Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30022 del 14/12/2017

Civile Ord. Sez. 6 Num. 30022 Anno 2017
Presidente: SCHIRO’ STEFANO
Relatore: VELLA PAOLA

ORDINANZA
sul ricorso 25539-2015 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE, C.F. 06363391001, in persona del
Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in RONLA, VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– ricorrente contro
FELIX SRL, in persona del legale rappresentate pro
tempore,elettivamente domiciliata in RO:\L-, VIA MONTE ZEBIO
28, presso lo studio dell’avvocato GAETANO ALESSI, rappresentata
e difesa dagli avvocati SALVATORE ABRAMO, GIANMARCO
ABBADESSA;

– controricorrente –

Data pubblicazione: 14/12/2017

avverso la sentenza n. 1230/17/2015 della COMMISSIONE
TRIBUTARIA REGIONALE di PALERMO SEZIONE
DISTACCATA di CATANIA, depositata il 24/03/2015;
lette le memorie ex art. 380-bis c.p.c. depositate dalla controricorrente;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

Rilevato che:
1. oggetto del giudizio è un avviso di liquidazione per il recupero
delle ordinarie imposte di registro, ipotecarie e catastali relative all’atto
pubblico del 05/09/2003 (registrato il 19/09/2003 al n. 10341) con
cui la società Tenutella s.r.l. (poi incorporata dalla odierna
controricorrente Felix s.r.1.) aveva acquistato uno dei terreni compresi
nell’area agricola di oltre trenta ettari sita nel Comune di Misterbianco
(CT) destinata alla realizzazione di un grande centro commerciale, per
insussistenza del requisito dell’utilizzazione edificatoria nel termine di
cinque anni dalla stipulazione dell’atto di acquisto, cui era condizionata
l’agevolazione allora prevista dall’art. 33, co. 3, L. n. 388 del 2000;
2. il giudice d’appello ha confermato l’annullamento dell’avviso
ritenendo: i) che il termine quinquennale dovesse decorrere dall’ultimo
dei 28 atti di compravendita dei terreni con cui, tra il 9/05/2003 ed il
27/10/2004, la contribuente aveva acquistato l’intera area; à che l’art.
33, co. 3, L. n. 388 del 2000, nel prevedere che “l’utilione edificatoria
deve avvenire … entro cinque anni dal trasOriniento”, non richiede
l’ultimazione dei lavori entro detto termine, essendo “su -iciente che, entro
il quinquennio, le opere vengano iniziate e venga realk.zato un manufiitto
significativo sotto il profilo urbanistico”;

che si dovesse dare rilievo anche

alle cause di forza maggiore evidenziate dalla società, stante la “loro
incidenza sulla reakziqione dell’opera che, comunque, è andata avanti”;

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partecipata del 18/10/2017 dal Consigliere Dott. PAOLA VELLA.

3. con il primo motivo di ricorso, l’amministrazione deduce la
“viola.zione e/ o fa. lsa applicaione dell’art. 33, comma 3, legge n. 38812000 e
dell’art. 2645-bis c.c., nonché dell’articolo 1, commi da 25 a 28, della legge
244/2007”, osservando che, ai fini delle agevolazioni previste dal terzo
comma del citato art. 33 della legge finanziaria del 2001 — “imposta di

luogo delle normali imposte di registro nella misura dell’8°/0 e delle imposte
ipotecarie nella misura del 2% e catastali nella misura dell’1°,/0” — i giudici
d’appello avrebbero dovuto verificare il requisito della

“Irtiliucqione

edificatoria” alla stregua della regola posta dall’art. 2645-bis c.c., che
prevede la realizzazione di “un edificio nel quale sia stato eseguito il rustico
comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la
copertura”; ciò anche alla luce delle successive vicende normative di
carattere integrativo (art. 76, L. 448/01 e L. 350/03) o abrogativo (art.
36, co. 15, d.l. 223/06), culminate nella legge finanziaria 2008 (L.
244/07) il cui art. 1, commi 25-28, nel trasfondere la nonna
agevolativa all’interno del d.P.R. 347/90 per le imposte ipotecarie e
catastali, e del d.P.R. 131/86 per le imposte di registro (a sua volta poi
abrogato dall’i gennaio 2014 per effetto del d.lgs. 14/03/2011, n. 23,
art. 10), ha ivi espressamente previsto: “Se il trasferimento ha per oggetto
immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attua_zione dei
programmi di edili ia residemziale comunque denominati, a condi:zione che
l’intervento cui è finaliato il trasferimento venga completato entro cinque anni
dalla stipula dell’atto: 1 per cento”.
4. il secondo motivo attiene alla “viola_zione e/ o falsa applicaione
dell’articolo 6, comma 5, d.lgs. n. 472/1997, nonché dell’art. 2697 c.c.”, per
avere il giudice d’appello erroneamente ravvisato un’ipotesi di forza
maggiore, quale principio generale dell’ordinamento, nei “ritardi dovuti
. intentato
alla instaura ione di un giudi-io per tentativo di truffa
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registro nella misura dell’10/0 con imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, in

dall’amministra.;,ione della società a seguito della casuale scoperta della cessione
delle quote della società all’insaputa di quest’ultima”, senza peraltro aver
“condotto alcuna valuta ione sull’effettiva applicabilità nel caso controverso
dell’esimente in questione”, i cui specifici presupposti di oggettività,
imprevedibilità ed inevitabilità erano stati solo affermati, ma non

5. con il terzo mezzo l’amministrazione censura infine la
“violaione el o ,falsa applicaione degli articoli 113 e 116 c;p.c.”, per non
avere il giudice d’appello tenuto conto “del nutrito corredo probatorio
addotto dall’Ufficio nonché.. della significativa carenza in tal senso ascrivibile
all’originario ricorrente”, adottando una decisione connotata da
“sapedicialità, per non dire sbrigatività”;
6. nelle memorie ex art. 380-bis c.p.c. la controricorrente ha
sollevato una eccezione di giudicato esterno in relazione all’analoga
sentenza n. 1222/17/15 resa inter partes dalla stessa C.T.R. in pari data;
avente ad oggetto l’atto di compravendita del 14/05/2003 registrato il
30/05/2003, serie IV, num. 006177, riguardante altra particella di
terreno inclusa nella medesima area, dal momento che avverso di essa
l’Agenzia delle entrate non aveva proposto ricorso per cassazione
(giusta attestazione di passaggio in giudicato rilasciata il 7.10.2017);
7. all’esito della camera di consiglio, il Collegio ha disposto
l’adozione della motivazione in forma semplificata.

Considerato che:
8. va preliminarmente respinta l’eccezione di giudicato esterno, in
quanto afferente una particella di terreno ed un atto pubblico diversi
da quelli oggetto del presente giudizio, e soprattutto implicanti — per
quanto si va a dire nel merito del ricorso — un distinto accertamento in
fatto; per completezza si rileva altresì che dagli atti e documenti
allegati dalla stessa contribuente emerge che essa aveva
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dimostrati, dalla contribuente;

preliminarmente eccepito l’inesistenza dell’atto di compravendita
14/05/2003 registrato il 30/05/2003, al n. 6177, per non avere la
società “mai portato a registrazione atti ai quali sia stato assegnato il n. 6177”,
in quella data essendo stato “registrato altro distinto e diverso atto avente n.
6172” (v. ricorso introduttivo, pag. 6), e ciò trova conferma nella

dicitura “n. 6177 (in effitti 6172)”;
9. nel merito, il primo motivo è fondato — con assorbimento del
terzo — dovendosi confermare l’orientamento di questa Corte per cui
“La frukione del beneficio dell’assoggettamento all’imposta di registro dell’i per
cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dalla L 23
dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3, vigente mtione tempons per i
trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici
particolareggiati, postilla l’integrale realk.zaione, entro il quinquennio
dall’acquisto, delle poten,zialità edificatone dell’area”,

e quindi —

conformemente alla ratio di agevolare l’attività edificatoria e favorire lo
sviluppo equilibrato del territorio — “l’integrale realia.zione delle opere
previste nel piano” secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico,
non essendo perciò applicabile laddove l’acquirente “abbia realkato
solo paqialmente l’intervento edificatorio previsto” (v. Cass. sez. VI-5, n.
20304/16, n. 12047/16; sez. V, n. 15838/16, n. 14891/16, n.
14277/16, n. 13423/16, n. 1991/15; risulta invece isolato il precedente
di Cass. n. 1087/13, invocato nella memoria ex art. 380-bis c.p.c., che
reputa a tali fini sufficiente il rilascio della concessione edilizia e
l’effettivo inizio dei lavori);
9.1. al riguardo questa Corte ha avuto modo di precisare “come sia
pacifico orientamento di questa Corte, quello secondo cui la disposkione agevolativa
sia ispirata alla ratio di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di
edifica:zione (..) connesso all’acquisto dell’area e sia di stretta interpretcqione come
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perizia giurata del 27/10/2009 ove, tra gli atti elencati, figura la

tutte le norme che, diminuendo il carico fiscale, incidono sul principio di
uguaglian.za, il principio impositivo e quello di capacità contributiva (artt. 3, 23 e
53 Cost.)” (Cass. sez. V, n. 14277/16; cfr. nn. 14981/16, 14277/16,
25491/15, 722/15), per poi di recente chiarire definitivamente che,
“ferma restando l’esigena dieffettiva utiliazione edificatoria nel quinquennio,

z

ottenimento delle relative autoriz.zgzioni amministrative, il requisito di
agevola.zione può pertanto individuarsi, in analogia con .quanto diJposto
2645 bis c. c., a. c.. anche quando l’edificio, ancorchè non del tutto completato, sia
stato pur tuttavia eseguito al rustico, con mura perimetrali e copertura. Così
da assumere nitide caratteristiche inn.zionali e di reale trasformaione edificatoria
del suolo, in verificabile conio. rmità alle prescriioni urbanistiche che hanno
consentito l’intervento e giustificato

(Cass. sez. V, n.

11691/17);
9.2. nella fattispecie in esame, dagli atti di causa emerge che alla
scadenza del .quinquennio (27/10/2009> non si era ancora verificata
l’integrale realizzazione dell’intervento edificatorio; ed ‘infatti, dalla
“perizia tecnica giurata” del 27/10/2009 prodotta dalla contribuente (e
richiamata a pag. 12 del controricorso) risulta che l’originaria
concessione edilizia del 2 febbraio 2005 era stata prorogata 1’8 agosto
2008, con ulteriore “progetto di variante presentato al Comune di Alisterbianco
il 13/08/2009” (pag. 2) e — soprattutto — che alla data del 26 ottobre
2009 risultavano realizzati solo

“un edificio allo stato di rustico”

(fondazioni, pilastri, travi, copertura e tamponamenti esterni) ed un
altro edificio, “sempre allo stato di rustico”, in cui però mancavano ancora
la “collocazione di circa il 20% di copertura .. e di circa il 30% di tamponature
esterne”), mentre i lavori eseguiti nella residua area circostante erano
relativi “ad opere di movimento terra, alla creazione di lo. nda.zioni per altri corpi
aggiuntivi, ad opere di sostegno e sottofò ridaione della viabilità, di stabilia.zione
Ric. 2015 n. 25539 sez. MT – ud. 18-10-2017
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non essendo su hiente il semplice avvio dei lavori di costru ione con

dei pendii, opere idrauliche di contenimento del torrente Cubba, predzisposkione
delle aree a verde e di quelle destinate a parcheggio”;

9.3. il giudice a quo si è invece limitato a ritenere non necessaria
l’ultimazione dei lavori nel termine di legge, e genericamente “sufficiente
che, entro il •quinquennio, le opere vengano inkiate e venga realkato un
senza accertare in

concreto se tutte le opere previste fossero state almeno eseguite “al
rustico, con mura perimetrali e copertura”, secondo il criterio di
riferimento individuato nell’art. 2645 bis, ultimo comma, c.c.;

10. anche la seconda censura è fondata, poiché, a prescindere
dall’astratta applicabilità dell’esimente della forza maggiore alle
fattispecie agevolative, su cui si sono registrati nel tempo diversi
orientamenti, è comunque pacifico — anche per quello favorevole —
che “la causa di io’ r’za maggiore idonea ad impedire la decaderka dalle
agevokrzioni fiscali deve essere caratterk.zata dai requisiti di non imputabilità al.
contribuente, necessità e imprevedibilità” (Cass. sez. VI-5, n. 864/16),
dovendosi trattare di “una causa oggettiva ed assoluta di impossibilità riJpetto
alla condkione delfagevokkione” (Cass. sez. V, n. 18040/16; cfr. Cass. Sez.
VI-5 2256/16, 24573/14, 2552/03);

10.1. nel caso di specie, l’addotto impedimento all’integrale
realizzazione dell’intervento edificatbrio — nel pur ampio termine
quinquennale fissato dalla norma — non riveste le caratteristiche di
assolutezza sopra descritte, essendosi la controricorrente limitata a
dedurre che, a seguito della denuncia penale sporta dallo stesso
amministratore contro ignoti, “la società non operava, a causa dell’assoluta
incerteua sull’effettiva proprietà delle quote” per un periodo di (soli) “trenta
mesi” e che, a fronte del rinvio a giudizio degli imputati “in data 28
giugno 2006”, (solo) “in data 31 ottobre 2007” essa presentava “urna
richiesta di variante alla concessione edili:zia per l’ampliamento della supedicie di
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manufatto significativo sotto il profilo urbanistico”,

piano del Centro commerciale”, per poi “iiprendere, seppure in modo ridotto,
l’attività imprenditoriale”, e quindi avanzare, (solo) “In data 19 giugno

2008”, una richiesta di “proroga di trenta mesi alla concessione edilkia del 02

z

mar o 2005 rinunciando al richiesto ampliamento” (v. pag. 3 4
–

controricorso);
ra

VA.

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es,.<, onc accertamento confottne al principio riepiloga o ìe per la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla C.T.R. della Sicilia — sezione distaccata di Catania, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 1840/2017 Il IPresident Dott. bt fa 11. la sentenza va quindi cassata con rinvio per un nuovo