Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 29910 del 20/11/2018

Cassazione civile sez. II, 20/11/2018, (ud. 07/11/2018, dep. 20/11/2018), n.29910

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente –

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 22954/2014 proposto da:

H3G SPA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA UGO DE CAROLIS 101,

presso lo studio dell’avvocato MARCO MORGANTI, rappresentata e

difesa dagli avvocati ISIDORO DI GIOVANNI, MARCELLO BERNARDUZZI;

– ricorrente –

contro

MANAS SRL, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAPRANICA 78,

presso lo studio dell’avvocato FEDERICO MAZZETTI, che la rappresenta

e difende unitamente all’avvocato DANIELE ROVELLI;

– controricorrente –

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS), M.M., B.D., MU.AL.,

C.V.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 611/2014 della CORTE D’APPELLO di GENOVA,

depositata il 07/05/2014;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

07/11/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

Fatto

FATTO E DIRITTO

Manas s.r.l. ha proposto ricorso, articolato in tre motivi e notificato il 26 settembre 2014, avverso la sentenza n. 611/2014 della Corte d’Appello di Genova, depositata il 7 maggio 2014.

Contro la stessa sentenza anche la H3G s.p.a. ha proposto distinto ricorso, articolato in quattro motivi e notificato il 30 settembre 2014.

La Manas s.r.l. ha resistito altresì con controricorso al ricorso della H3G s.p.a.

Rimangono intimati, senza svolgere attività difensive, il Condominio (OMISSIS), B.D., Mu.Al. e C.V..

Il ricorso della Manas s.r.l., giacchè notificato per primo, assume caratteri ed effetti d’impugnazione principale, in quanto esso ha determinato la costituzione del procedimento, nel quale debbono confluire, con natura ed effetti di impugnazioni incidentali, le successive impugnazioni proposte contro la medesima sentenza dalle altre parti soccombenti (art. 335 c.p.c.). Ne consegue che il ricorso della H3G s.p.a., autonomamente proposto, si converte, riunito a quello della Manas s.r.l., in ricorso incidentale.

Il giudizio fu intrapreso con citazione del 12 novembre 2008 dal Condominio (OMISSIS), nonchè da B.D., Mu.Al. e C.V., i quali domandarono la rimozione dal tetto del fabbricato condominiale dell’impianto di antenne per la telefonia mobile di proprietà della H3G s.p.a., impianto collegato tramite cavi, attraversanti le parti comuni dell’edificio, ad una cantina di proprietà della Manas s.r.l., ove erano installati altri impianti posti al servizio delle antenne. La convenuta Manas s.r.l. dedusse di aver concesso l’uso di una porzione del tetto per l’installazione dell’impianto alla società Blu – alla quale era poi subentrata la H3G s.p.a. – prima della costituzione del condominio con contratto di locazione avente data certa del 3 dicembre 2001, contratto opponibile a tutti gli acquirenti delle singole unità immobiliari del fabbricato, i quali erano subentrati nel condominio in data successiva a quella di registrazione del contratto di locazione. La locazione era comunque nota ai condomini perchè questi avevano dichiarato nel regolamento di condominio, di natura contrattuale, di conoscere l’esistenza della servitù derivante dall’installazione dell’impianto di telefonia sul tetto condominiale. L’altra convenuta H3G parimenti allegò di essere nel godimento del bene in forza del contratto di locazione stipulato con la Manas s.r.l. Il Tribunale di Chiavari con sentenza del 18 marzo 2010 respinse le domande degli attori. La Corte d’Appello di Genova, con sentenza del 7 maggio 2014, accolse il gravame avanzato dal Condominio (OMISSIS), nonchè da B.D., Mu.Al. e C.V., accertando l’inesistenza del diritto delle parti appellate al mantenimento delle opere e dei manufatti per cui è causa, e perciò condannando le stesse a rimuovere gli impianti ed i cavi posti sul tetto del fabbricato e nel locale cantina di proprietà Manas s.r.l..

1. Il primo motivo del ricorso della Manas s.r.l. deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1105 c.c.. Vi si assume che il contratto di locazione tra Manas s.r.l. e la Blu s.p.a. (cui è poi subentrata la cessionaria di ramo d’azienda H3G s.p.a.), avente ad oggetto dieci metri quadrati e lo spazio di copertura necessario per l’istallazione delle antenne e dei relativi supporti per la telefonia mobile, venne stipulato quando gli unici due condomini del fabbricato di (OMISSIS), erano la medesima locatrice Manas s.r.l. ed altra società denominata Sac s.r.l.. E’ ben possibile, secondo la ricorrente, che un singolo condomino stipuli una locazione inerente alle parti condominiali dell’edificio: la Manas non riscontrò al riguardo alcun dissenso dell’altra condomina Sac alla locazione, locazione che venne poi pure ratificata dai successivi condomini allorchè approvarono all’unanimità il regolamento di condominio.

Il secondo motivo del ricorso della Manas s.r.l. denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1102 e 1559 c.c.(recte: art. 1599), dovendosi intendere comunque legittimo l’uso della cosa comune che la società ricorrente intendeva fare cedendo ad un terzo la detenzione del tetto comune.

Il terzo motivo del ricorso della Manas s.r.l. censura la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1372 e 1599 c.c., assumendo che il contratto di locazione tra la ricorrente e la H3G s.p.a. del 3 dicembre 2001 doveva intendersi ancora efficace, non essendosi estinto per nessuna causa.

Il primo motivo del ricorso della H3G s.p.a. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1103 e 1105 c.c., con riferimento al diritto della condomina Manas s.r.l. a stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto una porzione del bene comune.

Il secondo motivo del ricorso della H3G s.p.a., censura la violazione e falsa applicazione dell’art. 1106 c.c., con riferimento alla clausola del regolamento di condominio che ha riconosciuto l’esistenza del diritto a mantenere l’impianto sul tetto comune del fabbricato.

Il terzo motivo del ricorso della H3G s.p.a. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., con riferimento all’utilizzo della cosa comune, mancando qualsiasi modifica della destinazione funzionale del tetto o compressione delle facoltà di godimento degli altri condomini.

Il quarto motivo del ricorso della H3G s.p.a. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1126 e 2056 c.c., con riferimento all’art. 115 c.p.c., in relazione alla domanda di risarcimento dei danni per effetto della rimozione delle apparecchiature.

2. La questione di diritto da decidere, implicata sia dal ricorso della Manas s.r.l., sia dai primi tre motivi di ricorso della H3G s.p.a., impone di pervenire alla qualificazione del contratto del 3 dicembre 2001 intercorso fra la stessa Manas s.r.l. e la Blu s.p.a. – cui è subentrata la H3G s.p.a., contratto con il quale la prima società concedeva alla seconda una superficie compresa fra le parti comuni dell’edificio condominiale di (OMISSIS), per consentire alla Blu s.p.a. la installazione di infrastrutture necessarie per l’esercizio del servizio pubblico di telefonia mobile (apparecchiature elettroniche situate in un locale esistente o da realizzare sul tetto, antenne montate su sostegni con un finto camino in vetroresina, cavi, ecc.). Le parti e la stessa sentenza impugnata discutono della possibile qualificazione di tale convenzione come locazione o come contratto costitutivo di servitù. Sulla base dei fatti accertati nelle fasi di merito ed esposti nei ricorsi per cassazione, come nello stesso provvedimento impugnato, è peraltro individuabile altresì una diversa qualificazione giuridica del contratto del 3 dicembre 2001.

Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 3, comma 1, lett. e, (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), ricomprende fra gli “interventi di nuova costruzione”: “e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato; e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione”.

Per l’art. 812 c.c., peraltro, sono beni immobili “tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo”.

In generale, il contratto con cui il proprietario di un fondo conceda ad un terzo il diritto di installare e mantenere infrastrutture e impianti sul proprio fondo, garantendo al concessionario di conservare la proprietà dei manufatti, può essere qualificato sia come locazione, che regoli il regime delle addizioni (art. 1593 c.c.) nel senso che esse non passino in proprietà al locatore, sia come contratto costitutivo di un diritto reale di superficie. E’, del resto, ulteriormente controverso anche in dottrina se il “titolo” ex art. 934 c.c., da cui eventualmente risulti l’inoperatività del principio “superficies solo cedit”, debba avere necessariamente natura reale (sia per la sua incidenza su beni immobili, sia per le esigenze tipiche della pubblicità immobiliare), o possa anche consistere in una concessione ad aedificandum con effetti meramente obbligatori. Da ultimo, Cass. Sez. Un., 16/02/2018, n. 3873, ha peraltro affermato che “costituiscono titoli idonei a impedire l’operare dell’accessione quelli costitutivi di diritti reali, fra i quali si colloca, oltre alla costituzione diretta di un diritto di superficie (art. 952 c.c. e segg.), la c.d. concessione ad aedificandum, con la quale il proprietario del suolo rinuncia a fare propria la costruzione che sorgerà su di esso”. Se si volesse, invece, ricondurre ad un contratto costitutivo di servitù prediale il negozio volto a permettere ad un concessionario l’installazione e il mantenimento di infrastrutture ed impianti sul fondo del concedente, occorrerebbe interrogarsi su quale sia il fondo dominante contiguo che tragga utilità dal peso imposto, ai sensi dell’art. 1027 c.c..

La qualificazione come locazione, ovvero comunque come contratto ad effetti obbligatori, oppure come contratto di concessione superficiaria, da attribuire ad una convenzione (quale risulta quella del 3 dicembre 2001), finalizzata alla installazione di infrastrutture necessarie per l’esercizio del servizio di telefonia mobile, è evidentemente decisiva altresì allo scopo di risolvere la questione se, ove il fondo da destinare all’installazione sia compreso tra le parti comuni di un condominio di edifici, la concessione di tale bene possa avvenire su iniziativa disgiunta di ciascun condomino, o invece imponga, ai sensi dell’art. 1108 c.c., comma 3 (e dell’art. 1139 c.c.), il consenso della totalità dei condomini.

Il Collegio reputa che la particolare rilevanza della questione di diritto sulla quale la Corte deve pronunciare renda opportuna la trattazione in pubblica udienza, analogamente a quanto previsto dall’art. 380-bis, comma 3, c.p.c. (si veda Cass. Sez. 2, 06/03/2017, n. 5533), e dunque dispone il rinvio a nuovo ruolo.

P.Q.M.

La Corte rimette la causa alla pubblica udienza e rinvia la causa a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 novembre 2018.

Depositato in Cancelleria il 20 novembre 2018