Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 31213 del 29/12/2017


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Civile Ord. Sez. 6 Num. 31213 Anno 2017
Presidente: SCHIRO’ STEFANO
Relatore: VELLA PAOLA

ORDINANZA
sul ricorso 25929-2015 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE, C.F. 06363391001, in persona del
Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– ricorrente contro
FELIX SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONTE ZEBIO 28, presso
lo studio dell’avvocato GAETANO ALESSI, rappresentata e difesa
dagli avvocati GIANMARCO ABBADESSA, SALVATORE
ABRAMO;

– controricorrente –

Data pubblicazione: 29/12/2017

avverso la sentenza n. 1211/17/2015 della COMMISSIONE
TRIBUTARIA REGIONALE di PALERMO SEZIONE
DISTACCATA di CATANIA, depositata il 24/03/2015;
viste le memorie ex art. 380-bis c.p.c. depositate dalla controricorrente;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

Rilevato che:
1. oggetto del giudizio è un avviso di liquidazione delle ordinarie
imposte di registro, catastale e ipotecaria relative all’atto pubblico del
14/05/03 (registrato il 30/05/03 al n. 6181) con cui la società
Tenutella s.r.l. (poi incorporata dalla odierna controricorrente Felix
s.r.1.) aveva acquistato uno dei terreni compresi nell’area agricola di
oltre trenta ettari sita nel Comune di Misterbianco (CT) destinata alla
realizzazione di un grande centro commerciale, per insussistenza del
requisito dell’utilizzazione edificatoria nel termine di cinque anni dalla
stipulazione dell’atto di acquisto, cui era condizionata l’agevolazione
allora prevista dall’art. 33, co. 3, L. n. 388 del 2000;
2. il giudice d’appello ha confermato l’annullamento dell’avviso
ritenendo: i) che il termine quinquennale dovesse decorrere dall’ultimo
dei 28 atti di compravendita dei terreni con cui, tra il 9/05/2003 ed il
27/10/2004, la contribuente aveva acquistato l’intera area; iz) che l’art.
33, co. 3, L. n. 388 del 2000, nel prevedere che “l’utifzuaione edificatoria
deve avvenire … entro cinque anni dal trasferimento”, non richiede
l’ultimazione dei lavori entro detto termine, essendo “sufficiente che, entro
il quinquennio, le opere vengano iniziate e venga realito un manufatto
significativo sotto il profilo urbanistico”; iii) che si dovesse dare rilievo anche
alle cause di forza maggiore evidenziate dalla società, stante la “loro
incidenza sulla realia.zione dell’opera che, comunque, è andata avanti”;

Ric. 2015 n. 25929 sez. MT – ud. 19-10-2017
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partecipata del 19/10/2017 dal Consigliere Dott. PAOLA VELLA.

3. l’amministrazione ricorrente deduce: I)

“violazione e falsa

applicazione dell’art. 33 L n. 388/00”, osservando che “le agevolazioni di
cui all’ari’. 33 1. 388/2000, basate sul requisito della “utilizzazione edificatoria”
sarebbero inapplicabili “allorquando gli edifici non siano stati completati,
neanche in forma rustica (secondo quanto prescritto dall’art. 2645 bis del c. c.) nel

di specie era “pacifico in causa che, allo Jpirare del quinquennio, la contribuente
non avesse ultimato la realizzazione di edifici sui terreni acquisiti”, avendo la
stessa società segnalato, a pag. 12 del ricorso introduttivo, di aver
realizzato “alla data del 19 giugno 2009 (data di richiesta della proroga della
concessione edilizia) investimenti per lavori di scavi e riporto terreni, viabilità
interna e canalizzazione fognaria”, in seguito ai quali “lo stato dei luoghi era
stato modificato in modo significativo ed irreversibile”;

II) “falsa applicazione

dell’art. 6 del digs. n. 472/1997”, per avere il giudice d’appello
erroneamente valorizzato i “ritardi dovuti alla instaurazione di un giudizio
per tentativo di truffa intentato dall’amministrazione della società a seguito della
casuale scoperta della cessione delle quote della società all’insaputa di
quest’ultima”, dando rilievo ad una esimente applicabile solo in materia

di sanzioni amministrative, mentre nel caso di specie era pacifico che
“l’avviso di accertamento non contenesse alcuna liquidazione delle sanzioni”;
4. nelle memorie ex art. 380-bis c.p.c. la controricorrente ha
sollevato una eccezione di giudicato esterno in relazione all’analoga
sentenza n. 1222/17/15 resa inter partes dalla stessa C.T.R. in pari data,
avente ad oggetto l’atto di compravendita del 14/05/2003 registrato il
30/05/2003, serie IV, num. 006177, riguardante altra particella di
terreno inclusa nella medesima area, dal momento che avverso di essa
l’Agenzia delle entrate non aveva proposto ricorso per cassazione
(giusta attestazione di passaggio in giudicato rilasciata il 7.10.2017);

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termine di cinque anni dalla stipulazione dell’atto di acquisto”, mentre nel caso

5. all’esito della camera di consiglio, il Collegio ha disposto
l’adozione della motivazione in forma semplificata.
Considerato che:
6. va preliminarmente respinta l’eccezione di giudicato esterno, in
quanto afferente una particella di terreno ed un atto pubblico diversi

quanto si va a dire nel merito del ricorso — un distinto accertamento in
fatto; per completezza si rileva altresì che dagli atti e documenti
allegati dalla stessa contribuente emerge che essa aveva
preliminarmente eccepito l’inesistenza dell’atto di compravendita
14/05/2003 registrato il 30/05/2003, al n. 6177, per non avere la
società “mai portato a registinione atti ai quali sia stato assegnato il n. 6177”,
in quella data essendo stato “registrato altro distinto e diverso atto avente n.
6172” (v. ricorso introduttivo, pag. 6), e ciò trova conferma nella
perizia giurata del 27/10/2009 ove, tra gli atti elencati, figura la
dicitura “n. 6177 (in effetti 6172)”;
7. nel merito, il primo motivo è fondato, dovendosi confermare
l’orientamento di questa Corte per cui “La frukione del beneficio
dell’assoggettamento all’imposta di registro dell’i per cento ed alle imposte ipotecarie
e catastali in misura fissa, previsto dalla L 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33,
comma 3, vigente ratione temporis per i trasferimenti di immobili situati in aree
soggette a piani urbanistici particolareggiati, postula l’integrale realknione, entro
il quinquennio dall’acquisto, delle potenzialità edificatorie dell’area”, e quindi —
conformemente alla ratio di agevolare l’attività edificatoria e favorire lo
sviluppo equilibrato del territorio — “l’integrale realivazione delle opere
previste nel piano” secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico,
non essendo perciò applicabile laddove l’acquirente “abbia realivato
solo parzialmente l’intervento edificatorio previsto” (v. Cass. sez. VI-5, n.
20304/16, n. 12047/16; sez. V, n. 15838/16,
Ric. 2015 n. 25929 sez. MT – ud. 19-10-2017
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n. 14891/16, n.

da quelli oggetto del presente giudizio, e soprattutto implicanti — per

14277/16, n. 13423/16, n. 1991/15;

risulta invece isolato il

precedente di Cass. n. 1087/13, invocato nella memoria ex art. 380-bis
c.p.c., che reputa a tali fini sufficiente il rilascio della concessione
edilizia e l’effettivo inizio dei lavori);
7.1. si è altresì precisato “come sia pacifico orientamento di questa Corte,

per l’acquirente edifica/ore il primo costo di edificckione (…) connesso all’acquisto
dell’area e sia di stretta interpreta_zione come tutte le norme che, diminuendo il
carico fiscale, incidono sul principio di uguagliana, il principio impositivo e quello
di capacità contributiva (arit. 3, 23 e 53 Cosi)” (Cass. sez. V, n. 14277/16;
cfr. nn. 14981/16, 14277/16, 25491/15, 722/15);
7.2. ancora più di recente questa Corte ha definitivamente chiarito
che, “ferma restando l’esigerka di effettiva utiliione edificatoria nel
quinquennio, non essendo sufficiente il semplice avvio dei lavori di costrnione
con ottenimento delle relative autoriuckioni amministrative, il requisito di
agevolaione può pertanto individuarsi, in analogia con quanto disposto dell’art.
2645 bis c. c., u. c., anche quando l’edificio, ancorchè non del tutto completato, sia
stato pur tuttavia eseguito al rustico, con mura perimetrali e copertura. Così
da assumere nitide caratteristiche fulkionali e di reale trasformazione edificatoria
del suolo, in verificabile conformità alle prescrizioni urbanistiche che hanno
consentito l’intervento e giustificato l’agevolazione”

(Cass. sez. V, n.

11691/17);
7.3. nella fattispecie in esame, dagli atti di causa emerge che alla
scadenza del quinquennio (27/10/2009) non si era ancora verificata
l’integrale realizzazione dell’intervento edificatorio; ed infatti, dalla
“perkia tecnica giurata” del 27/10/2009 prodotta dalla contribuente (e
richiamata a pag. 12 del controricorso) risulta che l’originaria
concessione edilizia del 2 febbraio 2005 era stata prorogata 1’8 agosto
2008, con ulteriore “progetto di variante presentato al Comune di Misterbianco
Ric. 2015 n. 25929 sez. MT – ud. 19-10-2017
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quello secondo cui la di.sposkione agevolativa sia ispirata alla ratio di diminuire

il 13/08/2009” (pag. 2) e — soprattutto — che alla data del 26 ottobre
2009 risultavano realizzati solo

“un edificio allo stato di rustico”

(fondazioni, pilastri, travi, copertura e tamponamenti esterni) ed un
altro edificio, “sempre allo stato di rustico”, in cui però mancavano ancora
la “collocaione di circa il 20% di copertura .. e di circa il 30% di tamponature

relativi “ad opere di movimento terra, alla creazione di fondazioni per altri colpi
aggiuntivi, ad opere di sostegno e sottofondckione della viabilità, di stabilkazione
dei pendii, opere idrauliche di contenimento del torrente Cubba, predisposizione
delle aree a verde e di quelle destinate a parcheggio”;

7.4. il giudice a quo si è invece limitato a ritenere non necessaria
l’ultimazione dei lavori nel termine di legge, e genericamente “sufficiente
che, entro il quinquennio, le opere vengano iniziate e venga reali ato un
manufatto significativo sotto il profilo urbanistico”,

senza accertare in

concreto se tutte le opere previste fossero state almeno eseguite “al
rustico, con mura perimetrali e copertura”, secondo il criterio di
riferimento individuato nell’art. 2645 bis, ultimo comma, c.c.;

8. la seconda censura di falsa applicazione dell’art. 6, d.lgs. n. 472
del 1997, in relazione alla affermata rilevanza dell’esimente della forza
maggiore non sarebbe contemplata dall’art. 33, co. 3, L. n. 388 del
2000 — è fondata nei termini che seguono;

8.1. a prescindere dall’astratta applicabilità dell’esimente della
forza maggiore alle fattispecie agevolative, su cui si sono registrati nel
tempo diversi orientamenti, è comunque pacifico — anche per quello
favorevole — che “la causa di fora maggiore idonea ad impedire la decadeika
dalle agevolazioni fiscali deve essere caratterk:zata dai requisiti di non imputabilità
al contribuente, necessità e imprevedibilità” (Cass. sez. VI-5, n. 864/16),
dovendosi trattare di “una causa oggettiva ed assoluta di impossibilità rispetto

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esterne”), mentre i lavori eseguiti nella residua area circostante erano

alla condkione dell’agevolazione” (Cass. sez. V, n. 18040/16; cfr. Cass. Sez.
VI-5 2256/16, 24573/14, 2552/03);

8.2. nel caso di specie, l’addotto impedimento all’integrale
realizzazione dell’intervento edificatorio — nel pur ampio termine
quinquennale fissato dalla nonna — non riveste le caratteristiche di

dedurre che, a seguito della denuncia penale sporta dallo stesso
amministratore contro ignoti, “la società non operava, a causa dell’assoluta
incerteua sull’effettiva proprietà delle quote” per un periodo di (soli) “trenta
mesi” e che, a fronte del rinvio a giudizio degli imputati “in data 28
giugno 2006”, (solo) “in data 31 ottobre 2007” essa presentava “una
richiesta di variante alla concessione edilkia per l’ampliamento della sil,efficie di
piano del Centro commerciale”, per poi “riprendere, seppure in modo ridotto,
l’attività imprenditoriale”, e quindi avanzare, (solo) “in data 19 giugno
2008”, una richiesta di “proroga di trenta mesi alla concessione edilkia del 02
mago 2005 .. rinunciando al richiesto ampliamento”

(v. pag. 3-4

controricorso);

9. la sentenza va quindi cassata con rinvio per un nuovo
I.
accertamento conforme al principio riep ogato f..uiI .2., nonché
per la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla C.T.R.
della Sicilia — sezione distaccata di Catania, in diversa composizione,
cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 19/10/ 17
Il Pr
D
0 Pozionan o Gidizier”

assolutezza sopra descritte, essendosi la controricorrente limitata a

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