Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3088 del 11/02/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 3088 Anno 2014
Presidente:
Relatore:

SENTENZA

sul ricorso 1611-2008 proposto da:
VERSACE DOMENICA C.F.VRSDNC51R71F112A, TARZIA UMBERTO
C.F.TRZMRT43A18C352P, elettivamente domiciliati in
ROMA, VIA DI BRAVETTA 566/B, presso lo studio
dell’avvocato VITALE GIUSEPPE, rappresentati e difesi
dall’avvocato BARBIERI GIUSEPPE;
– ricorrenti –

2013
2432

contro

CAPALBO NICOLA, NOCE MARIA;
– intimati –

sul ricorso 4951-2008 proposto da:

Data pubblicazione: 11/02/2014

CAPALBO NICOLA C.F.CPLNCL31S03A912D,
C.F.NC0MRA33C541896D,

NOCE MARIA

elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA G RUBINI 48 D, presso lo studio
dell’avvocato GULLO RAFFAELE, rappresentati e difesi
dall’avvocato SORACE DOMENICO;

contro

TARZIA UMBERTO, VERSACE DOMENICA;
– intimati –

avverso la sentenza n. 839/2006 della CORTE D’APPELLO
di CATANZARO, depositata il 19/12/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 19/11/2013 dal Consigliere Dott. CESARE
ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato Sorace Domenico difensore dei
controricorrenti e ricorrenti incidentali che ha
chiesto il rigetto del ricorso principale e
l’accoglimento del ricorso incidentale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per il
rigetto del ricorso principale e dell’incidentale.

– controricorrenti e ricorrenti incidentali –

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 1991 i coniugi Tarzia Umberto e Versace Domenica
convenivano in giudizio i coniugi Capalbo Nicola e Noce
Maria chiedendo:
– che fosse accertato e dichiarato che l’atto pubblico

un immobile con area di parcheggio pertinenziale,
integrato da una scrittura privata redatta in pari data
(nella quale convenivano che nella vendita era
ricompreso anche un box) aveva ad oggetto anche
l’annesso box n. l;
– che i convenuti fossero condannati al pagamento della
somma di lire 3.000.000 che era dovuta per il saldo
prezzo e che era stata trattenuta a titolo di penale
per il caso che fosse mancata la formalizzazione del
trasferimento del box pertinenziale;
– che la penale, invece, non era dovuta perché fino
alla

data

prevista per

la

formalizzazione

del

trasferimento e per l’incameramento della penale, nel
caso di inadempimento, gli stessi avevano rifiutato di
stipulare

l’atto di individuazione del box già

trasferito con gli atti del 1989; l’atto di
individuazione catastale del box infine era stato
stipulato senza l’intervento dei convenuti;

dell’1/6/1989 con il quale avevano venduto ai convenuti

- che, via subordinata, fosse ridotta la penale tenuto
conto che i convenuti avevano ottenuto il trasferimento
del bene.
I convenuti si costituivano, chiedevano il rigetto
della domanda e, in via riconvenzionale, chiedevano la
condanna degli attori a provvedere a loro spese a
delimitare e accatastare un terreno che affermavano
essere di pertinenza del box.
Il Tribunale, con sentenza del 2002, accoglieva la
domanda attrice, condannava i convenuti al pagamento
del saldo prezzo e dichiarava che l’atto di vendita del
1989 aveva quale unico e inscindibile oggetto
l’appartamento e l’annesso box.
Capalbo e Noce proponevano appello insistendo per il
riconoscimento del diritto a trattenere la caparra,
insistendo per condanna degli attori a provvedere a
loro spese a delimitare e accatastare un terreno che
affermavano essere di pertinenza del box e chiedendo,
con una domanda che il giudice di appello qualificava
nuova e inammissibile, sentenza sostitutiva dell’atto
di trasferimento del box, con ordine di trascrizione.
Gli appellati chiedevano il rigetto del gravame.
La Corte di Appello di Catanzaro con sentenza del
19/12/2006 rigettava la domanda degli attori per il

•

pagamento del saldo prezzo ritenendolo non dovuto per
l’operare della penale; non ravvisava elementi per
ridurre la penale, negava che gli accordi traslativi
della proprietà prevedessero anche un’area di pretesa
pertinenza del box e, come detto, dichiarava

ordine di trascrizione qualificandola come domanda di
trascrizione della statuizione relativa
all’integrazione dell’atto pubblico.
In particolare, con riferimento alla spettanza della
penale (che costituisce la statuizione censurata dai
ricorrenti principali) la Corte di Appello attribuiva
decisivo rilievo alla clausola (contenuta nella
scrittura

privata

integrativa

dell’atto

pubblico

dell’1/6/1989 di trasferimento dell’appartamento)
secondo la quale se nel termine del 30/6/1990 non si
potesse addivenire per qualsiasi causa alla stipula
dell’atto pubblico di trasferimento del box, il saldo
prezzo sarebbe stato trattenuto a titolo di penale; la
Corte territoriale riteneva indubbio che le condizioni
per la stipula dell’atto pubblico di trasferimento del
box si erano verificate dopo la scadenza del termine
contrattualmente previsto e solo nel gennaio 1991 e
cioè dopo l’atto con il quale i condomini si erano

5

,ìL

inammissibile la domanda di sentenza sostitutiva con

divisi l’area, prima comune, sulla quale sorgevano i
box ed era stata attribuita ai coniugi Tarzia e Versace
la porzione sulla quale insisteva il box.
Tarzia e Versace propongono ricorso affidato a due
motivi.
e

Noce

resistono

con

controricorso

e

propongono ricorso incidentale nel quale enunciano
plurime violazioni di legge senza la formulazione di
quesiti di diritto.
Motivi della decisione
Preliminarmente deve disporsi ex art.335 c.p.c. la
riunione del ricorso principale e di quello incidentale
in quanto proposti avverso la stessa sentenza.
1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono il vizio
di motivazione, la violazione degli artt. 1362 e 1363
e la violazione dell’art. 1478 c.c..
I ricorrenti sostengono che la sentenza di primo grado,
confermata sul punto, aveva accertato che l’atto di
vendita del 1/6/1989 aveva ad oggetto l’appartamento e
il box con le relative indicazioni catastali e che
quindi i due beni erano stati trasferiti ai coniugi
Capalbo e Noce fin dal primo giugno 1989; la
motivazione della Corte di Appello (per la quale la
vendita si sarebbe perfezionata solo con l’atto di

Caparbio

divisione) sarebbe incoerente e inconciliabile con
l’accertamento di un trasferimento avvenuto sin dal
primo giugno 1989 ed infatti, secondo i ricorrenti, il
box era stato venduto sin dal primo giugno 1989,
mentre, interpretando la scrittura privata nel suo
complesso, si doveva concludere che l’obbligo assunto
dai venditori era quello di stipulare l’atto di
rettifica

dell’intestazione

catastale,

risultata

erroneamente a nome di tutti i condomini; il giudice di
appello

avrebbe,

quindi,

errato

ritenendo

di

qualificare la vendita del box come vendita di cosa
altrui.
Formulando i quesiti di diritto ex art. 366 bis c.p.c.
ora abrogato, ma applicabile ratione temporis chiedono:
– se nell’interpretare il contratto il giudice debba
valutare il comportamento delle parti con riferimento
all’intero rapporto contrattuale e se le clausole
debbano essere valutate insieme alle clausole di altri
atti connessi o presupposti;
– se il presupposto della vendita obbligatoria ex art.
1478 c.c. sia l’effettiva appartenenza ad altri della
cosa venduta e quale rilevanza si debba attribuire al
convincimento

dell’alienante

dell’altruità della cosa.

o

dell’acquirente

•

1.1 I motivo è manifestamente infondato e la sentenza
di appello è correttamente motivata e rispettosa
principi di ermeneutica contrattuale.
Dagli atti (v. pag. 5 della sentenza di appello)
risulta che il cosiddetto box pertinenziale non poteva
essere trasferito in quanto non accatastato e che
siccome

l’area

sulla

quale

box

sorgevano

catastalmente era censita come comune a tutti
proprietari degli appartamenti era necessario che fosse
suddivisa tra i vari proprietari con intestazione dei
box

nella

appartamenti

consistenza

catastale

dei

singoli

(tra i quali quello degli odierni)

ricorrenti).
Era

pertanto

chiaro

e

risultante

dall’espressa

previsione contrattuale (che quindi non necessita di
essere interpretata con il ricorso a criteri
sussidiari) che l’impegno assunto dai venditori era
quello di regolarizzare l’intestazione catastale e di
formalizzare, entro il 30/6/1990, il trasferimento per
atto pubblico del box; in mancanza della
regolarizzazione nel prefissato termine per qualsiasi
causa, il saldo prezzo sarebbe stato trattenuto a
titolo di penale.

•

Nella censura si sostiene addirittura e del tutto
infondatamente, una interpretazione anti letterale
dell’atto con la sostituzione della locuzione

“stipula

dell’atto pubblico” con quella di “stipula dell’atto di
rettifica catastale”

e in contrasto con un dato

oggetti rispetto ad un preliminare comprensivo di
entrambi perché l’appartamento è stato oggetto di atto
pubblico e il box non è stato oggetto di atto pubblico
perché non poteva ancora essere trasferito; pertanto
correttamente la fattispecie è stata qualificata come
vendita obbligatoria in quanto cosa parzialmente di
altri ex art. 1480 c.c. (cfr. Cass. 29/12/1990 n.
26367), fermo restando che il diritto reale, ma solo
nei limiti in cui apparteneva ai venditori, ossia pro
quota, era stato trasferito.
La Corte di appello ha poi rilevato che la condizione
(la suddivisione tra i condomini) necessaria per
stipulare l’atto pubblico di trasferimento, si era
verificata dopo la scadenza del termine e tanto
sufficiente per ritenere avverato il presupposto per
l’applicazione della penale.
Del tutto infondato è l’assunto secondo il quale la
Corte di Appello avrebbe confermato che la proprietà

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documentale: proprio le parti hanno scisso i due

del box si sarebbe trasferita sin dal primo giugno 1989
perché non trova riscontro nella motivazione ed
contraddetto dalla qualificazione dell’atto integrativo
in termini di vendita obbligatoria (vendita di cosa
parzialmente altrui); la Corte di Appello ha invece

ossia che “i

limiti angusti della devoluzione non

consentono di riesaminare la conclusione del primo
giudice attributaria della piena proprietà del box
mediante integrazione dell’atto pubblico, pur
trattandosi di vendita di cosa parzialmente altrui
all’atto della stipula”.
La tesi secondo la quale non sussisteva un precedente
stato di comunione sull’area destinata a parcheggio e
sul box e che pertanto l’atto stipulato dai condomini
in data 29 Gennaio e 5 Febbraio 1991 non potesse
qualificarsi come atto di divisione della cosa comune
non è sorretta da riferimenti probatori idonei per
potere affermare che, a fronte di una scrittura
divisionale, si trattasse invece di una mera
irregolarità catastale, ma la questione diviene
addirittura irrilevante in quanto è stato accertato che
quanto doveva essere fatto nel prefissato termine non è
stato fatto e certamente non per fatto e colpa degli

affermato cosa diversa (v. pag. 13 della sentenza),

acquirenti che, a tenore dell’accordo (come trascritto
in ricorso), non erano tenuti ad alcun adempimento
quanto all’accatastamento, dovendo solo partecipare
all’atto pubblico di vendita del box che comunque non
poteva essere realizzato nel termine prefissato per la

La tesi per la quale l’atto contestuale di impegno
sarebbe nullo è tesi del tutto nuova, mai sostenuta
davanti ai giudici del merito ed in contrasto con la
situazione giuridica, come sopra riassunta alla quale
con quell’atto si voleva porre rimedio.
Pertanto i quesiti non sono pertinenti rispetto alle
ragioni per le quali l’appello sul punto è stato
accolto.
Ed infatti:
– l’affermare che il giudice debba valutare il
comportamento delle parti con riferimento all’intero
rapporto contrattuale e che le clausole debbano essere
valutate insieme alle clausole di altri atti connessi o
presupposti neppure integra un quesito, ma solo
un’affermazione tanto pacifica quanto irrilevante
rispetto alla decisione impugnata nella quale l’atto è
stato interpretato nel suo contenuto letterale ed in

Il

mancanza della suddetta condizione.

coerenza con gli altri elementi rilevanti per la sua
interpretazione;
l’affermare che il presupposto della vendita
obbligatoria ex art. 1478 c.c. è l’effettiva
appartenenza ad altri della cosa venduta è affermazione

nel quale si è accertato che la cosa era parzialmente
di altri; il quesito sulla rilevanza del convincimento
dell’alienante o dell’acquirente dell’altruità della
cosa è generico perché occorre prima accertare quale
fosse la reale intenzione delle parti e se questa fosse
diretta a formalizzare con efficacia

erga omnes

il

trasferimento della proprietà
2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la
violazione e falsa applicazione dell’art. 1218 c.c. e
degli artt. 1382 e 1384 c.c. in relazione all’art. 1381
c.c. e il vizio di motivazione e sostengono che la
Corte di Appello:
non avrebbe considerato che essi avevano già
adempiuto all’obbligo di vendere il box con la stipula
dell’atto pubblico del 1989 e che la loro obbligazione
era solo quella di rettificare l’intestazione
catastale, ossia un’obbligazione di mezzi e non di
risultato, quest’ultimo incoercibile perché dipendente

tanto pacifica quanto irrilevante in questo processo

da fatto di terzi; essi avevano fatto tutto quanto
possibile presentando denuncia di variazione
dell’intestazione catastale il 29/3/1989, poi integrata
con denunzia del 7/4/1990 con la quale il box era già
individuato catastalmente, ma il ritardo era

– che il ritardo non ha provocato alcun pregiudizio ai
coniugi Capalbo Noce i quali avevano sempre avuto la
piena disponibilità del bene e loro stessi si erano
resi inadempienti rifiutandosi di stipulare l’atto di
trasferimento, pur possibile con la denuncia di
variazione catastale, senza attendere la definizione
della pratica di accatastamento.
I ricorrenti, formulando i quesiti di diritto chiedono:
se l’inadempimento di un contraente debba essere
valutato in maniera unitaria e comparativa con gli
inadempimenti delle controparti al fine di apprezzarne
l’effettiva gravità ed efficienza causale nell’economia
del contratto e se in caso di obbligazioni dipendenti
dal compimento di fatti da parte di un terzo, il
mancato ottenimento di un atto tempestivamente
richiesto alla Pubblica Amministrazione sia in grado di
vincere la presunzione di colpa del debitore;

addebitabile alla Pubblica Amministrazione;

- se alla clausola penale sia applicabile la disciplina
generale delle obbligazioni con conseguente esclusione
della responsabilità del debitore se l’inadempimento o
il ritardo dipendano da cause imputabili a terzi o
dall’inadempimento della controparte e se in caso di

ridotta alla stregua dell’indennizzo previsto dall’art.
1381 c.c..
2.1 Il motivo è infondato.
La Corte di Appello con statuizione non specificamente
censurata, ha rilevato che la formalizzazione del
trasferimento del box non avrebbe potuto essere
realizzata se non dopo la scadenza del termine
stabilito al 30/6/1990 con la scrittura privata
dell’1/6/1989, ossia, dopo che con scrittura del
29/1/1991 erano stati identificati catastalmente tutti
i box e attributi alle parti spettanti.
Corretta anche l’interpretazione dell’accordo da parte
della Corte di Appello con riferimento alla
qualificazione dell’obbligazione assunta che non era di
mezzi, ma di risultato avendo ad oggetto, come
espressamente previsto nell’accordo, la stipula
dell’atto pubblico di trasferimento del box entro il
termine del 30/6/1990, come chiaramente espresso nella

promessa del fatto del terzo la penale debba essere

•
scrittura privata che i ricorrenti trascrivono nel
ricorso:

nell’ipotesi in cui per qualsiasi causa non

si possa addivenire entro il suddetto termine alla
stipula dell’atto pubblico di trasferimento del citato
box entro il 30/6/1990 i coniugi Capalbo – Noce

la somma ancora a noi dovuta, quale saldo del prezzo di
vendita dell’appartamento e del box”.
Non rileva pertanto l’attività svolta dai ricorrenti
per ottenere l’accatastamento (significativo, al
riguardo, l’inciso

“in ogni caso”),

né rileva che i

Coniugi Capalbo – Noce non si siano presentati davanti
•

al notaio, pur essendo convocati prima del 30/6/1990
essendo decisivo quanto rilevato dalla Corte di
Appello, ossia che la formalizzazione del trasferimento
del box non avrebbe potuto essere realizzata se non
dopo la scadenza del termine stabilito al 30/6/1990 con
la scrittura privata dell’1/6/1989, ossia, dopo che con
scrittura del 29/1/1991 erano stati identificati
catastalmente tutti i box e attributi alle parti
spettanti; deve pertanto escludersi qualsiasi
inadempimento degli acquirenti che possa assumere
rilevanza al fine escludere la debenza della penale
pattuita.

tratterranno a titolo di penale e di risarcimento danni

Il

richiamo all’art.

1381

c.c.(che prevede

solo

l’indennizzo a carico del promittente del fatto del
terzo in caso di rifiuto o mancato compimento del
fatto) è del tutto inconferente perché la Corte di
Appello non ha qualificato la scrittura come promessa

altri nella quale, dunque, il venditore assume in
proprio l’obbligazione di trasferire il bene.
I quesiti per le ragioni sovra esposte, non sono
pertinenti rispetto alla motivazione della sentenza.
3. Capalbo e Noce hanno proposto ricorso incidentale
avverso la statuizione con la quale la Corte di Appello
ha ritenuto inammissibile, in quanto nuova, la loro
domanda per la trascrizione della statuizione relativa
all’integrazione dell’atto pubblico con attribuzione
della proprietà del box e con la quale ha escluso il
loro diritto di proprietà sull’area pertinenziale al
box, non considerata nella scrittura privata.
3.1 Il ricorso incidentale è inammissibile in quanto
totalmente privo dei quesiti, prescritti ex art. 366
bis c.p.c. anche per il ricorso incidentale, nonchè
formulato in termini generici senza che sia posto un
problema interpretativo della domanda riconvenzionale
proposta e senza considerare le ragioni (v. pag. 12

•
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del fatto del terzo, ma vendita di cosa parzialmente

della sentenza di appello) per le quali era stata
rigettata la domanda riconvenzionale contenente la
pretesa sulla superficie di pertinenza del box.
4. In conclusione deve essere rigettato il ricorso
principale e deve essere dichiarato inammissibile

cassazione devono essere integralmente compensate tra
le parti in considerazione della reciproca soccombenza.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi,
principale

e

dichiara

rigetta il ricorso

inammissibile

il

ricorso

incidentale.
•

Compensa le spese di questo giudizio di cassazione.

•

Così deciso in Roma, il 19/11/2013.

quello incidentale; le spese di questo giudizio di