Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 31218 del 29/12/2017

Civile Ord. Sez. 6 Num. 31218 Anno 2017
Presidente: SCHIRO’ STEFANO
Relatore: VELLA PAOLA

ORDINANZA
sul ricorso 25935-2015 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE, C.F. 06363391001, in persona del
Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– ricorrente contro
FELIX SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONTE ZEBIO 28, presso
lo studio dell’avvocato GAETANO ALESSI, rappresentata e difesa
dagli avvocati GIANMARCO ABBADESSA, SAINNFORE
ABRAMO;

– controricorrente

f.

Data pubblicazione: 29/12/2017

avverso la sentenza n. 1207/17/2015 della COMMISSIONE
TRIBUTARIA REGIONALE di PALERMO SEZIONE
DISTACCATA di CATANIA, depositata il 24/03/2015;
viste le memorie ex art. 380-bis c.p.c. depositate dalla controricorrente;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

Rilevato che:
1. oggetto del giudizio è un avviso di liquidazione per il recupero
delle ordinarie imposte di registro, catastale e ipotecaria relative all’atto
pubblico del 13/05/03 (registrato il 30/05/03, al n. 6182) con cui la
società Tenutella s.r.l. (poi incorporata dalla odierna controricorrente
Felix s.r.1.) aveva acquistato uno dei terreni compresi nell’area agricola
di oltre trenta ettari sita nel Comune di Nlisterbianco (CT) destinata
alla realizzazione di un grande centro commerciale, per insussistenza
del requisito dell’utilizzazione edificatoria nel termine di cinque anni
dalla stipulazione dell’atto di acquisto, cui era condizionata
l’agevolazione allora prevista dall’art. 33, co. 3, L. n. 388 del 2000;
2. il giudice d’appello ha confermato l’annullamento dell’avviso
ritenendo: i) che il termine quinquennale dovesse decorrere dall’ultimo
dei 28 atti di compravendita dei terreni con cui, tra il 9/05/2003 ed il
27/10/2004, la contribuente aveva acquistato l’intera area; ii che l’art.
33, co. 3, L. n. 388 del 2000, nel prevedere che “l’utiliucq-ione edificatoria
deve avvenire … entro cinque anni dal trasferimento”, non richiede
l’ultimazione dei lavori entro detto termine, essendo “sii iciente che, entro
il quinquennio, le opere vengano inkiate e venga realk.zato un manufatto
significativo sotto il profilo urbanistico”; iii) che si dovesse dare rilievo anche
alle cause di forza maggiore evidenziate dalla società, stante la “loro
incidena sulla realia_zione dell’opera che, comunque, è andata avanti”;

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partecipata del 19/10/2017 dal Consigliere Dott. PAOLA VELLA.

3. l’amministrazione ricorrente deduce: I)

“viola ione e fa-lsa

applica.‘zione dell’art. 33 L n. 388100”, osservando che “le agevola.zioni di
cui all’ad. 33 1. 38812000, basate sul requisito della “utikza.zione edificatoria”
sarebbero inapplicabili “allorquando gli edifici non siano stati completati,
neanche in forma rustica (secondo quanto prescritto dall’ad 2645 bis del c. c.) nel

di specie era “pacifico in causa che, allo .spirare del quinquennio, la contribuente
non avesse ultimato la realiafzione di edifici sui terreni acquisiti”, avendo la
stessa società segnalato, a pag. 12 del ricorso introduttivo, di aver
realizzato “alla data del 19 giugno 2009 (data di richiesta della proroga della
concessione edili r ia,) investimenti per lavori di scavi e liporto terreni, viabilità
interna e canalia,zione fo’ gloria”, in seguito ai quali “lo stato dei luoghi era
stato modificato in modo significaÚvo ed irreversibile”;

II) “fàlsa appliccqione

dell’ad 6 del d.lgs. n. 47211997”, per avere il giudice d’appello
erroneamente valorizzato i “ritardi dovuti alla instauraione di un giudkio
per tentativo di tru a intentato dall’amministraione della società a seguito della
casuale scoperta della cessione delle quote della società all’insaputa di
quest’ultima”, dando rilievo ad una esimente applicabile solo in materia
di sanzioni amministrative, mentre nel caso di specie era pacifico che
“l’avviso di-accedamento non contenesse alcuna liquidaione delle saniioni”;
4. nelle memorie e.x- art. 380-bis c.p.c. la controricorrente ha
sollevato una eccezione di giudicato esterno in relazione all’analoga
sentenza n. 1222/17/15 resa inter partes dalla stessa C.T.R. in pari data,
avente ad oggetto l’atto di compravendita del 14/05/2003 registrato il
30/05/2003, serie IV, num. 006177, riguardante altra particella di
terreno inclusa nella medesima area, dal momento che avverso di essa
l’Agenzia delle entrate non aveva proposto ricorso per cassazione
(giusta attestazione di passaggio in giudicato rilasciata il 7.10.2017);

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termine di cinque anni dalla stipulaione dell’atto di acquisto”, mentre nel caso

5. all’esito della camera di consiglio, il Collegio ha disposto
l’adozione della motivazione in forma semplificata.

Considerato che:
. 6. va preliminarmente respinta l’eccezione di giudicato esterno, in
quanto afferente una particella di terreno ed un atto pubblico diversi

quanto si va a dire nel merito del ricorso — un distinto accertamento in
fatto; per completezza si rileva altresì che dagli atti e documenti
allegati dalla stessa contribuente emerge che essa aveva
preliminarmente eccepito l’inesistenza dell’atto di compravendita
14/05/2003 registrato il 30/05/2003, al n. 6177, per non avere la
società “mai portato a registra.zione atti ai quali sia stato assegnato il n. 6177”,
in quella data essendo stato “registrato altro distinto e diverso atto avente n.
6172” (v. ricorso introduttivo, pag. 6), e ciò trova conferma nella
perizia giurata del 27/10/2009 ove, tra gli atti elencati, figura la
dicitura “n. 6177 (in effitti 6172)”;

7. nel merito, il primo motivo è fondato, dovendosi confermare •
l’orientamento di questa Corte per cui “La frui.zione del beneficio
dell’assoggettamento all’imposta di registro dell’i per cento ed alle imposte ipotecarie
e catastali in misura fissa, previsto dalla L 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33,
comma 3, vigente ratione temporis per i tra* nMenti di immobili situati in aree
soggette a piani urbanistici particolareggiati, postula l’integrale realirzione, éntro
il quinquennio dall’acquisto, delle potenialità edificatorie dell’area”, e quindi —
conformemente alla ratio di agevolare l’attività edificatoria e favorire lo
sviluppo equilibrato del territorio — “l’integrale realia:zione delle opere
previste nel piano” secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico,
non essendo perciò applicabile laddove l’acquirente “abbia rea/iato
solo paria/mente l’intervento edificatorio previsto” (v. Cass. sez. VI-5, n.
20304/16, n. 12047/16; sez. V, n. 15838/16, n. 14891/16, n.
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da quelli oggetto del presente giudizio, e soprattutto implicanti — per

14277/16, n. 13423/16, n. 1991/15;

risulta invece isolato il

precedente di Cass. n. 1087/13, invocato nella memoria ex art. 380-bis
c.p.c., che repúta a tali fini sufficiente il rilasciò della concessione
edilizia e l’effettivo inizio dei lavori);
7.1. si è altresì precisato “come sia pacifico orientamento di questa Corte,

per l’acquirente edificatore il primo costo di edificckione (…)’connesso all’acquisto
dell’area e sia di stretta inte retckione come tutte le norme che, diminuendo il
carico fiscale, incidono sul principio di nuagliarka, il principio impositivo e quello
di capacità contributiva(artt. 3, 23 e 53 (Jost.)” (Cass. sez. V, n. 14277/16;
cfr. nn. 14981/16, 14277/16, 25491/15, 722/15);
7.2. ancora più di recente questa Corte ha definitivamente chiarito
che, “ferma restando l’esigen.za dieffettiva utiliva_zione edificatoria nel
quinquennio, non essendo sufficiente il semplice avvio dei lavori di costrikione
C011

ottenimento delle relative autoriaioni amministrative, il requisito di

qgevol‘kione può pertanto individuarsi, in analogia con quanto disposto dell’al-t.
2645 bis c. c.. /1. e., anche quando l’edificio, ancorchè non del tutto completato, sia
stato pur tuttavia eseguito al rustico, con mura perimetrali e copertura. Così
da assumere nitide caratteristiche fìtrkionali e di reale trasformazione edificatoria
del suolo, in verificabile conio- rmità alle prescrkioni urbanistiche che hanno
consentito l’intervento e giustificato l’agevokkione”

(Cass. sez. V, n.

11691/17);
7.3. nella fattispecie in esame, dagli atti di causa emerge che alla
scadenza del quinquennio (27/10/2009) non si era ancora verificata
l’integrale realizzazione dell’intervento edificatorio; ed infatti, dalla
“perkia tecnica giurata” del 27/10/2009 prodotta dalla contribuente (e
richiamata a pag. 12 del controricorso) risúlta che l’originaria
concessione edilizia del 2 febbraio 2005 era stata prorogata 1’8 agosto
2008, con ulteriore “progetto di variante presentato al Comune di Alisterbianco
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quello secondo cui la disposkione agevolativa sia ispirata alla ratio di diminuire

i113108/ 2009” (pag. 2) e — soprattutto — che alla data del 26 ottobre
2009 risultavano realizzati solo

“un edificio allo stato di rustico”

(fondazioni, pilastri, travi, copertura e tamponamenti esterni) ed un
altro edificio, “sempre allo stato di rustico”, in cui però mancavano ancora
la “collocazione di circa il 20% di copertura .. e di circa il 30% di tamponature

relativi “ad opere di movimento terra, alla cre(kione d i Jo’nda_zioni per altri corpi
auaiuntivi, ad opere di sostegno e sottolondaiOne della viabilità, di stabilka,-ione
dei pendii, opere idrauliche di contenimento del torrente Cubba, predisposkione
delle aree a verde e di quelle destinate a parcheouio”;7.4. il giudice a quo si è invece limitato a ritenere non necessaria
l’ultimazione dei lavori nel termine di legge, e genericamente “sufficiente
che, entro il quinquennio, le opere vengano ink-iate e venga realkato un
mani//atto significativo sotto il profilo urbanistico”, senza accertare in
concreto se tutte le opere previste fossero state almeno eseguite “al
rustico, con mura perimetrali e copertura”, secondo il criterio di
riferimento individuato nell’art. 2645 bis, ultimo comma, c.c.;
8. la seconda censura di .falsa applicazione dell’art. 6, d.lgs. n. 472
del 1997, in relazione alla affermata rilevanza dell’esimente della forza
maggiore non sarebbe contemplata dall’art. 33, co.. 3, L. n. 388 del
2000 — è fondata nei termini che seguono;
8.1. a prescindere dall’astratta applicabilità dell’esimente della
forza maggiore alle fattispecie agevolative, su cui si sono registrati nel
tempo diversi orientamenti, è comunque pacifico — anche per quello
favorevole — che “la causa di fo-qyz maggiore idonea ad impedire la decadoka
dalle agevolckioni fiscali deve essere caratterivata dai requisiti di mon imputabilità,
al contribuente, necessità e imprevedibilità” (Cass. sez. VI-5, n. 864/16),
dovendosi trattare di “una causa oggettiva ed assoluta di impossibilità riipetto

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esterne”), mentre i lavori eseguiti nella residua area circostante erano

alla condizione dell’agevolckione” (Cass. sez. V, n. 18040/16; cfr. Cass. Sez.
VI-5 2256/16, 24573/14, 2552/03);

8.2. nel caso di specie, l’addotto impedimento all’integrale
realizzazione dell’intervento edificatorio — nel pur ampio termine
quinquennale fissato dalla norma — non riveste le caratteristiche di

dedurre che, a seguito della denuncia penale sporta dallo stesso
amministratore contro ignoti, “la società non operava, a causa dell’assoluta
incerteza sull’effettiva propiiela delle quote” per un periodo di (soli) “trenta
mesi” e che, a fronte del rinvio a giudizio degli imputati “in data 28
giugno 2006”, (solo) “in data.• 31 ottobre 2007” essa presentava “una
richiesta di variante alla concessione edilizia per l’ampliamento della supeificie di
piano del Centro commerciale”, per poi “riprendere, seppure in modo ridotto,
l’attività imprenditoriale”, e quindi avanzare, (solo) “in data 19 giugno
2008”, una richiesta di “proroga di trenta mesi alla concessione edilizia del 02
mar_zo 2005 .. rinunciando al richiesto ampliamento”

(v. pag. 3-4

controricorso);

9. la sentenza va quindi cassata con rinvio p er un nuovo
accertamento conforme al principio nem oga ., nonché
per la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla C.T.R.
della Sicilia — sezione distaccata di Catania, in diversa composizione,
cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudiz di legittimità.

assolutezza sopra descritte, essendosi la controricorrente limitata a