Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 29638 del 12/12/2017


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Civile Ord. Sez. 3 Num. 29638 Anno 2017
Presidente: CHIARINI MARIA MARGHERITA
Relatore: ROSSETTI MARCO

ORDINANZA

sul ricorso 19314-2015 proposto da:
LOMBARDO PIETRO, elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA NICOLA RICCIOTTI 11, presso lo studio
dell’avvocato ANTONIO FRANCESCA, rappresentato e
difeso dall’avvocato GIOVANNI RINZIVILLO giusta
procura in calce al ricorso;
– ricorrente contro

2017

COMUNE DI PALMA DI MONTECHIARO , SARDONE ANGELO;
– intimati –

1121

Nonché da:
COMUNE DI PALMA DI MONTECHIARO , in persona del suo
Sindaco pro tempore Sig.

Ing.

PASQUALE AMATO,

Data pubblicazione: 12/12/2017

elettivamente domiciliato in ROMA, V.LE GORIZIA 22,
presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE LUDOVICO
MOTTI BARSINI, che lo rappresenta e difende
unitamente all’avvocato GABRIELE DARA giusta procura
a margine del controricorso e ricorso incidentale;

contro

LOMBARDO PIETRO, SARDONE ANGELO;
– intimati –

avverso la sentenza n. 511/2015 della CORTE D’APPELLO
di PALERMO, depositata il 25/05/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 09/05/2017 dal Consigliere Dott. MARCO
ROSSETTI;

2

– ricorrente incidentale –

R.G.N. 19314/15
Udienza del 9 maggio 2017

FATTI DI CAUSA
1. Nel 1981 il Comune di Palma di Montechiaro ordinò a Pietro
Lombardo l’abbattimento di un immobile costruito in assenza di
concessione edilizia, esteso su un’area di 475 metri quadrati.

2. Dopo 24 anni quell’immobile, non abbattuto, venne richiesto in
locazione dallo stesso Comune che ne aveva ordinato l’abbattimento
(in quel momento retto da un Commissario Straordinario).
Il 29.4.2005 Pietro Lombardo e il Comune di Palma di Montechiaro
stipularono dunque un contratto in virtù del quale il primo concesse in
locazione al secondo l’immobile suddetto, nel frattempo adibito ad
attività alberghiera e denominato “Reef Residence”, al fine di ospitare
quattordici famiglie che nel frattempo erano state “sgomberate” (così
nel controricorso) da alloggi di edilizia economica e popolare, da esse
abusivamente occupati.
rkt,

Il contratto prevedeva che la locazione avrebbe avuto durata
bimestrale, e conteneva una clausola in virtù della quale “al termine

del periodo di locazione nessun onere sarà a carico del comune per
l’alloggio delle famiglie” ospitate nell’immobile.

3. Scaduti i due mesi, l’immobile non venne rilasciato.
Il locatore Pietro Lombardo dapprima intimò al Comune la licenza
per finita locazione.
All’esito del relativo giudizio, il Tribunale di Agrigento nel 2007
dichiarò cessato il contratto e ordinò al Comune il rilascio.
Non essendo tuttavia avvenuto il rilascio, nel 2013 Pietro Lombardo
introdusse un secondo giudizio dinanzi al Tribunale di Agrigento, questa
volta chiedendo la condanna del Comune di Palma di Montechiaro al

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L’ordinanza non venne eseguita.

R.G.N. 19314/15
Udienza del 9 maggio 2017

pagamento dell’indennità ex art. 1591 c.c., dalla scadenza del contratto
all’effettivo rilascio.

4.

In questo secondo giudizio intervenne volontariamente

ad

adiuvandum Angelo Sardone.

di avere sottoscritto il contratto di locazione del 2005; e di avere perciò
interesse al rigetto delle domande proposte da Pietro Lombardo nei
confronti del Comune.
Invocò altresì la nullità del contratto di locazione (da lui stesso
sottoscritto, otto anni prima, senza eccezioni), in quanto avente ad
oggetto un immobile costruito in assenza totale di autorizzazione.

5. Con sentenza 24.2.2014 n. 265 il Tribunale di Agrigento accolse
la domanda, e condannò il Comune a corrispondere a Pietro Lombardo
il canone di locazione originariamente pattuito, per il periodo da luglio
2005 (data di scadenza della locazione) al 19.3.2015 (data di rilascio
dell’immobile).

6. La sentenza di primo grado venne appellata dal Comune di Palma
di Montechiaro.
La Corte d’appello di Palermo, con sentenza 25.5.2015 n. 511,
accolse il gravame.
Ritenne il giudice d’appello che il contratto di locazione, in virtù
della clausola sopra trascritta, contenesse una lecita deroga all’art.
1591 c.c., per effetto della quale il locatore aveva sollevato il
conduttore dalla responsabilità per ritardato rilascio.

7. La sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione da Pietro
Lombardo, con ricorso fondato su due motivi ed illustrato da memoria.

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Questi allegò di essere un funzionario del Comune di Montechiaro;

R.G.N. 19314/15
Udienza del 9 maggio 2017

Ha resistito il solo Comune di Palma di Montechiaro, proponendo
altresì ricorso incidentale condizionato, fondato su due motivi ed
illustrato da memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo del ricorso principale.

impugnata sarebbe affetta sia da un vizio di violazione di legge, ai sensi
dell’art. 360, n. 3, c.p.c. (si lamenta, in particolare, la violazione degli
artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369 c.c.); sia dal vizio di omesso esame
d’un fatto decisivo e controverso, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. (nel
testo modificato dall’art. 54 d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito nella
legge 7 agosto 2012, n. 134).
Deduce, al riguardo, che la Corte d’appello, ritenendo che il locatore
avesse esonerato il conduttore da responsabilità per ritardato rilascio,
in deroga all’art. 1591 c.c., avrebbe violato le norme
sull’interpretazione dei contratti. Osserva che il contratto va
interpretato alla luce della condotta delle parti, ed il Comune, nelle
trattative stragiudiziali che precedettero l’introduzione del presente
giudizio, mai aveva invocato la clausola sopra trascritta per sottrarsi
all’obbligo del pagamento dell’indennità di occupazione.
Soggiunge che comunque l’interpretazione adottata dalla Corte
d’appello sarebbe contraria a buona fede.

1.2. Nella parte in cui lamenta il vizio di violazione di legge il motivo è
infondato.
Il contratto stipulato tra Pietro Lombardo ed il Comune, come
accennato, prevedeva che “al termine del periodo di locazione nessun

onere sarà a carico del comune per l’alloggio delle famiglie”.

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(Irfr

1.1. Col primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta che la sentenza

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Udienza del 9 maggio 2017

La Corte d’appello ha interpretato tale clausola come una rinuncia del
locatore a pretendere dal Comune il canone, dopo la scadenza del
contratto.
Questa interpretazione non è incoerente con la lettera del contratto;
non è implausibile; non è contrastante con la condotta stragiudiziale

nelle trattative stragiudiziali, circa l’esistenza d’un proprio diritto o d’un
proprio obbligo scaturente dal contratto, di per sé non costituisce
manifestazione della inequivoca volontà di negare l’esistenza del
primo, od ammettere l’esistenza del secondo).
Non vi è stata, dunque, da parte della Corte d’appello violazione delle
norme sull’interpretazione del contratti.
Stabilire, poi, se quella adottata dalla Corte d’appello fosse l’unica
interpretazione possibile della clausola, ovvero ve ne fossero altre più
plausibili, è questione di fatto riservata al giudice del merito, e non
sindacabile in sede di legittimità se, come nella specie, immune da vizi
logici e giuridici.

1.3. Nella parte in cui lamenta il vizio di omesso esame del fatto
decisivo il motivo è inammissibile, in quanto tale censura non viene
nemmeno illustrata.

2. Il secondo motivo del ricorso principale.
2.1. Col secondo motivo di ricorso il ricorrente sostiene che la sentenza
impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di legge, ai sensi
dell’art. 360, n. 3, c.p.c.. E’ denunciata, in particolare, la violazione
degli artt. 1229 e 1421 c.c..
Deduce al riguardo che, a voler condividere l’interpretazione del
contratto adottata dalla Corte d’appello, la clausola di esonero del

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tv

delle parti (dal momento che il mero silenzio serbato da una delle parti,

R.G.N. 19314/15
Udienza del 9 maggio 2017

Comune dall’obbligo di pagamento dell’indennità di occupazione si
sarebbe dovuta ritenere nulla ex art. 1229 c.c..

2.2. Il motivo è fondato.
Come noto, l’art. 1229 c.c. prevede la nullità dei patti di esclusione

Nel caso di specie, il Comune stipulò il contratto di locazione per due
mesi nel 2005, e riconsegnò invece l’immobile nel 2013.
Un ritardo di otto anni nella riconsegna di un immobile è così
mastodontico, da rendere in re ipsa la sussistenza della colpa grave.
La clausola di esonero della responsabilità ex art. 1591 c.c., si sarebbe
dovuta ritenere nulla nel caso di specie, ai sensi dell’art. 1229 c.c..
La sentenza impugnata deve quindi essere cassata in parte qua, e
rinviata per un nuovo esame del caso alla corte di merito, la quale
considererà altresì le conseguenze economiche della nullità della
clausola, alla luce del complessivo comportamento delle parti sia
secondo il principio di buona fede, sia secondo l’articolo 1227, comma
primo, c.c..

3. Il primo motivo del ricorso incidentale condizionato.
3.1. Col primo motivo del ricorso incidentale condizionato il Comune
sostiene che la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di
violazione di legge, ai sensi dell’art. 360, n. 3, c.p.c.. E’ denunciata, in
particolare, la violazione degli artt. 1346, 1421 c.c.; 15 I. 28 gennaio
1977 n. 10.
Deduce, al riguardo, che il contratto di locazione stipulato con Pietro
Lombardo aveva ad oggetto un immobile totalmente abusivo, che come
tale era stato acquisito “di diritto” al patrimonio del Comune.
La Corte d’appello, invece, ha ritenuto che l’immobile fosse ancora del
Lombardo, perché il Comune non aveva mai emesso l’ordinanza di

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della responsabilità del debitore per dolo o colpa grave.

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Udienza del 9 maggio 2017

acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale. Tuttavia soggiunge il controricorrente – tale ordinanza era superflua, perché
l’acquisizione al patrimonio del comune di beni abusivamente costruiti
avviene di diritto, senza necessità di alcun provvedimento

3.2. Il motivo è infondato.
L’art. 15, comma 4, I. 28.1.1977 n. 10 stabilisce infatti che

“l’acquisizione [al patrimonio comunale dell’immobile abusivamente
costruito] si effettua con ordinanza motivata del sindaco”.
Non pertinente è l’invocazione da parte del controricorrente, al foglio
14 del ricorso incidentale (le cui pagine non sono numerate), del
precedente costituito da Sez. 3, Sentenza n. 14022 del 04/06/2013.
In quel caso, infatti, questa Corte stabilì che l’acquisizione automatica
al patrimonio indisponibile del Comune degli immobili abusivamente
costruiti venne introdotta solo dall’art. 7 della I. 28.2.1987 n. 45, e solo
ai sensi di tale norma può avvenire l’acquisizione ope legis, anche in
assenza di una manifestazione di volontà dell’ente territoriale.
Nel caso di specie, per contro, l’ordine di demolizione rimasto inevaso
risale al 1981, e dunque ad epoca anteriore all’introduzione del
meccanismo di acquisizione automatica, introdotto soltanto dalla legge
n. 45 del 1987.

4. Il secondo motivo del ricorso incidentale.
4.1. Col secondo motivo di ricorso incidentale il Comune lamenta che
la sentenza impugnata sarebbe affetta da un vizio di violazione di
legge, ai sensi dell’art. 360, n. 3, c.p.c.. E’ denunciata, in particolare,
la violazione dell’art. 1343 c.c..
Deduce, al riguardo, che la Corte d’appello ha errato nel rigettare il
motivo d’appello, col quale il Comune aveva invocato la nullità del

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r

amministrativo.

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contratto di locazione, in quanto avente ad oggetto un immobile
totalmente abusivo.

4.2. Il motivo è infondato.
Questa Corte ha infatti già stabilito (Sez. 3, Sentenza n. 12983 del

carattere abusivo dell’immobile locato non importa nullità del contratto
locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto
ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del
contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l’ordine
pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del
1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne
consegue l’obbligo del conduttore di pagare il canone anche con
riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti”.

5. Le spese.
5.1. Le spese del presente giudizio di legittimità saranno liquidate dal
giudice del rinvio.

5.2. Il rigetto del ricorso incidentale costituisce il presupposto, del
quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico del
ricorrente incidentale di un ulteriore importo a titolo di contributo
unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13,
comma 1 quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (nel testo introdotto
dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228).

Per questi motivi
la Corte di cassazione:
(-) rigetta il primo motivo del ricorso principale;
(-) accoglie il secondo motivo del ricorso principale, cassa in relazione
la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Palermo,

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27/05/2010 e Sez. 3, Sentenza n. 22312 del 24/10/2007), che “il

r

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in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese
del giudizio di legittimità;
(-) rigetta il ricorso incidentale condizionato;
(-) dà atto che sussistono i presupposti previsti dall’art. 13, comma 1
quater, d.p.r. 30.5.2002 n. 115, per il versamento da parte del Comune

unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione civile
della Corte di cassazione, addì 9 maggio 2017.

di Palma di Montechiaro di un ulteriore importo a titolo di contributo

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