Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 31239 del 29/12/2017

Civile Ord. Sez. 6 Num. 31239 Anno 2017
Presidente: CIRILLO ETTORE
Relatore: CIRILLO ETTORE

ORDINANZA
sul ricorso 27555-2015 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE, C.F. 06363391001, in persona del
Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– ricorrente contro
GIACCI CONCETTA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
CARLO CONTI ROSSINI 26, presso lo studio dell’avvocato SABRINA METTA, che la rappresenta e difende;

– controricorrente nonché contro
COMUNE DI FRANCAVILLA AL MARE

Data pubblicazione: 29/12/2017

- chiamato/intimato —
avverso la sentenza n. 791/6/2015 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di L’AQUILA SEZIONE DISTACCATA di
PESCARA, depositata il 29/07/2015;

tecipata del 09/11/2017 dal Consigliere Dott. ETTORE CIRILLO.
La Corte,
costituito il contraddittorio ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ. (come modificato dal decreto-legge 31 agosto 2016, n. 168, convertito con
modificazioni dalla legge 25 ottobre 2016, n. 197), osserva:

FATTI DI CAUSA
1. Per quanto qui ancora interessa, la controversia, promossa da Concetta Giacci impugnando avvisi di accertamento (ICI, 2006-2007), allo
stato riguarda solo il classamento dell’abitazione censita in catasto urbano di Francavilla al Mare a fg. 9, p.11a 1625, sub 6, cat. A/2, classe 3),
che la contribuente pretende di riqualificare in minor classe 1).
2. Con la sentenza impugnata, parzialmente riformando la decisione
della CTP-Chieti, la CTR-Abruzzo ha ritenuto esatta la tesi difensiva
prospettata dall’interessata. Il giudice d’appello ha osservato che la più
gravosa stima erariale peccava d’irragionevolezza, sia perché appartamenti prossimi al mare erano censiti in classe 1) , sia perché: ‘E’ innegabile che in una citta litoranea a vocazione turistica [•••] il valore dell’immobile ad
uso abitativo sia tanto maggiore quanto minore è la distana dal mare: si tratta di
un dato di comune esperienza che non può essere ignorato […] perché il classamento
deve corrispondere al valore del bene, costituente indice di capacità contributiva e
quindi di base imponibile del tributo sulla proprietà fondiaria”.
3. Per la cassazione di tale decisione sul punto specificamente controverso, l’Agenzia delle entrate propone ricorso per violazione di norme

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udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non par-

di diritto sostanziali (artt. 4, 7, 9, 61, d.P.R. 01/12/1949, n. 1142, Rego-

lamento per la formckione del nuovo catasto edilkio urbano); la contribuente resiste con controricorso, mentre il Comune di Francavilla al Mare,
chiamato in giudizio ex art. 331 cod. proc. civ. (ord. int. 28/ 06 / 2017, n.

16241), non spiega difese.

1. Il ricorso è fondato.
Va premesso che le operazioni per la formazione del nuovo catasto
edilizio urbano sono in particolare le seguenti: qualificazione; classificazione; formazione delle tariffe; accertamento; classamento; pubblicazione attivazione (art. 4, Reg. cit.). La classificazione consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi notevolmente
diversi delle rispettive capacità di reddito, tenuto conto delle condizioni influenti sulla relativa rendita catastale, riferita all’unità di consistenza computata secondo le norme dell’art. 45 e seguenti. Determinato il
numero delle classi in cui ciascuna categoria deve essere divisa si procede al riconoscimento ed alla identificazione di un certo numero di
unità, tipo che siano atte a rappresentare per ciascuna classe il merito
medio delle unità immobiliari che vi debbono essere comprese (art. 7,

Reg. cit.). Per ciascuna zona censuaria viene compilato un quadro di
qualificazione classificazione che deve indicare le categorie riscontrate
nella zona censuaria ed il numero delle classi in cui ciascuna categoria è
stata divisa, e contenere i dati di identificazione e la descrizione dalle
unità immobiliari scelte come tipo per ciascuna classe (art. 9, Reg. cit.).
Per la misura della consistenza dell’unità immobiliare con destinazione
ordinaria ad uso di abitazione si assume come elemento unitario il vano utile. Si considera vano utile quello che ha destinazione principale
camera, stanza, salotti, galleria, e simili, nell’uso ordinario della unità
immobiliare (art. 45, Reg. cit.). Infine, il classamento consiste nel risconRic. 2015 n. 27555 sez. MT – ud. 09-11-2017
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RAGIONI DELLA DECISIONE

trare per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le
caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma
dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta
destinazione e caratteristiche conformi od analoghe. Le unità immobi-

ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento (art. 61, Reg.

cit.). I reclami sull’applicazione della categoria e della, classe, devono
indicare le unità immobiliari della a stessa zona censuaria che risultino,
nei confronti con quella del ricorrente, collocate in una categoria in
una classe diverse quantunque abbiano la stessa destinazione ordinaria
e le stesse caratteristiche (art. 75, colma 1, Reg. cit.).
2. Secondo i documenti di prassi amministrativa, per le unità immobiliari censite nelle categorie del gruppo A), si procede preliminarmente
alla individuazione dell’elenco delle categorie presenti all’interno di
ogni Comune – operazione definita di qualificazione – con riferimento
ad un quadro generale delle categorie predefinito. Si procede, quindi, alla individuazione, per ogni categoria catastale elencata, di una
o più classi di redditività (operazione definita di classificazione) in
relazione a fattori connessi, in particolare, alla posizione dei beni
all’interno del Comune (centro, periferia con relative dotazioni di
servizi ed utilità pubbliche). Al termine di tale attività si rende disponibile, per ogni Comune, il prospetto di qualificazione e classificazione, contenente l’elenco delle categorie catastali e delle classi presenti nel territorio in esame. Si procede, quindi, alla determinazione
delle tariffe d’estimo (rendita catastale per unità di consistenza) da
associare ad ogni categoria e classe presente nel quadro. Tale
operazione consiste nel determinare, attraverso specifiche analisi economiche effettuate su unità immobiliari campione, dette
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“unità tipo”, il

liari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria

reddito, per unità di consistenza, lordo medio ordinario (potenzialmente) ritraibile, previa detrazione delle spese di manutenzione e di
ogni altra spesa o perdita eventuale, ad esclusione degli oneri fiscali. La
metodologia di determinazione del la rendita catastale di ogni unità immobiliare urbana (UIU) censita nel Catasto Edilizio Urbano si

nell’associare ad ogni unità la categoria e la classe più pertinenti tra
quelle presenti nel prospetto di qualificazione e classificazione del Comune in cui è ubicata, tenuto conto dei caratteri posizionali e tipologico-edilizi dell’UIU analizzata, nel determinarne la consistenza (in
vani, metri quadri o metri cubi in relazione alla categoria di censimento) e, successivamente, nel moltiplicare la tariffa d’estimo accertata per
la consistenza della unità immobiliare urbana (v. da ultimo Circ. Direione

Centrale Catasto, maqo 2017).
3. Più in concreto, in base alle disposizioni settoriali cosi come interpretate dalla dottrina estimativa, sono “caratteristiche estrinseche”per la determinazione specifica della classe: 1) Genere della località. 2) Ubicazione. 3) Collegamento con i servizi pubblici di trasporto. 4) Esposizione prevalente. 5) Epoca della costruzione. 6) Qualità delle strutture.
7) Stato di conservazione e manutenzione. 8) Grado di finimento. 9)
Ampiezza media dei vani. 10) Richiesta sul mercato dei fitti. 11) Impianti. 12) Consistenza catastale.
4. Orbene, dal tenore della sentenza d’appello e delle difese svolte nel
giudizio di legittimità, è pacifico che l’attuale censimento dell’UIU in
classe 3) derivi dalla declassificazione dalla iniziale classe 4) proprio per
effetto di apposita istanza di parte, che ora, invece, sollecita l’ulteriore
riduzione in classe 1). Sicché, spettando all’Amministrazione tracciare il
reticolo generale di riferimento delle classi catastali (Cass., 08109 / 2008,

n. 22557), incombe però alla parte privata, proprietaria dell’immobile,
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completa, infine, attraverso l’attribuzione del “classamento”, che consiste

l’onere di provare i requisiti per una diversa e più corretta classificazione (v. art. 75 Reg. cit.; conf Cass., 2410212006, n. 4238; Cass.,
111051 2017,n.11588). A tal fine il raffronto con altri immobili similari
costituisce sì un valido supporto probatorio, ma non impedisce al giudice di merito di procedere a differente classificazione dell’immobile,

bene che impongano diversa classificazione rispetto a quelli indicati in
comparazione (Cass., 1010412003, n. 5625).
5. Nella specie lo scarno ragionamento decisorio è condotto anapoditticamente sulla scorta del solo elemento della distanza dal mare in località a vocazione turistica, laddove la complessità del ragionamento valutativo, per rispondere ai requisiti legali (artt. 61 e 75, Reg. di.), richiede
il complessivo esame e la convergenza di una pluralità di elementi di
riscontro, cosi come delineati nei documenti di prassi e nella dottrina
estimativa. E’ appena il caso di osservare che già la CTP-Chieti, nel disattendere la tesi della contribuente, ha stigmatizzato la disomogeneità
del bene rispetto a quelli indicati dalla parte in comparazione.
6. Invece, nella sentenza d’appello del tutto omesso è, ad esempio, il
riscontro estimativo circa la “consistenza catastale”, nella specie di ben 11
vani, a fronte della assai minore consistenza degli immobili indicati in
comparazione dal perito di parte (4,50/5,50). Ed ancora omesso è, pure, il riscontro degli “impianti”, atteso che l’unità controversa è, pacificamente, dotata di ben tre bagni, mentre gli immobili indicati in comparazione di uno solo bagno. Infine sono trascurati la “qualità delle strutture” e il “grado di finirnento”, circa la dedotta presenza di terrazzi e balconi, mentre mancante è il riscontro rigoroso e concreto di tutti gli altri
elementi estimativi sopra enunciati (3) e necessari per evitare
d’incorrere nella falsa applicazione dell’art. 61 Reg. cit., laddove la
CTR-Abruzzo si limita ad enfatizzare solo il “genere della località”, riRic. 2015 n. 27555 sez. MT – ud. 09-11-2017
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alla luce di altri elementi comprovanti la natura e le caratteristiche del

guardo alla vocazione turistica, e la “ubicaione” rispetto alla distanza dal
mare, senza nulla indagare circa la complessità e l’integrazione del tessuto socio-economico cittadino, in disparte l’eccepito censimento in
classe 3) di unità immobiliari contigue.
7. Pertanto, stante l’evidente sconnessione logica e giuridica della deci-

stanziali invocate in ricorso, la sentenza d’appello va cassata con rinvio
per nuovo esame della fattispecie alla luce dei principi giuridici e regolativi sopra enunciati.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la
sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo in diversa composizione, cui demanda di
provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimi
Così deciso in Roma, il 9 novembre 2017

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Ric. 2015 n. 27555 sez. MT – ud. 09-11-2017

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sione e la consequenziale falsa applicazione delle norme di diritto so-

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