforma del capo della sentenza di primo grado che, accogliendo il ricorso della contribuente, aveva compensato le spese di lite.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Commissione tributaria regionale della Lombardia, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 26 maggio 2021.

Depositato in Cancelleria il 4 novembre 2021

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