Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30026 del 14/12/2017

Civile Ord. Sez. 6 Num. 30026 Anno 2017
Presidente: SCHIRO’ STEFANO
Relatore: VELLA PAOLA

ORDINANZA
sul ricorso 25824-2015 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE, C.E. 06363391001, in persona del
Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– ricorrente contro
FELIX SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONTE ZEBIO 28, presso
lo studio dell’avvocato GAETANO ALESSI, rappresentata e difesa
dagli avvocati SALVATORE ABRAMO, GIANMARCO
ABBADESSA;

– controricorrente –

Data pubblicazione: 14/12/2017

avverso la sentenza n. 1203/17/2015 della COMMISSIONE
TRIBUTARIA REGIONALE di PALERMO SEZIONE
DISTACCATA di CATANIA, depositata il 24/03/2015;
lette le memorie ex art. 380-bis c.p.c. depositate dalla controricorrente;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

Rilevato che:
1. oggetto del giudizio è un avviso di liquidazione per il recupero
delle ordinarie imposte di registro, ipotecarie e catastali relative all’atto
pubblico del 09/05/2003 (registrato il 27/05/2003 al n. 5963) con cui
la società Tenutella s.r.l.

(poi incorporata dalla odierna

controricorrente Felix s.r.1.) aveva acquistato uno dei terreni compresi
nell’area agricola di oltre trenta ettari sita nel Comune di Misterbianco
(CT) destinata alla realizzazione di un grande centro commerciale, per
insussistenza del requisito dell’utilizzazione edificatoria nel termine di
cinque anni dalla stipulazione dell’atto di acquisto, cui era condizionata
l’agevolazione allora prevista dall’art. 33, co. 3, L. n. 388 del 2000;
2. il giudice d’appello ha confermato l’annullamento dell’avviso
ritenendo: i) che il termine quinquennale dovesse decorrere dall’ultimo
dei 28 atti di compravendita dei terreni con cui, tra il 9/05/2003 ed il
27/10/2004, la contribuente aveva acquistato l’intera area; à) che l’art.
33, co. 3, L. n. 388 del 2000, nel prevedere che “l’utiliva_zione edificatoria
deve avvenire … entro cinque anni dal tra.jerimento”, non richiede
l’ultimazione dei lavori entro detto termine, essendo “sufficiente che, entro
il quinquennio, le opere vengano inkiate e vena reali.z.zato un manufatto
significativo sotto il profilo urbanistico”; iit) che si dovesse dare rilievo anche
alle cause di forza maggiore evidenziate dalla società, stante la “loro
incidenza sulla realkza.zione dell’opera che, comunque, è andata avanti”;

Ric. 2015 n. 25824 sez. MT – ud. 18-10-2017
-2-

partecipata del 18/10/2017 dal Consigliere Dott. PAOLA VELLA.

3. l’amministrazione ricorrente deduce: I)

“viola ione e falsa

applica:zione dell’art. 33 L n. 388/00”, osservando che “le agevola.zioni di
cui all’art. 33 1. 38812000, basate sul requisito della “utiliaione edificatoria”
sarebbero inapplicabili “allorquando gli edifici non siano stati completati,
neanche in forma rustica (secondo quanto prescritto dall’art. 2645 bis del c. c.) nel

di specie era “pacifico in causa che, allo ,q5irare del quinquennio, la contribuente
non avesse ultimato la realiirione di edifici sui terreni acquisiti”, avendo la
stessa società segnalato, a pag. 12 del ricorso introduttivo, di aver
realizzato “alla data del 19 ginno 2009 (data di richiesta della proroga della
concessione ediliia) investimenti per lavori di scavi e riporto terreni, viabilità
interna e canaliaione gnaria”, in seguito ai quali “lo stato dei luoghi era
stato modificato in modo significativo ed irreversibile”;

II) “jqlsa applicazione

dell’art. 6 del d.lgs. n. 47211997”, per avere il giudice d’appello
erroneamente valorizzato i “ritardi dovuti alla instaura:zione di un giudizio
per tentativo di triillà intentato dall’amministraione della società a seguito della’
casuale scoperta della cessione delle quote della società all’insaputa di
quest’ultima”, dando rilievo ad una esimente applicabile solo in materia
di sanzioni amministrative, mentre nel caso di specie era pacifico che
“l’avviso di accertamento non contenesse alcuna liquidazione delle sanioni”;
4. nelle memorie ex art. 380-bis c.p.c. depositate per l’adunanza
del 18.1.2017 e poi, a seguito di ordinanza interlocutoria di rinvio a
nuovo ruolo, per l’adunanza del 18.10.2017 (con allegazione
dell’attestazione di passaggio in giudicato rilasciata il 7.10.2017), parte
controricorrente ha sollevato e ribadito una eccezione di giudicato
esterno in relazione all’analoga sentenza inter partes n. 1222/17/15
emessa e depositata dalla stessa C.T.R. nelle medesime date di quella
qui impugnata, ma avente ad oggetto l’atto di compravendita del
14/05/2003 registrato il 30/05/2003, serie IV, num. 006177,
Ric. 2015 n. 25824 sez. MT – ud. 18-10-2017
-3-

termine di cinque anni dalla stipula,zione dell’atto di acquisto”, mentre nel caso

riguardante altra particella di terreno inclusa nella medesima area, per
non avere l’Agenzia delle entrate proposto ricorso per cassazione
avverso di essa;
5. all’esito della camera di consiglio, il Collegio ha disposto
l’adozione della motivazione in forma semplificata.

6. va preliminarmente respinta l’eccezione di giudicato esterno, in
quanto afferente una particella di terreno ed un atto pubblico diversi
da quelli oggetto del presente giudizio, e soprattutto implicanti — per
quanto si va a dire nel merito del ricorso — un distinto accertamento in
fatto; per completezza si rileva altresì che dagli atti e documenti
allegati dalla stessa contribuente emerge che essa aveva
preliminarmente eccepito l’inesistenza dell’atto di compravendita
14/05/2003 registrato il 30/05/2003, al n. 6177, per non avere la
società “mai portato a registriqione atti ai quali sia stato assegnato il n. 6177”,
in quella data essendo stato “registrato altro distinto e diverso atto avente n.
6172” (v. ricorso introduttivo, pag. 6), e ciò trova conferma nella
perizia giurata del 27/10/2009 ove, tra gli atti elencati, figura la
dicitura “n. 6177 (in effetti 6172)”;
7. nel merito, il primo motivo è fondato, dovendosi confermare
l’orientamento di questa Corte per cui

“La fj-iii.zione del beneficio

dell’assoggettamento all’imposta di registro dell’i per cento ed alle imposte ipotecarie
e catastali in misura fissa, previsto dalla L 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33,
comma 3, vigente ratione tempotis per i tra*’ iimenti di immobili situati in aree
soggette a piani urbanistici particolareggiati, postula l’integrale realizaione, entro
il quinquennio dall’acquisto, delle potenialità edificatorie dell’area”, e quindi —
conformemente alla ratio di agevolare l’attività edificatoria e favorire lo
sviluppo equilibrato del territorio — “l’integrale realia.zione delle opere
previste nel piano” secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico,
Ric. 2015 n. 25824 sez. MT – ud. 18-10-2017
-4-

Considerato che:

non essendo perciò applicabile laddove l’acquirente “abbia realizzato
solo parzialmente l’intervento edificatorio previsto” (v. Cass. sez. VI-5, n.
20304/16, n. 12047/16; sez. V, n. 15838/16,
14277/16, n. 13423/16, n. 1991/15;

n. 14891/16, n.

risulta invece isolato il

precedente di Cass. n. 1087/13, invocato nella memoria ex art. 380-bis

edilizia e l’effettivo inizio dei lavori);
7.1. si è altresì precisato “come sia pacifico orientamento di questa Corte,
quello secondo cui la disposizione agevolativa sia ispirata alla rado di diminuire
per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione (…) connesso all’acquisto
dell’area e sia di stretta infeTretazione come tutte le norme che, diminuendo il
carico ,fiscale, incidono sul plincipio, di uguaglianza„ il principio impositivo e quello
di capacità contributiva (artt. 3, 23 e 33 Cost.)” (Cass. sez. V, n. 14277/16;
cfr. nn. 14981/16, 14277/16, 25491/15, 722/15);
7.2. an€ora più di recente questa Corte ha definitivamente chiarito
che, “fe’ rma restando l’esigenza dieffettiva utilizzazione edificatoria nel
quinquennio, non- essendo sufficiente il semplice avvio dei lavori di costruzione
con ottenimento delle relative autorizzazioni amministrative, il requisito di
agevolazione può pertanto individuarsi, in analogia con quanto disposto dell’ad.
2643 bis c.c., il. c.. anche quando l’edificio, ancorchè non del tutto completato, sia
stato pur tuttavia eseguito al rustico, con mura perimetrali e copertura. Così
da assumere nitide caratteristiche JUnzionali e di reale trasfrrmazione edfficatoria
del suolo, in verificabile coup’ rmità presctizioni urbanistiche che hanno
consentito l’intervento e giustificato l’agevolazione”

(Cass. sez. V, n.

11691/17);
7.3. nella fattispecie in esame, dagli atti di causa emerge che alla
scadenza del quinquennio (27/10/2009) non si era ancora verificata
l’integrale realizzazione dell’intervento edificatorio; ed infatti, dalla
“perizia tecnica giurata” del 27/10/2009 prodotta dalla contribuente (e
Ric. 2015 n. 25824 sez. MT – ud. 18-10-2017
-5-

c.p.c., che reputa a tali fini sufficiente il rilascio della concessione

richiamata a pag. 12 del controricorso) risulta che l’originaria
concessione edilizia del 2 febbraio 2005 era stata prorogata 1’8 agosto
2008, con ulteriore “progetto di variante presentato al Comune di Misterbianco
il 1310812009” (pag. 2) e — soprattutto — che alla data del 26 ottobre
2009 risultavano realizzati solo

“un edificio allo stato di rustico”

altro edificio, “sempre allo stato di rustico”, in cui però mancavano ancora
la “collocckione di circa il 20% di copertura .. e di circa il 30% di tamponature
esterne”), mentre i lavori eseguiti nella residua area circostante erano
relativi “ad opere di movimento terra, alla creazione di fo. ndckioni per altri corpi
aggiuntivi, ad opere di sostegno e sottolò nd(kione della viabdità., di stabill.;7kione
dei pendii, opere idrauliche di contenimento del torrente Cubba, prediJposkione
delle aree a verde e di quelle destinate a parcheggio”;
7.4. il giudice a quo si è invece limitato a ritenere non necessaria
l’ultimazione dei lavori nel termine di legge, e genericamente “sufficiente
che, entro il quinquennio, le opere vengano inkiate e venga realk.ato un
manuptto significativo sotto il profilo urbanistico”, senza accertare in
concreto se tutte le opere previste fossero state almeno eseguite “al
rustico, con mura perimetrali e copertura”, secondo il criterio di
riferimento individuato nell’art. 2645 bis, ultimo comma, c.c.;
8. la seconda censura di falsa applicazione dell’art. 6, d.lgs. n. 472
del 1997, in ‘relazione alla affermata rilevanza dell’esimente della forza
maggiore non sarebbe contemplata dall’art. 33, co. 3, L. n. 388 del
2000 — è fondata nei termini che seguono;
8.1. a prescindere dall’astratta applicabilità dell’esimente della
forza maggiore alle fattispecie agevolative, su cui si sono registrati nel
tempo diversi orientamenti, è comunque pacifico — anche per quello
favorevole — che “la causa di jòra maggiore idonea ad impedire la decadoka
dalle agevolaioni fiscali deve essere caratterivata dai requisiti di non imputabilità
Ric. 2015 n. 25824 sez. MT – ud. 18-10-2017
-6-

(fondazioni, pilastri, travi, copertura e tamponamenti esterni) ed un

al contribuente, necessità e imprevedibilità” (Cass. sez. VI-5, n. 864/16),
dovendosi trattare di “una causa oggettiva ed assoluta di impossibilità rispetto

alla condiione dell’agevolcqione” (Cass. sez. V, n. 18040/16; cfr. Cass. Sez.
VI-5 2256/16, 24573/14, 2552/03);
8.2. nel caso di specie, l’addotto impedimento all’integrale

quinquennale fissato dalla norma — non riveste le caratteristiche di
assolutezza sopra descritte, essendosi la controricorrente limitata a
dedurre che, a seguito della denuncia penale sporta dallo stesso
amministratore contro ignoti, “la società non operava, a causa dell’assoluta
incertea sull’effettiva proprietà delle quote” per un periodo di (soli) “trenta
mesi” e che, a fronte del rinvio a giudizio degli imputati “in data 28
giugno 2006”, (solo) “in data 31 ottobre 2007” essa presentava “una
richiesta di variante alla concessione edilkia per l’ampliamento della superficie di
piano del Centro commerciale”, per poi “riprendere, seppure in modo ridotto,
l’attivita imprenditoriale”, e quindi avanzare, (solo) “in data 19 giugno
2008”, una richiesta di “proroga di trenta mesi alla concessione del 02
marzo 2005 .. rinunciando al richiesto ampliamento” (v.

pag. 3-4

controricorso);
9. la sentenza va quindi cassata con rinvio per un nuovo
71_, Le_
./konché
accertamento conforme al principio riepilogato

-_

per la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla C.T.R.
della Sicilia — sezione distaccata di Catania, in diversa composizione,
cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del l8/1/2017

Ric. 2015 n. 25824 sez. MT – ud. 18-10-2017
-7-

realizzazione dell’intervento edificatorio — nel pur ampio termine