Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30954 del 27/12/2017


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Civile Sent. Sez. 2 Num. 30954 Anno 2017
Presidente: MATERA LINA
Relatore: BELLINI UBALDO

PU

SENTENZA
sul ricorso 24856-2014 proposto da:

SIENA CASA S.P.A., in persona dell’amministratore delegato,
elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA SALLUSTIO 9, presso lo
studio dell’Avvocato GIANFRANCO PALERMO, che la rappresenta e
difende unitamente all’Avvocato ROBERTA MASINI;
– ricorrente contro

SCARPA ELENA, NINCI MONALDO, MARIA TERESA PIAZZINI, BRENCI
PATRIZIA, MANFRIN GABRIELLA, SCARPELLI GINA, BUCCI
MARCELLO, FABBRI ANGELO e FABBRI ANTONIO, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA SAN GIOVANNI IN LATERANO 210, presso lo
studio dell’Avvocato VARMELINA PAGANELLI, che li rappresenta e
difende unitamente all’Avvocato NICOLA BRIZZI;
– controricorrenti –

Data pubblicazione: 27/12/2017

avverso la sentenza n. 614/2013 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,
depositata il 23/04/2013;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell’
08/11/2017 dal Consigliere Dott. UBALDO BELLINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

udito l’Avvocato GIANFRANCO PALERMO, per la ricorrente, che ha
concluso per l’accoglimentodel ricorso; e l’Avvocato CARMELINA
PAGANELLI, per I controricorrenti, che ha concluso per il rigetto del
ricorso.
FATTI DI CAUSA

Elena Scarpa, Monaldo Ninci, Maria Teresa Piazzini, Patrizia
Brenci, Gabriella Manfrin, Gina Scarpelli, Marcello Bucci, nonché
Giovanni Fabbri (al posto del quale, deceduto nel corso del giudizio
d’appello, sono subentrati gli eredi Angelo Fabbri e Antonio Fabbri)
avevano convenuto davanti al Tribunale di Siena l’A.T.E.R. (Azienda
Territoriale Edilizia Residenziale), oggi Siena Casa s.p.a. esponendo di
avere diritto – in qualità di assegnatari prima e successivamente
acquirenti, in forza dei conclusi contratti di compravendita degli
appartamenti ubicati in Siena (Via Banchi n. 6 e n. 8 e Via
Aldobrandino da Siena n. 7) compresi in due blocchi di ventiquattro
appartamenti ciascuno, con impianti e servizi in comune – di
corrispondere un prezzo svincolato dai valori di mercato, ex art. 1,
comma 10, della legge 24 dicembre 1993, n. 560, previa
moltiplicazione per 100 della rendita catastale degli immobili.
Ritenuto, però, che detta rendita catastale era illegittima, in
quanto la categoria A/2, classe 5^ o 4^, attribuita dall’Ufficio tecnico
erariale, non era adeguata e non corrispondeva alle caratteristiche
costruttive ed alle rifiniture degli immobili

de quibus

(neppure

comparabili con quelle di altri alloggi di edilizia residenziale pubblica,
siti nella stessa zona, ma di maggior pregio, cui era stata attribuita la
2

LUCIO CAPASSO, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

categoria A/2, classe 4^), gli attori rilevavano che la questione era
stata già esaminata dall’adito Tribunale (nella causa n. 876 del 1998,
definita con sentenza n. 440 del 2001) con riferimento agli
assegnatari di altri alloggi degli stessi blocchi, che avevano a loro
volta convenuto l’A.T.E.R. per la disapplicazione della menzionata

categoria A/2, classe 3″, con l’unica differenza che – diversamente
da questi – essi attori avevano già integralmente corrisposto il prezzo
della compravendita.
Concludevano, dunque, per la condanna dell’A.T.E.R. alla
restituzione di quanto da ciascuno pagato in eccesso a titolo di prezzo
di cessione degli alloggi, previa declaratoria ai sensi della legge 20
marzo 1865, n. 2248, all. E, di illegittimità della attribuzione agli
alloggi in oggetto della rendita catastale superiore e disapplicazione
della stessa, con riconoscimento della categoria catastale A/2, classe
3^, o quella risultante di giustizia.
L’azienda, costituitasi in giudizio, chiedeva il rigetto della
domanda, deducendo che i contratti di compravendita conclusi tra le
parti erano validi, efficaci e vincolanti non sussistendo alcun vizio del
consenso, sicché non poteva essere invocata la norma sull’indebito.
Con sentenza parziale n. 448 del 29 settembre 2004, il
Tribunale di Siena – ritenuta

incidenter tantum l’illegittimità del

contestato classamento e disapplicato il medesimo – dichiarava che il
prezzo degli immobili dovesse essere determinato con riferimento alla
rendita catastale categoria A/2 classe 3^, e condannava l’A.T.E.R. a
pagare agli attori la parte del prezzo corrisposta in più rispetto a
quello risultante dalla corretta determinazione della rendita catastale,
rimettendo la causa in istruttoria per l’espletamento di C.T.U.,
all’esito della quale pronunciava sentenza definitiva con la quale
condannava l’Azienda ad operare i relativi pagamenti alle parti a titolo
di indebito oggettivo, ed al rimborso delle spese di lite.
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rendita catastale al posto della quale era stata riconosciuta corretta la

Avverso entrambe le sentenze proponeva appello la Siena Casa
s.p.a., subentrata ex lege ad A.T.E.R. deducendone l’erroneità e
l’ingiustizia; si costituivano gli appellati chiedendo il rigetto del
gravame.
Con sentenza n. 614 depositata il 30 aprile 2013, la Corte

due sentenze impugnate, condannando la soccombente a rifondere
agli appellati le spese del giudizio.
Per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Firenze
la Siena Casa s.p.a., in data 30 ottobre 2013, ha proposto ricorso
sulla base di sei motivi. Le controparti hanno resistito con
controricorso. La società ricorrente ha, infine, depositato memoria di
udienza.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1. – Con il primo motivo, la ricorrente deduce la nullità della
sentenza impugnata per violazione di legge: art. 2909 cod. civ. in
relazione all’art. 360, primo comma, numero 3, cod. proc. civ., in
quanto il giudice di secondo grado avrebbe dovuto riformare la
sentenza impugnata fondata sulla asserita, apodittica e presunta
erroneità della classificazione operata a suo tempo dall’ Ufficio tecnico
erariale, giacché, per arrivare a tale conclusione il Giudice di primo
grado ha considerato esclusivamente il giudicato esterno formatosi in
un precedente giudizio, nonostante questo riguardasse altre parti ed
avesse ad oggetto un contratto preliminare di compravendita.
1.2. – Con il secondo motivo, la ricorrente deduce la nullità e
l’illegittimità della sentenza per violazione dell’art. 5 della legge n.
2248 del 1865, all. E, in relazione all’art. 360, primo comma, numero
3, cod. proc. civ., poiché il giudice di appello ha confermato l’errata
decisione del Tribunale di Siena sulla base dell’apodittica
affermazione che l’atto amministrativo di attribuzione della categoria
e classe fosse illegittimo per la sussistenza del giudicato formatosi
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d’Appello di Firenze rigettava l’appello e confermava interamente le

senza che gli assegnatari acquirenti avessero mai dedotto alcun vizio
dell’atto amministrativo.
1.3. – Con il terzo motivo, la ricorrente denuncia la nullità e
l’illegittimità della sentenza per violazione dell’art. 4, secondo
comma, della legge n. 2248 del 1865, all. E, in relazione all’art. 360,

disapplicato, non è consentita la sostituzione del provvedimento di
determinazione della rendita, riservato dal legislatore alla pubblica
amministrazione, con un atto giudiziale per di più basato sulla stima
di un consulente tecnico sia pure nominato d’ufficio.
1.4. – Con il quarto motivo, la ricorrente deduce la nullità della
sentenza impugnata per violazione dell’ad 1 della legge n. 560 del
1993 in relazione all’art. 360, primo comma, numero 3, cod. proc.
civ., in quanto la Corte d’Appello non ha considerato che la cessione
degli alloggi di edilizia residenziale pubblica trova la sua
regolamentazione nella legge n. 560 del 1993 che stabilisce una
determinazione del prezzo di cessione degli alloggi che prescinde dal
valore di mercato del bene, per venire incontro alle esigenze di
soggetti destinatari di specifiche agevolazioni.
1.5. – Con il quinto motivo, la ricorrente denuncia la nullità
della sentenza per difetto di motivazione a norma dell’art. 360, primo
comma, numero 5, in quanto la Corte d’Appello non avrebbe tenuta
nella debita considerazione la circostanza della conclusione dei
contratti con l’accettazione incondizionata del prezzo da parte degli
assegnatari acquirenti, con rinuncia a ricorrere al diverso sistema
previsto dalla legge per la determinazione dello stesso.
1.6. – Con il sesto motivo, la ricorrente lamenta la nullità della
sentenza impugnata per la ulteriore violazione dell’art. 1 della legge
n. 560 del 1993, in relazione all’art. 360, primo comma, numero 3,
cod. proc. civ., in quanto la Corte d’Appello non ha considerato che la
norma non attribuisce alcun diritto alla revisione del prezzo, che
5

primo comma, numero 3, cod. proc. civ., giacché, anche se

avrebbe potuto sorgere solo per effetto di una espressa previsione
contrattuale.
2. – Il primo motivo è fondato.
2.1. – In base alla consolidata giurisprudenza di questa Corte premesso che dal principio stabilito dall’art. 2909 cod. civ. (secondo

stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa) si evince,
a contrario, che l’accertamento contenuto nella sentenza non estende

i suoi effetti, e non è vincolante, rispetto ai terzi (Cass., Sez. un., n.
9631 del 1996) -, il giudicato può, tuttavia, quale affermazione
obiettiva di verità, spiegare efficacia riflessa anche nei confronti di
soggetti estranei al rapporto processuale. Ma tali effetti riflessi del
giudicato, oltre gli ordinari limiti soggettivi, sono impediti quando il
terzo sia titolare di un rapporto autonomo e indipendente rispetto a
quello in ordine al quale il giudicato interviene, non essendo
ammissibile né che egli ne possa ricevere un pregiudizio giuridico, né
che se ne possa avvalere a fondamento della sua pretesa (cfr., ex
plurimis, Cass. n. 250 del 1996, n. 5320 del 2003, n. 5381 e n.

11677 del 2005, n. 7523 e n. 18725 del 2007, n. 6238 del 2010, n.
691 del 2011, n. 22908 del 2013, n. 24558 del 2015).
La Corte territoriale, a fronte della specifica contestazione della
società ricorrente ribadita nel secondo motivo di impugnazione in
appello, si è limitata ad affermare che – là dove «il primo giudice, ai
fini della individuazione della corretta categoria catastale da prendere
in considerazione ai fini della individuazione della rendita catastale
prima e della determinazione del prezzo di vendita ad esso correlato
poi, ha fatto riferimento al giudicato esterno formatosi tra l’A.T.E.R.
ed altri inquilini promittenti acquirenti di immobili situati negli stessi
stabili di edilizia residenziale […] e cioè categoria A/2, classe 3» questi ha fatto uso di una metodologia «corretta e meritevole di
adesione, posto che in materia tributaria la sentenza che abbia deciso
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cui l’accertamento contenuto nella sentenza passata in giudicato fa

con efficacia di giudicato fa stato in relazione a quei fatti che
appaiono elementi costitutivi della fattispecie a carattere
tendenzialmente permanente, come, ad esempio, la categoria e la
rendita».
2.2. – Orbene, in senso contrario, va rilevato che, nella

esterno (formatosi, in altro giudizio n. 876/1998, a seguito di
acquiescenza dell’A.T.E.R. alla sentenza del Tribunale di Siena n.
440/2001, decisa il 10 agosto 2001 e depositata il 20 settembre
2001), che possano valere per la determinazione della rendita
catastale da attribuire ai diversi alloggi acquistati dagli odierni
controricorrenti. Ciò in quanto, da un lato, ognuno di essi (al pari
delle parti del giudizio definito dalla citata sentenza n. 440/20001) ha
acquistato autonomamente l’alloggio di cui era assegnatario, sicché
nessuna interferenza e influenza possono ravvisarsi tra le singole
vicende negoziali. Dall’altro lato, poi, non è contestato che (come
specificato anche dal giudice di primo grado) «nella causa conclusasi
con la sentenza n. 440/2001 la compravendita tra ATER e assegnatari
non era ancora stata stipulata mentre nella presente controversia al
momento dell’atto introduttivo del giudizio (6.6.2002) era già stata
conclusa», essendo il trasferimento delle proprietà avvenuto per
ciascuno dei contro ricorrenti tra il 1998 ed il 1999. Sicché alla
autonomia che caratterizza i singoli rapporti tra A.T.E.R. assegnatari
ed acquirenti si accompagna una indipendenza dei medesimi rapporti
rispetto a quelli, diversi, in ordine ai quali si è formato il giudicato
interno (peraltro successivamente alla conclusione delle vicende
contrattuali di cui al presente giudizio).
2.3. – Va, poi, rilevato che l’art. 1, comma 10, della legge 24
dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi
di edilizia residenziale pubblica), prevede che «Il prezzo degli alloggi
è costituito dal valore che risulta applicando un moltiplicatore pari a
7

fattispecie, non risultano configurabili effetti riflessi del giudicato

100 alle rendite catastali det –

nate dalla Direzione generale del

catasto e dei servizi tecnici erariali del Ministero delle finanze a
seguito della revisione generale disposta con decreto del Ministro
delle finanze del 20 gennaio 1990, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
n. 31 del 7 febbraio 1990, e di cui all’articolo 7 del decreto-legge 11

agosto 1992, n. 359, e delle successive revisioni. […]». E che, a sua
volta, il successivo comma 11 dispone che «La determinazione del
prezzo può essere, in alternativa a quanto previsto dal comma 10,
stabilita dall’Ufficio tecnico erariale su richiesta dell’acquirente. In tal
caso la determinazione del prezzo si intende definitiva anche se la
valutazione dell’Ufficio tecnico erariale è superiore ai prezzi stabiliti
secondo i criteri previsti dal comma 10, salva la facoltà di revoca
della domanda di acquisto, da esercitarsi entro trenta giorni dalla
comunicazione della determinazione del prezzo. Se viene richiesta, da
parte dell’acquirente, la rettifica della rendita catastale in
diminuzione, a causa della comprovata difformità di tale rendita tra
l’immobile richiesto in cessione ed altro di superficie e caratteristiche
analoghe, ubicato nello stesso stabile o in altro ad esso adiacente,
l’Ufficio del territorio dovrà provvedere all’eventuale rettifica entro
novanta giorni dalla data di ricezione della richiesta».
Trattasi all’evidenza di disposizioni di garanzia, non solo per
l’acquirente ma anche per l’Ente, che sottraggono alla libera
contrattazione l’íter negoziale di alienazione dell’alloggio assegnato, in
particolare mediante la predisposizione di regole certe per la
determinazione delle rendite catastali e, conseguentemente, del
prezzo d’acquisto dell’immobile.
A fronte di tali previsioni, il decisum della più volte richiamata
sentenza n. 440/2001 (cui l’A.T.E.R. aveva prestato acquiescenza),
basandosi sulla rideternninazione della rendita catastale e dei prezzi
ad opera di una C.T.U., senza l’intervento delle amministrazioni
8

luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8

specificamente indicate dalla legge, porta ulteriormente ad escludere
che il richiamato giudicato esterno possa, nella specie configurarsi
quale affermazione obiettiva di verità, capace di spiegare efficacia
riflessa anche nei confronti di soggetti estranei a quel rapporto
processuale.

rinvio, anche per il regolamento delle spese di questo giudizio, ad
altra sezione della Corte d’Appello di Firenze.
3.2. – Restano assorbiti gli ulteriori motivi di impugnazione.
P.Q.M.
Accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri. Cassa con
rinvio alla Corte d’Appello di Firenze, altra sezione, anche per le spese
del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda
sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, l’ 8 novembre 2017.

3.1. – In relazione al motivo accolto, la sentenza va cassata, con

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