Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30431 del 21/11/2019

Cassazione civile sez. VI, 21/11/2019, (ud. 10/10/2019, dep. 21/11/2019), n.30431

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. CASADONTE Anna Maria – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25276/2018 R.G. proposto da:

S.F.A., rappresentato e difeso dall’avv.

Quintarelli Alfonso e dall’avv. Scrocca Renato, con domicilio eletto

in Roma, alla Via Mirabello n. 9;

– ricorrente-

contro

VETRERIA ESTENSE DI T.G. S.A.S, in persona del legale

rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’avv. Cambi

Costantino, con domicilio eletto in Roma, alla Via Tito Livio 59;

– controricorrente –

ASSOCIAZIONE SPORTIVA TIBUR CLUB, in persona del legale

rappresentante p.t.;

– intimata –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 834/2018,

depositata in data 9.2.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno

10.10.2019 dal Consigliere Fortunato Giuseppe.

Fatto

FATTI DI CAUSA

La Vetreria Estense s.a.s, dichiarandosi proprietaria esclusiva dell’immobile sito in (OMISSIS), con accessi dai civici (OMISSIS) e di un’annessa striscia di terreno, ha adito il tribunale di Tivoli, evocando in giudizio S.A. e la Associazione Sportiva Tibur Club, chiedendo di dichiarare l’insussistenza – su tale ultima porzione – di servitù di passaggio pedonali e carrabili in favore del fondo di proprietà del convenuto(detenuto in locazione dall’associazione sportiva), instando inoltre per il risarcimento del danno.

Il tribunale ha accolto la domanda negatoria, regolando le spese. Con sentenza n. 834/2018 la Corte distrettuale di Roma ha respinto l’appello dal S., assumendo che:

a) la Vetreria estense aveva acquistato da V.V. in data 10.2.2003 “il locale posto al piano semiinterrato del fabbricato ((OMISSIS)) i cui accessi erano distinti dai civici (OMISSIS), della Via (OMISSIS), della superficie coperta di mq. 490 con accessi da rampe scoperte dipartentesi rispettivamente dalla Via (OMISSIS) e da Via (OMISSIS)”;

b) la suddetta società era – quindi – proprietaria esclusiva della (OMISSIS), in base al fatto che “nell’atto del 16.12.1991, lo stradello faceva già parte del (OMISSIS)”;

c) il titolo costitutivo della servitù vantato dall’attuale ricorrente, ossia il rogito del 29.10.2002, non era opponibile alla Vetreria Estense, in quanto non trascritto.

La cassazione di questa sentenza è chiesta da S.F.A. con ricorso strutturato in due motivi.

La Vetreria Estense s.a.s. ha depositato controricorso, illustrato con memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1346 c.c., della L. n. 52 del 1985, art. 29, e della L. n. 89 del 2013, art. 51, comma 1, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sostenendo che, sia nel rogito del 10.2.2003 (con il quale la società aveva acquistato l’immobile da V.V.), che nell’atto del 16.12.1991 (con cui il medesimo bene era stato acquistato dal V.), erano indicati i confini, per cui l’esatta individuazione del bene non poteva essere effettuata sulla base dei riferimenti catastali, emergendo dai titoli che la porzione controversa non era di proprietà della Vetreria estense s.a.s..

Il secondo motivo denuncia – letteralmente – la motivazione insussistente sub specie di motivazione apparente, sul punto decisivo della controversia concernente la proprietà delle rampe di accesso da Via (OMISSIS) e da Via (OMISSIS) oggetto della negatoria servitutis, evidenziando che la domanda poteva essere accolta solo qualora la Vetreria s.a.s. avesse dimostrato di esserne proprietaria.

Occorreva inoltre che la Corte di merito considerasse che nel rogito del 10.2.2003, con cui la società aveva acquistato l’immobile, non erano menzionate le porzioni su cui era esercitato il transito.

2. I due motivi, che vanno esaminati congiuntamente, sono meritevoli di accoglimento.

La domanda di negatoria servitutis riguardava la porzione accessoria all’immobile di esclusiva proprietà della società resistente, costituito da un locale posto al piano seminterrato di via (OMISSIS) di (OMISSIS), avente accesso dai civici (OMISSIS).

Di detta porzione la Vetreria Estense sia era dichiarata piena titolare in virtù del rogito del 10.2.2003, con cui aveva acquistato il bene V.V., che a sua volta ne era divenuto proprietario con atto del 16.12.1991.

In tale ultimo contratto, i beni alienati erano così individuati:

a) immobile sito in Comune di (OMISSIS)Empolitana(OMISSIS) composto da “locale posto al piano sottostrada, con accesso da Via (OMISSIS), con sovrastante locale bottega, posto al piano terreno con accesso da Via (OMISSIS), confinante con distacco condominiale, con Via (OMISSIS) e con il locale di Via (OMISSIS), salvo altri;

b) locale al pian terreno, confinante con (OMISSIS), distacco condominiale e atrio condominiale”.

L’atto precisava che il locale sotto-strada era censito in catasto alla (OMISSIS), mentre il vano al piano terra era censito con il (OMISSIS).

L’area controversa ((OMISSIS)) era stata – quindi – individuata mediante l’indicazione dei confini per cui – tenuto conto della data di perfezionamento del rogito di provenienza (16.11.1991) – ad essi occorreva prioritariamente far riferimento per l’esatta identificazione dei beni oggetto del trasferimento, non potendo darsi prevalenza ai soli riferimenti catastali.

In definitiva, la clausola del titolo di acquisto dell’immobile da parte di V.V. conteneva elementi decisivi per delimitare esattamente la superficie oggetto della negatoria servitutis e per stabilire se la società resistente ne fosse proprietaria.

La sentenza, avendo trascurato le suddette indicazioni, ha perciò disatteso l’orientamento di questa Corte secondo cui, in tema di compravendita immobiliare, ai fini dell’individuazione dell’immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell’atto, salvo che le parti abbiano fatto esclusivo riferimento ai soli dati catastali per individuare l’immobile e manchi un qualsiasi contrasto tra questi ultimi ed i confini del bene (Cass. 3996/2017; Cass. 9896/2010; Cass. 9215/2004).

L’accertamento della titolarità del bene era – inoltre – decisiva per l’accoglimento della domanda ex art. 949 c.c., posto che legittimato all’esercizio della negatoria servitutis è solo il titolare dell’immobile su cui sia esercitato il diritto limitato, che è perciò tenuto a dar prova, con ogni mezzo, di possedere il fondo in forza di un titolo valido (Cass. 24028/2004; Cass. 10149/2004).

Segue quindi accoglimento di entrambi i motivi di ricorso.

La sentenza impugnata è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che pronuncerà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Il giudice del rinvio è tenuto – in particolare – anche ad accertare se l’area oggetto della domanda principale si identifica con parti comuni dell’edificio di cui la società è condomina, poichè, in tal caso, la Vetreria Estense s.a.s., pur essendosi dichiarata proprietaria esclusiva della porzione controversa, avrebbe comunque titolo a richiedere l’accertamento della libertà del bene da servitù. Nelle controversie che riguardano le parti comuni, ciascun condomino è, difatti, titolare di un autonomo potere – concorrente con quello dell’amministratore – di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” sulle porzioni condominiali (Cass. s.u. 10934/2019; Cass. 29748/17; Cass. 1208/2017; Cass. 26557/2017; Cass. 22856/2017; Cass. 4436/2017; Cass. 16562/2015; Cass. 10679/15).

P.Q.M.

accoglie entrambi i motivi di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 10 ottobre 2019.

Depositato in Cancelleria il 21 novembre 2019