Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3175 del 09/02/2018

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3175 Anno 2018
Presidente: DI IASI CAMILLA
Relatore: DE MASI ORONZO

ORDINANZA
sul ricorso 25459-2012 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
– ricorrente contro

CORVINI SESTO, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE
BRUNO BUOZZI 99, presso lo studio dell’avvocato FAUSTO
CIAPPARONI, che lo rappresenta e difende;
–

controricorrente

–

avverso la sentenza n. 254/2011 della COMM.TRIB.REG.
di ROMA, depo[dtata il 21/09/20 11 ;
udita la relazione della causa svolta nella camera di

Data pubblicazione: 09/02/2018

consiglio del 22/11/2017 dal Consigliere Dott. ORONZO

DE MASI.

RITENUTO

che la controversia, promossa da Sesto Corvini, nei confronti dell’Agenzia delle
Entrate, concerne la impugnazione dell’avviso di rettifica e liquidazione delle maggiori
imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre sanzioni ed interessi, relativamente
al contratto con il quale il predetto contribuente, unitamente al coniuge, Anna Orsini,
aveva trasferito a Casaduna s.r.I., società di cui il primo era legale rappresentante, la

e servizi su di esse esistenti, avendone l’Ufficio elevato il valore dai dichiarati Euro
25.000,00, ad Euro 8.140.000,00;
che la Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza n. 254/22/11,
depositata il 21/9/2011, ha respinto l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate e
confermato la decisione di primo grado, che aveva accolto il ricorso del contribuente
ed annullato l’atto impositivo impugnato, all’uopo osservando che l’accertamento
dell’Ufficio non tiene conto delle caratteristiche della porzione immobiliare, costituita
da strade e aiuole, e non già da terreni, nonché dell’esistenza del vincolo di cessione
gratuita delle aree al Comune di Roma, di per sé idoneo ad incidere significativamente
sul valore della porzione immobiliare, e che la richiamata relazione dell’Agenzia del
territorio del 23/5/2007 si riferisce ad immobili non utilizzabili ai fini della
comparazione, avuto riguardo ai criteri indicati nell’art. 51, D.P.R. n. 131 del 1986;
che l’Agenzia delle Entrate ricorre per ottenere la cassazione della sentenza con un
articolato motivo, cui resiste, con controricorso e memoria, l’intimato contribuente;

CONSIDERATO

che la ricorrente denuncia il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, per insufficiente
motivazione della decisione impugnata su punti controversi e decisivi per il giudizio,
quali appunto la effettiva valutazione, da parte dell’Ufficio, ai fini dell’accertamento
del valore di mercato del bene, della destinazione a strade (ed aiuole) della porzione
immobiliare compravenduta, e del vincolo, sulla stessa gravante, preordinato alla
cessione gratuita al Comune, ove ne avesse fatto richiesta, giacché il Giudice di
appello si è limitato apoditticamente ad affermare che si tratta di aspetti ignorati
dall’Ufficio, e che il contenuto della relazione di stima dello stesso fa riferimento ad
immobili non omogenei, in quanto diversamente localizzati, e ad atti negoziali risalenti
nel tempo, mentre al contrario il documento riguarda due comprensori immobiliari,
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proprietà dell’intera rete stradale del Comprensorio di Casalpalocco, con relative aiuole

rispettivamente siti in Castel di Leva e Casal Boccone, idonei ad essere “presi a
termine di paragone” proprio perché aventi destinazione urbanistica a strada, ed
evidenzia, quanto al vincolo di cessione gratuita al Comune di Roma, giusta delibera
della Giunta Comunale n. 388/2000, che lo stesso interessa soltanto una parte delle
aree, in quanto, “ben 218.121 mq su 542.671 (quindi quasi la metà) erano comunque
esclusi dal vincolo”, e che inoltre la cessione gratuita è soltanto eventuale, per cui
siffatti elementi, contrariamente a quanto ritenuto nella impugnata sentenza, non sono

0,05/mq);
che va, preliminarmente, disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso, basata sul
fatto che è stato notificato soltanto alla parte, e non anche all’avv. Fausto Ciapparoni,
con studio in Roma, Via G.B. Morgagni, n. 19, procuratore costituito nei precedenti
gradi di giudizio, avendo il predetto difensore trasferito lo studio, precedentemente
sito in Roma, Via della Mercede, n. 11, in data 19/12/2011, trattandosi di circostanza
facilmente riscontrabile dalla notificante e di luogo privo di qualsivoglia collegamento
con il professionista;
che, invero, la notifica del ricorso dell’Agenzia delle Entrate risulta eseguita, in data
8/11/2012, ai sensi della L. n. 69 del 2009, mediante atto consegnato al servizio
postale, oltre che alla parte personalmente, nel proprio indirizzo, anche “a Corvini
Sesto, el.dom. Via della Mercede 11”, e dal relativo avviso di ricevimento – depositato
in atti – il plico risulta consegnato a soggetto dichiaratosi “al servizio del destinatario
addetto alla ricezione delle notificazioni”, il quale ha apposto la propria sottoscrizione
quale “persona abilitata” a ricevere l’atto;
che ciò non di meno si tratterebbe di notifica priva di effetti giuridici in quanto non
effettuata presso il reale domicilio risultante dall’albo, vizio non suscettibile di
sanatoria;
che secondo questa Corte “È valida e produttiva di effetti la notificazione effettuata al
difensore a mezzo del servizio postale al domicilio dichiarato per il giudizio, mediante
consegna del plico a persona abilitata a riceverlo (nella specie: collaboratore di studio)
a nulla rilevando che il difensore destinatario della notifica ex art. 136 e 170 c. p. c.
abbia nel frattempo comunicato al proprio ordine professionale la variazione dello
studio, attestando la relata di notifica la conservazione di una relazione funzionale con
lo studio professionale risultante dagli atti, tale da autorizzare la presunzione che il
difensore medesimo sia stato informato del contenuto dell’atto notificato.” (Cass. n.
12666/2000, n. 2907/2013), e siffatta presunzione, nel caso di specie, non risulta
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in grado di “abbattere il valore del compendio a pochi centesimi per mq” (Euro

superata dalla parte intimata, peraltro, regolarmente costituitasi in giudizio senza
pregiudizio alla difesa, a conferma che la notificazione può considerarsi positivamente
eseguita (Cass. S.U. n. 14916/2016);
Le censure, scrutinabili congiuntamente in quanto strettamente connesse, sono
fondate per le ragioni di seguito precisate;
che, ai fini della verifica del valore dei beni immobili trasferiti con atto soggetto al
pagamento dell’imposta di registro, e nella prospettiva dell’eventuale emanazione di

ricorso: 1) ai trasferimenti e a divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre
anni alla data dell’atto; 2) al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili; 3) ad
ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente
fornite dai comuni;
che, secondo questa Corte, “trattasi di criteri alternativi, il terzo dei quali, come
chiaramente enunciato dalla norma, solo “eventualmente” fondato su elementi di
valutazione forniti dai comuni, integrando esso in realtà un criterio residuale e “di
chiusura”, che abilita l’Ufficio a valorizzare, nella stima del bene, qualunque
circostanza ritenuta rilevante.” (Cass. n. 12162/2005 citata);
che, con riguardo al giudizio, espresso nella sentenza, di congruità del prezzo
dichiarato nell’atto di compravendita de quo, stipulato il 5/5/2003 e registrato il
26/5/2003, parte ricorrente si duole del fatto che la decisione impugnata non
contenga una adeguata confutazione degli argomentati rilievi mossi con il gravame
alla decisione di prime cure, avuto riguardo alla valenza probatoria della stima
dell’Ufficio, effettuata secondo il metodo sintetico-comparativo, contenendo la
relazione l’indicazione puntuale degli immobili di analoghe caratteristiche posti in
comparazione, in quanto aventi la medesima destinazione a strada, segnatamente,
quello sito nella zona di Casal Boccone, valutato in epoca recente (nel 2002) Euro
20,00/mq, nonché alla circostanza che l’impegno alla cessione gratuita a favore del
Comune di Roma, pur potendo “incidere, ed anche sensibilmente, sul valore” delle
aree in questione, pur non essendo il piano di acquisizione al demanio comunale
successivamente portato a compimento, interessa soltanto una parte delle aree per
cui è causa e non giustifica una valutazione di Euro 0,05 al metro quadro;
che le ragioni della decisione di secondo grado si incentrano essenzialmente sulle
peculiari caratteristiche della porzione immobiliare compravenduta, costituita dalla
rete viaria del Comprensorio di Casal Palocco, con relative aiuole e servizi sulle stesse
esistenti, avvero di opere di urbanizzazione primaria di una lottizzazione risalente nel
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un avviso di rettifica, l’art. 51 d.P.R. n. 131 del 1986 prevede che l’Ufficio possa fare

tempo, per cui tecnicamente non si tratterebbe di “terreni”, nonché sul vincolo di
cessione gratuita delle aree in questione, di cui si rimprovera all’Ufficio l’omessa
considerazione, sull’incerta indicazione dei “limiti” e della “estensione” delle aree non
interessate al vincolo, e infine sulla eterogeneità dei terreni oggetto di compravendita
posti in comparazione, quello “a lato di Via Cristoforo Colombo”, perché sito in zona
residenziale, quello “in località Casal Boccone”, perché sito in zona periferica, e
quello sito in “località Castel di Leva” perché oggetto di valutazione risalente (nel

che, invero, l’Amministrazione finanziaria si pone, dinanzi al giudice tributario, sullo
stesso piano del contribuente, sicché la relazione di stima di un immobile redatta
dall’Ufficio tecnico erariale, o da altro organo tecnico dell’Amministrazione, come
quella prodotta agli atti di causa, costituisce una semplice perizia di parte, alla quale,
pertanto, può essere attribuito il valore di atto pubblico soltanto per quel che concerne
la provenienza, ma non anche per quel che riguarda il contenuto (Cass. n.
9357/2015);
che, tuttavia, è altrettanto indiscutibile che anche una perizia di parte può costituire
fonte di convincimento del giudice, il quale può elevarla a fondamento della decisione,
per cui è sempre necessario che il giudicante spieghi le ragioni per le quali ritiene
corretta, o non corretta, o soltanto non convincente, tale perizia, e nel caso di specie
la motivazione della sentenza impugnata non consente di ricostruire, avuto riguardo
alle puntuali contestazioni ed osservazioni dell’appellante Ufficio, l’iter logico del
Giudice di appello, il quale ha acriticamente fatto proprie le conclusioni del perito
della parte privata, senza alcun cenno alla eventuale documentazione che le supporta;
che ove non venga messa in discussione l’applicabilità stessa del metodo sinteticocomparativo, resta da spiegare, nel caso di specie, perché gli immobili posti in
comparazione non soddisfino l’onere della prova gravante sull’Amministrazione
finanziaria, e perché i sopra ricordati comprensori, edificati e con destinazione
urbanistica a strada, fossero talmente dissimili dalla porzione immobiliare oggetto di
giudizio, considerato che l’immobile sito in Casal Boccone, ritenuto ai fini qui
considerati non utilizzabile perché sito in zona di periferia, fosse ciò non di meno
valutato (nel 2002) sul mercato significativamente di più rispetto a quanto dichiarato
dalle parti contraenti (nel 2003) a titolo di prezzo in relazione alle aree site nel
Comprensorio di Casa! Palocco, ancorché considerate dallo stesso giudicante di
maggiore pregio, e perché la richiamata delibera comunale n. 388/2000 non
consentisse di distinguere le porzioni interessate dal vincolo di cessione gratuita, da
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1996) oltre tre anni dall’atto;

quelle escluse, al fine di valutare partitamente l’incidenza sul valore venale della
porzione immobiliare degli obblighi derivanti dalle convenzioni urbanistiche
originariamente intercorse per definire l’assetto del predetto Comprensorio, e per
regolare i relativi oneri di urbanizzazione;
che, in conclusione, la sentenza impugnata merita di essere cassata con rinvio alla
CTR competente, in diversa composizione, affinché vengano emendate le rilevate
carenze motivazionali della decisione ed altresì regolamentate le spese del giudizio di

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza
impugnata, e rinvia alla Commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa
composizione, anche per le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 22 novembre 2017.

legittimità;