Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 30018 del 14/12/2017

Civile Ord. Sez. 6 Num. 30018 Anno 2017
Presidente: SCHIRO’ STEFANO
Relatore: VELLA PAOLA

ORDINANZA
sul ricorso 21708-2015 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE, C.F. 06363391001, in persona del
Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– ricorrente contro
FELIX SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliata in RONL\, VIA MONTE ZEBIO 28, presso
lo studio dell’avvocato GAETANO ALESSI, rappresentata e difesa
dagli avvocati SALVATORE ABRAMO, GIANMARCO
ABBADESSA;

– controricorrente –

Data pubblicazione: 14/12/2017

avverso la sentenza n. 1216/17/2015 della COMMISSIONE
TRIBUTARIA REGIONALE di PALERMO SEZIONE
DISATACCATA di CATANIA, depositata il 24/03/2015;
lette le memorie ex art. 380-bis c.p.c. depositate dalla controricorrente;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

Rilevato che:
1. oggetto del giudizio è un avviso di liquidazione per il recupero
delle ordinarie imposte di registro, ipotecarie e catastali relative all’atto
pubblico del 15/05/2003 (registrato il 30/05/2003 al n. 6178) con cui
la società Tenutella s.r.l.

(poi incorporata dalla odierna

controricorrente Felix sii) aveva acquistato uno dei terreni compresi
nell’area agricola di oltre trenta ettari sita nel Comune di Misterbianco
(CI) destinata alla realizzazione di un grande centro commerciale, per
insussistenza del requisito dell’utilizzazione edificatoria nel termine di
cinque anni dalla stipulazione dell’atto di acquisto, cui era condizionata
l’agevolazione allora prevista dall’art. 33, co. 3, L. n. 388 del 2000;
2. il giudice d’appello ha confermato l’annullamento dell’avviso
ritenendo:

i)

che il termine quinquennale dovesse decorrere dall’ultimo

dei 28 atti di compravendita dei terreni con cui, tra il 9/05/2003 ed il
27/10/2004, la contribuente aveva acquistato l’intera area; à) che l’art.
33, co. 3, L. n. 388 del 2000, nel prevedere che

“l’utilsa,zione edificatoria

deve avvenire … entro cinque anni dal trasferimento”,

l’ultimazione dei lavori entro detto termine, essendo

non richiede

“slifficiente che, entro

il quinquennio, le opere vengano iniziate e venga reali_z:zato un manufatto
significativo sotto il profilo urbanistico”; iii)

che si dovesse dare rilievo anche

alle cause di forza maggiore evidenziate dalla società, stante la
inciden,‘za

realia,-,:ione dell’opera che, comunque, è andata avanti”;

Ric. 2015 n. 21708 sez. MT – ud. 18-10-2017
-2-

“loro

partecipata del 18/10/2017 dal Consigliere Dott. PAOLA VELLA.

3. l’amministrazione ricorrente deduce la “viola,„ione dell’art. 33 L
n. 388100”, in quanto non si sarebbe verificata la condizione ivi
prevista della “realiaione nel quinquennio delle opere previste dal piano
particolareggiato su tutta l’area”, e d’altro canto non sarebbe applicabile
l’esimente della forza maggiore ravvisata dai giudici d’appello nei

dall’amministrarjone della società a seguito della casuale scoperta della cessione
delle quote della società all’insaputa di quest’ultima”;
4. nelle memorie e.\.- art. 380-bis c.p.c. la controricorrente ha
sollevato eccezione di giudicato esterno in relazione all’analoga
sentenza inter partes n. 1222/17/15 emessa e depositata dalla stessa
C.T.R. nelle medesime date di quella qui impugnata (con relativa
attestazione di passaggio in giudicato del 7.10.2017), ma avente ad
oggetto l’atto di compravendita del 14/05/2003 registrato il
30/05/2003, serie IV, num. 006177, riguardante altra particella di
terreno inclusa nella medesima area, per non avere l’Agenzia delle
entrate proposto ricorso per cassazione avverso di essa;
5. all’esito della camera di consiglio, il Collegio ha disposto
l’adozione della motivazione in fottila semplificata.

Considerato che:
6. va preliminarmente respinta l’eccezione di giudicato esterno, in
quanto afferente una particella di terreno ed un atto pubblico diversi
da quelli oggetto del presente giudizio, e soprattutto implicanti — per
quanto si va a dire nel merito del ricorso — un distinto accertamento in
fatto; per completezza si rileva altresì che dagli atti e documenti
allegati dalla stessa contribuente emerge che essa aveva
preliminarmente eccepito l’inesistenza dell’atto di compravendita
14/05/2003 registrato il 30/05/2003, al n. 6177, per non avere la
società “mai portato a registrazione atti ai quali sia stato assegnato il n. 6177”,
Ric. 2015 n. 21708 sez. MT – id. 18-10-2017
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“ritardi dovuti alla instaurazione di un giudkio per tentativo di trldfa intentato

in quella data essendo stato “registrato altro distinto e diverso atto avente n.
6172” (v. ricorso introduttivo, pag. 6), e ciò trova conferma nella
perizia giurata del 27/10/2009 ove, tra gli atti elencati, figura la
dicitura “n. 6177 (in effetti 6172)”;

7. nel merito, il ricorso è fondato, dovendosi confermare

dell’assoggettamento all’imposta di registro dell’i per cento ed alle imposte ipotecarie
e catastali in misura fissa, previsto dalla L 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33,
comma 3, vigente ratione temporis per i trasferimenti di immobili situati in aree
soggette a piani urbanistici particolareggiati, postula l’integrale realickione, entro
il quinquennio dall’acquisto, delle potenialità edificatone dell’area”, e quindi —
conformemente alla ratio di agevolare l’attività edificatoria e favorire lo
sviluppo equilibrato del territorio — “l’integrale realia.zione delle opere
previste nel piano” secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico,
non essendo perciò applicabile laddove l’acquirente “abbia realkato
solo parzialmente l’intervento edfflcatorio previsto” (v. Cass. sez. VI-5, n.
20304/16, n. 12047/16; sez. V, n. 15838/16,
14277/16, n. 13423/16, n. 1991/15;

n. 14891/16, n.

risulta invece isolato il

precedente di Cass. n. 1087/13, invocato nella memoria ex art. 380-bis
c.p.c., che reputa a tali fini sufficiente il rilascio della concessione
edilizia e l’effettivo inizio dei lavo Ti) ;

7.1. in proposito, dopo aver precisato “come sia pacifico orientamento
di questa Corte, quello secondo cui la disposkione agevolativa sia ispirata alla
ratio di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edifiakione (…)
connesso all’acquisto dell’area e sia di stretta interprettkione come tutte le norme
che, diminuendo il carico fiscale, incidono sul principio di nuagliarka, il principio
impositivo e quello di capacità contributiva (artt. 3, 23 e 53 Cost.)” (Cass. sez.
V, n. 14277/16; cfr. nn. 14981/16, 14277/16, 25491/15, 722/15),
questa Corte di recente ha definitivamente chiarito che, “firma restando
Ric. 2015 n. 21708 sez. MT – ud. 18-10-2017
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l’orientamento di questa Corte per cui “La frukione del beneficio

l’esigen.za di effettiva utilikione edificatoria nel quinquennio, non essendo
sujjìciente il semplice avvio dei lavori di costrnione con ottenimento delle
relative autoti.uaioni amministrative, il requisito di agevolckione può pertanto
individuarsi, in analogia con quanto disposto dell’art. 2645 bis c. c., il. c., anche
quando l’edificio, ancorchè non del tutto completato, sia stato pur tuttavia eseguito

caratteristiche jUrkionali e di reale trasforma5zione edificatoria del suolo, in
verificabile coup’ rmità alle prescrkioni urbanistiche che hanno consentito
l’intervento e giustificato l’agevolaione” (Cass. sez. V, n. 11691/17);
7.2. nella fattispecie in esame, dagli atti di causa emerge che alla
scadenza del quinquennio (27/10/2009) non si era ancora verificata
l’integrale realizzazione dell’intervento edificatorio; ed infatti, dalla
“perizia tecnica giurata” del 27/10/2009 prodotta dalla contribuente (e
richiamata a pag. 12 del controricorso) risulta che l’originaria
concessione edilizia del 2 febbraio 2005 era stata prorogata 1’8 agosto
2008, con ulteriore “progetto di variante presentato al Comune di Alisterbianco
il 1310812009” (pag. 2) e — soprattutto — che alla data del 26 ottobre
2009 risultavano realizzati solo

“un edificio • allo stato di rustico”

(fondazioni, pilastri, travi, copertura e tamponamenti esterni) ed un
altro edificio, “sempre allo stato di rustico”, in cui però mancavano ancora
la “colloccqeione di circa il 20% di copertura .. e di circa il 30% di tamponature
esterne”), mentre i lavori eseguiti nella – residua area circostante erano
relativi “ad opere di movimento terra, alla creckione di fondckioni per altri colpi
aggiuntivi, ad opere di sostegno e sottofò ndckione della viabilità, di stabilia.zione
dei pendii, opere idrauliche di contenimento del torrente Cubba, predisposkione
delle aree a verde e di quelle destinate a pardiegaio”;
7.3. il giudice a quo si è invece limitato a ritenere non necessaria
l’ultimazione dei lavori nel termine di legge, e genericamente “sufficiente
che, entro il quinquennio, le opere vengano inkiate e venga reali ato un
Ric. 2015 n. 21708 sez. MT – ud. 18-10-2017
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al rustico, con mura perimetrali e copertura. Così da assumere nitide

manufatto significativo sotto il profilo urbanistico”, senza accertare in
concreto se tutte le opere previste fossero state almeno eseguite “al
rustico, con mura perimetrali e copertura”, secondo il criterio di
riferimento individuato nell’art. 2645 bis, ultimo comma, c.c.;

8. quanto al secondo profilo in discussione, si ritiene che, a

alle fattispecie agevolative, su cui si sono registrati nel tempo diversi
orientamenti, è comunque pacifico — anche per quello favorevole —
che “la causa di fora maggiore idonea ad impedire la decaderka dalle
agevolazioni fiscali deve essere caratteriata dai requisiti di non imputabilità al
contribuente, necessità e imprevedibilità” (Cass. sez. VI-5, n. 864/16),
dovendosi trattare di “una calisa oggettiva ed assoluta di impossibilità riipetto
alla condkione dell”cegevokkione” (Cass. sez. V, n. 18040/16; cfr. Cass. Sez.
VI-5 2256/16, 24573/14, 2552/03);

8.1. nel caso di specie ; , l’addotto impedimento all’integrale,
realizzazione dell’intervento edificatorio — nel pur ampio termine
quinquennale fissato dalla norma — non riveste le caratteristiche di
assolutezza sopra descritte, essendosi la controricorrente limitata a
dedurre che, a seguito della denuncia penale sporta dallo stesso
amministratore contro ignoti, “la società non operava, a causa dell’assoluta.
incerteua ttiva proprietà delle quote” per un periodo di (soli) “trenta
mesi” e che, a fronte del rinvio a giudizio degli imputati “in data 28
giugno 2006”, (solo) “in data 31 ottobre 2007” essa presentava “una
richiesta di variante alla concessione edilkia per l’ampliamento della superficie di
piano del Centro commerciale”, pel poi “riprendere, seppure in modo ridotto,
l’attività imprenditoriale”, e quindi avanzare, (solo) “in data 19 giugno
2008”, una richiesta di “proroga di trenta mesi alla concessione edilkia del 02
mar-o 2005 .. rinunciando ed richiesto ampliamento”
controricorso);
Ric. 2015 n. 21708 sez. MT – ud. 18-10-2017
-6-

(v

pag. 3-4

prescindere dall’astratta applicabilità dell’esimente della forza maggiore

9. la sentenza va quindi cassata con rinvio per un nuovo
,
accertamento conforme al principio riepilogato atpunttrj, 1~44.

( i e T,

vt, t4„
ti per fa regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla C.T.R.

cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 1 10/2017
1 Presidcdite
Dotil 5

della Sicilia — sezione distaccata di Catania, in diversa composizione,