Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 31018 del 28/12/2017

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31018 Anno 2017
Presidente: MATERA LINA
Relatore: PENTA ANDREA

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4050/2014 R.G. proposto da
FERRARO RAFFAELE, nato a Battipaglia (SA), in data 30.06.1961,

residente in Cantello (Va), alla Via Bernardino n. 13 – (C.F.:
FRRRFL61H30A717V), rappresentato e difeso, giusta procura a
margine del ricorso, dall’avv. Laura Damiani del foro di Varese (C.F.:
DMNLMR59L41E863V) e dall’avv. Pio Corti del foro di Roma (C.F.:
CRTPI055E29L876E), ed elettivamente domiciliato presso lo studio
di quest’ultimo in Roma, al Viale Parioli n. 79/H;
– ricorrente contro
CUCCIA ANGELO (C.F.: CCC NGL 65E11 L837B) e CALDERONI
NADIA (C.F.: CLD NDA 66T50 E734N) rappresentati e difesi

dall’avv. Marco Napoli

(CF:

NPL MRC 38R18 A7943) ed

elettivamente domiciliati in Roma, alla via Pofi n. 6, presso lo
studio dell’avv. Raffaella Baccaro, come da mandato a margine del
controricorso;

Data pubblicazione: 28/12/2017

- controricorrenteavverso la sentenza n. 2580/2013 della Corte d’appello di MILANO
depositata il 21/06/2013 e non notificata.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/10/2017
dal Consigliere Andrea Penta.

I coniugi Cuccia Angelo e Calderoni Nadia convenivano Ferraro
Raffaele innanzi al Tribunale di Varese -sezione distaccata di Luino
-, premettendo di aver stipulato il 19/9/2007, quali promissari
acquirenti, un contratto preliminare con il quale il Ferraro aveva
promesso loro di vendere, per l’importo di euro 290.000,00, una
villetta a schiera sita in Luino e chiedendo, previo accertamento del
mancato avveramento della condizione sospensiva prevista nel
preliminare, la restituzione della somma di euro 50.000,00 da essi
versata (e dal promittente venditore illegittimamente trattenuta) a
titolo di caparra, in mancanza di conclusione del definitivo.
H convenuto, costituitosi, chiedeva respingersi la domanda e, a sua
volta, proponeva domanda riconvenzionale risarcitoria.
Con sentenza n. 44/10 del 17/5/2010, il primo giudice rigettava
tanto la domanda principale, quanto quella riconvenzionale,
ritenendo che gli attori non avessero “introdotto alcun elemento
(…) apprezza (bile) per idoneità a rivelare un contegno diligente
verso l’obiettivo di realizzare la vendita” ed erano in tal modo
incorsi in “responsabilità per la mancata stipula del rogito
definitivo”.
Avverso tale sentenza proponevano appello i coniugi Cuccia.
Ferraro Raffaele resisteva, chiedendo il rigetto del gravame e la
conferma dell’impugnata sentenza.
La Corte di Appello di Milano, con sentenza del 21.6.2013,
accoglieva l’appello e, per l’effetto, dichiarava inefficace il contratto
preliminare per mancato avveramento della condizione sospensiva
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Ritenuto in fatto

nello stesso contenuta e condannava il Ferraro alla restituzione
della somma di euro 50.000,00, il tutto sulla base, per quanto
ancora qui rileva, delle seguenti considerazioni:
1)

premesso che la lite concerneva l’interpretazione della

clausola n. 6 del preliminare (con la quale le parti avevano
concordato che il rogito notarile sarebbe stato stipulato entro il 31
gennaio 2008 e, comunque, al perfezionamento della vendita di

gravame non aveva posto in discussione l’interpretazione della
clausola in chiave di condizione potestativa mista e la sussistenza
in capo agli originari attori dell’onere di dimostrare l’esatto
adempimento (sotto il profilo dell’espletamento delle attività
positive indicative dell’ordinario sforzo di diligenza), a ragione i
coniugi Cuccia avevano negato d’essere rimasti colpevolmente
inerti ai fini dell’avveramento della condizione ed avevano
rivendicano l’estraneità e l’inimputabilità al loro volere della
mancata vendita a terzi del loro immobile, avendo assegnato il
relativo incarico ad un’agenzia immobiliare (la “Edil Partner”, cioè
quella cui s’era rivolta la stessa controparte per l’alienazione della
villetta oggetto del preliminare);
2)

l’affidamento del mandato a vendere un immobile ad una

cosiddetta agenzia, cioè ad un mediatore dedito alla correlativa
attività professionale, rappresentava, in quanto tale, mezzo tipico
ed adeguato, al fine di offrire e propalare al pubblico la proposta
commerciale, con conseguente assolvimento del relativo onere
probatorio;
3)

non era stato nemmeno adombrato quale concreta e diversa

condotta esigibile sarebbe stata in questo caso dagli attori
negligentemente trascurata;
4)

pertanto, la mancata vendita dell’immobile nei tempi previsti

dal preliminare (così come nel termine ulteriore del 20.2.2008
assegnato dall’appellato prima che questi invocasse la risoluzione

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altro immobile di proprietà dei coniugi Cuccia/Calderoni) e che il

del contratto con raccomandata dell’11.4.2008) rifletteva l’alea del
mercato, ma non rivelava inadempimenti o mala fede di parte;
5) doveva, quindi, darsi atto del mancato avveramento della
condizione sospensiva.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso Ferraro
Raffaele, sulla base di due motivi. Cuccia Angelo e Calderoni Nadia
hanno resistito con controricorso.

illustrativa ex art. 378 c.p.c..
Considerato in diritto
1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e/o falsa
applicazione degli artt. 1353 e 1358 c.c. (in relazione all’art. 360,
co. 1, n. 3, c.p.c.), per aver la corte territoriale ritenuto che l’aver i
coniugi Cuccia-Calderoni conferito ad un’agenzia immobiliare
l’incarico a vendere l’immobile di loro proprietà configurasse di per
sé stesso un elemento idoneo e sufficiente ad assolvere l’onere
probatorio di cui all’art. 1358 c.c., pur non integrando tale condotta
gli estremi di un comportamento positivo e propositivo finalizzato
all’avveramento della condizione.
1.1. Il motivo è inammissibile.
In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge
consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del
provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una
norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema
interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione, come nel caso
di specie, di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a
mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione
della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di
merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto
l’aspetto del vizio di motivazione. Il discrimine tra l’una e l’altra
ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea
ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea
applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria
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In prossimità dell’udienza il ricorrente ha depositato memoria

ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che
solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla
contestata valutazione delle risultanze di causa (Sez. U, Sentenza
n. 10313 del 05/05/2006 e, di recente, Sez. L, Sentenza n. 195 del
11/01/2016).
Deve ritenersi, in particolare, inammissibile il ricorso nel quale non
venga precisata la violazione di legge nella quale sarebbe incorsa la

un’affermazione apodittica non seguita da alcuna dimostrazione,
dovendo il ricorrente porre la Corte di legittimità in grado di
orientarsi tra le argomentazioni in base alle quali si ritiene di
censurare la sentenza impugnata e di assolvere, così, il compito
istituzionale di verificare il fondamento della suddetta violazione.
Qualora, peraltro, venga allegata l’erronea ricognizione della
fattispecie concreta, a mezzo delle risultanze della causa di merito,
tale deduzione è da ritenersi esterna alla esatta interpretazione
delle norme di legge e impinge nella tipica valutazione del giudice
del merito, la cui censura è ammissibile, in sede di legittimità, sotto
l’aspetto del vizio di motivazione ma non sotto il profilo della
violazione o falsa applicazione di legge (Sez. 3, Sentenza n. 13066
del 05/06/2007; conf. Sez. 3, Sentenza n. 15604 del 12/07/2007).
A ben vedere, il ricorrente, denunziando un vizio di violazione di
legge, sollecita una rivalutazione nel merito (dal punto di vista della
idoneità e sufficienza della condotta positiva posta in essere dai
promissari acquirenti al fine di alienare l’immobile di loro proprietà)
preclusa a questa Corte.
Senza tralasciare che, anche in violazione dei principi di specificità,
completezza e riferibilità alla decisione impugnata, il Ferraro
omette di indicare in che cosa si sarebbe dovuta sostanziare la
“concreta ed apprezzabile condotta attiva e positiva” esigibile dalle
controparti, al di fuori del conferimento ad un’agenzia immobiliare
dell’incarico di vendere il loro immobile.

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pronunzia di merito, non essendo al riguardo sufficiente

Nel caso di specie, non si è al cospetto di alcuna violazione dell’art.
1358 c.c., avendo la corte milanese espressamente (cfr. pag. 3
della sentenza impugnata) e correttamente affermato che il suo
compito era quello di verificare se la condotta delle parti e, in
particolare, degli originari attori (sui quali gravava il relativo onere
probatorio) corrispondesse ad uno standard esigibile di buona fede,
nella specie riguardo alle iniziative poste in essere al fine di

corretta applicazione del principio secondo cui il contratto
sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina
di cui all’art. 1358 c.c., che impone alle parti l’obbligo giuridico di
comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della
condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche
per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo della
condizione mista (Sez. U, Sentenza n. 18450 del 19/09/2005).
2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione e/o
falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. (con riferimento
all’art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c.), per aver la corte di merito
erroneamente, a suo dire, valutato le risultanze istruttorie, e
l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio (con
riferimento all’art. 360, co. 1, n. 5, c.p.c.), per non aver la corte
territoriale considerato che i promissari acquirenti avevano omesso
di incaricare altre agenzie per reperire acquirenti o di ridurre
l’iniziale prezzo.
2.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.
Avuto riguardo al dedotto vizio di violazione di legge, va
evidenziato che, in tema di valutazione delle risultanze probatorie
in base al principio del libero convincimento del giudice, la
violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è apprezzabile, in sede di
ricorso per cassazione, nei limiti del vizio di motivazione di cui
all’art. 360, primo comma, numero 5), c.p.c., e deve emergere
direttamente dalla lettura della sentenza, non già dal riesame degli
atti di causa, inammissibile in sede di legittimità (Sez. 1, Sentenza
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realizzare la vendita a terzi. Pertanto, la corte locale ha fatto

n. 14267 del 20/06/2006; conf. Sez. 2 – , Sentenza n. 24434 del
30/11/2016).
Inoltre, perché sia rispettata la prescrizione desumibile dal
combinato disposto dell’art. 132, n. 4, e degli artt. 115 e 116
c.p.c., non si richiede al giudice del merito di dar conto dell’esito
dell’avvenuto esame di tutte le prove prodotte o comunque
acquisite e di tutte le tesi prospettategli, ma di fornire una

le prove ritenute idonee e sufficienti a suffragarla ovvero la carenza
di esse (pag. 4 della sentenza).
Del resto, le dedotte violazioni degli artt. 115 e 116 c.p.c. sono
prive di consistenza, in quanto quella dell’art. 115 c.p.c. può essere
ipotizzata come vizio di legittimità solo denunciando che il giudice
abbia deciso la causa sulla base di prove non introdotte dalle parti,
ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli,
e non anche che il medesimo, nel valutare le prove proposte dalle
parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune
piuttosto che ad altre, mentre la violazione dell’art. 116 c.p.c. è
idonea ad integrare il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., denunciabile
per cassazione, solo quando il giudice di merito abbia disatteso il
principio della libera valutazione delle prove, salva diversa
previsione legale, e non per lamentare che lo stesso abbia male
esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova (Cass.
Sez. 3, 10/06/2016, n. 11892).
2.2. Con riferimento al vizio motivazionale, nella specie deve
escludersi tanto la “mancanza assoluta della motivazione sotto
l’aspetto materiale e grafico”, quanto la “motivazione apparente”, o
il “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e la
“motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, figure
– queste – che circoscrivono l’ambito in cui è consentito il sindacato
di legittimità dopo la riforma dell’art. 360 primo comma n. 5 c.p.c.
operata dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7
agosto 2012, n. 134 (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014,
7

motivazione logica ed adeguata all’adottata decisione, evidenziando

Rv. 629830), mentre non risulta dedotto il vizio di cui al nuovo
testo dell’art. 360 primo comma n. 5 c.p.c. (relativo all’omesso
esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza
risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia
costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere
decisivo), non avendo parte ricorrente indicato – come era suo
onere – il “dato” (testuale o extratestuale) da cui il “fatto storico”

“quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra
le parti, nonché la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso
esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di
omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante
in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice,
ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze
probatorie (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv.
629831).
Il rilievo che precede assume valenza pregnante, vieppiù se si
considera che è stata la stessa corte di merito ad evidenziare che
non era stato nemmeno adombrato dal Ferraro quale concreta e
diversa condotta esigibile fosse stata dagli attori negligentemente
trascurata (cfr. pag. 4 della sentenza).
2.2.1. In ogni caso, non corrisponde ad uno standard esigibile di
buona fede (cfr. Sez. 1, Sentenza n. 13469 del 03/06/2010 e SU n.
8053/2014 cit.) pretendere da un potenziale venditore di ridurre il
prezzo di vendita di un proprio cespite al di sotto del valore di
mercato.
D’altro canto, la circostanza che gli odierni resistenti avessero
conferito l’incarico di alienare il loro immobile alla stessa agenzia di
intermediazione (la Edil Partner) cui si era rivolto il Ferraro per
vendere la villetta oggetto del preliminare depone nel senso che la
stessa fosse ritenuta da entrambe le parti affidabile.
3. In definitiva, il ricorso non è meritevole di accoglimento.

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(asseritamente non esaminato) risulti esistente, il “come” e il

Lo stesso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna della
parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese
processuali, liquidate come in dispositivo.
Ricorrono altresì i presupposti di cui all’art. 13, comma

1-quater

d.P.R. n. 115/02, applicabile ratione temporis (essendo stato il
ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), per il
raddoppio del versamento del contributo unificato.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso, in
favore dei resistenti, delle spese del presente grado di giudizio, che
liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per spese,
oltre rimborso del 15% per spese forfettarie ed accessori di legge.
Dichiara la parte ricorrente tenuta al versamento di un ulteriore
importo a titolo di contributo unificato, a norma dell’art. 13, comma
1-quater d.P.R. n. 115/02.
Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione civile
della Corte suprema di Cassazione, il 24.10.2017.
Il Presidente
Dott.ssa Lina Matera

li

.o Giudiziario
a NERI

DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma,

28 DIC. 2017

P. Q. M.