Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 3018 del 08/02/2018

Civile Sent. Sez. 3 Num. 3018 Anno 2018
Presidente: CHIARINI MARIA MARGHERITA
Relatore: SESTINI DANILO

SENTENZA

sul ricorso 23167-2015 proposto da:
RUGGIERO

ROBERTO,

CARELLI

ANNA,

CASTELLANETA

VINCENZO, MARAS ARMANDO, D’ANGELO ELENA, TUOSTO
MICHELINA, SALINI SILVIO, RONCHI EDOARDO,
elettivamente domiciliati in ROMA, VIA LUTEZIA 8,
presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO ROSI, che li
2017
1177

rappresenta e difende unitamente all’avvocato ANTONIO
CAMPAGNOLA giusta procura in calce al ricorso;
– ricorrenti contro
GENERALI ITALIA SPA già INA ASSITALIA SPA, in persona

1

Data pubblicazione: 08/02/2018

del

procuratore

dott.

MICHELE

CECCARELLI,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MARCELLO
PRESTINARI 15, presso lo studio dell’avvocato OBERDAN
TOMMASO SCOZZAFAVA, che la rappresenta e difende
giusta procura in calce al controricorso;

rappresentante, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIALE DELLE MILIZIE 15, presso lo studio
dell’avvocato STEFANO PICCOLO, che la rappresenta e
difende giusta procura in atti;
INVESTIRE IMMOBILIARE SOC. GESTIONE RISPARMIO SPA, in
persona del rasppresentante legale, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 15, presso
lo studio dell’avvocato STEFANO PICCOLO, che la
rappresenta e difende giusta procura in atti;
GENERALI PROPERTIES ASSET MANAGEMENT SPA , in persona
del legale rappresentante, elettivamente domiciliata
in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 15, presso lo studio
dell’avvocato STEFANO PICCOLO, che la rappresenta e
difende giusta procura in atti;
IMMOBILIARE CALTAGIRONE SPA

in persona del

Presidente del C.d.A. dott. ALESSANDRO CALTAGIRONE,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA BARBERINI 47,
presso lo studio dell’avvocato CARLO CARLEVARIS, che
la rappresenta e difende giusta procura in calce al
controricorso;

2

GENERALI PROPERTIES SPA , in persona del legale

- controricorrenti nonchè contro
COMMERCIAL 8 SRL , COMMERCIAL 4 SRL ;
–

avverso

la

sentenza

n.

4813/2014

intimate

della

–

CORTE

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 17/05/2017 dal Consigliere Dott. DANILO
SESTINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CORRADO MISTRI che ha concluso per il
rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato FRANCESCO ROSI;
udito l’Avvocato PATRIZIA MARINO per delega non
scritta;

3

D’APPELLO di ROMA, depositata il 30/09/2014;

FATTI DI CAUSA
La Clitunno 2005 Società Cooperativa a r.l. -costituita dai
conduttori delle porzioni dell’immobile sito in via Clitunno 16 di Romaconvenne in giudizio le società INA Assitalia s.p.a., Assicurazioni
Generali s.p.a., Generali Properties s.p.a., GGI Gruppo Generali
Immobiliari s.p.a., Investire Immobiliare SGR s.p.a., Commerciai 8

il diritto di prelazione previsto dall’art. 3, comma 109 della I. n.
662/96 in occasione di successivi trasferimenti dell’immobile e,
conseguentemente, per sentir dichiarare la nullità dei contratti dì
vendita ed emettere sentenza costitutiva di trasferimento in favore
dell’attrice; in subordine, per vedersi riconoscere il risarcimento dei
danni.
Nel giudizio si costituirono tutte le società convenute e proposero
intervento adesivo autonomo i soci della società attrice, conduttori
delle singole unità immobiliari.
Il Tribunale di Roma rigettò le domande, rilevando che la
prelazione non aveva natura reale e non consentiva pertanto
l’esercizio del riscatto e ritenendo, altresì, che la pretesa risarcitoria
fosse risultata sfornita di prova.
La Corte di Appello di Roma dichiarò improcedibile l’appello
principale, con sentenza che venne cassata da questa Corte, con
rinvio alla Corte territoriale.
All’esito del giudizio di rinvio, la Corte di Appello ha rigettato sia
l’appello principale della Clitunno 2005 e dei singoli soci che quello
incidentale proposto (in punto di compensazione delle spese) da INA
Assitalia e da Assicurazioni Generali.
Hanno proposto ricorso per cassazione Anna Carelli, Silvio Salini,
Roberto Ruggiero, Vincenzo Castellaneta, Michelina Tuosto, Edoardo
Ronchi, Armando Maras (quale erede di Cesare Falciani) nonché la
Clitunno 2005 Società Cooperativa a r.I., affidandosi a due motivi (il
secondo articolato in due “profili”).

3U‘s

s.r.l. e Commerciai 4 s.r.l. per sentire accertare che era stato violato

Hanno resistito, a mezzo di distinti controricorsi, la Generali
Italia s.p.a., la Generali Real Estate s.p.a., la Generali Properties
s,p.a. e la Investire Immobiliare Società di Gestione del Risparmio
s.p.a..
La parte ricorrente ha depositato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE

dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4»: si deduce che la
sentenza di primo grado aveva affermato che la locatrice era tenuta
ad osservare le disposizioni della I. n. 662/1996 e che tale
affermazione non era stata fatta oggetto di impugnazione incidentale
da parte delle società resistenti, cosicché in sede di appello gli odierni
ricorrenti ne avevano rilevato l’intervenuto passaggio in giudicato; ciò
premesso, ci si duole che tale eccezione non sia stata «menzionata
nella sentenza della Corte d’Appello che ha omesso ogni
considerazione al riguardo», e si assume che il rilievo del passaggio in
giudicato e il conseguente riconoscimento dell’applicabilità della
prelazione avrebbero comportato la «condanna delle società
convenute al risarcimento in favore dei ricorrenti dei danni subiti in
ragione del mancato esercizio del diritto di prelazione loro spettante».
2. Col secondo motivo (che denuncia la violazione e/o falsa
applicazione degli artt. 113, 115, 116 cod. proc civ. e dell’art. 1226
cod. civ., oltreché degli artt. 115, 116 e 191 cod. proc. civ.), i
ricorrenti censurano la Corte per avere respinto la domanda
risarcitoria sul rilievo che la stessa non era corredata della prova dei
fatti costitutivi.
Assumono che il solo fatto della mancata comunicazione della
volontà di vendere aveva comportato «la violazione del loro preciso
diritto e, quindi, un pregiudizio a loro carico»; rilevano inoltre che,
con la diffida inviata nel novembre 2005, la cooperativa aveva
«pienamente dimostrato non solo l’intenzione di esercitare il diritto di
prelazione ma anche la possibilità (intesa come possibilità giuridica
4

1. Il primo motivo denuncia «violazione e falsa applicazione

[…]) di acquistare l’immobile»; aggiungono che era anche provata la
misura del danno sofferto, desumibile dai prezzi di cessione via via
praticati, risultanti dagli atti di compravendita prodotti; evidenziano
che, «in ogni caso, il Giudice di merito avrebbe potuto (e dovuto)
procedere ad una liquidazione in via equitativa ai sensi dell’art. 1226
c.c.».

c.t.u., rilevando che la stessa non aveva natura “esplorativa”, ma era
«volta ad accertare, sulla base della differenza tra il valore di mercato
degli immobili e quello praticato nei vari atti di vendita, il danno
subito dagli inquilini».
3. Il secondo motivo è inammissibile in quanto non coglie e quindi- non censura adeguatamente la ratio decidendi.
In ordine alla pretesa risarcitoria, va infatti considerato che:
l’odierna parte ricorrente aveva richiesto «tutti i danni subiti
nella misura pari alla differenza tra il prezzo di vendita praticato da
Generali per l’acquisto dell’immobile da parte della Investire
Immobiliare SGR s.p.a. ed il prezzo di mercato applicato dalla
Commerciai 4 per la vendita ai singoli conduttori» (cfr. pag. 3 della
sentenza impugnata, con censurata);
la Corte ha ritenuto che il Tribunale avesse correttamente
rigettato la domanda «in quanto mancante della prova dei fatti
costitutivi dedotti dalla parte onerata ex art. 2697 c.c., e
precisamente della effettiva possibilità di acquistare gli immobili,
nell’esercizio della prelazione, al prezzo di vendita inferiore a quello di
mercato, stante l’assoluta genericità del prezzo di mercato e del
prezzo di vendita chiesto dalla Commerciai 4 -che non risulta avere
effettuato offerte, sia pure informali, di vendita- e la inammissibilità
dei mezzi di prova giustamente disattesi».
Tanto premesso, deve rilevarsi che, nel momento in cui hanno
affermato che il danno non richiedeva prova ulteriore rispetto a quella
della mancata denuntiatio, che la possibilità di acquistare l’immobile
5

Sotto altro profilo, si dolgono della mancata ammissione della

era desumibile dalla diffida del novembre 2005 e che la misura del
danno era provata sulla base del riscontro dei prezzi di cessione, i
ricorrenti non hanno colto (e, quindi, non hanno attinto) la ratio della
decisione, basata, in correlazione con la loro domanda risarcitoria,
sulla inesistenza di offerte di vendita -anche informali- da parte
dell’ultima cessionaria dell’immobile (la Commerciai 4) e,

ricorrenti di acquistare gli immobili nonché sulla necessaria genericità
dei prezzi di mercato e di vendita (in relazione ad un’offerta che non
si era mai concretizzata) rispetto ai quali apprezzare l’esistenza e
l’entità del danno.
Il motivo, che non censura l’ambito della domanda risarcitoria
come ravvisato dai giudici di appello, è ulteriormente inammissibile
nella parte in cui propone una lettura delle risultanze processuali
funzionale all’accertamento dell’esistenza e della misura del danno,
che è ultronea rispetto a tale ambito.
Inammissibili sono -infine- le censure relative al rigetto delle
istanze istruttorie, che non prospettano specifici errores in iudicando,
ma reclamano un opposto apprezzamento di rilevanza e
ammissibilità.
4. Il primo motivo, funzionale all’accoglimento della pretesa
risarcitoria, è assorbito, risultando privo di concreto interesse a
seguito dell’inammissibilità del secondo motivo in punto di esistenza e
ammontare del danno.
5. Considerate la peculiarità della vicenda e la complessità della
normativa di riferimento, ricorrono giusti motivi per la compensazione
delle spese processuali ai sensi dell’art. 92 cod. proc. civ., nel testo
risultante dalla I. n. 263/2005 e successive modifiche (applicabile
ratione temporis).
6. Trattandosi di ricorso proposto successivamente al 30.1.2013,
sussistono le condizioni per l’applicazione dell’art. 13, comma 1
quater del D.P.R. n. 115/2002.
6

conseguentemente, sul difetto di prova della concreta possibilità dei

P.Q.M.
La Corte dichiara l’inammissibilità del ricorso e compensa le
spese di lite.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del D.P.R. n. 115 del 2002,
dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte
dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari

articolo 13.
Roma, 17.5.2017

a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso