Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 29660 del 12/12/2017

Civile Ord. Sez. 3 Num. 29660 Anno 2017
Presidente: CHIARINI MARIA MARGHERITA
Relatore: DELL’UTRI MARCO

ORDINANZA
sul ricorso 1957-2016 proposto da:
EGIDIO

GIANSANTI

&

C

SRL

in

persona

dell’Amministratore unico e legale rappresentante pro
tempore Dott. CARLO GIANSANTI, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA VINCENZO BELLINI 10, presso
lo studio dell’avvocato ISABELLA CAPASSO, che la
rappresenta e difende giusta procura speciale in calce
al ricorso;
– ricorrente contro

HOTEL WINDROSE SRL , SIC SOCIETA’ ITALIANA CAUZIONI
COMPAGNIA ASSICURAZIONI RIASSICURAZIONI SPA, FOTOTTICA
1860 SRL ;

Data pubblicazione: 12/12/2017

- intimati –

Nonché da:
HOTEL WINDROSE SRL in persona del suo amministratore
delegato e legale rappresentante p.t. GIANCARLO
MARINELLI, elettivamente domiciliata in ROMA, LARGO

che la rappresenta e difende giusta procura speciale a
margine del controricorso e ricorso incidentale;
– ricorrente incidentale contro

EGIDIO

GIANSANTI

&

C

SRL

in

persona

dell’Amministratore unico e legale rappresentante pro
tempore Dott. CARLO GIANSANTI, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA VINCENZO BELLINI 10, presso
lo studio dell’avvocato ISABELLA CAPASSO, che la
rappresenta e difende giusta procura speciale in calce
al ricorso principale;
– controricorrente all’incidentale –

avverso la sentenza n. 3361/2015 della CORTE D’APPELLO
di ROMA, depositata il 01/06/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 05/10/2017 dal Consigliere Dott. MARCO
DELL’UTRI;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero,
in persona del Sostituto Procuratore generale CORRADO
MISTRI, che ha chiesto il rigetto dei primi due motivi

2

SARTI 4, presso lo studio dell’avvocato BRUNO CAPPONI,

del ricorso principale proposto da Egidio Giansanti &
C. s.r.1., nonché per il rigetto del ricorso
incidentale proposto da Hotel Windrose s.r.1.; nonché
per l’accoglimento del terzo motivo del ricorso
principale proposto da Egidio Giansanti & C. s.r.1,

dell’articolo 384, secondo comma, cod. proc. civ., nel
senso indicato all’ultimo capoverso del paragrafo
precedente;

3

con richiesta di decisione nel merito, ai sensi

Rilevato che, con sentenza resa in data 1/2/2005, la Corte
d’appello di Roma, in riforma della sentenza del giudice di primo grado, ha accolto le domande con le quali la Egidio Giansanti & C. s.r.l. e
la Fotottica 1860 s.r.l. hanno esercitato l’azione di riscatto ex art. 39
della legge n. 392/78, per avere la Società Italiana Cauzioni (SIC)

li condotti in locazione commerciale dalle due società attrici) ceduto la
proprietà di tali immobili in favore della Pensione Sicilia s.r.l. (di seguito divenuta Hotel Windrose s.r.I.) in violazione del diritto di prelazione delle società conduttrici;
che, a sostegno della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come l’atto con il quale la SIC aveva ceduto gli immobili locati
alle società attrici non integrasse una ‘vendita in blocco’ dei due immobili (tale da individuare, quale oggetto della cessione, un bene
strutturalmente diverso da quelli originariamente condotti in locazione dalle attrici), con la conseguente persistenza del relativo diritto di
prelazione ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392/78;
che, su ricorso della Hotel Windrose s.r.I., la Corte di cassazione,
con sentenza n. 25448/2010, ha annullato la sentenza d’appello, evidenziando come, ai fini del giudizio sulla sussistenza della cosiddetta
‘vendita in blocco’ (con la conseguente esclusione del diritto di prelazione ex art. 38 legge n. 392/78), spetti al giudice di merito il compito di condurre un’indagine, non solo sulla situazione obiettiva delle
unità immobiliari al momento della vendita, bensì anche sul tenore
del contratto di compravendita e di altri eventuali contratti collegati,
con apprezzamento, altresì, dell’intenzione dell’acquirente di utilizzare
unitariamente le porzioni acquistate, e salva la facoltà del conduttore
di provare la natura fittizia dell’operazione di unitaria disnnissione;
che, con sentenza resa in data 1/6/2015, la Corte d’appello di
Roma, giudicando in sede di rinvio, ritenuto che le società conduttrici
non avessero fornito la prova del carattere fittizio dell’operazione di

3 1DI

Compagnia di assicurazioni s.p.a. (società proprietaria di due immobi-

unitaria dismissione posta in essere dalla SIC, ha rigettato le domande di riscatto originariamente proposte dalla Egidio Giansanti & C.
s.r.l. e dalla Fotottica 1860 s.r.I., condannandole alla restituzione degli importi conseguiti a titolo di rimborso delle spese del giudizio di
merito e dichiarando infine inammissibili le ulteriori domande restitu-

che, avverso la sentenza del giudice del rinvio, la Egidio Giansanti
& C. s.r.l. propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi
d’impugnazione;
che la Hotel Windrose s.r.l. resiste con controricorso, proponendo,
a sua volta, ricorso incidentale sulla base di due motivi;
che la Egidio Giansanti & C. s.r.l. resiste con ulteriore controricorso al ricorso incidentale;
che la SIC s.p.a. (e, per essa, la Atradius Credit Insurance NV) e
la Fotottica 1860 s.r.l. non hanno svolto difese in questa sede;
che la Hotel Windrose s.r.l. ha depositato memoria;
che il Procuratore Generale presso la Corte di cassazione ha depositato le proprie conclusioni per iscritto, invocando il rigetto dei
primi due motivi del ricorso principale e del ricorso incidentale; per
l’accoglimento del terzo motivo del ricorso principale, con la conseguente decisione nel merito della controversia ai sensi dell’art. 384
c. p.c. ;
considerato che, con il primo motivo, la ricorrente principale
censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 384, co. 2,
c.p.c., nonché degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78, dell’art. 2697
c.c. e degli artt. 99, 112, 113, 115, 116, 132 e 277 c.p.c. (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), per avere la corte d’appello, quale
giudice del rinvio, violato il principio di diritto statuito dalla Corte di
cassazione, erroneamente invertendo l’onere della prova relativo alla
dimostrazione della natura effettiva dell’oggetto dell’atto di cessione
posto in essere dalla locatrice, erroneamente attribuendo un valore

4

torie avanzate dalla Hotel Windrose s.r.I.;

decisivo alla mancata dimostrazione, da parte delle conduttrici, della
natura fittizia dell’unitaria dismissione degli immobili, trascurando di
procedere alla necessaria preliminare verifica della natura di detta dismissione, quale vendita in blocco (idonea a individuare un bene oggettivamente diverso da quelli precedentemente concessi in locazio-

scettibile di impedire l’esercizio, da parte del conduttore, del diritto di
prelazione allo stesso assicurato dall’art. 38 della legge n. 392/78);
che, con il secondo motivo, la ricorrente principale censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 99, 112, 113, 115, 116,
132 e 277 (in relazione all’art. 360 nn. 3, 4 e 5 c.p.c.), per avere la
corte territoriale, quale giudice del rinvio, omesso integralmente di
motivare la decisione dalla stessa assunta sul punto concernente la
natura della vendita posta in essere dalla SIC s.p.a.;
che, con il terzo motivo, la ricorrente principale censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 2033, 2036, co. 2, c.c.,
degli artt. 1173 e ss. c.c. e degli artt. 99, 112, 113, 115, 116, 132 e
277 c.p.c. (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), per avere la corte territoriale, quale giudice del rinvio, omesso ogni accertamento sui
fatti relativi alla condanna della Egidio Giansanti & C. s.r.l. alla restituzione delle spese del giudizio di merito in favore della Windrose
s.r.I., avendo quest’ultima illo tempore provveduto al pagamento solo
di una parte dell’importo complessivo di cui il giudice del rinvio ha viceversa disposto la restituzione in suo favore, con la conseguente violazione delle norme di legge specificamente indicate;
che il primo e il secondo motivo del ricorso principale – congiuntamente esaminabili in ragione dell’intima connessione delle questioni
dedotte – sono fondati e suscettibili di assorbire la rilevanza del terzo
motivo;
che, al riguardo, osserva il Collegio come il giudice del rinvio non
si sia correttamente allineato al principio di diritto affermato da que-

5

ne) e non già una vendita meramente cumulativa (come tale insu-

sta Corte di cassazione con la sentenza di annullamento della decisione di appello;
che, sul punto, il giudice a quo, nel decidere l’odierna controversia, era chiamato ad attenersi al principio di diritto ai sensi del quale,
in tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del

vendita in blocco, con esclusione, pertanto, del diritto di prelazione
del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un
intero edificio (da cielo a terra) nel quale è compreso quello locato,
ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come
una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un
complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma
delle singole unità immobiliari;
che, a tale riguardo, l’indagine del giudice del merito non
dev’essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che è il tenore del
contratto di vendita (o del preliminare) nonché – in considerazione
delle circostanze del caso concreto – di eventuali altri contratti che,
pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e sulla base di questi il giudice deve apprezzare se le
parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti come la
vendita di un complesso unitario non frazionabile;
che, a tal fine, dev’essere adeguatamente apprezzata, altresì, sia
la circostanza che l’alienante potrebbe riuscire ad ottenere, vendendo
tutti i beni di cui è proprietario nello stesso complesso, un maggior
corrispettivo, sia l’intenzione dell’acquirente (o del promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne
imponga l’accorpamento;

6

conduttore di immobili non adibiti ad uso abitativo, affinché si abbia

che, una volta eseguita con esito positivo l’indagine di merito così
articolata, è fatta comunque salva la facoltà per il conduttore di dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell’operazione
(cfr. Sez. 3, Sentenza n. 25448 del 16/12/2010, Rv. 614852 – 01,
emessa nel corso dell’odierno giudizio, conforme a Sez. 3, Sentenza

che, nel caso di specie, il giudice del rinvio, trascurando integralmente di procedere all’indagine di merito diretta ad accertare la natura e le caratteristiche del bene posto ad oggetto dell’unitaria dismissione realizzata dalla SIC s.p.a., è giunto alla pronuncia di rigetto della domanda proposta dalle società conduttrici sulla sola base della circostanza consistita nella mancata dimostrazione, da parte delle stesse, del carattere fraudolento della cessione posta in essere dalla società proprietaria;
che, infatti, esaurendo la propria motivazione sulla scorta di un
passaggio argomentativo del tutto laconico, il giudice a quo ha affermato doversi ritenere incombente, sulle parti conduttrici, l’onere di
“dimostrare che l’atto di compravendita, apparentemente unitario
quanto al compendio immobiliare trasferito al medesimo soggetto ed
al prezzo pattuito, dissimuli un atto traslativo ad oggetto l’ultimo, nel
quale siano cumulate in un unico atto distinte vicende traslativi relative a diversi immobili” (cfr. pag. 3 della sentenza impugnata);
che tale sequenza argomentativa – trascurando l’essenziale dovere del giudice (come sancito nella sentenza di questa Corte emessa
nel corso del presente giudizio) di procedere alla preliminare verifica
di merito circa la natura dell’atto di cessione e l’identità del relativo
oggetto sulla base dei molteplici criteri e indici richiamati (situazione
oggettiva di fatto esistente al momento della vendita; intenzione delle
parti; tenore del contratto di vendita; circostanze del caso concreto;
eventuali altri contratti collegati; etc.) – vale a determinare
un’inammissibile inversione dell’onere probatorio relativo alla dimo-

7

n. 23749 del 17/09/2008, Rv. 604680 – 01);

strazione della natura dell’atto di unitaria dismissione di più beni immobili, atteso che, fermo il diritto di prelazione spettante al conduttore ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392/78, in tanto il proprietario
può invocare l’insussistenza nella specie di tale prelazione del conduttore, in quanto provveda preliminarmente a dimostrare la natura del-

che, pertanto, solo una volta dimostrata tale natura dell’atto di
unitaria dismissione immobiliare (sulla base degli indici concreti più
volte richiamati), incomberà al conduttore l’onere di comprovarne il
carattere meramente fittizio o fraudolento al fine di veder accertata la
persistenza del proprio diritto di prelazione;
che, nella specie, la corte territoriale ha erroneamente attribuito
un carattere decisivo alla circostanza della mancata dimostrazione, da
parte delle società conduttrice, del carattere dissimulatori° dell’atto di
dismissione immobiliare della SIC s.p.a., senza provvedere al preliminare compimento della descritta indagine di merito circa l’effettiva
natura dell’atto di dismissione immobiliare quale effettiva ‘vendita in
blocco’;
che, conseguentemente, in accoglimento dei motivi in esame,
dev’essere pronunciata la cassazione della sentenza impugnata in relazione agli stessi;
che con il primo motivo del ricorso incidentale, la Hotel Windrose
s.r.l. censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 92 e ss.
c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.), per avere il giudice del
rinvio erroneamente disposto l’integrale compensazione tra le parti
delle spese di tutti i gradi del giudizio, riconoscendo infondatamente il
ricorso di taluni profili di reciprocità nella soccombenza delle parti,
omettendo di procedere alla regolazione delle spese secondo il criterio
della soccombenza totale conformemente al principio di globalità;
che il motivo deve ritenersi assorbito dall’accoglimento dei primi
due motivi del ricorso principale, essendone logicamente dipendente

8

la dismissione posta in essere quale ‘vendita in blocco’;

in ragione della prospettata necessità di procedere alla rinnovazione
del giudizio di merito;
che, con il secondo motivo, la ricorrente incidentale invoca
l’accertamento della responsabilità processuale aggravata della Egidio
Giansanti & C. s.r.I., avendo quest’ultima introdotto il presente giudi-

gno, essendo bensì animata dall’intento strumentale di rinviare
l’esecuzione della decisione definitiva a sé sfavorevole;
che la censura è manifestamente infondata, attesa la rilevata
fondatezza dei primi due motivi del ricorso principale proposto dalla
Egidio Giansanti & C. s.r.I.;
che, sulla base delle considerazioni sin qui richiamate, rilevata la
fondatezza dei primi due motivi del ricorso principale – suscettibile di
assorbire la rilevanza del terzo motivo del ricorso principale e del
primo motivo del ricorso incidentale -, e l’infondatezza del secondo
motivo del ricorso incidentale (con il relativo conseguente rigetto),
dev’essere pronunciata la cassazione della sentenza impugnata, con il
conseguente rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, affinché provveda, nel rispetto dei principi di diritto già statuiti
da questa Corte di legittimità nel corso dell’odierno giudizio (Sez. 3,
Sentenza n. 25448 del 16/12/2010, Rv. 614852 – 01), al compimento dell’indagine di merito circa la natura dell’atto di dismissione immobiliare posto in essere dalla SIC s.p.a., nonché, una volta accertatane l’eventuale natura di ‘vendita in blocco’, a verificarne l’eventuale
carattere dissimulatorio o fraudolento in relazione al diritto di prelazione spettante alle società conduttrice odierna ricorrente;
che al giudice del rinvio dev’essere altresì rimesso il compito di
provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità;

9

zio di legittimità in assenza di serie ed effettive ragioni a suo soste-

P.Q.M.
Accoglie i primi due motivi del ricorso principale; dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso
incidentale; rigetta il secondo motivo del ricorso incidentale; cassa la
sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte

provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione
Civile della Corte Suprema di Cassazione del 5/10/2017.

d’appello di Roma, in diversa composizione, cui rimette altresì di