Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 29729 del 29/12/2011

Cassazione civile sez. III, 29/12/2011, (ud. 18/10/2011, dep. 29/12/2011), n.29729

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente –

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 18385-2009 proposto da:

KUWAIT PETROLEUM ITALIA S.P.A. (OMISSIS) in persona del Direttore

Affari legali e societari Avv. G.G., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA FOGLIANO 4-A, presso lo studio dell’avvocato

BARLETTA PAOLO, rappresentata e difesa dall’avvocato BARLETTA

CALDARERA GIACOMO giusta delega in atti;

– ricorrente –

contro

C.G. (OMISSIS), C.C.

(OMISSIS) in qualità di eredi della Sig.ra GI.MA.

G., GI.GI. (OMISSIS), elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA ALCIDE DE GASPERI N. 21, presso lo studio

dell’avvocato INSOM ENRICO, rappresentati e difesi dall’avvocato

PIAZZA LUCIANO giusta delega in atti;

– controricorrenti –

e contro

PROCURATORE GENERALE C/O LA CORTE D’APPELLO PALERMO;

– intimato –

avverso la sentenza n. 513/2009 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,

depositata il 28/04/2009, R.G.N. 1519/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

18/10/2011 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;

udito l’Avvocato GIUSEPPE BARLETTA CALDARERA per delega;

udito l’Avvocato LUCIANO PIAZZA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto;

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28-4-2009 la Corte di Appello di Palermo,in riforma della sentenza del Tribunale, ha accolto la domanda proposta da Gi.Gi. e Cl. e C.G. L. n. 392 del 1978, ex art. 29, lett. c,dichiarando risolto alla prima scadenza il contratto di locazione ad uso diverso di abitazione relativo ad una area nuda stipulato con la Kuwait Petroleum Italia s.p.a, ordinando a quest’ultima il rilascio e la rimozione delle attrezzature di erogazione carburante fuori terra, delle pensiline e dei serbatoi.

La Corte di Appello, rilevato che i ricorrenti avevano ottenuto la licenza edilizia relativa all’edificio che intendevano costruire nel corso del giudizio di appello, ha ritenuto che il diniego di rinnovo alla prima scadenza ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 29, lett. c era stato legittimamente esercitato dai locatori, in quanto la disciplina in oggetto era applicabile anche alle locazioni di terreni inedificati sui quali il conduttore abbia costruito un immobile, quando il locatore intenda costruire un nuovo immobile, previo demolizione di quello esistente.

Propone ricorso per cassazione la Kuwait Petroleum con tre motivi illustrato da memoria.

Resisto con controricorso Gi.Gi. e C.C. e C.G..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso viene denunziata violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29, lett. c in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 e difetto di motivazione sul punto.

Sostiene la ricorrente che erroneamente la Corte di appello ha ritenuto applicabile la disciplina del diniego di rinnovo alla prima scadenza in quanto la costruzione ex novo realizzata dai locatori non poteva rientrare nel concetto di ristrutturazione, completo restauro o di costruzione tramite demolizione.

In relazione a tale ultima ipotesi, la Corte di appello non ha tenuto conto che sul terreno erano stati realizzati dal conduttore due edifici di piccole dimensioni per l’attività di bar e di ricovero del gestore del punto vendita e che l’ipotesi di ricostruzione previa demolizione imponeva la ricostruzione del fabbricato nelle medesime dimensioni, mentre i locatori intendevano costruire un edificio con ventisette appartamenti.

2. Il motivo è infondato.

Preliminarmente va osservato che secondo giurisprudenza consolidata di questa Corte a disciplina del capo 2, titolo primo, L. 27 luglio 1978, n. 392 è applicabile alle locazioni non solo di edifici ma di tutti gli immobili, di qualunque specie, nei quali effettivamente si eserciti una delle attività contemplate dall’art. 27, L. cit., secondo le previsioni: contrattuali e, comunque, con il consenso o senza tempestiva opposizione; del locatore. Pertanto la predetta disciplina si applica anche alle cosiddette aree nude anch’esse rientranti nell’ampia accezione di “immobile urbano”, poichè non rilevano la natura e la consistenza, anche strutturale, dell’immobile locato, bensì la natura dell’attività ivi svolta – che deve essere una di quelle contemplate dai primi due commi dell’art. 27 legge cit.

– e, quindi, la destinazione attribuita convenzionalmente dalle parti all’immobile stesso. (Cass. 4-2-2004, n. 2069Cass. 2 giugno 1995, n. 6200; Cass. 20 ottobre 1988, n. 5701Cass. 9 luglio 1992, n. 8386).

Del pari questa Corte ha affermato che la L. n. 392 del 1978, art. 29 non si riferisce esclusivamente al proprietario locatore di una “costruzione” ma al proprietario locatore di un immobile adibito ad una delle attività indicate nei primi due commi dell’art. 27 della stessa Legge (cfr. Cass. 29.11.1985 n. 5930; Cass. 4.7.1986 n. 4409) e che tale principio non subisce limitazioni od esclusioni per il caso in cui nel concedersi il godimento di un’area inedificata, si contempli la facoltà del conduttore di costruirvi dei manufatti, con o senza l’obbligo di rimuoverli alla cessazione del rapporto (Cass. 5.3.1986 n. 1418). Infatti – avendo riguardo alla ratio legis, diretta a consentire al locatore di un immobile urbano destinato ad uso diverso da quello di abitazione, di ottenere una diversa utilizzazione o un migliore godimento dell’immobile – la norma in esame trova un’applicazione estensiva, nel senso che il locatore di un terreno inedificato, sul quale il conduttore abbia costruito un immobile, può esercitare il diritto di recesso dalla locazione anche nel caso in cui intenda costruire un nuovo immobile previa demolizione di quello costruito dal conduttore, ferma restando l’eventuale applicazione della disciplina, tuttora vigente, sui miglioramenti e le addizioni dettata dagli artt. 1592 e 1593 c.c. (Cass. n. 1418 del 1986 e Cass. n. 11496 del 1990).

3. Il Collegio ritiene di non discostarsi da tali principi alla luce della seguenti considerazioni.

La L. n. 392 del 1978, art. 29 concede a locatore di negare il rinnovo del contatto alla prima scadenza nel caso in cui abbia intenzione di “demolire l’immobile per ricostruirlo”, procedere alla sua ” integrale ristrutturazione ” o” completo restauro” oppure eseguire un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.

In relazione alle prime tre ipotesi la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che tratto caratterizzante delle stesse è che il risultato dell’attività di intervento del locatore porti ad un immobile completamente diverso, che costituisca qualcosa di nuovo rispetto all’oggetto originario del contratto di locazione.

La diversità ontologica o qualitativa del risultato dell’intervento rispetto a quello preesistente oggetto del contratto di locazione consente al locatore di negare il rinnovo alla prima scadenza. Cass, 22-3-1995 n. 3266. Applicando tali principi all’ipotesi di locazione di nuda area adibita ad attività commerciale, dove siano stati costruiti con il consenso del locatore immobili funzionali all’esercizio dell’attività commerciale, deve ritenersi che ricorre l’ipotesi di cui all’art. 29, lett. c. della “ricostruzione previa demolizione dell’edificio preesistente” , tutte le volte in cui l’intervento che il locatore intenda realizzare porti a qualcosa di ontologicamente diverso, tanto che l’oggetto del contratto di locazione viene a cessare per essere sostituito da un bene diverso.

4. Nel caso di specie ricorre tale diversità in quanto un edificio di ventisette appartamenti è cosa del tutto diversa dell’area di servizio per la distribuzione di carburante con il bar e l’edificio per il riparo degli addetti all’attività commerciale.

Al contrario di quanto denunziato dalla ricorrente, la norma richiede al locatore per azionare il diniego di rinnovo che egli realizzi un immobile del tutto diverso dal preesistente, senza rimanere legato alla volumetria ed alla strutture esistenti.

Una volta riconosciuta l’applicabilità generalizzata della normativa della locazione per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione anche alla locazione di aree nude, non vi è motivo per negare al locatore il diritto al diniego di rinnovo tutte le volte che egli intenda realizzare un miglior godimento dell’immobile con interventi edilizi che comportino una completa modificazione dell’oggetto del contratto.

La Corte di appello non è incorsa nella denunziata violazione di legge in quanto si è attenuta ai principi consolidati della giurisprudenza di legittimità sul punto.

5. Con il secondo motivo di ricorso viene denunziata omessa pronuncia su un punto controverso in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5 e violazione della L. n. 392 del 1978, art. 38 e dell’art. 1362 cod. civ. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

La ricorrente denunzia l’omessa pronuncia della Corte di Appello sulla domanda di nullità del contratto di permuta stipulato dai locatori con la società Karina Immobiliare, in base al quale essi avevano trasferito alla suddetta società il diritto di proprietà sull’area edificabile in cambio di alcuni appartamenti da costruire e di una somma di denaro in quanto, in quanto in violazione del suo diritto di prelazione.

Viene formulato il seguente quesito di diritto: può il locatore,attraverso un contratto di permuta che in concreto integra un contratto di vendita o misto (di quest’ultimo tipo di contratto presentando i requisiti tipici), esulare dalla norma che prevede espressamente il diritto del conduttore di esercitare il diritto di prelazione sull’immobile locato.

4. Il motivo è inammissibile per inadeguatezza del quesito. Il quesito di diritto deve essere formulato, ai sensi dell’art. 366-bis cod. proc. civ., in termini tali da costituire una sintesi logico- giuridica della questione, così da consentire al giudice di legittimità di enunciare una “regula iuris” suscettibile di ricevere applicazione anche in casi ulteriori rispetto a quello deciso dalla sentenza impugnata. Ne consegue che è inammissibile il motivo di ricorso sorretto da quesito la cui formulazione, ponendosi in violazione di quanto prescritto dal citato art. 366-bis, si risolve sostanzialmente in una omessa proposizione del quesito medesimo, per la sua inidoneità a chiarire l’errore di diritto imputato alla sentenza impugnata in riferimento alla concreta fattispecie. Cass. Sez. U, sent. 30/10/2008, n. 26020.

5. Il quesito non individua l’errore di diritto in cui sarebbe incorso il giudice di merito ed il suo eventuale accoglimento non porterebbe all’affermazione di un principio di diritto generalmente applicabile.

6. Con il terzo motivo di ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3, e difetto di motivazione in ordine alla condanna alle spese.

Viene formulato il seguente quesito di diritto:essere vittoriosi del giudizio di appello giustifica la compensazione delle spese processuali di 1^ grado ove la medesima parte è stata totalmente soccombente.

7. Il motivo è inammissibile per inadeguatezza del quesito.

Il quesito non individua l’errore di diritto compiuto da giudice di merito nel regolamento delle spese processuali e non consente a questa Corte, nell’ipotesi di accoglimento, la formulazione di un principio di diritto generalmente applicabile.

Le spese del giudizio di Cassazione seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali del giudizio di cassazione liquidate in Euro 2.700,00 di cui Euro 200,00 per spese, oltre spese genereli ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 18 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 29 dicembre 2011