Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3055 del 10/02/2020

Cassazione civile sez. II, 10/02/2020, (ud. 15/10/2019, dep. 10/02/2020), n.3055

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORICCHIO Antonio – Presidente –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere –

Dott. DE MARZO Giuseppe – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 14716/2015 proposto da:

S.C.L., elettivamente domiciliato in ROMA, V.LE

PARIOLI 180, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO LUIGI BRASCHI,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato GIANMICHELE

FADDA;

– ricorrente –

contro

STUDIO SAN GIORGIO DI A.A. & C SAS, in persona del

legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA COSTANTINO MAES, 68, presso lo studio dell’avvocato

FRANCESCA CANCELLIERI, rappresentato e difeso dall’avvocato CARLO

MARIA BASILE;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 88/2015 del TRIBUNALE di LECCE, depositata il

12/01/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

15/10/2019 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Il Tribunale di Lecce, con sentenza depositata in data 12 gennaio 2015, ha accolto l’appello proposto da Studio San Giorgio di A.A. & C. s.a.s., avverso la sentenza del Giudice di Pace di Lecce n. 8436 del 2011, e contro S.C.L..

1.1. Il giudizio di primo grado era stato introdotto dallo Studio San Giorgio di A.A. & C. s.a.s. per ottenere il pagamento di Euro 1.450,00 a titolo di saldo della provvigione pattuita con lo S. per l’attività di intermediazione immobiliare (acquisto di immobile).

Il convenuto aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale, con la quale chiedeva la restituzione dell’acconto versato per non essere stato informato del fatto che l’immobile presentava vizi che lo rendevano non conforme, sotto il profilo urbanistico-edilizio.

1.2. Il Giudice di Pace aveva rigettato la domanda principale ed accolto la riconvenzionale, per l’effetto condannando lo Studio San Giorgio al pagamento in favore dello S. della somma di Euro 1.950,00 oltre interessi legali dalla domanda del soddisfo.

2. Il Tribunale ha riformato la decisione riconoscendo il diritto alla provvigione, sul duplice rilievo che l’attività svolta dallo Studio San Giorgio aveva favorito la conclusione dell’affare, e che era stata svolta con diligenza.

3. Ricorre per la cassazione della sentenza S.C.L., sulla base di quattro motivi ai quali resiste con controricorso Studio San Giorgio di A.A. & C. s.a.s. Il ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso è fondato nei termini di seguito precisati.

1.1. Con il primo motivo è denunciata – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5 – violazione o falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c., ed omesso esame di fatto decisivo, si contesta la qualificazione dell’attività svolta dallo Studio San Giorgio come attività di mediazione. Si trattava, in realtà, di attività in esecuzione del mandato conferito dal venditore, e ciò impediva di rivolgersi ad entrambe le parti per il compenso.

2. Con il secondo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, sull’assunto che la sottoscrizione da parte dell’odierno ricorrente della proposta di acquisto, equivalente ad un vero e proprio preliminare di vendita, non consentiva di sussumere la fattispecie concreta nello schema della mediazione tipica, caratterizzata dall’imparzialità, con la conseguenza che l’intermediario non poteva chiedere il compenso a ciascuna delle parti.

3. Con il terzo motivo è denunciata, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione o falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c., nonchè omessa valutazione del fatto che l’operazione economica conclusa era diversa da quella di cui lo Studio San Giorgio si era fatto promotore. Le parti, invero, sulla base di trattative intraprese in proprio, avevano rinegoziato il prezzo di vendita dopo che l’immobile era stato regolarizzato. Non sussisteva, pertanto, il nesso di causalità tra l’attività svolta dallo Studio San Giorgio e la conclusione dell’affare.

4. Con il quarto motivo di ricorso è denunciata, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, falsa applicazione degli artt. 1755 e 1759 c.c. e si contesta che il Tribunale avrebbe sottovalutato i fatti dai quali emergeva la negligenza del mediatore, che aveva cercato di indurre lo S. ad acquistare un immobile gravato da un abuso edilizio, riferendo all’acquirente circostanze non veritiere o, comunque, non adeguatamente verificate, pur potendo avvedersi dell’esistenza dell’abuso.

5. I primi tre motivi, da esaminare congiuntamente per l’evidente connessione, sono privi di fondamento.

5.1. La sentenza impugnata ha applicato al caso concreto i principi ripetutamente affermati da questa Corte in materia di mediazione, avuto riguardo sia alla differenza tra mediazione e mandato (nell’interesse del venditore), sia alla “efficienza causale” dell’attività del mediatore.

Risulta corretta la qualificazione dell’attività svolta dallo Studio San Giorgio in termini di mediazione, cui il Tribunale è giunto in esito all’esame della documentazione prodotta, in particolare della proposta di acquisto immobiliare sottoposta in data 26 maggio 2008 allo S., da questi sottoscritta, con assunzione dell’obbligo di corrispondere la provvigione.

L’assenza di vincoli e, quindi, la posizione di terzietà che ha caratterizzato la ricerca dell’acquirente, con conseguente diritto alla provvigione nel solo caso di conclusione dell’affare, costituiscono i tratti distintivi della mediazione rispetto al mandato nell’interesse di una delle parti (ex plurimis, Cass. 10/01/2019, n. 482; Cass. Sez. U. 02/08/2017, n. 19161).

5.2. Neppure era di ostacolo al riconoscimento della provvigione il fatto, incontestato, che le parti interessate alla compravendita rinegoziarono il prezzo dell’immobile dopo la regolarizzazione urbanistico-edilizia dello stesso.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (ex plurimis, Cass. 09/12/2014, n. 25851; Cass. 24/01/2007, n. 1507; Cass. 20/12/2005, n. 28231).

Non sussistono, pertanto, le violazioni di legge nè i vizi di motivazione denunciati dal ricorrente con i primi tre motivi.

6. Risulta fondato, invece, il quarto motivo di ricorso, con il quale è contestata l’affermazione del Tribunale in ordine alla diligenza del mediatore, che aveva proposto l’acquisto dell’immobile gravato da abuso edilizio.

6.1. Il Tribunale ha basato il giudizio di adeguatezza del comportamento del mediatore Studio San Giorgio sul rilievo che lo stesso non era stato incaricato di compiere indagini specifiche e verifiche tecniche sullo stato dell’immobile, senza considerare che, secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte (ex plurimis, Cass. 16/09/2015, n. 18140; Cass. 08/05/2012, n. 6926; Cass. 16/07/2010, n. 16623; Cass. 24/10/2003, n. 16009), il mediatore, pur non essendo tenuto in difetto di un incarico specifico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonchè, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.

7. All’accoglimento del quarto motivo di ricorso segue la cassazione della sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto, ed il rinvio al giudice designato in dispositivo, che farò applicazione del principio di diritto sopra enucleato, provvedendo anche a regolare le spese di lite del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, rigetta i rimanenti, cassa la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, al Tribunale di Lecce, in persona di altro magistrato.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15 ottobre 2019.

Depositato in Cancelleria il 10 febbraio 2020

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