Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30983 del 30/11/2018

Cassazione civile sez. III, 30/11/2018, (ud. 11/07/2018, dep. 30/11/2018), n.30983

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Uliana – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere –

Dott. GIANNITI Pasquale – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 15398-2017 proposto da:

M.F., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SAN TOMMASO

D’AQUINO 5 (TEL./FAX 06.45682882/06.45682884, presso lo studio

dell’avvocato MARCO CERICHELLI, che lo rappresenta e difende giusta

procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

S.S., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA EMILIO FAA DI

BRUNO 87, presso lo studio dell’avvocato VINCENZO CIAFFI, che lo

rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 6560/2016 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 29/12/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

11/07/2018 dal Consigliere Dott. PASQUALE GIANNITI.

Fatto

RILEVATO

CHE:

1. La Corte di appello di Roma con sentenza n. 6560/2016 in accoglimento dell’appello principale proposto da S.S. nei confronti di M.F. e in rigetto dell’appello incidentale proposto da quest’ultimo – ha riformato la sentenza n. 2064/2014 del Tribunale di Tivoli e, per l’effetto, ha respinto la domanda proposta in primo grado dal M. nei confronti del S..

Nell’agosto 2010 il M. aveva convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Tivoli il S. al fine di sentire:

– il riconoscimento del suo diritto all’esecuzione dei lavori di ripristino e restauro dell’immobile, di proprietà del S. e da lui preso in locazione (una villetta su tre livelli sita in (OMISSIS), con annesso terreno coltivabile);

– la riduzione canone di locazione nella misura del 50%, nonchè

– la condanna del S. alla restituzione dell’importo di Euro 2400 (pari al 50% del canone di locazione già percepito dalla stipula – avvenuta in data 1/6/2009 – all’attualità), nonchè al risarcimento dei danni per il ridotto godimento dell’immobile locato, per il pregiudizio all’attività economica e per lesioni del diritto alla salute pari ad Euro 15 mila o alla diversa misura ritenuta di giustizia.

Il Tribunale aveva parzialmente accolto la domanda del M., condannando il S. alla restituzione della somma di Euro 2400 e al pagamento della somma di Euro 3000 equitativamente determinata a titolo risarcitorio per i danni prodotti dalla condizione di inquinamento delle acque del pozzo.

In particolare, il Tribunale aveva rilevato che il M., avendo abitato l’immobile tre mesi prima della data di sottoscrizione del contratto di locazione, doveva presumersi a conoscenza dei diversi vizi dell’immobile locato, ma che erano vizi occulti (perchè correlati alla insufficiente pendenza del relativo tubo) quelli legati alla insalubre condizione dell’acqua del pozzo ed al difficile deflusso delle acque di scolo, con la conseguenza che, per detti vizi, doveva essere addebitato al S. di non aver adempiuto l’obbligo, che su di lui gravava, di mantenere la casa in buono stato locativo.

La sentenza del Tribunale di Tivoli era stata appellata dal S., che si era lamentato del fatto che era stata operata una illogica e immotivata distinzione tra vizi riconoscibili e vizi non riconoscibili nella parte in cui il giudice di primo grado, disattendendo le risultanze della ctu e le prove testimoniali assunte, aveva ritenuto non riconoscibili dal conduttore i vizi concernenti l’inutilizzabilità dell’acqua ai fini domestici, la fossa biologica già ricolma, il difficile deflusso dell’acqua dalla griglia di scolo, con conseguente cattivo odore all’interno dell’appartamento.

La Corte di Appello, come sopra rilevato, ha accolto l’appello e riformato integralmente la sentenza del Tribunale.

2.Avverso la sentenza della Corte territoriale propone ricorso il M..

Resiste con controricorso il S..

In vista dell’odierna adunanza deposita memoria il ricorrente M. a sostegno del ricorso.

Diritto

RITENUTO

CHE:

1. Il ricorso è affidato a 4 motivi.

Precisamente, il ricorrente:

-con il primo motivo, denuncia, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3, 4 e 5, violazione dell’art. 24 Cost., degli artt. 101 e 112 c.p.c. per essersi la Corte pronunciata sulla base di un argomento di fatto mai dedotto in primo grado e dedotto solo genericamente in appello, senza sollecitare alle parti il contraddittorio sul punto; nonchè per omessa valutazione di un fatto notorio incidente sull’apprezzamento dell’esistenza di un vizio della cosa locata. Al riguardo, il ricorrente deduce che la Corte territoriale ha escluso la rilevanza del vizio dovuto al colore rossastro ed al maleodorante odore che talvolta presentava l’acqua del pozzo artesiano (che consentiva il rifornimento idrico dell’appartamento), in quanto ne ha attribuito le cause all’eccessivo emungimento del pozzo irregolarmente utilizzato per la coltivazione del giardino e perciò sfruttato sino alla più bassa quota nella quale, come insegnerebbe una nozione di comune esperienza, si depositano i residui impuri dell’acqua. Si lamenta che la Corte di merito si è così servita di una motivazione a sorpresa, senza previo avviso alle parti, ed ha ignorato che, come è noto sulla base di una nozione di comune esperienza, non meno conosciuta di quella invocata dal giudice, il motore di sollevamento dell’acqua del pozzo freatico deve essere collocato in modo da pescare ad una quota superiore a quella del fondo del pozzo in modo da evitare il pescaggio delle zone in cui si depositano i residui dell’acqua;

-con il secondo motivo, denuncia, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, violazione dell’art. 24 Cost. e dei principi di garanzia del contraddittorio (di cui agli artt. 101 e 112 c.p.c.), per avere la Corte escluso la rilevanza del vizio legato all’accertata presenza nell’acqua del pozzo di batteri inquinanti attribuendone la causa alla negligenza del conduttore (ritenuto obbligato a periodici interventi di clorazione dell’acqua), senza che vi fossero eccezioni di parte sul punto e senza che pertanto si fosse instaurato il contraddittorio in proposito con violazione delle norme di garanzia del contraddittorio e del diritto di difesa. Al riguardo, il ricorrente si lamenta che la Corte territoriale ha escluso la rilevanza del vizio dovuto alla presenza, nell’acqua del pozzo, di elevata concentrazione di germi patogeni (entorococchi fecali, evidentemente dovuta alla vicina presenza della fossa biologica puntualmente segnalata dal ctu a pag. 10 ma ignorata dalla Corte di appello), addebitando questo vizio, di ufficio e senza il previo avviso alle parti nelle forme prescritte dall’art. 101 c.p.c., comma 2 all’omessa clorazione (immissione di cloro) dell’acqua secondo una pratica imposta, per la potabilizzazione delle acque dei pozzi freatici, da una notoria nozione di comune esperienza;

-con il terzo motivo, denuncia, sempre in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, violazione degli artt. 1578 – 1580 c.c.art. 115 c.p.c., comma 2 e art. 116 c.p.c., avendo la Corte di merito escluso la rilevanza giuridica della presenza di germi patogeni nell’acqua del pozzo che forniva l’acqua all’appartamento locato solo perchè ritenuta eliminabile, per altro erroneamente, dal conduttore con interventi di clorazione dell’acqua, senza tenere conto che i vizi della cosa locata non perdono affatto rilevanza giuridica solo perchè eliminabili dal conduttore. Al riguardo, il ricorrente – nel ribadire la rilevanza del vizio dovuto alla presenza, nell’acqua del pozzo, di elevata concentrazione di germi patogeni – si lamenta che, anche a voler prescindere dall’effettiva esistenza della asserita nozione di comune esperienza, la Corte di merito ha erroneamente ritenuto, violando l’art. 1578 c.c., che la rilevanza giuridica di un grave vizio dell’appartamento locato possa essere eliminata dalla possibilità, per il conduttore, di porvi rimedio con periodici e non agevoli interventi di manutenzione;

-con il quarto motivo, denuncia, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, sotto il diverso profilo del vizio di motivazione, il fatto che la Corte territoriale ha ritenuto imposto da una nozione di comune esperienza l’onere di clorazione delle acque dei pozzi freatici indipendentemente dall’accertamento dell’inquinamento dell’acqua; e, così facendo, ha erroneamente applicato la regola di comune esperienza ad una fattispecie in cui, proprio per l’assenza di impianti di clorazione dell’acqua, essa non era in concreto applicabile.

2. Il ricorso è inammissibile.

2.1. I motivi censurano tutti, sia pure con diversità di prospettazioni e di argomenti, il medesimo passaggio motivazionale della sentenza impugnata, per cui possono essere trattati congiuntamente.

La questione che essi pongono riguarda la causa dell’inadeguatezza del pottp artesiano a soddisfare le esigenze idriche dell’immobile locato (terreno e abitazione) e la non potabilità dell’acqua.

2.2. La Corte territoriale ha ravvisato la causa dell’inadeguatezza nell’utilizzo improprio del pozzo da parte del conduttore sulla base delle seguenti argomentazioni:

– il conduttore, che era stato immesso nel possesso del bene locato 3 mesi prima della sottoscrizione del relativo contratto, era a conoscenza che l’abitazione non era asservita dall’acquedotto pubblico, ma che il fabbisogno idrico dell’abitazione proveniva unicamente da un piccolo pozzo artesiano di raccolta, la cui natura e capienza erano constatabili de visu;

– il conduttore, nonostante il contratto di locazione fosse ad uso abitativo e nonostante che non sussistessero le condizioni per una sufficiente ed autonoma irrigazione del terreno annesso all’abitazione, aveva arbitrariamente ritenuto di poter utilizzare detto terreno al fine di effettuare coltivazioni di prodotti agricoli da rivendere; e, nel periodo estivo, aveva consapevolmente destinato l’acqua del pozzo al fabbisogno del terreno coltivato a fini commerciali;

– dalla stessa prospettazione dei fatti contenuta nell’atto di appello si evinceva che la inadeguatezza del pozzo a soddisfare i bisogni domestici (per il colore rossastro dell’acqua e per il cattivo odore) era sorta soltanto a seguito della continua irrigazione del terreno con l’acqua del pozzo nei mesi estivi;

-dalla relazione del consulente tecnico di ufficio era risultato che il pozzo artesiano era idoneo, per capacità di accumulo, a soddisfare le esigenze domestiche dell’abitazione, ragion per cui la lamentata insufficienza dell’acqua del pozzo per il fabbisogno domestico era prevedibile conseguenza dell’utilizzo improprio del pozzo per fini agricoli;

– “comunque” (p. 8, rigo 10), si trattava di vizio conoscibile per il conduttore al momento della stipula del contratto di locazione.

Quanto poi alla non potabilità dell’acqua, la Corte territoriale ne ha ravvisato la causa nel comportamento del conduttore sulla base del rilievo che la potabilità dell’acqua di un pozzo artesiano richiede un necessario trattamento di clorazione, che il Ma. non aveva provato di aver effettuato.

La Corte di merito infine ha ritenuto di non poter ravvisare alcun inadempimento contrattuale da parte del locatore neppure alla luce del verbale di constatazione redatto dai vigili urbani in data 9/3/2010, in quanto detto verbale era di due anni successivo all’immissione del Ma. nel possesso del bene locato e le precarie condizioni igienico sanitarie riscontrate nell’occasione erano conseguenza dell’uso improprio dei beni locati effettuato dal conduttore.

2.3. Tanto premesso, i motivi proposti e sopra ripercorsi, sono inammissibili in quanto: non pongono alcun problema interpretativo inerente l’applicazione delle norme (che, in tesi difensiva, sarebbero state violate dal giudice di appello); deducono violazioni di norme processuali senza provare che la dedotta violazione ha influito in modo determinante sul contenuto della decisione di merito impugnata; non denunciano l’omesso esame di alcun fatto (inteso nella sua accezione storico fenomenica, come insegnato dalle Sezioni Unite con sentenza 8054/2014); dimenticano che l’omesso esame di elementi istruttori non integra di per sè il vizio di omesso esame di un fatto decisivo e controverso, se, come per l’appunto si verifica nella specie, il fatto storico rilevante in causa sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, anche se la sentenza non ha dato conto di tutte le risultanze probatorie.

Occorre sottolineare che, per invocare la violazione dell’art. 101 c.p.c., ci si deve trovare di fronte a fatti che risultano dagli atti del processo, ma che erano rimasti per così dire silenti, nel senso che non erano stati indicati e valorizzati giuridicamente dalle parti. Nulla di tutto questo nel caso di specie nel quale il thema disputandum tra le parti è sempre stato l’utilizzo del pozzo da parte del conduttore in modo non conforme alla locazione (che era stata concessa esclusivamente ad uso abitativo). D’altra parte, la possibilità di eliminare la presenza di batteri patogeni nell’acqua del pozzo con un trattamento di clorazione, oltre che costituire fatto notorio, costituiva accertamento scaturito dalla relazione peritale, raccolta nel giudizio di primo grado, ragion per cui è stata correttamente utilizzata dalla Corte di merito quale argomentazione logico giuridica nel suo percorso motivazionale.

Ed ancora: la Corte territoriale ha ritenuto accertato che il M. aveva avuto la disponibilità dell’immobile da tre mesi prima della sottoscrizione del contratto, per cui conosceva lo stato in cui si trovava l’immobile (e, quindi, il suo sistema di approvvigionamento idrico) e non poteva dedurre come vizio della cosa locata il fatto che l’acqua proveniente dal pozzo artesiano necessitasse di un trattamento di clorazione. Trattasi di un’autonoma ratio decidendi, che non risulta essere stata impugnata dal ricorrente, con conseguente ulteriore profilo di inammissibilità del ricorso.

In definitiva, nella specie non è ravvisabile alcuno dei vizi di legittimità denunciati dal ricorrente. Questi, in realtà, tramite la formulazione dei motivi, ha inammissibilmente sollecitato un nuovo esame del merito della vicenda, esame che, come è noto, è precluso in sede di legittimità.

3. Alla inammissibilità del ricorso consegue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate come da dispositivo, nonchè al pagamento dell’ulteriore importo, dovuto per legge ed indicato in dispositivo.

PQM

La Corte:

– dichiara inammissibile il ricorso;

– condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, spese che liquida in Euro 3000, per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del citato art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 11 luglio 2018.

Depositato in Cancelleria il 30 novembre 2018

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