Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30163 del 15/12/2017


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Civile Sent. Sez. 5 Num. 30163 Anno 2017
Presidente: DI IASI CAMILLA
Relatore: ZOSO LIANA MARIA TERESA

SENTENZA
sul ricorso 10271-2012 proposto da:
EDIL GIARDINETTI 81 SRL in persona del legale
rappresentante pro tempore, elettivamente

domiciliato

in ROMA V.LE REGINA MARGHERITA 294, presso lo studio
dell’avvocato ANGELO VALLEFUOCO, che lo rappresenta e
difende unitamente all’avvocato VALERIO VALLEFUOCO
giusta delega a margine;
– ricorrente contro

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO

Data pubblicazione: 15/12/2017

STATO, che lo rappresenta e difende;
– controricorrente nonchè contro

AGENZIA DELLE ENTRATE UFFICIO TERRITORIALE DI ROMA 3,
AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE DI ROMA l;

intimati

ROMA, depositata il 23/03/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 21/11/2017 dal Consigliere Dott. LIANA
MARIA TERESA ZOSO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. FEDERICO SORRENTINO che ha concluso per
l’accoglimento del ricorso;
udito per il ricorrente l’Avvocato VALLEFUOCO che ha
chiesto l’accoglimento;
udito per il controricorrente l’Avvocato GAROFOLI che
ha chiesto il rigetto.

avverso la sentenza n. 43/2011 della COMM.TRIB.REG. di

R.G. 10271/2012
ESPOSIZIONE DEI FATTI DI CAUSA
1. La società Edil Giardinetti 81 S.r.l. impugnava l’avviso di rettifica e liquidazione con il
quale l’agenzia delle entrate aveva rettificato i valori dichiarati in quattro vendite immobiliari
relative a porzioni di terreni acquistati in data 29 dicembre 2006 da diversi proprietari. La
commissione tributaria provinciale di Roma accoglieva il ricorso. Proponeva appello l’agenzia
delle entrate e la commissione tributaria regionale del Lazio lo accoglieva sul rilievo che i
maggiori valori accertati erano stati determinati dall’ufficio sulla base di informazioni desunte

precedenti stime dalla stessa agenzia effettuate tenendo conto della natura, consistenza ed
ubicazione dei beni stessi. Inoltre l’agenzia aveva tenuto conto della destinazione urbanistica e
degli eventuali vincoli esistenti sull’immobile nonché delle disposizioni relative alle norme di
salvaguardia. Nell’atto pubblico di compravendita, poi, non erano stati menzionati particolari
vincoli o limitazioni al diritto di proprietà trasferito mentre non assumevano rilievo il vincolo
dell’obbligo dei sondaggi archeologici e l’obbligo di effettuare opere di urbanizzazione primaria.
Infine la perizia tecnica di parte non aveva il requisito della terzietà e serviva soltanto a
contrastare quanto affermato dall’ufficio.
2. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione la società contribuente
affidato a quattro motivi illustrati con memoria. L’agenzia delle entrate si è costituita in giudizio
con controricorso.
3. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360,
comma 1, n.3, cod. proc. civ., in relazione agli articoli 51 e 52 del d.p.r. 131/1986 e omessa e
contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, ai sensi dell’articolo 360,
comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Sostiene che la CTR non ha motivato in alcun modo le ragioni
della propria decisione limitandosi ad ignorare la perizia depositata da cui emergeva che
sussistevano aree non edificabili, che per altre vi era l’obbligo della cessione gratuita al
Comune di Roma e che per altre vi era l’obbligo di assoggettamento dell’intero comprensorio a
preventivi sondaggi archeologici o la necessità di realizzare opere di urbanizzazione primaria.
4. Con il secondo motivo deduce violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360, comma 1,
n. 3, cod. proc. civ., in relazione all’articolo 1362 cod. civ. e omessa, insufficiente

o

contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, ai sensi dell’articolo 360,
comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Sostiene che la CTR ha omesso di tenere conto delle perizie
allegate al contratto di compravendita sottoscritte dai contraenti e dal notaio da cui si
evincevano i vincoli limitativi della edificabilità dei suoli compravenduti. Dunque la CTR non ha
adeguatamente interpretato la volontà contrattuale perché non ha tenuto conto degli allegati al
contratto di compravendita che erano determinanti per valutare la natura ed il valore
dell’oggetto del contratto.
5. Con il terzo motivo deduce violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360, comma 1, n. 3,
cod. proc. civ., in relazione agli articoli 2697 cod. civ., 115 e 116 cod. proc. civ. nonché
1

dal supporto informatico elaborato dai servizi tecnici dell’agenzia del territorio con riferimento a

omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, ai sensi dell’articolo 360, comma
1, n. 5, cod. proc. civ., in quanto la CTR ha fondato la propria decisione sul materiale
probatorio dell’amministrazione e non ha considerato gli allegati tecnici al contratto di
compravendita nonché la perizia di parte resistente da cui era dato evincere quali erano le
erronee valutazioni prese come presupposto dell’accertamento né, infine, ha tenuto conto dei
molteplici vincoli e limiti gravanti sugli immobili oggetto di valutazione.
6. Con il quarto motivo deduce violazione di legge, ai sensi dell’articolo 360, comma 1, n.
3, cod. proc. civ., in relazione agli articoli 166 e 167 cod. proc. civ. in quanto la CTR non ha

specificatamente dall’agenzia delle entrate, e neppure le risultanze peritali, per il che i fatti ivi
rappresentati si dovevano ritenere ammessi.

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Osserva la Corte che i primi tre motivi di ricorso debbono essere esaminati
congiuntamente in quanto sottendono la medesima questione giuridica.
Va considerato che la ricorrente lamenta che i giudici della C.T.R. hanno basato la
decisione sugli indici OMI senza motivare in ordine agli elementi di prova rivenienti dalla
perizia di parte e dagli allegati all’atto notarile di acquisto, da cui si evinceva che sui terreni
oggetto della compravendita era realizzabile una limitata attività edificatoria per la previsione
della cessione di parte dei fondi al Comune e per la sussistenza di vincoli di varia natura. Ora,
la Corte di legittimità ha più volte chiarito che il riferimento alle stime effettuate sulla base dei
valori OMI per aree edificabili site nel medesimo comune non è idoneo e sufficiente a
certificare il valore dell’immobile, tenuto conto che tale valore può variare in funzione di
molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico
nonché lo stato delle opere di urbanizzazione ( Cass. n. 20089 del 6.7.2017;
Cass.18651/2016). La C.T.R. ha ritenuto di riformare la decisione di primo grado affermando la
legittimità dell’atto impositivo fondato esclusivamente sui valori elaborati sulla base delle
quotazioni dell’osservatorio sul mercato immobiliare laddove tali dati costituiscono mere
presunzioni semplici inidonee a sorreggere da sole la pretesa impositiva, per il che il
contribuente non era neppure onerato della prova contraria. Mette conto considerare, peraltro,
che la CTR ha ritenuto legittimo l’atto impositivo anche nella considerazione della natura,
consistenza ed ubicazione dei beni ed ha rilevato che l’agenzia aveva tenuto conto della
destinazione urbanistica e degli eventuali vincoli esistenti sull’immobile nonché delle
disposizioni relative alle norme di salvaguardia ma non ha dato conto delle osservazioni
contenute nella perizia di parte per il che la motivazione appare insufficiente. Infine, laddove i
giudici di appello hanno affermato che nell’atto pubblico di compravendita non erano stati
menzionati particolari vincoli o limitazioni al diritto di proprietà, non hanno chiarito se abbiano
considerato anche gli allegati costituenti parte integrante dell’atto che, secondo la
prospettazione della contribuente, evidenziavano i vincoli che determinavano il minor valore
dei terreni rispetto a quello indicato dall’Ufficio.
2

tenuto conto che il contratto di compravendita ed i relativi allegati non erano stati contestati

2. Il ricorso va, dunque, accolto e l’impugnata decisione va cassata con rinvio alla
Commissione Tributaria Regionale del Lazio in diversa composizione che, adeguandosi ai
principi esposti, procederà alle necessarie verifiche e deciderà nel merito oltre che sulle spese
di questo giudizio di legittimità.
3. Il quarto motivo di ricorso rimane assorbito.

P.Q.M.

decisione e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio in diversa composizione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del giorno 21 novembre 2017.

La Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbito il quarto, cassa l’impugnata

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