Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 29730 del 29/12/2011

Cassazione civile sez. III, 29/12/2011, (ud. 18/10/2011, dep. 29/12/2011), n.29730

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 21563-2009 proposto da:

C.S. (OMISSIS), selettivamente domiciliato in

ROMA presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e

difeso dagli avvocati FREDDI ROMOLO, FLORIANA FIORILLO giusta delega

in atti;

– ricorrente –

contro

B.G. (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 344/2008 della CORTE D’APPELLO di ANCONA,

depositata il 05/07/2008, R.G.N. 736/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

18/10/2011 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 5-7-08 la Corte di Appello di Ancona ha confermato la decisione del Tribunale che, in relazione ad un rapporto di locazione di un immobile ad uso abitativo intercorso fra B.G., locatore, e C.S., conduttore, condannò quest’ultimo a pagare la somma di Euro 1.032,91 per canoni dovuti per l’esercizio del recesso anticipato dal contratto senza il rispetto del termine semestrale di preavviso, previa compensazione con il deposito cauzionale di due mensilità.

La Corte di appello ha ritenuto che il conduttore aveva consegnato l’immobile dopo solo due mesi dalla comunicazione del preavviso e che era tenuto al pagamento delle mensilità dei canone fino allo scadere del termine semestrale;che la risoluzione anticipata del contratto doveva essere provata con forma scritta, non potendo avvenire per mutuo consenso con l’accettazione della riconsegna dell’immobile; che il verbale di riconsegna delle chiavi non era prova del consenso del locatore alla riduzione del termine di preavviso.

Propone ricorso per cassazione C.S. con cinque motivi.

Non presenta difese B.G..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si denunzia omessa motivazione su di un fatto decisivo per il giudizio.

Sostiene il ricorrente che la Corte di appello ,pur ammettendo la possibilità di risolvere il contratto per mutuo consenso, aveva omesso di valutare che il verbale di riconsegna delle chiavi firmato da entrambe le partì costituiva prova scritta della risoluzione consensuale del contratto.

2. Con il secondo motivo si denunzia la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 4 e degli artt. 1372 e 1325 cod. civ. e della L. n. 392 del 1978, art. 1, comma 4.

Sostiene il ricorrente che la Corte di Appello ha errato nel ritenere che il contratto di locazione non si era risolto per mutuo consenso alla data della riconsegna dell’immobile in quanto non vi era dubbio che la volontà solutoria delle parti era stata espressa in forma scritta nel verbale di riconsegna dell’immobile.

3. I motivi si esaminano congiuntamente per la connessione logica giuridica e sono inammissibili.

La Corte di appello ha accertato che nel contratto di locazione era previsto il diritto del conduttore al recesso anticipato con la previsione di un termine di sei mesi di preavviso ; che il conduttore aveva dato “disdetta” del contratto con lettera del 22-10-2002 ,ma aveva corrisposto il canone di locazione solo fino al dicembre 2002, mese in cui aveva rilasciato l’immobile il giorno 20, data in cui fu redatto un verbale di consegna delle chiavi con fa rilevazione delle letture dei consumi; che successivamente alla disdetta il locatore, con lettera raccomandata del 25-10-2002, prendendo atto della comunicazione della disdetta anticipata, informava il conduttore che in base alla vigenti disposizioni avrebbe dovuto rilasciare l’immobile in data 30-4-2003; con lettera del 15-1-2003, pochi giorni dopo il rilascio dell’immobile, il locatore intimava al conduttore di pagare i canoni di locazione fino all’aprile del 2003, accertamenti di fatto incensurabili in questa sede, in relazione ai quali, peraltro, il ricorrente neppure svolgono specifica impugnazione.

3.1. Il C. ha sostenuto in appello che in data 20-12-2002 aveva riconsegnato le chiavi al B. che le aveva accettate rientrando nella piena disponibilità del bene, e che tale comportamento aveva determinato la risoluzione del contratto di locazione per mutuo consenso. Sul punto la Corte di appello ha affermato che la risoluzione di un contratto di locazione per cui è prevista a pena di nullità la forma scritta può essere risolto solo con la medesima forma.

3.2. Si rileva che con il ricorso per cassazione il C. non ha formulato censure alla decisione adottata,ma ha introdotto un tema nuovo, sostenendo che il verbale di consegna dell’immobile costituiva risoluzione consensuale della locazione in forma scritta, mentre nel precedente grado ha eccepito che il verbale di consegna costituiva prova scritta del consenso del locatore alla riduzione del periodo di preavviso.

3.3. A tale riguardo va rilevato che i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena d’inammissibilità, questioni che siano già comprese nel tema del decidere del giudizio di appello, non essendo prospettabili per la prima volta in sede di legittimità questioni nuove o nuovi temi di contestazione che postulino accertamenti di fatto non compiuti dal giudice del merito. Pertanto il ricorrente, qualora proponga dette questioni in sede di legittimità e al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione avanti al giudice del merito, ma anche di indicare in quale atto del precedente giudizio lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminarne il merito (Cass. 12 luglio 2005, n. 14599; 15 marzo 2006, n. 5620).

4..Con il terzo motivo viene denunziato difetto di motivazione su un fatto decisivo avendo la Corte di appello solo apparentemente motivato sulle ragioni per cui il verbale di consegna non costituiva prova del consenso alla riduzione del periodo di preavviso.

5. Il motivo è inammissibile.

La Corte di appello ha ritenuto che il verbale di consegna aveva lo scopo di rilevare le letture dei consumi al momento del rilascio dell’immobile e conteneva locuzioni generiche e non interpretabili come consenso del locatore alla riduzione del periodo di preavviso.

Inoltre ha evidenziato che sin dal momento dell’invio della disdetta, il locatore aveva avvertito il conduttore che la locazione cessava al momento dello scadere del termine semestrale e che pochi giorni il rilascio dell’immobile il locatore aveva richiesto il pagamento dei canoni per tutto il periodo di preavviso.

5.1. Il ricorrente non formula specifiche censure in relazione a tale accertamento, ma richiede una nuova e diversa valutazione degli elementi di fatto, inammissibile in questa sede di legittimità quando la motivazione del giudice di merito è, come nella specie, logica e coerente e conforme al diritto.

6.Con il quarto motivo si denunzia violazione della L. n. 392 del 1978, art. 4 e degli artt. 1325, 1362, 1366 e 1367 cod. civ. per aver la Corte di appello non aveva correttamente interpretato il verbale di consegna della chiavi che costituiva prova della volontà del locatore di rinunziare ai canoni dovuti fino alla scadenza dei sei mesi di preavviso.

7. Il motivo è inammissibile per la novità della questione in quanto introduce un tema nuovo deducendo una presunta rinunzia del locatore ai canoni dovuti peri sei mesi del periodo di preavviso, rinunzia mai dedotta nel giudizio di appello.

8. Con i quinto motivo si deduce violazione della L. n. 392 del 1978, art. 4 e degli artt. 1173, 1372, 1373 e 1571 c.c..

9. Il motivo è inammissibile perchè il quesito di diritto formulato è generico ed inconferente con la decisione adottata. Il quesito di diritto deve essere formulato, ai sensi dell’art. 366 bis cod. proc. civ., in termini tali da costituire una sintesi logico-giuridica della questione, così da consentire al giudice di legittimità di enunciare una “regula iuris” suscettibile di ricevere applicazione anche in casi ulteriori rispetto a quello deciso dalla sentenza impugnata. Ne consegue che è inammissibile il motivo di ricorso sorretto da quesito la cui formulazione sia del tutto inidonea ad assumere rilevanza ai fini della decisione ed a chiarire l’errore di diritto imputato alla sentenza impugnata in relazione alla concreta controversia.

9.1. Nel caso di specie il quesito è formulato con sei diverse domande generiche contenenti mere asserzioni sulla natura giuridica del preavviso in caso di recesso anticipato, che propongono questioni in parte non conferenti con la decisione impugnata ed in parte già introdotte con i precedenti motivi di impugnazione, la cui lettura coordinata non contente l’individuazione regola di diritto violata dal giudice di merito. Il ricorso è inammissibile. Nulla per le spese.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Nulla per le spese.

Così deciso in Roma, il 18 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 29 dicembre 2011