Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30594 del 20/12/2017


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Cassazione civile, sez. II, 20/12/2017, (ud. 26/09/2017, dep.20/12/2017),  n. 30594

Fatto

FATTI DI CAUSA

La Cooperativa Edilizia “La Costanza” S.r.l. con atto di citazione del 5 maggio 2001 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Trani, M.R. e P.G. per sentire dichiarare la nullità della promessa di compravendita se mai concordata, per difetto di forma scritta, ex art. 1350 c.c., in subordine dichiarare risolto il preliminare scritto, ove sussistente, per grave inadempimento della convenuta M. al pagamento della somma di Lire 115.765.400 o di quella che risulterà dovuta e condannare la stessa all’immediata restituzione dell’immobile illegittimamente occupato, condannare M. e P. in solido al risarcimento dei danni per l’occupazione abusiva dell’immobile da parte della prima e per la mancata vendita a terzi, condannare P.G. per violazione delle norme sul mandato e, anche, ai sensi dell’art. 2055 c.c. al risarcimento dei danni da determinarsi anche in via equitativa.

Si costituivano i convenuti, deducendo l’infondatezza delle domande proposte e chiedendo di rigettare le domande tutte.

Istruita la causa con prova documentale e anche prova testimoniale, il Tribunale di Trani con sentenza n. 146 del 2010 dichiarava nullo il contratto preliminare di compravendita intercorso tra l’attrice e la convenuta M. avente in oggetto il locale a piano ufficio, destinato ad uso non residenziale ubicato in (OMISSIS) e per l’effetto condannava la convenuta al rilascio dell’immobile disponeva la prosecuzione del giudizio in ordine alle domande risarcitorie proposte da entrambi i convenuti.

Avverso questa sentenza non definitiva proponeva appello P.G., chiedendo la riforma integrale della sentenza impugnata e il rigetto della domanda di parte attrice. Proponeva appello anche M.R. chiedendo la riforma integrale della sentenza, nonchè il rigetto della domanda attrice.

Le due cause venivano riunite.

Si costituiva la Cooperativa Edilizia “La Costanza” chiedendo il rigetto del gravame perchè infondato in fatto ed in diritto.

Successivamente, il Tribunale di Trani definiva il giudizio con la sentenza n. 204 del 2012 e condannava i convenuti al pagamento in favore dell’attrice della somma di Euro 77.439,69, oltre ulteriori interessi nella misura legale dal 30 novembre 2010 e al danno da svalutazione monetaria nonchè al pagamento delle spese del giudizio. Avverso la sentenza definitiva, proponeva appello M. e P., chiedendo che venisse dichiarata la nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 50 quater c.p.c., rigettare la domanda di risarcimento dei danni per la Cooperativa Edilizia non aveva subito alcun danno e, comunque, venisse rideterminare l’ammontare del danno.

I due appelli, quello rivolto alla sentenza non definitiva e quello rivolto alla sentenza definitiva, venivano riuniti.

Si costituiva la Cooperativa Edilizia “La Costanza S.r.l., contestando l’appello e chiedendo la conferma di entrambe le sentenze.

La Corte di Appello di Bari con sentenza n. 926 del 2013 accoglieva in parte gli appelli e per l’effetto dichiarava la nullità delle sentenze del Tribunale di Trani per l’illegittima composizione ex art. 50 quater c.p.c.; accoglieva per quanto di ragione al domanda proposta in primo grado dalla Cooperativa Edilizia “La Costanza” e dichiarava nulla la promessa compravendita e condannava il convenuto all’immediato rilascio dell’immobile oggetto della promessa compravendita; condannava P. e M. a titolo di risarcimento danno al pagamento in favore della Cooperativa della somma di Euro 32.894,66 per il periodo novembre 1997 ad ottobre 2010 e per il periodo a decorrere dal 1 novembre 2010 fino all’effettiva rilascio al pagamento della somma di Euro 524,21 mensili maggiorata di anno in anno degli incrementi Istat; condannavo P. e M. al pagamento delle spese di lite. Secondo la Corte di Bari, le sentenza appellate erano nulle perchè pronunciate dal Tribunale in composizione monocratica e non invece in composizione collegiale, ma trattandosi di nullità della decisione che si converte in un motivo di appello non comporta (secondo l’insegnamento della Corte di Cassazione) la remissione degli atti al primo giudice se il giudice dell’impugnazione anche giudice del merito; l’atto di compravendita e il preliminare di compravendita era nulla per mancanza della forma scritta. La scrittura privata del 30 dicembre 1998, avente ad oggetto il preliminare di vendita, recava la firma della M. e del P. quale rappresentante legale della Cooperativa Edilizia che espressamente ha disconosciuto tale scrittura, e la M. non ha chiesto la verifica, era tamquam non esset. Conseguentemente, alla società attrice, ha chiarito la Corte distrettuale, spettava il risarcimento danni per il mancato gdoeimento dell’unità immobiliare nel periodo in cui lo stesso è stato detenuto dalla M..

La cassazione di questa decisione è stata chiesta da M.R.S. con ricorso affidato a sei motivi, illustrati con memoria La Cooperativa Edilizia “La Costanza” ha resistito con controricorso. P.G. non ha svolto, in questa sede, attività giudiziale.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.= Con il primo motivo di ricorso, M.R. lamenta la violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. in riferimento agli artt. 1351 e 1350,1321 e 1326 c.c. per vizio di extrapetizione (o in mancanza di ultrapetizione) e, pertanto, nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4. Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe dichiarato la nullità della promessa di compravendita intercorsa tra le parti non tenendo conto che la parte aveva chiesto la nullità della promessa vendita di natura non contrattuale e, dunque, unilaterale. Sicchè, secondo la ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe pronunciato su domanda non proposta.

1.1.= Il motivo, non ha ragion d’essere e non può essere accolto. Come ha chiarito la Corte distrettuale “(….) la Cooperativa ha chiesto di dichiarare nulla la promessa compravendita, semmai concordata, per difetto di forma ex art. 1350 c.c. (….)” e, secondo la Corte di prossimità, nel caso di specie, erano presenti gli elementi materiali della promessa di compravendita immobiliare in quanto era stato promesso di vendere l’immobile oggetto del giudizio verso il corrispettivo del pagamento di una somma di denaro, tanto che la M. ha affermato, con i suoi atti difensivi, di aver versato la quota contanti prevista per l’acquisto dell’immobile (…)”. La Corte, dunque, ha interpretato l’espressione “promessa vendita, semmai concordata”, utilizzata dalla parte attrice, quale indicazione di un contratto preliminare di compravendita, del quale si chiedeva la nullità per mancanza di forma. Si tratta, a tutto vedere, di un’interpretazione della domanda attrice compiuta dalla Corte distrettuale (secondo una valutazione dei fatti di causa di competenza del giudice del merito) che, essendo priva di vizi logici e/o giuridici, non è sindacabile nel giudizio di cassazione. Come è stato affermato in varie occasioni da questa Corte (ex multis Cass. n. 5743/2008, Cass. n. 3041/2007, Cass. n. 8107/2006, Cass. n. 18653/2004, Cass. Sez. Un. n. 10840/2003, Cass. n. 11861/1999) il giudice ha il potere-dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa senza lasciarsi condizionare dalle espressioni utilizzate dalla parte. A tal fine, il giudice deve considerare non solo il tenore letterale degli atti, ma anche la natura delle vicende rappresentate dalla parte, le precisazioni fornite nel corso del giudizio e il provvedimento concreto richiesto. Peraltro, il giudice può ritenere implicitamente introdotta e virtualmente contenuta nella domanda anche un’istanza non espressamente e formalmente proposta purchè si trovi in rapporto di connessione necessaria con il petitum e la causa petendi.

2.= La ricorrente lamenta, ancora:

a) con il secondo motivo, la violazione o falsa applicazione degli artt. 1321 e 1325 c.c., art. 1418 c.c., comma 2, artt. 1350 e 1351 c.c., artt. 99 e 112 c.p.c. in riferimento al disposto dell’art. 360 c.p.c., n. 3 e, altresì, dell’art. 360 c.p.c., n. 4. Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale, avrebbe dichiarato la nullità di un contratto del quale non è stata dimostrata l’esistenza dato che nella fattispecie esaminata mancavano tutti gli elementi indicati dall’art. 1325 c.c.. D’altra parte, ribadisce la ricorrente, non era stata chiesta la nullità di un contratto, ma di una promessa vendita che era tipologicamente un atto unilaterale. La Corte distrettuale, pertanto, dichiarando la nullità di un contratto di compravendita giuridicamente inesistente, avrebbe superato i limiti posti dalla domanda.

b) con il terzo motivo, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1321,1325,1326 e 1351 c.c. e art. 1350 c.c., n. 1 in riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3. La ricorrente deduce nuovamente, con questo ulteriore motivo, la mancanza nella fattispecie esaminata di tutti gli elementi essenziali e tipici del contratto di compravendita immobiliare definitivo preliminare e ossia: la manifestazione di volontà delle parti di assumere il reciproca obbligo di vendere-acquistare il bene immobile, il prezzo concordato per la vendita, i tempi e le modalità (in senso lato) di pagamento del prezzo, la data di stipulazione del contratto definitivo.

2.1.= Entrambi i motivi, che per la loro innegabile connessione vanno esaminati congiuntamente, sono infondati, non solo perchè si risolvono nella richiesta di una nuova e diversa valutazione dei dati processuali non proponibile nel giudizio di cassazione se, come nel caso in esame, la valutazione compiuta dalla Corte distrettuale non presenta vizi logici e/o giuridici, ma, soprattutto, perchè la Corte distrettuale ha ampiamente chiarito le ragioni per le quali ha ritenuto che tra le parti era intervenuto un contratto (definitivo o preliminare) di compravendita, in forma orale, specificando, altresì, che la stessa convenuta M., difendendosi, aveva affermato che era stata stipulata dalle parti una compravendita immobiliare. Come ha avuto modo di chiarire la Corte distrettuale “(…) nel caso di specie (…..) è stato promesso di vendere l’immobile, verso il corrispettivo del pagamento di denaro, tanto che la stessa convenuta M. afferma nelle proprie difese (si veda comparsa di costituzione in primo grado) di avere versato la quota contante prevista per l’acquisto dell’immobile e che la restante porzione del prezzo del bene doveva essere corrisposto mediante accollo del mutuo gravante sul bene (…). Pertanto, se si vuole seguire la tesi della convenuta che afferma nella sua comparsa di costituzione di aver pagato l’intero prezzo, si dovrebbe affermare che vi era stata una compravendita immobiliare e, non già un semplice preliminare. Si aggiunga a conferma che vi è stato un contratto (definitivo o preliminare) di vendita, che l’unità immobiliare in questione è stata consegnata alla M.; che la M. ha sempre utilizzato l’immobile quale propria abitazione, come verificato dal CTU; che la consegna dell’immobile alla M. e la detenzione da parte di quest’ultima non trova altra causale al di fuori di quella della promessa di vendita, non essendo stato mai affermato neppure dalla M. che vi è stata una locazione o un comodato o che, comunque, ella abbia detenuto l’immobile ad altro titolo (….) Per altro, l’esistenza di un contratto verbale è stata dichiarata espressamente dalla stessa difesa della convenuta M. a pag. 3 della memoria di replica datata 11 ottobre 2010 dove afferma “l’immobile fu consegnato alla convenuta perchè tra la Cooperativa e la convenuta esisteva un accordo non consacrato in un atto scritto che prevedeva l’acquisto dell’appartamento, ma, poichè il certificato di abitabilità non era stato ancora rilasciato ed il notaio non intendeva perciò stipulare l’atto pubblico si decise di attendere qualche tempo (…..) in questo lasso di tempo la cooperativa non poteva, ovviamente, rifiutarsi di consentire alla M. di utilizzare l’appartamento, per il semplice fatto che, malgrado lo scioglimento del rapporto sociale risalente al 31 gennaio 1996 aveva trattenuto l’importo di Lire 47 milioni (…..). Il rifiuto di consentire alla M. l’utilizzazione dell’immobile sarebbe stato ancora più ingiustificato o meglio illegittimo se si considera che il 3 luglio 1997 costei si era accollato il mutuo di 55 milioni gravante sull’appartamento (….)”.

Ora, come è del tutto evidente, l’accertamento della Corte non lascia nessun dubbio che il rapporto tra le parti oggetto del presente giudizio fosse fondato su un contratto oggettivamente identificato in tutti i suoi elementi essenziali, salvo la mancanza della forma solenne richiesta ex art. 1350 c.c., essendo un contratto di compravendita (definitivo o preliminare) avente ad oggetto un immobile.

3.= Con il quarto motivo, la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1322,1337,2043 e 2697 c.c. in riferimento al motivo di ricorso di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5. Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe erroneamente ritenuto che il titolo di occupazione dell’immobile fosse rinvenibile nell’esistenza di un contratto di compravendita, definitivo o preliminare, e, non invece, come diverse circostanze porterebbe a ritenere, in una previsione di vendita. Piuttosto, il residuo importo della liquidazione della quota sociale pari a 27 milioni di Lire non furono trattenuti dalla cooperativa senza motivo ma perchè era stata raggiunta l’intesa che l’odierna ricorrente avrebbe probabilmente acquistato un appartamento a piano ufficio ed era stato aperto per tale ragione un conto su cui affluì tale somma. Il suo accollo del mutuo si spiega nell’ottica di un futuro eventuale trasferimento dell’immobile. Soltanto, nel novembre 1997 fu consegnato alla signora M. l’appartamento e sarebbe, sempre secondo al ricorrente, del tutto ovvio che ciò accadde perchè le parti avevano raggiunto l’intesa che la sig.ra M. avrebbe in futuro presumibilmente acquistato l’appartamento e che per questa ragione la cooperativa aveva trattenuto i 27 milioni di Lire e, inoltre, la sig.ra M. si era accollata il mutuo di cui avrebbe pagato le rate in scadenza.

3.1.= Il motivo è infondato ed essenzialmente perchè anche questa censura si risolve nella richiesta di una nuova e diversa valutazione dei dati processuali non proponibile nel giudizio di cassazione se, come nel caso in esame, la valutazione compiuta dalla Corte distrettuale non presenta vizi logici e/o giuridici. La ricorrente non tiene conto che il controllo affidato alla Corte di Cassazione non equivale alla revisione del ragionamento decisorio, ossia dell’opzione che ha condotto il giudice del merito ad una determinata soluzione della questione esaminata, posto che ciò si tradurrebbe in una nuova formulazione del giudizio di fatto, in contrasto con la funzione assegnata dall’ordinamento al giudice di legittimità. (20012/14; 18074/14; 91/14).

Piuttosto, appare logicamente motivata e rispettosa del diritto vigente così come espresso dalla normativa richiamata dalla ricorrente, l’affermazione contenuta nella sentenza impugnata secondo cui “(….) sulla base degli elementi evidenziati si deve concludere che vi è stata tra le parti un contratto avente ad oggetto una promessa di compravendita e che tale contratto è radicalmente nullo perchè non è mai stato stipulato in forma scritta (ovvero se è stato stipulato in forma scritta identificato nel preliminare prodotto dalla convenuta, di quel preliminare non se ne deve tener conto) (….)”. La ricorrente a fronte delle valutazioni della Corte distrettuale, in verità, contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, nè può il ricorrente pretendere il riesame del merito sol perchè la valutazione delle accertate circostanze di fatto e delle stesse affermazioni della stessa M. o del suo difensore, come operata dal giudice di secondo grado, non collima con le sue aspettative e convinzioni.

4.= Con il quinto motivo di ricorso, la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 2043,2727,2729 e 2697 c.c. con riferimento al motivo di ricorso di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5.

nonchè all’art. 112 c.p.c. in riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 4. Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale nel quantificare i danni da risarcire avrebbe adottato quale base di calcolo il valore locativo dell’appartamento come ufficio e studio privato in considerazione della destinazione catastale non tenendo conto che come ha indicato il CTU, erano state apportate delle modifiche all’immobile e la signora M. aveva adibito l’immobile a propria abitazione.

4.1.= Il motivo è infondato. In verità la ricorrente ripropone una questione già proposta nel giudizio di appello e correttamente risolta dalla Corte distrettuale la cui decisione va qui confermata e ribadita. Come ha avuto modo di chiarire la Corte distrettuale “(…) afferma la difesa dei convenuti (attuale ricorrente) che deve essere preso in considerazione il calcolo del valore locativo dell’immobile considerato come abitazione in quanto a tale uso è stato destinato dalla M., e in quanto può considerarsi come abitazione per la presenza di due bagni di cui quello principale con vasca da bagno e della cucina con relativi allacci ed impianti. La tesi non può essere condivisa. Se la M. non avesse detenuto l’immobile la cooperativa attrice avrebbe potuto alienare o locare l’immobile secondo la sua destinazione catastale che risulta essere quella di A/10 ossia “uffici e studi privati”. Pertanto, non possono essere prese in considerazione le modifiche apportate dalla M., al fine di qualificare diversamente la destinazione dell’immobile da quella che è la destinazione catastale (…)”.

Non vi è dubbio, infatti, che la destinazione d’uso giuridicamente rilevante di un immobile è unicamente quella prevista da atti amministrativi pubblici, di carattere urbanistico o catastale, dovendosi del tutto escludere il rilievo di un uso di fatto che in concreto si assume sia stato praticato sull’immobile.

5.= Con il sesto motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1227,2043 e 2056 c.c. in riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3. Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale nel porre il danno derivante dalla retroattività degli effetti che derivano dalla dichiarazione di nullità, interamente a carico dell’attuale ricorrente non avrebbe tenuto conto del concorso della cooperativa a determinare il danno, posto che, anche, la cooperativa avrebbe dovuto sapere che il contratto di compravendita oggetto del giudizio avrebbe dovuto essere posto in essere in forma scritta.

5.1.= Il motivo è infondato.

Secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimità, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario dell’immobile è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. ex plurimis Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilità normalmente conseguibile nell’esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Va aggiunto, altresì’, che posto che il danno è immediatamente ricollegabile alla mancata disponibilità del bene, non è oggettivamente ipotizzabile un concorso alla produzione del danno da parte del proprietario del bene. Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene di cui si dice. A tali principi la Corte di merito si è correttamente conformata.

A tanto deve aggiungersi che questa Corte ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso in forza di un preliminare di vendita poi risolto (ma lo stesso può valere per un preliminare nullo), è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della nullità lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24510; v. anche, sia pure in tema di recesso, 8 giugno 2012, n. 9367).

In definitiva, il ricorso va rigettato e la ricorrente, in ragione del principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c., condannata a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che vengono liquidate con il dispositivo. Il Collegio dà atto che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso, condanna il ricorrente a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 4.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% dei compensi ed accessori come per legge, dà atto che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater sussistono i presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile di questa Corte di Cassazione, il 26 settembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 20 dicembre 2017

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