Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 31312 del 04/12/2018

Cassazione civile sez. II, 04/12/2018, (ud. 18/07/2018, dep. 04/12/2018), n.31312

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. GORJAN Sergio – rel. Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21273-2014 proposto da:

T.G., T.M., T.C.,

T.B., T.P., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA

FALERIA 17, presso lo studio dell’avvocato VINCENZO RUSSO,

rappresentati e difesi dall’avvocato VIRGILIO QUAGLIATO;

– ricorrenti –

contro

S.L., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ALFREDO

CASELLA 38, presso lo studio dell’avvocato GIANCARLO SABBADINI, che

lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANDREA COSIMETTI;

M.N., G.M.G., elettivamente

domiciliati in ROMA, L.GO DEL TEATRO VALLE 6, presso lo studio

dell’avvocato LUCIANO FILIPPO BRACCI, rappresentati e difesi

dall’avvocato MARCELLO NICOLO’;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 104/2014 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,

depositata il 10/02/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

18/07/2018 dal Consigliere SERGIO GORJAN;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato TOMASSINI Paolo, con delega scritta dell’Avvocato

COSIMETTI Andrea, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto

del ricorso;

udito l’Avvocato MAZZONI Giorgio, con delega orale dell’Avvocato

MARCELLO Nicolò, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto

del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

M.N. e G.G. evocarono in causa le germane M. ed Mo.At. deducendo d’aver acquistato immobile dalle convenute a (OMISSIS) a peso del qual era risultato esistente vincolo particolare imposto dal Ministero della Pubblica Istruzione nonostante l’espressa garanzia di assenza di vincoli o pesi resa delle venditrici in contratto, sicchè chiedevano la riduzione del prezzo in dipendenza del vincolo esistente.

Resistettero le convenute, contestando la fondatezza dell’avversa domanda e provvidero a chiamare in causa il notaio rogante l’atto a fini di manleva.

Il Tribunale di Pesaro-Fano rigettò la domanda attorea poichè la situazione dei luoghi evidenziava l’esistenza del vincolo archeologico e storico – edificio a ridosso delle mura romane della città -.

Su gravame proposto dagli originari attori ed appello incidentale mosso dai consorti T., quali eredi delle germane Mo., in punto liquidazione delle spese di lite, la Corte d’Appello di Ancona ebbe ad accogliere il gravame principale, riconoscendo il diritto degli acquirenti alla riduzione del prezzo e tassando il dovuto, ed a rigettare la pretesa svolta dalla parte venditrice nei riguardi del notaio rogante.

Osservava la Corte marchigiana come il vincolo derivava da provvedimento particolare e come le venditrici ebbero espressamente a garantire l’assenza di oneri e pesi;

come l’esistenza del vincolo si rifletteva sul valore del bene, rendendone più gravosa l’opera di ristrutturazione;

come in presenza di garanzia espressa di libertà non poteva assumere rilievo l’apparenza data dall’esser l’edificio incorporato nelle mura romane della città di Fano;

come non concorreva mutatio libelli nell’inquadramento della questione in relazione alla norma ex art 1489 c.c., invece che l’invocato art. 1490 c.c. poichè i fatti, alla base di detto inquadramento giuridico, rimasti i medesimi;

come l’espletata consulenza aveva fornito validi elementi fattuali e tecnici per individuare il minor valore del bene immobile oggetto di compra-vendita; come non fosse fondata la domanda di manleva avverso il notaio,posto che il prezzo effettivo di vendita era quello individuato dal consulente, sicchè l’eventuale errore commesso dal professionista non incideva sulla giusta aspettativa delle venditrici;

come le venditrici sapevano dell’esistenza del vincolo imposto nel 1964 ed avevano rifiutato d’addivenire a soluzione transattiva.

Avverso questa decisione hanno proposto ricorso per cassazione i consorti T. articolato su sette motivi ed hanno depositato nota difensiva.

Hanno resistito in questa sede, depositando controricorso sia il notaio S. che i consorti M.- G., i quali hanno anche depositato memoria difensiva e successivamente atto di costituzione con nuovo difensore.

All’odierna udienza pubblica, sentite le parti presenti ed il P.G., la Corte adottava decisione siccome illustrato in presente sentenza.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso proposto dai consorti T. s’appalesa siccome infondato.

Con il primo mezzo d’impugnazione i ricorrenti deducono falsa applicazione della norma in art 1489 c.c. posto che, come palesato dalla consulenza tecnica assunta in causa, la presenza di un vincolo archeologico era resa palese dalla stessa evidente struttura dei luoghi – la casa venduta era incastonata nelle mura romane di Fano – ed inoltre comunque ogni progetto di ristrutturazione nel centro storico della città era soggetto a prescrizioni particolari a norma della disciplina urbanistica adottata dal Comune, sicchè sussisteva situazione di conoscibilità del vincolo che escludeva l’applicazione della norma ex art. 1489 c.c..

Reputa questo Collegio di ribadire il tradizionale insegnamento di questa Corte – Cass. sez. 2 n 2369/88, Cass. sez. 2 n 976/06, Cass. sez. 2 n 19762/11, Cass. sez. 2 n 14289/18 – che la garanzia fornita dal venditore circa l’assenza di pesi o vincoli sul bene immobile venduto esonera l’acquirente da ulteriori ricerche,sicchè rimane esclusa l’operatività della norma in art 1489 c.c. per le situazioni di conoscibilità del citato peso o vincolo.

Dunque la statuizione sul punto adottata dalla Corte dorica si pone in sintonia con detto insegnamento considerato anche che il vincolo in questione era stato trascritto nel 1964, sicchè sfuggiva all’ordinaria visura ipocatastale ventennale. Con la seconda ragione di doglianza i consorti T. lamentano la falsa applicazione delle norme in artt. 1353,1360 e 1489 c.c. posto che i Giudici anconetani non hanno tenuto conto della ratifica del contratto stipulata dalle parti, una volta rilevata l’esistenza del vincolo imposto dal Ministero della Pubblica Istruzione.

Con detto atto, osservano i ricorrenti, le parti proprio per l’esistenza del vincolo di causa sospendevano la consegna del bene sino allo scadere del termine assegnato dalla legge allo Stato per esercitare la prelazione, sicchè trattandosi di condizione sospensiva al momento della scoperta del vizio il contratto tra le parti non s’era perfezionato e,quindi, non poteva trovar applicazione la norma ex art. 1489 c.c., risultando al momento del trasferimento della proprietà gli acquirenti informati positivamente dell’esistenza del vincolo.

Appare cogliere nel segno l’osservazione della Corte dorica circa l’ininfluenza dell’atto integrativo, stipulato tra le parti circa quattro mesi dopo la confezione del contratto di compera-vendita, poichè dal chiaro tenore letterale dell’atto citato, i compratori si sono limitati a prendere atto della denunzia circa l’esistenza di vincolo ex lege n. 1089 del 1939 e delle sue conseguenze – sospensione dell’efficacia del contratto sino alla scadenza del termine di prelazione in favore dello Stato, nella specie non esercitato -.

Alcuna pattuizione appare assunta in detto atto sicchè il mancato avveramento della condizione sospensiva, correlata all’esercizio della prelazione in favore dello Stato, comporta che il vincolo tra i privati stipulanti risulti costituito al momento della sua confezione, a sensi della norma ex art. 1360 c.c..

Dunque la circostanza che gli acquirenti si limitarono a prendere atto della questione sorta non per ciò comporta che anche abbiano espresso nuova volizione di acquisto al prezzo pattuito,prima di conoscere del peso siccome lumeggiato dagli impugnanti,anche se non ritennero di procedere alla risoluzione dimostrando interesse al perfezionamento dell’acquisto.

Tuttavia un tanto non preclude loro di poter esercitare la domanda di riduzione del prezzo una volta verificato il sensibile pregiudizio conseguente alla presenza del vincolo non denunziato alla parte venditrice.

Peraltro l’effetto retroattivo dell’avveramento della condizione non conforta la ricostruzione giuridica operata dai ricorrenti circa l’inapplicabilità della norma in art. 1489 c.c., avendo gli acquirenti conosciuto positivamente dell’esistenza del peso prima del passaggio di proprietà, poichè detto trasferimento comunque è intervenuto alle condizioni pattuite alla stipula del contratto.

Quindi la Corte marchigiana ebbe ad esaminare la questione e correttamente applicare le norme di diritto richiamate dagli impugnanti.

Con la terza ragione di impugnazione i T. lamentano falsa applicazione delle norme L. n. 1089 del 1939, ex art. 2 in relazione all’art. 10 preleggi ed art. 1489 c.c. in quanto la Corte marchigiana non ha rilevato che il vincolo era stato apposto in forza di provvedimento legislativo, sicchè aveva efficacia erga omnes e doveva presumersi conosciuto stante la sua natura legale, con la conseguenza che la garanzia data dalle venditrici si riferiva esclusivamente a vincoli di fonte negoziale e giammai legale.

La censura s’appalesa siccome infondata posto che il vincolo de quo ha natura squisitamente particolare poichè non rimane individuato direttamente dalla legge od altro atto normativo,avente carattere generale – il piano regolatore comunale siccome nell’arresto di legittimità citato -, bensì trae origine dallo specifico decreto ministeriale di apposizione de vincolo, adottato nel 1964, notificato all’allora proprietario e regolarmente trascritto.

Quindi rettamente la Corte dorica ha rilevato come efficacia del vincolo sia bensì dipendente dalla L. del 1939, ma individuato e disposto in concreto con provvedimento particolare che ha efficacia verso,non già, la collettività, bensì, come sottolineato dagli stesi ricorrenti, verso la generalità dei successivi titolari nel tempo del bene de quo.

La trascrizione del vincolo – come visto intervenuta nel 1964 sicchè non era individuabile mediante l’ordinaria visura ipocatastale ventennale – non esclude la responsabilità del venditore garante poichè,come insegna l’indirizzo di legittimità maggioritario, cui questo Collegio intende dar continuità,esonera l’acquirente dalle ordinarie indagini ed approfondimenti.

Un tanto rende irrilevante la circostanza fattuale – ricordata dai ricorrenti – circa l’adeguata assistenza tecnica ricevuta dagli acquirenti ed il cenno a specifico arresto di questa Suprema Corte, favorevole alle loro tesi difensive.

Con il quarto mezzo d’impugnazione i T. denunziano falsa applicazione della norma in art. 1489 c.c. e della normativa in D.Lgs. n. 490 del 1999 poichè la Corte di prossimità ha ritenuto vizio rilevante ai fini del contratto il vincolo apposto ex lege n. 1089 del 1939.

Osservano i ricorrenti come l’atto integrativo stipulato tra le parti avesse natura di ratifica del precedente contratto di vendita ed, inoltre, come il mancato esercizio della prelazione,in concreto, aveva privato il vincolo di ogni effetto negativo verso gli acquirenti, entrati effettivamente nel godimento del bene acquistato.

La censura si rivela mera replica degli argomenti critici già avanzati con i precedenti mezzi d’impugnazione, posto che l’atto integrativo – come evidenziato dalla Corte dorica – appare aver struttura e natura di mera comunicazione e non già di espressione di nuova volontà contrattuale comune alle parti.

Con relazione, poi, all’incidenza negativa dell’apposto vincolo de quo, la Corte dorica ha appositamente operato riferimento ai risultati del’espletata consulenza tecnica ed ancorato il minor valore al minor godimento del bene immobile per la maggior onerosità della sua manutenzione.

Dunque i Giudici d’appello hanno esaminato puntualmente la questione e motivatamente rigettato le contestazioni dei T.,i quali semplicemente le ripropongono in questa sede di legittimità.

Con la quinta doglianza i ricorrenti lamentano falsa applicazione delle norme in tema di responsabilità professionale del notaio poichè lo stesso venuto meno ai suoi obblighi tipici, ossia al controllo dell’effettiva libertà del bene oggetto di contratto mediante le opportune visure ipocatastali.

Inoltre i ricorrenti deducono che le prescrizioni della Sovraintendenza in relazione all’esecuzione dei lavori edili di ristrutturazione dell’immobile acquistato non tanto dipendevano dall’esistenza del vincolo, bensì dall’oggettiva ed immediatamente apprezzabile presenza delle mura romane incastonate nell’edificio acquistato.

In effetto i T. con l’argomentazione critica esposta si limitano a contrapporre la propria tesi difensiva all’argomentata statuizione adottata sul punto dalla Corte anconetana.

I Giudici d’appello difatti ebbero a puntualizzare come comunque la responsabilità del notaio verso i venditori, ad esito dell’azione esperita dagli acquirenti, non generava pregiudizio alcuno, poichè l’immobile venduto al suo giusto prezzo, qualora fosse stato evidenziato tempestivamente l’onere e, non già, al contrario dalle venditrici garantita la sua libertà.

Condotta questa che anche ha inciso sull’approfondimento delle indagini circa la libertà del bene da parte del professionista,il quale si limitò all’ordinaria visura ipocatastale ventennale, alla quale ovviamente sfuggì il vincolo iscritto nel 1964.

Con la sesta doglianza i ricorrenti lamentano violazione della norma in art. 61 c.p.c. poichè il Tribunale ebbe a disporre l’espletamento di consulenza tecnica in effetto inutile.

La censura, in primo luogo, appalesa genericità poichè non viene specificato se la questione risulta sottoposta al Giudice d’appello mediate apposito motivo di gravame, posto che non viene lamentato omesso esame della questione da parte della Corte territoriale.

Quindi, non appare concorrere alcuna violazione della norma citata, posto che la consulenza tecnica è mezzo istruttorio a disposizione del Giudice che se ne avvale secondo il suo apprezzamento discrezionale.

Il settimo mezzo d’impugnazione risulta incentrato sulla falsa applicazione della norma in art. 51 c.p.c. poichè l’estensore della sentenza impugnata ebbe ad espletare in prime cure le funzioni di Giudice istruttore della causa.

La questione non appare esser stata proposta alla Corte di prossimità mediante la necessaria istanza di ricusazione, ove ne concorressero in effetti le condizioni, in presenza della mancata astensione – Cass. sez. 2 n 5030/07 -, sicchè nemmeno può prospettarsi vizio della sentenza resa, specie sotto il profilo denunziato di falsa applicazione della norma, non risultando la Corte di merito esser stata investita in alcun modo della questione da parte dei ricorrenti.

L’ultima ragione di doglianza risulta in effetti essere istanza tesa alla condanna dei resistenti a restituire quanto percetto in forza dell’esecuzione della precedente decisione d’appello; questione radicalmente superata dal rigetto dell’impugnazione dagli stessi proposta con conferma della decisione impugnata. Al rigetto del ricorso segue la condanna solidale dei consorti T. alla rifusione e verso i consorti M.- G. e verso il S. delle spese di lite di questo giudizio di legittimità, tassate in Euro 4.700,00, in favore dei primi ed Euro 4.700,00 per il S., oltre in ambedue i casi accessori di legge e rimborso forfetario siccome precisato in dispositivo.

Concorrono in capo ai T. le condizioni per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

PQM

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere alle parti resistenti costituite le spese di lite di questo giudizio di legittimità che liquida in Euro 4.700,00,di cui Euro 200,00 per esborsi in favore solidale dei consorti M.- G. ed in Euro 4.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi in favore del S., oltre in entrambi i casi accessori di legge e rimborso forfetario secondo tariffa forense nella misura del 15%.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 18 luglio 2018.

Depositato in Cancelleria il 4 dicembre 2018