Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30178 del 15/12/2017

Civile Ord. Sez. 5 Num. 30178 Anno 2017
Presidente: CHINDEMI DOMENICO
Relatore: DE MASI ORONZO

ORDINANZA
sul ricorso 20549-2012 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
– ricorrente contro

FATONE EMANUELE, elettivamente domiciliato in ROMA
2017
2683

V.LE DELLE MILIZIE 76, presso lo studio dell’avvocato
EMANUELA GARAVELLI, rappresentato e difeso dagli
avvocati CESARE COLETTA, FABRIZIO CANNIZZO;
–

avverso

la

sentenza

COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST.

di

controricorrente

n.
LATINA,

365/2011

–

della

depositata

il

Data pubblicazione: 15/12/2017

20/06/2011;
udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 08/11/2017 dal Consigliere Dott. ORONZO

DE MASI.

RITENUTO

che l’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza n. 365/40/11,
depositata il 20/5/2011, con cui la Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha
respinto l’appello e confermato la decisione di primo grado che aveva accolto il
ricorso di Emanuele Fatone, avverso l’avviso di liquidazione con cui era stato
rettificato dall’Ufficio il valore di terreni, siti in Comune di Latina, oggetto della

rispetto al minor prezzo dichiarato, e recuperate le maggiori imposte di registro,
ipotecaria e catastale conseguentemente dovute;
che la CTR osservava, richiamando la motivazione della sentenza di primo grado,
come l’accertamento del valore di terreni effettuato dall’Ufficio fosse troppo generico,
consistendo in “una comparazione tra prezzi”, risultando omessa “qualunque
valutazione in merito alle caratteristiche proprie degli immobili oggetto della
compravendita”, ed essendo viceversa imprescindibile, per l’individuazione del valore
di mercato, “una compiuta analisi delle peculiarità dei beni” in questione;
che l’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui
resiste il contribuente con controricorso;

CONSIDERATO

che con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n.3, la
violazione degli artt. 51 e 52, D.P.R. n. 131 del 1986, giacché la CTR non ha
considerato che l’Ufficio, ai fini della rettifica del valore dei beni immobili, può fare
ricorso a vari parametri, e non deve necessariamente procedere ad una stima
analitica degli stessi, e che nel caso di specie legittimamente ha fatto riferimento ai
trasferimenti immobiliari avvenuti in anni precedenti, ancorché in un caso
antecedente di oltre tre anni quello oggetto di rettifica, come esplicitamente riportato
nella motivazione dell’accertamento impugnato;
che con il secondo motivo subordinatamente si deduce, in relazione all’art. 360 c.p.c.,
comma 1, n. 5, il vizio di insufficiente motivazione circa la natura, le caratteristiche e
la destinazione industriale del terreno compravenduto, giacché la CTR ha del tutto
trascurato che i terreni ricadevano nell’Area di Sviluppo Industriale Roma-Latina,
destinata all’installazione di nuove attività produttive e, in parte, a fasce consortili di
rispetto, circostanza risultante dal certificato di destinazione urbanistica ed evidenziata

compravendita a rogito in data 6/5/2003 del notaio Arseni, registrato il 22/5/2003,

dall’Agenzia delle Entrate, anche nel ricorso in appello, in quanto idonea a far
assumere al cespite caratteristiche incrementative del valore commerciale;
che le censure vanno entrambe disattese perché infondate;
che il primo motivo d’impugnazione non coglie nel segno in quanto l’Ufficio, ai fini
della rettifica del valore dei terreni, ai sensi e per gli effetti dell’art. 51, D.P.R. n. 131
del 1986, tra i vari parametri previsti dalla disposizione, che secondo l’indirizzo
interpretativo di questa Corte (per tutte, Cass. n. 4221/2006) ritiene equiordinati tra

comparativo, e l’oggetto del contrasto tra le parti risiede non tanto nella scelta del
criterio, ma nell’operata individuazione degli “altri” immobili suscettibili di
comparazione, in quanto “di analoghe caratteristiche e condizioni”, avendo il
contribuente sostenuto, anche a mezzo di perizia giurata, che non fosse significativo
il riferimento al bene di cui all’atto risalente all’anno 1999, in considerazione del
tempo trascorso tra le compravendite, essendo stata stipulata il 6/5/2003 quella a
rogito del notaio Arseni, e neppure l’ulteriore riferimento al bene di cui all’atto
stipulato nell’anno 2002, ancorché rientrante nel triennio anteriore a quello oggetto di
rettifica, trattandosi di trasferimento intercorso tra società correlate, facenti capo ad
un unico soggetto, il che induceva ragionevolmente a far ritenere che il prezzo
dichiarato rispondesse a logiche di “gruppo” piuttosto che a reali logiche del
mercato;
che,

sempre ad avviso

del contribuente,

era

da escludere

una effettiva

omogeneità, per caratteristiche e condizioni, dei beni posti in comparazione,
considerato che i terreni ricadevano nell’Area di Sviluppo Industriale Roma-Latina ed il
relativo Consorzio, al fine di favorire l’insediamento di nuove industrie, poteva
individuare, attraverso un suo Piano Regolatore Territoriale, le zone più idonee ad
accogliere gli insediamenti produttivi, e gli interessati alla creazione delle iniziative
industriali potevano al loro volta acquisirle non solo direttamente, ma anche
attraverso una procedura espropriativa, circostanza che incideva grandemente sulla
libera disponibilità dei terreni oggetto di accertamento;
che, pertanto, a tali circostanze, non smentite dalle risultanze di causa, il Giudice di
appello ha inteso fare riferimento allorché ha rilevato come la disomogeneità degli
immobili posti in comparazione dimostri che gli stesi non sono stati oggetto di una
compita analisi quanto alle loro caratteristiche;
che anche il secondo motivo d’impugnazione è infondato in quanto il vizio di
motivazione della sentenza, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 5, c. p. c., ricorre
2

loro, ha applicato, quale criterio in grado di sorreggere l’accertamento, quello

quando il giudice di merito omette di indicare, nel contenuto della decisione, gli
elementi da cui ha desunto il proprio convincimento, ovvero, pur individuando questi
elementi, non procede ad una loro approfondita disamina logico-giuridica, tale da
lasciar trasparire il percorso argomentativo seguito, ma tale vizio non si configura nel
caso di valutazione delle circostanze probatorie in senso difforme da quello preteso
dalla parte ricorrente;
che il Giudice di appello ha censurato l’operato dell’Ufficio perché limitato ad una

proprie degli immobili oggetto della compravendita”, a prescindere da “una compiuta
analisi delle peculiarità dei beni” medesimi, sicché le divergenze valutative sul
significato motivatamente attribuito dai giudici di merito agli elementi delibati è in
questa sede insindacabile, non essendo il giudizio di legittimità un terzo grado di
merito;
che, in conclusione, si impone il rigetto del ricorso e la condanna della ricorrente al
pagamento delle spese del giudizio di legittimità;

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del
presente giudizio, che liquida in C 2.300,00 per compensi, oltre rimborso spese
forfettarie nella misura del 15 per cento, ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, 1’8 novembre 2017.
DEPCS!TATO IN CANCELLERIA

mera “comparazione tra prezzi” la quale non tiene conto delle “caratteristiche