Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30483 del 23/11/2018

Cassazione civile sez. VI, 23/11/2018, (ud. 24/05/2018, dep. 23/11/2018), n.30483

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 24704-2015 proposto da:

L.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MARIANNA MONICA

43, presso lo studio dell’avvocato FRANCO PILLA, che lo rappresenta

e difende unitamente all’avvocato MARCO PILLA;

– ricorrente –

contro

C.G., P.J., elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA PORTUENSE 104, presso la Signora DE ANGELIS ANTONIA,

rappresentati e difesi dagli avvocati TONINO TEGAS, GIANFRANCO

SOLLAI;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 485/2015 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI,

depositata il 20/07/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 24/05/2018 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA.

Fatto

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Dal ricorso si apprendono, per quanto rileva, le circostanze che seguono: 1) La causa verte in tema di nullità per indeterminatezza dell’oggetto del contratto preliminare di compravendita concluso il 22.11.2002 da Cr.Gi., promittente venditore, e L.A., promissario acquirente, in relazione all’unità immobiliare così individuata: “terreno a corpo unico sito in località (OMISSIS), distinto in catasto terreni al foglio n. (OMISSIS), mappali (OMISSIS), zona urbanistica agricola avente una superficie complessiva di circa 7 ha e comprendente un fabbricato di circa 100 mq realizzato al rustico, il tutto come verrà meglio individuato e specificato con la successiva definitiva scrittura privata”.

1.1) L.A. versava a titolo di acconto una quota del prezzo – parte al momento della stipula del contratto preliminare e parte con due successivi versamenti – con l’accordo di saldare il pagamento al momento della conclusione del negozio definitivo, rimandata a “data da definire”; nel frattempo, veniva immesso nel godimento del bene.

1.2) Con lettera del 15.1.2008, P.J. e C.G., in qualità di eredi di Cr.Gi., invitavano formalmente L.A. a stipulare il contratto di compravendita definitivo e a versare il prezzo residuo, senza avere risposta.

2) Con atto di citazione del 3.2.2010, P.J. e C.G. convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Lanusei L.A.. Gli attori domandavano la dichiarazione di nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell’oggetto e, in subordine, la risoluzione per inadempimento.

2.1) Con sentenza n. 201/2012, il Tribunale di Lanusei dichiarava la nullità del contratto preliminare concluso tra il de cuius Cr.Gi. e il convenuto per indeterminatezza dell’oggetto.

3) La Corte d’appello di Cagliari, con sentenza n. 485 del 20.7.2015, rigettava il gravame interposto da L.A..

4) Per la cassazione della sentenza d’appello, L.A. ha proposto ricorso, con atto notificato il 26.10.2015 a mezzo pec, affidato a tre motivi.

Gli intimati P. e C. hanno resistito con controricorso.

Il relatore ha avviato la causa a trattazione con rito camerale davanti alla Sesta sezione civile, proponendo l’accoglimento del ricorso.

L’intimato C. ha depositato memoria a cura di nuovo difensore, nominato con procura notarile.

5) Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1418 c.c., comma 2 e artt. 1325 e 1346 c.c., “sulla determinatezza e/o determinabilità dell’oggetto del contratto preliminare”.

5.1) Con il secondo motivo deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1418 c.c., comma 2 e artt. 1325 e 1346 c.c., “sulla determinazione dell’oggetto ad opera della parti e sull’immediata immissione in possesso”.

I due motivi, per connessione logica, possono essere trattati congiuntamente. Secondo parte ricorrente la Corte territoriale avrebbe errato a ritenere indeterminato l’oggetto del contratto preliminare, ritenendo conclusivi l’omessa indicazione del Comune ove era sito il terreno e l’ambigua indicazione della località e dei dati catastali per l’individuazione del bene immobile.

In particolare, l’error iuris in cui sarebbe incorso il giudice a quo consisterebbe nell’aver valutato la determinatezza dell’oggetto del contratto preliminare assumendo come parametro i requisiti che la legge richiede per il contratto definitivo; mentre l’oggetto del contratto preliminare di vendita è costituito non già dall’oggetto del futuro contratto ma dalla conclusione del contratto definitivo. Di tal chè il requisito di cui all’art. 1346 c.c. andrebbe apprezzato con minor rigore, dovendo ritenersi soddisfatto allorchè il contratto preliminare contenga in nuce tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo. Inoltre, il giudice di merito avrebbe omesso di considerare, ai fini della valutazione del requisito legale, i comportamenti concludenti delle parti, con particolare riguardo alla immissione anticipata del promittente acquirente nel godimento dell’immobile. Simile circostanza sarebbe tale da rendere di per sè “determinato, per consistenza e ubicazione, l’oggetto del contratto” (pag. 12 ricorso).

Parte controricorrente, rileva l’inammissibilità delle doglianze perchè involgenti apprezzamenti di merito e, in subordine, l’infondatezza, tenuto conto che il preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto e che, inoltre, nei contratti a forma solenne, quale il preliminare immobiliare, l’immissione nel godimento del promissario acquirente non è circostanza idonea ad rendere l’oggetto determinato/determinabile.

6) I motivi di ricorso colgono nel segno.

La Corte di appello parte dalla premessa per cui sarebbe necessario per la validità del contratto preliminare che l’oggetto sia determinato o determinabile in base ad elementi contenuti esclusivamente nell’atto scritto, documentati e intrinseci alla convenzione negoziale medesima. In tale prospettiva, ha ritenuto insufficienti l’indicazione della località e dei dati catastali; la missiva con cui gli eredi del Cr. sollecitavano il L. a concludere il contratto definitivo e l’anticipata immissione del promissario acquirente nel godimento dell’immobile. Questa tesi presta il fianco alle censure di cui al ricorso.

Essa si scontra con l’interpretazione della più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. 11297/18), secondo cui: ai fini della validità del contratto preliminare “non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il “definitivo”, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purchè, appunto, l’intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile” (cfr anche Cass. 25725/14; 2473/13; 8810/03; 7935/97).

In quel caso la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l’immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l’indicazione dell’ubicazione, dell’estensione, dei confini e della provenienza dello stesso.

6.1) Pur consapevole della diversità di accenti che si rinviene in

giurisprudenza, esposta in memoria, il Collegio ritiene che per l’evidenza dei dati ricavabili nel caso odierno dal testo contrattuale – ricordati al p. 1 -, la sentenza non poteva limitarsi, come ha fatto, a negare la determinabilità dell’oggetto del contratto sol perchè era stata omessa l’indicazione del Comune ove era sito il terreno, posto che la indicazione della località e i dati catastali costituivano già elementi individuanti che potevano portare agevolmente alla identificazione del terreno, svolgendo una indagine ricostruttiva che temesse conto, per esempio, del luogo di stipula del contratto, della residenza delle parti, della coincidenza tra denominazione delle località e dati catastali riferiti al Comune come da indicazioni espresse negli atti di causa e nel corso di essa. La Corte di appello, considerata l’esecuzione data al contratto, si sarebbe dovuta confrontare con il disposto dell’art. 1362 c.c., il quale dispone che “nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”. La norma de qua ha una valenza generale ed è suscettibile di essere applicata anche al contratto preliminare di vendita immobiliare.

In definitiva, La Corte doveva più approfonditamente interrogarsi sulla portata del testo sottoscritto, sul senso delle parole e, ove le avesse ritenute non univoche, contrariamente a quanto appare al giudice a quo, avrebbe dovuto ricercare la comune intenzione delle parti in base alle deduzioni e allegazioni istruttorie.

7) L’accoglimento dei primi due motivi di ricorso comporta l’accoglimento anche del terzo, relativo alle istanze istruttorie ritenute irrilevanti e inammissibili dalla Corte di appello in considerazione della ragioni esposte in ordine alla tesi, qui contraddetta, di dover tener conto solo del testo letterale del contratto, senza alcuno sforzo per l’individuazione del Comune cui si riferivano località e dati catastali.

Giova aggiungere che non era da censurare e comunque non va esaminato in questa sede l’obiter dictum con cui “ad abundantiam” la Corte di appello aveva osservato che la prova era stata “comunque” rigettata dal primo giudice e non reiterata in sede di precisazione delle conclusioni (pag. 6 sentenza e pag. 1213 ricorso). Salvi i poteri del giudice di rinvio, valgono infatti i principi di cui a Cass. SU 3840/2007.

Discende da quanto esposto l’accoglimento del ricorso.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Cagliari, che si atterrà ai principi giuridici richiamati nelle massime citate sub p. 6 e provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e rinvia ad altra Sezione della Corte d’appello di Cagliari che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sesta/2^ sezione civile, il 24 maggio 2018.

Depositato in Cancelleria il 23 novembre 2018

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