Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 29720 del 12/12/2017


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Civile Ord. Sez. 2 Num. 29720 Anno 2017
Presidente: BIANCHINI BRUNO
Relatore: DONGIACOMO GIUSEPPE

ORDINANZA
sul ricorso 15049-2013 proposto da:
ANTONIO CORTELLESSA (CRTNTR4OH7L245W), elettivamente
domiciliato in Roma, Via Trionfale n. 7032, presso lo studio
dell’Avvocato DIMITRI GOGGIAMANI, che lo rappresenta e
difende per procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente –

contro
la COMUNIONE DEI CINQUE CONDOMINI RIUNITI di Piazza
Bologna n. 1 bis, Piazza Bologna n. 2, via Michele di Lando n.
10, via Lorenzo il Magnifico n. 5 e via Lorenzo il Magnifico n. 9,
Roma, elettivamente domiciliata in Roma, Via di Santa
Costanza n. 46, presso lo studio dell’Avvocato GIULIO
MANCINI, che la rappresenta e difende per procura speciale a
margine del controricorso;
– controricorrente –

Data pubblicazione: 12/12/2017

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avverso la sentenza del 16/4/2012, n. 1997, della CORTE
D’APPELLO DI ROMA;
udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott.
GIUSEPPE DONGIACOMO nell’adunanza camerale del
19/9/2017;

La Comunione dei Cinque Condomini Riuniti di Piazza
Bologna n. 1 bis, Piazza Bologna n. 2, via Michele di Lando n.
10, via Lorenzo il Magnifico n. 5 e via Lorenzo il Magnifico n. 9,
Roma, con citazione notificata il 27.31/7/2001, ha convenuto
in giudizio, innanzi al tribunale di Roma, Antonio Cortellessa
deducendo, per un verso, che gli aventi causa della disciolta
cooperativa edilizia in liquidazione “Pulchra Domus”, con atto
del 21/7/1955, hanno costituito, a Roma, cinque distinti
condomini (vale a dire i Condomini di Piazza Bologna n. 1/bis,
Piazza Bologna n. 2, via Michele di Lando n. 10, via Lorenzo il
Magnifico n. 5 e via Lorenzo il Magnifico n. 9), convenendo,
tuttavia, di mantenere in comunione, tra i comproprietari del
secondo fabbricato sociale, (per la durata di nove anni,
tacitamente prorogati di nove anni in nove anni, salvo
tempestiva disdetta), talune porzioni immobiliari (e,
precisamente, le parti indivise del predetto fabbricato, il
giardinetto esistente nel perimetro interno dei cinque corpi di
fabbrica, il retrostante cortiletto e la via privata tra questo e le
autorimesse di proprietà di alcuni soci della disciolta
Cooperativa), e, per altro verso, che Cortellessa Antonio,
proprietario di un locale a via Lorenzo il Magnifico n. 11
(adibito alla vendita di articoli di abbigliamento) e, come tale,
del tutto estraneo alla Comunione attrice, senza aver ricevuto
o richiesto alcuna autorizzazione, ha provveduto
arbitrariamente ad installare, a servizio del suo immobile, un
Ric. 2013 n. 15049, Sez. 2, C.C. 19-09-2017

I FATTI DI CAUSA

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pozzetto di ispezione e di raccolta delle acque reflue sui beni di
proprietà della comunione e, precisamente, all’interno del
cancello che affaccia su via Lorenzo il Magnifico n. 9 bis, sulla
via privata che collega il cortiletto interno e le autorimesse.
In forza di tali fatti, la Comunione ha chiesto al tribunale di

a loro cura e spese, la proprietà della Comunione, attraverso
l’eliminazione del pozzetto illecitamente realizzato e la
riduzione dei luoghi al loro stato antecedente, fissando un
termine per tale rimessione, autorizzando l’attrice, dopo la
scadenza del predetto termine ed il mancato adempimento, a
provvedere direttamente a detta rimessione in pristino, con il
diritto della stessa al rimborso di tutte le somme anticipate per
tale intervento.
Antonio Cortellessa, costituitosi in giudizio, ha chiesto il
rigetto della domanda, deducendone l’infondatezza, ed, in via
riconvenzionale, la costituzione della servitù coattiva di
passaggio di acque e/o di scarico e/o di acquedotto e/o di
fogna.
A sostegno di tali conclusioni, il convenuto ha, in sostanza,
dedotto, da un lato, che la sua estraneità alla comunione dei
beni era frutto di una errata lettura dell’atto del 21/7/1955 e
della mancata conoscenza dei titoli di proprietà dei suoi danti
causa, dai quali, al contrario, emerge che il Cortellessa
partecipa pro quota alla comunione prevista dalla convenzione
del 21/7/1955, compresa la via privata in cui è collocato il
pozzetto, ed ha, come tale, il diritto di usare la cosa comune
quando tale uso non impedisce o riduce il godimento della
proprietà comune da parte degli altri comproprietari, e,
dall’altro lato, che la realizzazione del bagno nel locale negozio
è imposta dal Regolamento di Igiene del Comune di Roma e
Ric. 2013 n. 15049, Sez. 2, C.C. 19-09-2017

condannare il Cortellessa a rimettere integralmente in pristino,

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dalla USL ed è condizione per il rilascio dell’autorizzazione
amministrativa per l’attività commerciale.
Il tribunale di Roma, con sentenza del 4/1/2007, in
accoglimento delle domande proposte dall’attrice, ha
condannato il Cortellessa al ripristino dei luoghi di causa

vialetto facente parte della Comunione dei Cinque Condomini
Riuniti di Piazza Bologna n. 1 bis, Piazza Bologna n. 2, via
Michele di Lando n. 10, via Lorenzo il Magnifico n. 5 e via
Lorenzo il Magnifico n. 9, assegnando per tale incombente il
termine di sessanta ed autorizzando la parte attrice, in caso di
mancato adempimento del convenuto, a provvedere
direttamente alla predetta rimessione in pristino, con addebito
dei relativi esborsi alla parte convenuta. Il tribunale ha, inoltre,
rigettato la domanda riconvenzionale proposta dal Cortellessa.
A sostegno della decisione, il tribunale ha, in sostanza,
ritenuto che il locale di proprietà del Cortellessa, con ingresso a
via Lorenzo il Magnifico n. 11, pur facendo inizialmente parte
degli immobili della disciolta cooperativa, non è stato
incorporato nella Comunione dei Cinque Condomini Riuniti che
ha interessato il secondo caseggiato ex sociale, composto da
cinque distinti corpi di fabbrica, l’uno adiacente all’altro, di cui
uno centrale, con ingresso a Piazza Bologna n. 2, e quattro
laterali: due con ingresso a via Michele di Lando n. 8 (ora
piazza Bologna n. 1 bis) e n. 10, e gli altri due con ingressi
anche separati dalla via Lorenzo il Magnifico n. 5 e n. 9.
Il tribunale, inoltre, ha rilevato che il pozzetto è stato
realizzato all’interno del vialetto della Comunione e, quindi, su
proprietà privata, alla quale il Cortellessa è estraneo, e che non
può essere richiesta la costituzione di una servitù di acque e/o
di acquedotto e/op di scarico e/o di fogna, in relazione all’art.
Ric. 2013 n. 15049, Sez. 2, C.C. 19-09-2017

attraverso l’eliminazione del pozzetto realizzato all’interno del

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1043 c.c., dovendo essere esclusa, nel caso in esame, la
mancanza di alternativa per il proprietario, vista la possibilità
di posizionare il pozzetto in suolo pubblico.
Il Cortellessa, con citazione notificata il 24.25/5/2007, ha
proposto appello avverso la sentenza del tribunale, chiedendo il

subordinata, la costituzione di una servitù coattiva di passaggio
delle acque di scarico nell’area condominiale fino alla rete
comunale.
La Comunione dei Cinque Condomini Riuniti ha chiesto il
rigetto dell’appello.
La corte d’appello di Roma, con sentenza 16/4/2012, ha
rigettato l’appello proposto rilevando che il locale
dell’appellante (in precedenza autorimessa pertinenziale ad un
appartamento), pur essendo stato costruito dalla Cooperativa
“Domus Pulchra”, fruendo delle parti comuni a tutti i fabbricati
come stabilito dal relativo statuto, non è stato, poi, compreso
tra quelli oggetto dell’atto del 1955, con il quale sono stati
costituiti cinque condomini “corrispondenti ai corpi di fabbrica
del secondo caseggiato ex sociale”, le cui parti comuni sono
state contestualmente attribuite in comunione ai singoli
condomini in proporzione alle rispettive quote di proprietà
esclusiva: “risulta all’evidenza dalla suddetta convenzione che
le parti cadute in comunione erano quelle ricomprese nel
perimetro dei cinque condomini riuniti (e non degli altri
fabbricati ivi realizzati dalla Cooperativa), nulla più rilevando lo
stato di fatto e di diritto in essere al tempo delle
compravendite cui fa riferimento l’appellante, né che
l’autorimessa acquistato dal Cortellessa (e da questi adibita ad
esercizio commerciale) fosse stata in precedenza pertinenza di
un appartamento inserito nella comunione”: “in tale situazione,
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rigetto della domanda proposta nei suoi confronti ed, in via

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il condomino dello stabile di Via Lorenzo il Magnifico 17, non
ricompreso nei cinque condomini riuniti, non poteva vantare
alcun diritto sulle parti comuni del secondo caseggiato ex
sociale, in relazione alle cui parti comuni solamente era stata
costituita la comunione a seguito dell’avvenuto scioglimento

La corte ha, poi, confermato la sentenza appellata anche
nella parte in cui il tribunale ha rigettato la domanda
riconvenzionale di costituzione di una servitù coattiva,
ritenendo che tale decisione sia rimasta immune da specifiche
censure:

“l’appellante, infatti, invoca a suo favore una

deposizione testimoniale resa in primo grado dal progettista del
pozzetto il quale, tra l’altro, aveva riferito che il progetto di
variante (dal lui presentato a seguito delle rimostranze del
Condominio, dopo l’installazione dell’impianto) per il
posizionamento del pozzetto su passo carrabile esterno all’area
condominiale, era stato respinto dal Comune. La circostanza
del rifiuto, tuttavia, non trova alcun riscontro a livello
documentale, e con essa anche la dedotta insussistenza di
un’alternativa praticabile su suolo comunale”. Né – ha aggiunto
la corte – si ravvisano le condizioni per dare ingresso alla
consulenza tecnica di ufficio, in quanto chiesta “al dichiarato
fine di individuare soluzioni alternative” e, quindi, “come
inammissibile mezzo sostitutivo dell’onere probatorio gravante
sulla parte”.
Antonio Cortellessa, con ricorso spedito per la notifica il
3/6/2013 (1’1 ed il 2/6/2013 sono stati, rispettivamente,
sabato e domenica), e depositato a 24/6/2013, ha chiesto, per
due motivi, la cassazione della sentenza della corte d’appello,
non notificata.

Ric. 2013 n. 15049, Sez. 2, C.C. 19-09-2017

della Cooperativa …”.

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Con controricorso, spedito per la notifica il 10/7/2013 e
depositato il 16/7/2013, resiste il Condominio.
LE RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando, in
relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., nel testo anteriore alla

controverso e decisivo per il giudizio, ha censurato la sentenza
impugnata per aver ritenuto, senza darne congrua
motivazione, che il locale di proprietà del Cortellessa sia
estraneo alla Comunione dei Cinque Condomini Riuniti,
laddove, al contrario, come emerge dagli atti di acquisto e
dalle planimetrie allegate, tale locale è compreso nell’area di
proprietà della Cooperativa Pulchra Domus, che l’ha realizzata,
e non in quella adiacente del Condomino di via Lorenzo il
Magnifico n. 13, e fa parte, quindi, della Comunione dei Cinque
Condomini Riuniti, con la conseguenza che il Cortellessa, quale
comproprietario delle relative aree, compresa la via privata
nella quale è allocato il pozzetto, ha correttamente esercitato,
senza ledere quello degli altri comproprietari, il suo diritto
all’uso della cosa comune.
2. Il motivo è inammissibile. Premesso che la sentenza
impugnata è stata depositata prima dell’11/9/2012 e che
trova, dunque, applicazione l’art. 360 n. 5 c.p.c. nel testo in
vigore precedentemente alle modifiche apportate dall’art. 54
del d.l. n. 83 del 2012, convertito con modificazioni con la I. n.
134 del 2012, a norma del quale la sentenza può essere
impugnata con ricorso per cassazione

“per omessa,

insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio”, rileva la Corte che, nel
caso in esame, il ricorrente, pur invocando il vizio di omessa ed
insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo
Ric. 2013 n. 15049, Sez. 2, C.C. 19-09-2017

riforma, l’omessa e insufficiente motivazione circa un fatto

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per il giudizio, non ha, in realtà, svolto alcuna specifica censura
in ordine alla motivazione che la sentenza impugnata ha fornito
sull’apprezzamento dei fatti o delle prove, limitandosi ad
affermare che la stessa, ad onta di quanto emergerebbe dagli
atti di acquisto e dalle planimetrie allegate, ha erroneamente

alla Comunione dei Cinque Condomini Riuniti. Ed è noto,
invece, che il vizio di omessa o insufficiente motivazione,
deducibile in sede di legittimità ex art. 360, n. 5, c.p.c. sussiste
solo se, nel ragionamento del giudice di merito, quale risulta
dalla sentenza, sia riscontrabile il mancato o deficiente esame
di punti decisivi della controversia e non può, invece,
consistere in un apprezzamento dei fatti e delle prove in senso
difforme da quello preteso dalla parte, perché la citata norma
non conferisce alla Corte di legittimità il potere di riesaminare e
valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare,
sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica,
l’esame e la valutazione fatta dal giudice del merito al quale
soltanto spetta di individuare le fonti del proprio convincimento
e, a tale scopo, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e
la concludenza, e scegliere tra le risultanze probatorie quelle
ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass.
n. 6288/2011).
3. D’altra parte, com’è noto, ove nel ricorso per cassazione
venga prospettato un vizio di motivazione della sentenza, il
ricorrente, il quale denunzi l’insufficiente spiegazione logica
relativa all’apprezzamento dei fatti della controversia o delle
prove, non può limitarsi a prospettare una spiegazione di tali
fatti e delle risultanze istruttorie con una logica alternativa pur se essa sia supportata dalla possibilità o dalla probabilità di
corrispondenza alla realtà fattuale – essendo, invece,
Ric. 2013 n. 15049, Sez. 2, C.C. 19-09-2017

ritenuto che il locale di proprietà del Cortellessa sia estraneo

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necessario che tale spiegazione logica alternativa appaia come
l’unica possibile (Cass. n. 25927/2015, in motiv.). Il
riferimento al “fatto controverso e decisivo per il giudizio”
implica, invero, che il fatto riguardo al quale la motivazione
sulla ricostruzione della

quaestio facti

doveva essere

una valutazione tale da parte del giudice del merito da essere
affetta da contraddittorietà, insufficienza o mancata
considerazione, non già nel senso dell’evidenza della mera
possibilità della contraddizione o della mera possibilità
dell’insufficiente considerazione o della mera possibilità di
rilievo del fatto omesso, in modo tale da rendere soltanto
possibile in via alternativa una motivazione diversa da quella
resa dal giudice di merito sul fatto controverso, bensì nel senso
che la contraddizione, l’insufficienza o l’omissione dovesse
determinare la logica insostenibilità della motivazione resa da
quel giudice (Cass. n. 17037/2015, per la quale, pertanto, “in
tema di ricorso per cassazione, il riferimento – contenuto
nell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (nel testo modificato
dall’art. 2 del d.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, applicabile “ratione
temporis”) – al “fatto controverso e decisivo per il giudizio”
implicava che la motivazione della “quaestio facti” fosse affetta
non da una mera contraddittorietà, insufficienza o mancata
considerazione, ma che fosse tale da determinare la logica
insostenibilità della motivazione”;

in senso conf., Cass. n.

11892/2016, in motiv., secondo la quale, “l’esegesi del n. 5
tanto nella versione della riforma del 1950, quanto in quella
della riforma del 2006, palesava che la deduzione del cattivo
esercizio del potere di prudente apprezzamento di cui all’art.
116 c.p.c. e, dunque, della valutazione della prova, era
deducibile solo evidenziando che detto esercizio fosse avvenuto
Ric. 2013 n. 15049, Sez. 2, C.C. 19-09-2017

contraddittoria, insufficiente od omessa, fosse stato oggetto di

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con la conseguenza di determinare un esito del giudizio inteso
alla ricostruzione del fatto probatorio del tutto insostenibile sul
piano logico e non invece tale da suggerire solo la possibilità di
un esito alternativo”).
Nel caso di specie, la sentenza impugnata ha ritenuto che, in

costituito la Comunione dei Cinque Condomini Riuniti, il locale
del Cortellessa, pur essendo inizialmente parte degli immobili
della disciolta cooperativa, non è stato poi incorporato nella
Comunione dei cinque condomini riuniti, corrispondenti ad
altrettanti corpi di fabbrica già parte del secondo caseggiato ex
sociale, con la conseguenza che correttamente il tribunale ha
ritenuto abusiva l’opera disponendone la rimozione, fornendo,
di tale conclusione, una motivazione senz’altro idonea a
sorreggere, sul piano logico, le conclusioni esposte, e cioè, per
un verso, che “… le parti cadute in comunione erano quelle
ricom prese nel perimetro dei cinque condomini riuniti (e non
degli altri fabbricati ivi realizzati dalla Cooperativa), nulla più
rilevando lo stato di fatto e di diritto in essere al tempo delle
compravendite cui fa riferimento l’appellante, né che
l’autorimessa acquistato dal Corte/lessa (e da questi adibita ad
esercizio commerciale) fosse stata in precedenza pertinenza di
un appartamento inserito nella comunione”, e, per altro verso,
che “in tale situazione, il condomino dello stabile di Via Lorenzo
il Magnifico 17, non ricom preso nei cinque condomini riuniti,
non poteva vantare alcun diritto sulle parti comuni del secondo
caseggiato ex sociale, in relazione alle cui parti comuni
solamente era stata costituita la comunione a seguito
de//’avvenuto scioglimento della Cooperativa …”.
4. Con il secondo motivo, il ricorrente, lamentando, in
relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., nel testo anteriore alla
Ric. 2013 n. 15049, Sez. 2, C.C. 19-09-2017

base alle risultanze della convenzione che nel 1955 ha

I’

riforma, l’insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto
decisivo per il giudizio, ha censurato la sentenza impugnata per
aver ritenuto che la consulenza tecnica di ufficio sia stata
chiesta “al dichiarato fine di individuare soluzioni alternative” e,
“come inammissibile mezzo sostitutivo dell’onere

probatorio gravante sulla parte”,

laddove, al contrario, la

consulenza è stata invocata proprio dopo aver assolto, con la
testimonianza del progettista, l’onere di provare che non
sussistevano soluzioni alternative rispetto a quella possa in
essere per la realizzazione dell’imbocco in fogna.
5. Il motivo è infondato. Il ricorrente, infatti, ritenendo di
aver assolto, con la testimonianza del progettista, l’onere di
provare che non sussistevano soluzioni alternative rispetto a
quella possa in essere per la realizzazione dell’imbocco in
fogna, non ha, a ben vedere, colto la ratio della decisione che
la corte d’appello ha assunto di non disporre la consulenza
tecnica di ufficio: “l’appellante, infatti, invoca a suo favore una
deposizione testimoniale resa in primo grado dal progettista del
pozzetto il quale, tra l’altro, aveva riferito che il progetto di
variante (dal lui presentato a seguito delle rimostranze del
Condominio, dopo l’installazione dell’impianto) per il
posizionamento del pozzetto su passo carrabile esterno all’area
condominiale, era stato respinto dal Comune”.

Secondo la

corte, però, con accertamento che il ricorrente non ha
specificamente censurato, “la circostanza del rifiuto, …, non
trova alcun riscontro a livello documentale, e con essa anche la
dedotta insussistenza di un’alternativa praticabile su suolo
comunale”, ritenendo, quindi, di non disporre la consulenza
tecnica di ufficio in quanto chiesta
individuare soluzioni alternative”

Ric. 2013 n. 15049, Sez. 2, C.C. 19-09-2017

“al dichiarato fine di
e, quindi,

“come

quindi,

12

inammissibile mezzo sostitutivo dell’onere probatorio gravante
sulla parte”.
6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate
in dispositivo.
7. La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per
1-quater,

del d.P.R. n.

115/2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della I. n.
228/2012.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a
rimborsare al controricorrente le spese di lite, che liquida in C.
2.700,00, di cui C. 200,00 per esborsi, oltre SG per il 15% ed
accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti per
l’applicabilità dell’art. 13, comma

1-quater,

del d.P.R. n.

115/2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della I. n.
228/2012.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione
Seconda Civile, l’19 settembre 2017.

l’applicabilità dell’art. 13, comma

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