Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30153 del 15/12/2017


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Civile Sent. Sez. 5 Num. 30153 Anno 2017
Presidente: CHINDEMI DOMENICO
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA
sul ricorso 24185-2012 proposto da:
TESORO COSTRUZIONI

SRL in persona del

legale

rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato
in ROMA VIALE REGINA MARGHERITA 290, presso lo studio
dell’avvocato MARIA BRUNA CHITO, rappresentato e
difeso dall’avvocato GIUSEPPE FAUSTO DI PEDE giusta
delega in calce;
– ricorrente contro

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO

Data pubblicazione: 15/12/2017

STATO, che lo rappresenta e difende;
– controricorrente nonchè contro

AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE DI BARI;
– intimata –

avverso la sentenza n. 25/2012 della COMM.TRIB.REG. di

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 09/11/2017 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. MAURO VITIELLO che ha concluso per il
rigetto del ricorso;
udito per il controricorrente l’Avvocato FIDUCCIA che
si riporta al controricorso.

BARI, depositata il 12/03/2012;

Fatti rilevanti e ragioni della decisione.
§ 1. Tesoro Costruzioni srl propone cinque motivi di ricorso per la cassazione della
sentenza n. 25/8/12 del 27 febbraio 2012 con la quale la commissione tributaria
regionale della Puglia, in parziale accoglimento dell’appello dell’ufficio, ha ritenuto
legittimi, sebbene per il minor importo di euro 390.343,00, gli avvisi di rettifica e
liquidazione notificatile dall’agenzia delle entrate per imposta di registro, ipotecaria e
catastale relativa ad atto del 9 aprile 2008. Atto con il quale essa ricorrente aveva

557.588,00), un terreno edificabile in Ginosa Marina della superficie complessiva di
metri quadrati 6.304, ricadente in zona C4 turistico-residenziale di espansione.
La commissione tributaria regionale, in particolare, ha rilevato che: – gli avvisi di
rettifica opposti si basavano su un atto di comparazione (atto 14 maggio 2005 di
trasferimento di area edificabile in Ginosa, con medesima destinazione urbanistica)
che, pur presentando non totale coincidenza di caratteristiche, poteva validamente
fungere da parametro, stante anche l’identità di destinazione urbanistica; – il valore
accertato dall’ufficio doveva purtuttavia essere abbattuto del 30% in applicazione
della delibera della giunta comunale di Ginosa n. 135/02, che tale riduzione
prevedeva per le aree fabbricabili in ordine alle quali (come quella oggetto di rettifica,
ed a differenza di quella assunta a parametro di comparazione) non si fosse ancora
perfezionata la convenzione di lottizzazione ed urbanizzazione; – corretto era quindi
determinare il valore dell’area nel suddetto importo di euro 390.343,00
(abbattimento del 30% del maggior valore accertato dall’ufficio).
Resiste con controricorso l’agenzia delle entrate.
§ 2.1 Con i primi quattro motivi di ricorso la società contribuente deduce, sotto vari
profili di rilevanza processuale, la medesima censura.
Costituita dal fatto che la commissione tributaria regionale non si sarebbe fatta
carico, nonostante la riproduzione della relativa questione nell’atto di controdeduzioni
in appello, della radicale diversità del terreno dedotto dall’agenzia delle entrate a
parametro e comparazione; in quanto, diversamente da quello oggetto di rettifica: dotato di tutti servizi e reti pubbliche di elettricità, gas, acqua potabile, fognatura
ecc…; – valutato ‘al netto’, e non ‘al lordo’ delle superfici destinate a strade,
parcheggi ed altre aree di uso pubblico; – già comprensivo di un fabbricato; connotato da diversa ubicazione ed orientamento rispetto a strade principali, piazze,
servizi, pubblici uffici, mercati ecc….
Questa medesima doglianza viene, come detto, riproposta in maniera articolata,
così riassumibile: – (primo motivo di ricorso) art.360, 1^ co. n. 4 cod.pr c.civ.:
nullità della sentenza ex articolo 112 cod.proc.civ. per omessa pronuncia sul elativo
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Ric.n.24185/12 rg. – Ud.del 9 novembre 2017

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acquistato, al prezzo di euro 300.000,00 (inizialmente rettificato dall’ufficio in euro

motivo di opposizione; –

(secondo motivo)

art.360, l” co. n. 3 cod.proc.civ.:

violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 cod.civ., non avendo l’ufficio fornito
la prova del valore rettificato, né dei presupposti di comparazione; – (terzo motivo)
art.360, 1^ co. n. 3 cod.proc.civ.: violazione e falsa applicazione dell’articolo 51,
terzo comma, d.P.R. 131/86, non potendo l’atto di trasferimento preso a
comparazione fungere a tale scopo, proprio per la sua oggettiva diversità da quello
oggetto di rettifica; – (quarto motivo) art.360, 1^ co. n. 5 cod.proc.civ.: insufficiente

§ 2.2 I motivi di ricorso in oggetto – suscettibili di trattazione unitaria per la
sostanziale identità della questione dedotta – sono infondati.
Al contrario di quanto sostenuto in ricorso, la commissione tributaria regionale ha
preso specificamente atto (sent., pagg.2-3) del motivo di opposizione agli avvisi di
rettifica in questione insito nella asserita non comparabilità del trasferimento assunto
a parametro dall’ufficio impositore.
Va anzi evidenziato come la commissione tributaria regionale abbia anche ritenuto
effettivamente sussistenti talune delle differenze allegate dalla società contribuente
(che aveva versato agli atti, anche a tal fine, una propria consulenza tecnica);
osservando come l’ufficio avesse effettivamente scelto, quale elemento di raffronto,
“un terreno che, esclusa la sola locazione nella stessa zona C4 del Comune di Ginosa,
certamente non possiede dell’altro le stesse caratteristiche fisiche, né il medesimo
regime giuridico e, quindi, uguale valore economico, complessivo o unitario”.

Il

giudice regionale individua anche la principale ragione di diversificazione. Data dal
fatto che l’immobile preso a parametro era già destinatario di un piano di
lottizzazione convenzionato ed approvato, risultando anzi, almeno in parte, già
edificato; là dove il suolo oggetto di rettifica era stato dedotto in un piano di
lottizzazione ancora in fase di approvazione e convenzionamento.
Già questa considerazione – attestante de plano l’avvenuta disamina, da parte del
giudice di appello, del motivo di opposizione basato sulla ‘non comparabilità’ dei
terreni – priva di fondamento l’assunto secondo cui la sentenza impugnata non
avrebbe pronunciato sul punto; ovvero (ma la stessa censura, sotto questo aspetto,
si mostra contraddittoria) avrebbe pronunciato, ma con motivazione insufficiente.
Vero è che, dopo aver dato conto del problema della comparabilità dei suoli e dopo
aver, almeno in parte, aderito alla stessa impostazione della società contribuente
circa l’effettiva sussistenza di obiettive ragioni di diversificazione, la commissione
tributaria regionale ha poi motivatamente concluso nel senso che le così riscontrate
divergenze non dovevano, tuttavia, essere ritenute tali da ostare in radice
comparazione.
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D Cons.

motivazione in ordine ai parametri di comparabilità dei terreni.

E ciò, nel ragionamento della commissione tributaria regionale, in considerazione
dell’elemento di ritenuta assimilazione costituito dalla incidenza dei due terreni in
medesima zonizzazione urbanistica del Comune di Ginosa.
E’ però la stessa commissione tributaria regionale ad attribuire rilievo estimativo
ad un profilo qualificante di diversificazione, nel momento in cui essa mostra di
ritenere che il maggior valore accertato dall’ufficio debba essere assoggettato ad
abbattimento del 30%, proprio in considerazione del fatto che il terreno dedotto in

usufruiva – a differenza dell’altro – di una convenzione già approvata ed esecutiva
(anche per quanto concerneva la volumetria esattamente edificabile e gli oneri di
urbanizzazione).
Orbene, risulta pertanto che – diversamente da quanto si sostiene nel ricorso – la
decisione adottata dalla commissione tributaria regionale abbia esaminato e tenuto
conto delle diversità oggettive rappresentate dalla società contribuente; salvo farne
discendere conseguenze giuridiche ed estimative non coincidenti con quelle da
quest’ultima prospettate.
L’abbattimento del 30%, in particolare, è proprio dipeso dalla rilevanza
specificamente attribuita al principale ed assorbente fattore di diversificazione
rispetto al terreno preso a parametro: cioè, il diverso stadio di perfezionamento delle
procedure attuative del programma di edificazione.
Ciò vale dunque ad escludere, ad un tempo, tutte le doglianze qui in esame;
risultando che il giudice di appello: –

(primo motivo) ha pronunciato sul relativo

motivo di opposizione agli avvisi (effettiva sussistenza di ragioni di diversificazione,
ma solo parziale rilevanza delle stesse nella determinazione del valore venale);

(secondo motivo) ha fatto corretta applicazione della regola dell’onere probatorio ex
articolo 2697 cod.civ., risolvendosi il ragionamento censurato nel convincimento di
raggiungimento, ad onere dell’ufficio, della prova del valore venale attribuibile al
terreno, ancorché suscettibile dell’abbattimento indicato; – (terzo motivo) ha reso
corretta applicazione di quanto stabilito dal terzo comma dell’articolo 51 d.P.R.
131/86, vista la ritenuta ricorríbilità, nella concretezza della fattispecie, dei
presupposti di comparazione, sebbene alle condizioni e con i limiti esplicitati;
(quarto motivo)

ha fornito adeguata motivazione in ordine ai parametri di

comparabilità, segnatamente per quanto concerne la valorizzazione, mediante
l’abbattimento del 30%, del fattore di diversificazione costituito dai non coincidenti
livelli di attuazione del programma edificatorio.
Ciò posto, non resta che osservare come le censure in questione ad altro on
mirino, in realtà, che a sollecitare – sebbene attraverso il prisma della violazi e di
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I’

giudizio, ancorché edificabile sulla base di un piano di lottizzazione, ancora non

legge ovvero della carenza di motivazione – una nuova e diversa valutazione di
elementi tipicamente fattuali ed estimativi della vicenda; il che non può
evidentemente trovare seguito nella presente sede di legittimità.
§ 3.1 Con il quinto motivo di ricorso la società contribuente deduce, ex art.360, 1^
co. n. 5 cod.proc.civ., ‘nullità della sentenza per insufficiente motivazione’ circa il
fatto controverso e decisivo costituito dalla quantificazione del valore venale del bene
in oggetto. Erroneamente stabilito dalla commissione tributaria regionale – ancorché

finanziaria – con riguardo ai metri quadri del suolo, non già ai metri cubi (la cui
considerazione avrebbe invece comportato un valore dell’area pari ad euro
348.360,00, suscettibile di ulteriore abbattimento del 30%, fino ad euro 243.852,00).
§ 3.2 Nemmeno la presente censura – di carattere non normativo ma esclusivamente
motivazionale – può trovare accoglimento.
Dal ragionamento esplicitato dalla commissione tributaria regionale è dato evincere
il criterio di quantificazione del valore venale del bene; costituito dal valore
inizialmente rettificato dall’ufficio, con abbattimento del 30% in applicazione della
delibera della giunta comunale di Ginosa concernente la minor imposizione dei terreni
edificabili, ma ancora assoggettati a procedura di convenzione e cessione di aree
destinate ad opere di urbanizzazione. Da tale ragionamento si evince come il giudice
di appello abbia sostanzialmente ‘imputato’ l’abbattimento forfettario così stabilito
alle caratteristiche di minor valore effettivamente riconducibili al terreno oggetto di
rettifica, rispetto a quello comparato.
E tuttavia, dalla sentenza impugnata è dato di risalire anche alla motivazione di
tale criterio di quantificazione. Costituito dal fatto che il richiamo alla superficie (metri
quadri) doveva giustificarsi proprio per il fatto che il terreno, sebbene “già stato fatto
oggetto di un preciso piano di lottizzazione presentato alle autorità municipali di
Ginosa per essere ivi approvato e convenzionato, in cui le rispettive parti edificabili
dovevano sicuramente risultare ben individuate e, quindi, pure le attinenti volumetrie
ivi realizzabili già definite”, alla data del trasferimento, cionondimeno, non era ancora
“intervenuto, da parte degli uffici comunali, il formale provvedimento di relativa
approvazione o assenso, per procedere poi alla sottoscrizione della corrispondente
convenzione”.
Da qui il convincimento – di per sé logico, ed adeguatamente esplicitato ai fini di
cui all’ art.360, 1^ co. n. 5 cod.proc.civ. – in ordine al fatto che il conteggio sulla
base dei metri quadrati doveva ritenersi necessitato proprio in ragione ella
mancanza di assoluta certezza alla data del trasferimento, stante il difetto di • male

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Il

nell’importo, abbattuto del 30%, subordinatamente dedotto dall’amministrazione

approvazione della convenzione edilizia e di urbanizzazione, in ordine all’esatta entità
dei metri cubi di futura realizzazione.
Pqm
La Corte

rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di
cassazione, che liquida in euro 5.600,00, oltre spese prenotate a debito;

Così deciso nella camera di consiglio della quinta sezione civile in data 9
novembre 2017.
Il Cons/
Giacom

DPPOS7.79. IN CANCELLERIA
IL

1 5 I C 2017

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Ric.n.24185/12 rg. – Ud.del 9 novembre 2017

Il Cons.Est.

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