Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30960 del 27/12/2017


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Civile Ord. Sez. 6 Num. 30960 Anno 2017
Presidente: FRASCA RAFFAELE
Relatore: ROSSETTI MARCO

ORDINANZA
sul ricorso 24200-2015 proposto da:
\TAGLIENTI MARIA, BARESI FAUSTINO, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA LUIGI LUCIANI 1, presso lo studio
dell’avvocato DANIELE MANCA BITTI, che li rappresenta e difende
unitamente e disgiuntamente all’avvocato ANTONELLO LINETTI;
– ricorrenti contro
EUROSTRADE S.R.L.;
– intimata avverso la sentenza n. 479/2015 della CORTE D’APPELLO di
BRESCIA, depositata il 17/04/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non
partecipata del 13/07/2017 dal Consigliere Dott. MARCO
ROSSETTI.

Data pubblicazione: 27/12/2017

Rilevato che:
nel 2013 Maria \Taglienti e Faustino Baresi convennero dinanzi al
Tribunale di Brescia la società Eurostrade S.r.l., esponendo che:
(-) nel 1993 concessero in locazione alla società convenuta un
capannone;

eccedenti il normale degrado;
(-) per ottenere il risarcimento dei danni consistenti nelle spese
necessarie per il restauro dell’immobile avevano dapprima proposto un
ricorso per accertamento tecnico preventivo, e poi convenuto in
giudizio la società Eurostrade dinanzi al Tribunale di Brescia,
ottenendone la condanna al risarcimento del danno, quantificato dal
Tribunale nella somma di curo 4.989,48, con sentenza passata in
giudicato (sentenza n. 3417 del 2011);
(-) tale condanna, tuttavia, non esauriva il pregiudizio patrimoniale
patito dagli attori; il conduttore, infatti, era tenuto al pagamento
dell’indennizzo previsto dall’art. 1591 c.c. per tutto il tempo occorrente
all’accertamento dei danni ed al restauro dell’immobile;
chiesero pertanto la condanna della Eurostrade al pagamento del
suddetto indennizzo, con decorrenza dalla scadenza del contratto (31
agosto 2003) fino alla fine di marzo 2007, ovvero al momento in cui,
avvenuto il deposito della relazione di consulenza nell’ambito del
precedente giudizio di accertamento tecnico preventivo, fu possibile
avviare ed ultimare i lavori di ripristino;
con sentenza 10 aprile 2014 n. 1393, il Tribunale di Brescia accolse
solo in parte la domanda, condannando la società Eurostrade al
pagamento in favore degli attori della somma di euro 3.115;
il Tribunale pervenne a tale decisione ritenendo che:
(-) l’immobile era stato rilasciato ad agosto del 2003;
Ric. 2015 n. 24200 sez. M3 – ud. 13-07-2017
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(-) al momento della restituzione, l’immobile presentava danni

(-) al momento del rilascio, non presentava danni eccedenti la normale
usura;
(-) il rifiuto dei locatori di accettare la riconsegna era perciò illegittimo;
(-) gli attori potevano perciò pretendere l’indennizzo ex art. 1591 c.c.
per il periodo di soli due mesi, pari alla presumibile durata dei lavori di

nella precedente sentenza pronunciata

inter partes,

ed ormai passata in

giudicato;
con sentenza 17 aprile 2015 n. 479, la Corte d’appello di Brescia rigettò
il gravame di Maria Vaglienti e Faustino Baresi;
la Corte d’appello, per quanto in questa sede ancora rileva, ritenne che:
(-) si era formato il giudicato sulla legittimità del recesso della
conduttrice, avvenuto ad agosto 2003;
(-) il rifiuto dei locatori di ricevere la restituzione dell’immobile
(giustificato con la illegittimità del recesso) era, pertanto, illegittimo;
(-) si era formato il giudicato sulla circostanza che l’immobile, al
momento della restituzione, presentava danni tali da richiedere lavori
di restauro della durata di due mesi;
(-) i locatori avevano perciò diritto al risarcimento del danno da mora,
ex art. 1591 c.c., per il periodo di soli due mesi, pari alla presumibile
durata dei lavori di restauro;
la sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione da Maria
Vaglienti e Faustino Baresi, con ricorso fondato su quattro motivi ed
illustrato da memoria; la società intimata non si è difesa;
Considerato che:
col primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza
impugnata è affetta dal vizio di omesso esame d’un fatto decisivo e
controverso, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. (nel testo modificato

Ric. 2015 n. 24200 sez. M3 – ud. 13-07-2017
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restauro dell’immobile, secondo la valutazione compiuta dal Tribunale

dall’art. 54 d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito nella legge 7 agosto
2012, n. 134).
nell’illustrazione del motivo, i ricorrenti formulano una tesi così
riassumibile:
(a) la Corte d’appello ha ritenuto che i locatori rifiutarono la

conduttore; ha soggiunto che il recesso del conduttore, tuttavia, fu
legittimo; ha concluso, pertanto, che fu il rifiuto dei locatori di
accettare la restituzione dell’immobile ad essere illegittimo;
(b) la Corte d’appello, tuttavia, ha omesso di considerare il “fatto
decisivo” costituito dalla circostanza che i locatori rifiutarono la
riconsegna dell’immobile per due diverse ragioni:. sia invocando
l’illegittimità del recesso da parte della Euro strade, sia “in ragione dei
danni riscontrati sul bene locato (..), e della indiJponibilità di parte convenuta a
riparare ai danni procurati all’immobile”;
dopo avere invocato il suddetto error in indicando, ai sensi dell’art. 360,
n. 5, c.p.c., nella parte conclusiva dell’illustrazione del motivo i
ricorrenti invocano anche la nullità della sentenza ai sensi dell’art. 132,
comma 2, n. 4, c.p.c., invocando un vizio di motivazione;
il motivo è per un verso inammissibile, e per altro verso infondato, in
tutti e due i profili in cui si articola;
in primo luogo il motivo è inammissibile perché la deduzione del vizio
di omesso esame d’un fatto decisivo, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c.,
deve avvenire a pena d’inammissibilità indicando quale sia il fatto
trascurato, quando sia stato dedotto, come sia stato provato, e quale sia
la sua rilevanza (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014);
nel caso di specie la seconda delle suddette indicazioni non è esaustiva:
i ricorrenti, infatti, a pag. 6, terzo capoverso, del proprio ricorso,
affermano di avere dedotto, “apag 4 dell’atto di appello”, che il rifiuto di
Ric. 2015 n. 24200 sez. M3 – ud. 13-07-2017
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riconsegna dell’immobile invocando l’illegittimità del recesso del

ricevere la riconsegna dell’immobile era dovuto anche ai danni che lo
stesso presentava; va da sé, tuttavia, che una simile deduzione, se
compiuta per la prima volta in grado di appello, sarebbe tardiva ed
inammissibile, e come tale improduttiva di effetti; sicché correttamente
la Corte d’appello avrebbe omesso di esaminare una allegazione non

in ogni caso, il motivo sarebbe comunque infondato, perché il fatto
che si assume non esaminato dalla Corte d’appello era privo di
decisività;
questa Corte, infatti, ormai da molto tempo (per l’esattezza, dal 1970)
ha più volte affermato che nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in
restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a
quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, per accertare se il
rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre
distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non
avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola
manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il
conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, così che,
nel primo caso (trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la
consistenza e la struttura della cosa, e non implicano l’esplicazione di
un’attività straordinaria e gravosa) l’esecuzione delle opere occorrenti
per il ripristino dello

status quo ante

rientra nel dovere • di ordinaria

diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo
rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto
al risarcimento dei danni; nel secondo caso invece (poiché l’esecuzione
delle opere di ripristino implica il compimento di un’attività
straordinaria e gravosa), il locatore può legittimamente rifiutare la
restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta (così
già la sentenza “capostipite”, ovvero Sez. 3, Sentenza n. 958 del
Ric. 2015 n. 24200 sez. M3 – ud. 13-07-2017
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esaminabile;

07/04/1970; in seguito, sempre nello stesso senso, tra le tante, Sez. 3,
Sentenza n. 6798 del 18/06/1993; Sez. 3, Sentenza n. 16685 del
26/11/2002; Sez. 3, Sentenza n. 5459 del 14/03/2006; (Sez. 3,
Sentenza n. 12977 del 24/05/2013);
nel caso di specie, il ricorso non contiene alcuna allegazione chiara e

fossero i danni presenti dall’immobile al momento della restituzione;
ciò impedisce a questa Corte di sapere se fossero necessari lavori di
manutenzione ordinaria, ovvero lavori “straordinari e gravosi”
(secondo la distinzione sopra riassunta) e, di conseguenza, se il rifiuto
di ricevere l’immobile potesse astrattamente ritenersi legittimo o meno;
vale la pena aggiungere che, nel caso di specie, l’importo dei lavori di
restauro è stato quantificato (al netto dell’incameramento della
cauzione) in euro 4.989,48 del 2011, importo che non appare
astrattamente idoneo a giustificare il rifiuto della riconsegna, alla luce
dei principi di correttezza-(artt. 1175 c.c.) e buona fede (art. 1375 c.c.);
di conseguenza, anche ad ammettere che la Corte d’appello sia incorsa
nell’omesso esame d’un fatto, quel fatto non risulta essere stato
decisivo, perché anche se il giudice d’appello l’avesse esaminato, .
avrebbe dovuto concludere che il locatore non può rifiutare la
restituzione dell’immobile sol perché abbisogni di lavori di restauro,
salvo il caso che tali lavori siano straordinari e gravosi;
col secondo motivo di ricorso i ricorrenti sostengono che la sentenza
impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi
dell’art. 360, n. 3, c.p.c.; è denunciata, in particolare, la violazione degli artt. 1590 e 1591 c.c.;
deducono, al riguardo, una tesi giuridica così riassumibile:
(-) il conduttore aveva restituito ai locatori un immobile bisognevole di
restauro;
Ric. 2015 n. 24200 sez. M3 – ud. 13-07-2017
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netta (in violazione del precetto di cui all’art. 366, n. 3, c.p.c.) di quali

(-) legittimamente, pertanto, i locatori ne avevano rifiutato la consegna;
( ) ergo, era irrilevante stabilire se i locatori avessero o non avessero

formalmente contestato alla Eurostrade di non voler accettare la
restituzione dell’immobile perché danneggiato: quel rifiuto era infatti in
ogni caso legittimo, e tanto sarebbe dovuto bastare per l’accoglimento

il motivo è infofidato, sebbene la motivazione della Corte d’appello sul
punto debba essere corretta;
in primo luogo, infatti, la previsione di cui all’articolo 1591 c.c.
(secondo cui “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare ai locatore
il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior
danno’) è applicabile ovviamente alle ipotesi in cui, scaduta l’efficacia
del contratto di locazione, il conduttore permanga nella detenzione
dell’immobile; ma non certo all’ipotesi in cui il conduttore abbia
dichiarato di voler recedere dal contratto e, nonostante la
contestazione. del locatore circa la legittimità del recesso, quest’ultimo
si riveli alla fine legittimo;
in secondo luogo, per quanto già detto in precedenza, la circostanza
che l’immobile concesso in locazione presenti, . al momento della
restituzione, la necessità di lavori di restauro, non è da sola sufficiente
a giustificare il rifiuto della riconsegna da parte del locatore,
occorrendo altresì che i suddetti lavori siano straordinari ed onerosi,
fermo restando ovviamente il diritto del locatore al risarcimento del
danno anche nel caso in cui fossero necessari lavori non straordinari
ed onerosi;
la Corte d’appello, pertanto, ha pronunciato una sentenza conforme a
diritto, perché in assenza di precise deduzioni circa la natura onerosa e
straordinaria di quei lavori, ha ritenuto illegittimo il rifiuto della
riconsegna dell’immobile;
Ric. 2015 n. 24200 sez. M3 – ud. 13-07-2017
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della loro domanda;

col terzo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza
impugnata sarebbe affetta sia da un vizio di violazione di legge, ai sensi
dell’art. 360, n. 3, c.p.c. (si lamenta, in particolare, la violazione degli
artt. 1590 e 1591 c.c.); sia dal vizio di omesso esame d’un fatto decisivo
e controverso, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.C. (nel testo modificato

2012, n. 134).
deducono che la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere che il
locatore sin dall’agosto del 2003 potessero disporre dell’immobile, e di
conseguenza far eseguire i necessari lavori di restauro; affermano che
in realtà la restituzione dell’immobile avvenne soltanto nel 2005, e solo
nel 2007, in esito al giudizio di accertameiíto tecnico preventivo, fu
possibile accertare i danni e stimarne l’importo;
il motivo è infondato nella parte in cui lamenta la violazione di legge,
inammissibile nella parte restante;
si è già detto, infatti, che l’offerta di restituzione al locatore d’un
immobile danneggiato non legittima sempre e comunque il rifiuto della
riconsegna, ma può giustificare tale rifiuto solo quando i danni siano
tali da richiedere lavori di restauro .particolarmente onerosi; e va da sé
che il concetto di “onerosità” dei lavori di restauro non coincide con
quello di “danni eccedenti il normale degrado”;
i ricorrenti, per contro, mostrano di ritenere che

qualsiasi danno

all’immobile, quale che ne sia l’entità, possa giustificare il rifiuto della
restituzione da parte del locatore; così tuttavia non è, con la
conseguenza che la sentenza impugnata non ha violato gli artt. 1590 e
1591 c.c., per avere ritenuto illegittimo il rifiuto di ricevere la
restituzione d’un immobile danneggiato; né la questione concernente la
effettiva sussistenza della gravità e dell’onerosità dei lavori di restauro
da eseguire ha mai formato oggetto di dibattito processuale;
Ric. 2015 n. 24200 sez. M3 – ud. 13-07-2017
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dall’art. 54 d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito nella legge 7 agosto

nella parte in cui lamenta il vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c., infine, il
motivo è manifestamente inammissibile per totale mancanza di
illustrazione;
col quarto motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che la sentenza
impugnata sarebbe affetta dal vizio di pmesso esame d’un fatto

modificato dall’art. 54 d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito nella legge
7 agosto 2012, n. 134);
deducono che la Corte d’appello avrebbe adottato una motivazione
contraddittoria, là dove ha ritenuto che il danno da ritardato rilascio
andasse commisurato al periodo di due mesi, – necessari per il restauro
dell’immobile;
tale motivazione sarebbe contraddittoria perché la Corte d’appello
dapprima ha affermato che i locatori potevano legittimamente rifiutare
la consegna dell’immobile per il tempo necessario all’accertamento dei
danni; d’altro canto, però, ha trascurato di considerare che
l’accertamento dei danni richieste nel caso di specie un anno esatto,
pari al tempo intercorso tra il deposito del ricorso per accertamento
tecnico preventivo e il deposito della relazione di consulenza da parte
dell’ausiliario incaricato dal Tribunale;
il motivo è inammissibile;
dopo avere ricordato che l’errore consistito nell’omesso esame d’un
fatto decisivo non coincide con la “contraddittorietà della
motivazione”, e che quest’ultimo oggi può essere censurato solo in
limitati casi, ai sensi dell’art. 360, n. 3, c.p.c., va ribadito che il vizio di

contraddittoria motivazione”, dopo -la riforma dell’articolo 360, n. 5,

c.p.c., è ipotizzabile soltanto nell’ipotesi di motivazioni che contengano
affermazioni tra loro assolutamente inconciliabili, e la cui
inconciliabilità emerga ictu °alli, senza alcuna necessità di elaborazione
Ric. 2015 n. 24200 sez. M3 – ud. 13-07-2017
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decisivo e controverso, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. (nel testo

od interpretazione da parte del lettore (così le Sezioni Unite di questa
Corte, nella già ricordata sentenza n. 8053 del 2014);
tale ipotesi non ricorre nel caso di specie, nel quale la Corte d’appello,
con accertamento di fatto non sindacabile in questa sede, ha ritenuto
che:

accertamento tecnico preventivo, senza attendere due anni;
(b) due mesi fossero più che sufficienti per la riparazione dei danni;
si tratta di valutazioni in fatto che, giuste o sbagliate che fossero, non si
presentano man0 starnente contraddittorie;
non è luogo a provvedere sulle spese, attesa la indefensio della intimata;
il rigetto del ricorso costituisce il presupposto, del quale si dà atto con
la presente sentenza, per il pagamento a carico della parte ricorrente di
un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello
dovuto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.P.R.
30 maggio 2002, n. 115 (nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17,
legge 24 dicembre 2012, n, 228).

P.q.m.
(-) rigetta il ricorso;
(-) dà atto chè sussistono i presupposti previsti dall’art. 13, comma 1
quater, d.p.r. 30.5.2002 n. 115, per il versamento da parte di Maria
Vaglienti e Faustino Baresi di un ulteriore importo a titolo di
contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sesta Sezione
civile della Corte di cassazione, addì 13 luglio 2017.

(a) nulla vietava ai locatori di instare immediatamente per un

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