Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30309 del 18/12/2017


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Civile Sent. Sez. 2 Num. 30309 Anno 2017
Presidente: MAZZACANE VINCENZO
Relatore: SCALISI ANTONINO

SENTENZA

sul ricorso 21091-2013 proposto da:
VISMARA

LUIGI

VSMLGU34M26L319W,

elettivamente

domiciliato in ROMA, PIAZZA AUGUSTO IMPERATORE 22,
presso lo studio dell’avvocato GUIDO MARIA POTTINO, che
lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato
GIANCARLO RIDOLFI;
– ricorrente contro

BIANCO

PREVOT

elettivamente

GIANLUCA,
domiciliati

PREVOT
in

ROMA,

REMO
LARGO

BIANCO,
LUIGI

ANTONELLI 27, presso lo studio dell’avvocato PATRIZIA
UBALDI, che li rappresenta e difende unitamente

Data pubblicazione: 18/12/2017

all’avvocato GIOVANNI IANTOSCA;
– controricorrenti

avverso la sentenza n. 733/2013 della CORTE D’APPELLO
di BOLOGNA, depositata il 22/05/2013;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica •
udienza del 26/09/2017 dal Consigliere Dott. ANTONINO

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. SERGIO DEL CORE che ha concluso per il
rigetto dei primi 2 motivi, per l’accoglimento del 3 ° e
del 4 ° motivo e per l’assorbimento del 5 ° motivo del
ricorso;
udito l’Avvocato POTTINO Guido Maria, difensore del
ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato VITA Filippo Fausto, con delega
depositata in udienza dell’Avvocato UBALDI Patrizia,
difensore dei resistenti che si riporta alle difese
depositate.

SCALISI;

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

Fatti di causa
Luigi Vismara con atto di citazione del 26 ottobre 2001
conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Ravenna Gianluca e
Remo Biando Prevot e premesso che i due convenuti gli avevano

mq. 500, inserita su 4.000 mq di terreno cintato da rete e da
cipressi al prezzo a corpo di £. 500 milioni da versarsi in cinque
rate. Con altra scrittura redatta in pari data le parti avevano
convenuto di escludere dalla vendita un capannone posto sul
retro della casa compravenduta, con l’area circostanze, i cui
confini erano individuati su due lati, per metri 6,05 dal retro del
capannone verso la casa e per metri 8,80 dal retro del
capannone verso nord. Erano insorte contestazioni sull’effettiva
estensione del terreno venduto insieme alla casa la cui
estensione effettiva misurava mq. 2.980, anziché mq. 4000,
come indicato nel contratto e, dunque, era risultato inferiore
oltre il ventesimo, rispetto all’estensione indicata nel contratto
stesso. L’attore, pertanto chiedeva che venisse ridotto il prezzo
della vendita concordato, ai sensi dell’art. 1538 cod. ci . E venisse
emessa sentenza ex art. 2932 cod. civ., subordinando gli effetti
al pagamento del prezzo, così come rideterminato.
Si costituivano i convenuti resistendo alla domanda e affermando
che tra le parti era stato concluso un contratto preliminare di
compravendita il cui prezzo era stato concordato a corpo con
1

venduto con scrittura privata del 1 settembre 2000 una casa di

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

riguardo all’oggetto del contratto rappresentato da una villa
..

completamente ristrutturata e un terreno le cui misure erano
state indicate approssimativamente. Chiedevano, pertanto, che
venisse emessa sentenza ex art. 2932 cod. civ. che tenesse

Espletata attività istruttoria il Tribunale di Ravenna con sentenza
1018 del 2006 riduceva il prezzo concordato e contestualmente
disponeva in esecuzione specifica del contratto il trasferimento
dell’immobile a favore di Vismara Luigi, dichiarava compensate le
spese del giudizio.
Avverso questa sentenza interponevano appello i sigg. Bianco
Prevot, deducendo che il Tribunale aveva errato nel diminuire il
prezzo della compravendita, giacché il prezzo era stato pattuito a
.

corpo e non poteva trovare applicazione l’art. 1538 cod. civ.
Si costituiva Vismara Luigi, il quale oltre a concludere per il
rigetto dell’appello proponeva appello incidentale per sentire
dichiarare la nullità della scrittura privata e per sentire disporre
la diminuzione del prezzo sulla base del valore di C. 8,33 per
mq., accertato dal CTU, moltiplicato per 1.011 mq. pari alla
differenza tra l’estensione indicata in contratto e quella effettiva
del terreno circostante la casa e, in subordine, che venisse
ricompresa nella riduzione del prezzo, anche il valore della
porzione immobiliare, indicata nella scrittura in appendice.

,

2

luogo al contratto definitivo non concluso.

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

La Corte di Appello di Bologna con sentenza n. 733 del 2013
accoglieva parzialmente l’appello e, in riforma della sentenza
impugnata ordinava il trasferimento a favore di Vismara Luigi
della proprietà del bene immobile composta da una casa di civile

frazionamento ing. Babini, subordinandolo al pagamento del
residuo presso di C. 25.822,00, oltre interessi legali dalla
domanda al soddisfo. Rigettava per il resto l’appello proposto da
Bianco Prevot e l’appello incidentale di Vismara Luigi.
Condannava Vismara al pagamento delle spese di entrambi i
gradi del giudizio. Secondo la Corte di Bologna, premesso che le
due scritture private (la scrittura privata del 1 settembre 2000 e
altra in pari data indicata come scrittura in appendice alla prima)
formavano un unico accordo contrattuale nel quale il bene
individuato nella casa con annesso terreno delimitato da rete
metallica e da cipressi ad esclusione dell’area dei capannoni e del
relativo fabbricato, doveva ritenersi che la modalità di
determinazione del prezzo a corpo era riferita alla casa di 500
mq. che la indicazione dell’estensione del terreno circostante già
chiaramente identificati con i confini esistenti in loco era stata
soltanto approssimativa per una migliore descrizione
dell’ampiezza del giardino, senza alcuna volontà di ritenerla
rilevante sull’entità del prezzo. Ciò posto, un’interpretazione delle
due scritture, ritiene ancora la Corte distrettuale, consentiva di
..

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abitazione con annesso terreno, così come risulta dal

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

affermare che l’oggetto del preliminare venne identificato nel
lotto formato da casa e terreno, così come è stato identificato
dal CTU. E, dalla medesima interpretazione derivava anche che il
prezzo di lire 500 milioni, previsto dalle parti quale corrispettivo

a carico del Vismara, rimane quello di 50 milioni corrispondenti
ad C. 25.822,00, senza la detrazione del valore del secondo
lotto.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da Vismara
Luigi con ricorso affidato a cinque motivi, illustrati con memoria.
I sigg. Bianco Prevot hanno resistito con controricorso.
Ragioni della decisione
1.= Con il primo motivo di ricorso Vismara Luigi denuncia la
nullità della sentenza ex art. 360 n. 4 cod. proc. civ. per avere
pronunciato in violazione dell’art.- 112 cod. proc. civ. Secondo il
ricorrente la Corte distrettuale non avrebbe individuato i confini
dell’area capannone non ostante tale richiesta fosse oggetto del
terzo motivo di appello incidentale. Come aveva evidenziato il
geom. Badini, se risultavano individuati due linee di confine
dell’area di pertinenza del capanno non risultava nulla in merito
alle altre due linee di confine e all’accesso a tale immobile. Di
qui, le contrapposte interpretazione delle parti: secondo Vismara
i confini assenti dalla cosiddetta area retrocessa coincidevano
con i lati del capannone mentre secondo i sigg. Bianco Prevot i
4

del primo lotto soltanto, con la conseguenza che il prezzo residuo

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

confini non indicati coincidevano con i confini del più vasto
compendio.

L’individuazione

dell’area

retrocessa

incide

sull’individuazione dell’oggetto stesso del preteso contratto
preliminare e dunque doveva essere necessariamente delibata

1.1.= Il motivo è infondato.
Dalla lettura della stessa sentenza non sembra che vi sia
incertezza in ordine all’oggetto del contratto preliminare di
vendita intercorso tra le parti in causa. Come ha chiarito la Corte
distrettuale “(…) un’interpretazione che consideri le due scritture
come se fossero parte di un unico contratto consente di
affermare che l’oggetto del preliminare venne identificato nel
– lotto formato da casa e terreno che il CTU ha iscritto al catasto
terreni, denuncia 3 agosto 2004, come ente urbano, foglio 73
mappa. 83 di mq. 2596 e al catasto fabbricati foglio 73 mappa
83/1, A/3 cl 3 vani 7,5 euro 735,95 e mappa 83/2, A/3, cl 3
vani 8,00 euro 785,01. mentre rimase di proprietà degli
appellanti l’altro lotto identificato attualmente in catasto terreni
al foglio 73 dal mappale 84 (già mappale 62/b) di mq 642 e al
catasto fabbricati foglio 73 dal mappale 84, C/2 €. 174, 77 (…)”.
Considerato che le mappe catastali sono la rappresentazione
cartografica del territorio ed individuano i confini, la viabilità e i
fabbricati edificati e tenuto conto che, in ragione dell’art. 950
cod. civ. “Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei
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dal giudice.

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni
mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il
giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali”, le
indicazioni contenute in sentenza non lasciano dubbi in ordine ai

preliminare di vendita di cui si dice.
2.= Con il secondo motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame
di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di
discussione tra le parti (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.). Secondo il
ricorrente la Corte distrettuale non avrebbe spiegato in che modo
né indicato gli elementi sulla base dei quali ha ritenuto di
identificare i confini dell’area stralciata della vendita per effetto
della scrittura in appendice.
‘ 2.1.= Il motivo è infondato, non solo perché si risolve nella
richiesta di una nuova e diversa valutazione dei dati processuali
ma, soprattutto, perché la Corte distrettuale nell’indicare
l’oggetto del contratto preliminare di vendita, così come
integrato da una scrittura privata cc.dd. “in appendice”, ha fatto
riferimento al frazionamento operato dal geom., Badini e
depositato il 5 novembre 2004. Il ricorrente, dunque, avrebbe
dovuto, nel rispetto del principio di autosufficienza del ricorso, e
non sembra lo abbia fatto, riportare il frazionamento peritale e
chiarire le ragioni per le quali i confini indicati in quella relazione
non fossero supportati da elementi oggettivamente comprensibili
6

confini del bene compravenduto oggetto del contratto

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

e/o oggettivamente riscontrabili. Epperò, le scritture private
oggetto del giudizio contengono elementi certi sulla base dei
quali il CTU avrebbe potuto identificare con oggettiva certezza i
confini del bene oggetto del preliminare di vendita. Come

pag. 2 del ricorso) “(…) vendono a Luigi Vismara l’immobile sito
in via Insorti 4 a Savarna (Ravenna) di circa 500 mq. (a corpo
nello stato di fatto e di diritto) inserito in circa 4.000 mq. di
terreno recintato da rete e da cipressi all’interno (….) e nella
scrittura privata cc. dd. in “appendice” (riportata dallo stesso
ricorrente a pag. 4 del ricorso “(….) Le parti convengono che
vengono escluse dalla vendita l’area del capannone così
delimitata sino al terzo albero sul retro del capannone, in
profondità parallelamente al lato lungo (frontale) dell’immobile e
sino alla metà della fascia di terra tra il capannone e la casa
(…..) metri 6,05 dal retro del capannone verso la casa e metri
8,80 dal retro del capannone verso nord (l’inciso è una postilla
scritta a mano)”.
2.2. = Senza dire che, comunque, l’omesso esame di elementi
istruttori, non integra di per sé il vizio di omesso esame di un
fatto decisivo, censurabile ex art. 360 , primo comma n. 5 cod.
proc. civ., qualora il fatto storico rilevante in causa, sia stato,
comunque, preso in considerazione dal giudice, ancorché la
sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatori.
7

emerge dalla scrittura del 1 settembre (riportata dal ricorrente a

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

Sicché il fatto storico non può identificarsi con il difettoso esame
di elementi fattuali, prove o deduzioni delle parti, circostanze di
cui in realtà il ricorrente si duole evocando carenze motivazionali
non più rilevanti per l’ordinamento processuale al fine di ottenere

3.= il ricorrente lamenta ancora:
a) con il terzo motivo la violazione dell’art. 1538 cod. civ. (art.
360 n. 3 cod. proc. civ. Secondo il ricorrente la Corte distrettuale
avrebbe errato nel ritener che nel caso in esame il principio di
cui all’art. 1538 cod. civ. non potesse trovare applicazione,
perché la misura del bene era stata indicata solo come ulteriore
elemento concorrente alla descrizione ed identificazione del
bene, perché non avrebbe tenuto conto che il principio di cui
all’art. 1538 cod. civ. non comporta l’idea che le parti debbano
manifestare nel regolamento contrattuale che la misura
dell’oggetto della compravendita sia stata determinante ai fini
del prezzo ma, piuttosto, l’esatto opposto, ossia, che le parti
quando intendono derogare al disposto della norma citata
debbano esprimere chiaramente che la misura indicata nel
contratto non è stata decisiva ai fini del prezzo, ciò che, come
sarebbe agevole verificare sulla scorta del regolamento
contrattuale nel caso di specie le parti non hanno espresso
neppure implicitamente.

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una pronuncia di cassazione della sentenza impugnata.

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

b) = Con il quarto motivo, la violazione degli artt. 1362 e 1363
cod. civ. (art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). Vizio di motivazione (art.
360 n. 5 cod. proc. civ. Secondo il ricorrente, la Corte
distrettuale avrebbe errato nella ricostruzione della volontà

emergente dal complessivo regolamento contrattuale e, tenendo
conto dell’elemento testuale e della condotta delle parti, avrebbe
trascurato l’estensione del terreno ai fini della determinazione del
prezzo. Piuttosto, nel regolamento contrattuale le parti avevano
indicato sia l’estensione della casa che l’estensione del terreno
annesso e, nel regolamento contrattuale, non vi sono
espressioni di volontà che pongono in dubbio la rilevanza della
misura indicata in relazione al sinallagma contrattuale.
3.1.= I motivi appena richiamati che per la loro innegabile
connessione, trattando un’unica questione sotto il diverso profilo
del vizio di violazione di legge e motivazionale, vanno esaminati
congiuntamente e sono infondati.
Va qui premesso che, anche nella vendita immobiliare a corpo, la
menzione nel contratto della misura dell’immobile, costituisce,
nella previsione dell’art. 1538 cod. civ., un elemento cui la
norma stessa, ricorrendo determinati presupposti di carattere
oggettivo (scarto superiore al ventesimo fra la misura reale e
quella indicata nel contratto) attribuisce rilevanza ai fini della
possibilità di chiedere una rettificazione del prezzo, salvo che le
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contrattuale, perché non avrebbe tenuto conto della volontà

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

parti manifestino la volontà di derogare alla stessa norma avente
carattere dispositivo, e perciò che dall’interpretazione del
contratto risulti che le parti medesime abbiano considerato
irrilevante l’effettiva estensione dell’immobile, quale che essa

norma dispositiva, in una vendita a corpo, l’indicazione nel
contratto della misura del bene venduto assume rilevanza, ai fini
della rettifica del prezzo, solo se si può dimostrare che, nella
volontà delle parti, l’estensione dell’immobile abbia concorso a
determinare il regolamento di interessi relativamente
all’ammontare del prezzo e non costituisca un ulteriore elemento
concorrente alla descrizione e individuazione del bene
compravenduto.
Ora, nel caso specifico, la Corte distrettuale, ha osservato questi
principi e interpretando le scritture private poste in essere dalle
parti in causa ha ritenuto che “(…) la modalità di determinazione
del prezzo a corpo era chiaramente riferito alla casa di mq 500 e
che l’indicazione dell’estensione del terreno circostante, per altro,
già chiaramente identificato, con i confini esistenti in loco, era
stata soltanto approssimativa per una migliore descrizione
dell’ampiezza del giardino, senza alcuna volontà di ritenerla
rilevante sull’entità del prezzo (…)”. La Corte distrettuale,
pertanto, ricostruendo la volontà contrattuale delle parti, così
come emergeva dalle scritture del 1 luglio 2003, ha ritenuto che
10

sia. In altri termini, posto che l’art. 1538 cod. civ. identifica una

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

nella volontà delle parti l’estensione dell’immobile non avesse
concorso a determinare il regolamento di interessi, relativamente
all’ammontare del prezzo. Si tratta di una interpretazione e di
una ricostruzione della volontà contrattuale che, non

sindacato di legittimità.
3.2.= Va, qui, evidenziato che il ricorrente, denuncia la
violazione dei canoni generali di ermeneutica contrattuale,
limitandosi a richiamare le norme di cui agli artt.1362 e 1363
cod. civ. in maniera oltremodo generica, e proponendo in
sostanza la sua lettura, in tesi più corretta, del testo dell’atto
controverso, con cui sollecita un’indagine che esorbita però dagli
stretti margini entro cui deve condursi la verifica sull’atto
medesimo, in questa sede. L’interpretazione dei contratti e degli
atti negoziali in genere rientra nell’esclusiva competenza del
Giudice di merito, “essendo il sindacato di legittimità limitato alla
sola verifica del rispetto dei canoni legali posti dal codice civile,
nonché alla coerenza e logicità della motivazione, occorre che,
laddove venga dedotta violazione dei citati criteri interpretativi,
vanga però precisato in quel modo il ragionamento del Giudice se
ne sia discostato, non essendo sufficiente un generico richiamo ai
criteri astrattamente intesi e, neppure, una critica della
ricostruzione della volontà dei contraenti non riferibile a tale
violazione, ma consistente nella prospettazione di un risultato
11

presentando vizi logici né giuridici, non è soggetta ad un

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

interpretativo, diverso da quello accolto nella sentenza
impugnata.
Alla luce di questo principio cui si presta adesione senza
necessità di rivisitazione, perfettamente calzante alla presente

in ordine al richiamo delle regole astratte poste dagli artt. 1362
e 1363 cod. civ.
4.= Con il quinto motivo, il ricorrente lamenta l’omessa, illogica,
omessa, motivazione su un punto decisivo della controversia
(art. 360 n. 5 cod. proc. civ.). Secondo il ricorrente, la Corte
distrettuale non avrebbe spiegato le ragioni per le quali ha
ritenuto di rinformare la sentenza di primo grado in ordine alle
spese di lite posto che non ha tenuto conto che le ragioni per cui
il giudice di primo grado aveva disposto la compensazione, vale a
dire la reciproca soccombenza

tra le parti sarebbero state

confermate dalla Corte distrettuale, avendo rigettato

le

domande risarcitorie dei sigg.. Bianco Prevot.
5.1.= Il motivo è infondato
Va qui osservato che in materia di liquidazione delle spese
giudiziali, il giudice d’appello, mentre nel caso di rigetto del
gravame non può, in mancanza di uno specifico motivo di
impugnazione, modificare la statuizione sulle spese processuali di
primo grado, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza
impugnata, è tenuto a provvedere, anche d’ufficio, ad un nuovo
12

fattispecie, appare evidente la genericità della censura in esame,

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

regolamento di dette spese alla stregua dell’esito complessivo
. della lite, atteso che, in base al principio di cui all’art. 336 c.p.c.,
la riforma della sentenza del primo giudice determina la
caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese

Cass. 4/06/2007, n.12963; v. anche Ca.ss. 1/06/2016, n.
11423). È stato pure affermato da questa Corte che il giudice di
appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza
impugnata, deve procedere d’ufficio, quale conseguenza della
pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle
spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito, tenendo
presente l’esito complessivo della lite, poiché la valutazione della
soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base
ad un criterio unitario e globale, sicché viola il principio di cui
all’art. 91 cod. proc. civ., il giudice di merito che ritenga la parte
soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un
altro grado (Cass., ord., 18/03/2014 n. 6259; v. pure Cass., ord.
28/09/2015, n. 19122; Cass. 23/03/2016, n. 5820) ovvero
parzialmente vincitrice (o, come dir si voglia, parzialmente
soccombente) in un altro.
Ora, i principi appena richiamati sono stati rispettati dalla Corte
di merito, posto che ha ritenuto che il Vismara fosse la parte
soccombente del giudizio, avendo opposto un infondato rifiuto di
versamento dei ratei residui del prezzo della compravendita
13

(Cass. 30/12/2013, n. 28718; Cass. 22/12/2009, n. 26985;

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

secondo

le

previsioni

contrattuali.

E,

pertanto,

e

conseguentemente, la Corte distrettuale, correttamente, ha
provveduto come avrebbe dovuto fare, a condannare il Vismara,
a rimborsare i sigg. Bianco Prevot delle spese del primo e del

Senza dire che, l’effettiva ragione indicata dalla sentenza per
ritenere soccombente il Vismara non risulta censurata, posto che
il ricorrente si è limitato a lamentare che le ragioni per le quali il
Tribunale aveva disposto la compensazione delle spese di primo
grado non erano venute meno.
In definitiva, il ricorso va rigettato e il ricorrente, in ragione del
principio di soccombenza ex art. 91 cod. proc. civ., condannato a
I,

rimborsare parte controricorrente delle spese del presente
giudizio di cassazione che vengono liquidate con il dispositivo. Il
Collegio dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del
DPR 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento, da
parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo
unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma
del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Per Questi Motivi
La Corte rigetta il ricorso, condanna il ricorrente a rimborsare a
parte controricorrente le spese del presente giudizio di
cassazione che liquida in C. 5.200,00 di cui C. 200,00 per
esborsi, oltre spese generali, pari al 15% dei compensi ed
14

secondo grado del giudizio.

RG. 21091 Vismara – – Bianco Prevot

accessori come per legge, dà atto che, ai sensi dell’art. 13
comma 1 quater del DPR 115 del 2002 sussistono i presupposti
per il versamento da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a
titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso

Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione
Civile di questa Corte di Cassazione il 26 settembre 2017.
Il Consigliere relatore
Il Presidente

Futzt

arto Giud1ti$110
NERI

DEPOSITATO IN CANCELLERIA
Roma,

18 01C. 2017

principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

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