Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 29272 del 28/12/2011

Cassazione civile sez. VI, 28/12/2011, (ud. 06/12/2011, dep. 28/12/2011), n.29272

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FELICETTI Francesco – Presidente –

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere –

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere –

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ordinanza

sul ricorso 1395-2011 proposto da:

OLIVA SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro

tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SARDEGNA 50, presso

lo studio dell’Avvocato RICCI ALESSANDRO, rappresentata e difesa

dall’Avvocato AMALFA FRANCESCO PAOLO ANTONIO;

– ricorrente –

contro

A.M. (OMISSIS), + ALTRI OMESSI

;

– intimati –

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS),

(OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CLAUDIO MONTEVERDI 15, presso

lo studio dell’Avvocato AGATI FRANCESCO, che lo rappresenta e difende

unitamente agli Avvocati LEONARDI FRANCESCO, RISICA FRANCA;

– controricorrente –

e sul ricorso 1395-2011 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS),

(OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tensore,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CLAUDIO MONTEVERDI 15, presso

lo studio dell’Avvocato AGATI FRANCESCO, che lo rappresenta e difende

unitamente agli Avvocati LEONARDI FRANCESCO, RISICA FRANCA;

– ricorrente in via incidentale –

contro

OLIVA SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro

tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA SARDEGNA 50, presso

lo studio dell’Avvocato ALESSANDRO RICCI, rappresentata e difesa

dall’Avvocato FRANCESCO PAOLO ANTONIO AMALFA;

– controricorrente –

nonchè nei confronti di:

A.M. (OMISSIS), + ALTRI OMESSI

;

– intimati –

avverso la sentenza n. 636/2009 della CORTE D’APPELLO di MESSINA,

depositata il 13/11/2009.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

06/12/2011 dal Consigliere Dott. ALBERTO GIUSTI;

udito l’Avvocato FRANCESCO PAOLO ANTONIO AMALFA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI Carmelo che ha concluso: “condivido la relazione”.

Fatto

FATTO E DIRITTO

Ritenuto che il consigliere designato ha depositato, in data 28 ottobre 2011, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ.: “Con citazione del 27 luglio 1984, A. M., amministratore del condominio “(OMISSIS)”, convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Messina, la s.r.l. O-liva, in persona del suo legale rappresentante, esponendo che tale società aveva realizzato su una superficie complessiva di mq. 1.150, di cui mq 265 vincolati a parcheggio ad est ed ovest dell’edificio, un fabbricato a sei elevazioni fuori terra; che la superficie effettivamente utilizzabile a parcheggio risultava notevolmente inferiore a quella vincolata, tenuto conto della stradella condominiale e delle zone non usufruibili, perchè antistanti gli accessi delle botteghe, poste sui due lati dello stabile; che ciò non corrispondeva alle obbligazioni assunte dalla società convenuta con l’atto di permuta 10 giugno 1980, ai rogiti del notaio Alioto, nel quale si precisava che tutta la zona retrostante l’edificio restava di proprietà della società, la quale però avrebbe dovuto adibirla a parcheggio; che la società Oliva, avendo recintato la zona progettualmente destinata a parcheggio, aveva impedito di fatto l’accesso, dall’esterno, ai locali della caldaia, i quali, anche ai fini del collaudo, necessitano di due uscite; che la società convenuta, inoltre, nonostante fossero trascorsi due anni dalla vendita degli immobili, non aveva provveduto a far eseguire il collaudo dell’ascensore installato.

Esposto quanto sopra, l’attore chiese: a) che fosse dichiarato che la superficie da destinare a parcheggio è quella risultante dal progetto n. 297/78 del 30-12.78 e, conseguentemente, che venisse ordinato alla società Oliva di lasciare libera la superficie suddetta; b) che fosse dichiarata tenuta la società convenuta a fornire di un accesso esterno i locali della caldaia nonchè a consegnare l’impianto ascensore regolarmente collaudato e funzionante; c) che la società Oliva fosse condannata al risarcimento dei danni, conseguenti a tali inadempienze, con vittoria di spese e compensi e clausola di provvisoria esecuzione.

Instauratosi il contraddittorio, la società convenuta rilevò la infondatezza delle domande attrici, assumendo che aveva destinato a parcheggio una superficie di mq. 265, maggiore, quindi, di quella prescritta dalla legge in relazione al volume del fabbricato, pari a mq. 231. Intervennero in giudizio, inoltre, con comparsa di intervento volontario, alcuni proprietari di unità abitative site nel fabbricato surricordato, i quali, nel ribadire quanto già lamentato dall’amministratore, evidenziarono altresì che negli atti di acquisto della loro unità era stato richiamato l’atto di permuta, nel quale si precisava che tutta la zona retrostante il costruendo edificio avrebbe dovuto essere adibita a parcheggio e chiesero, in via subordinata, l’annullamento dei loro contratti di acquisto per vizio del consenso. Il Tribunale adito, con sentenza in data 23 giugno 1993, condannò la società convenuta ad adibire a posteggio, ad integrazione dell’area originariamente destinata a tale uso, l’ulteriore superficie di mq. 90, sita ad est dell’edificio;

condannò la società convenuta al risarcimento dei danni subiti dai proprietari delle unità abitative del condominio in questione per la mancata disponibilità della superficie suddetta, sino alla data dei rispettivi collaudi degli impianti di ascensore, liquidando agli stessi L. 11.700.000, con gli interessi legali dalla domanda al saldo, oltre a L. 785.880 per spese di collaudo nonchè alle spese legali.

Proposero appello principale la società Oliva e appello incidentale il condominio (OMISSIS) e i condomini. Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 22 ottobre 1998, la Corte di appello di Messina condannò la Oliva srl ad adibire a parcheggio, a favore di Ma., Ca. e Ai.Ni., nonchè di N. A., tutta l’area antistante e retrostante il fabbricato; confermò nel resto la sentenza impugnata e regolò le spese.

Avverso tale sentenza propose ricorso per cassazione, basato su tre motivi, la s.r.l. Oliva; resistettero con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale basato su di un solo motivo, sia l’amministratore del condominio che i condomini, con atti distinti.

Con sentenza n. 8692 del 17 giugno 2002, la Corte di cassazione ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata, accogliendo per quanto di ragione il primo motivo del ricorso principale (e respingendo il secondo motivo e dichiarando assorbito il terzo e dichiarando inammissibili i ricorsi incidentali).

La società ricorrente per cassazione si era doluta che la sentenza impugnata, siccome attributiva alla parte di una ulteriore superficie da destinare a parcheggio, sarebbe incorsa in violazione delle norme di cui alla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18.

La Corte di cassazione ha ritenuto fondata la censura. A tal fine, la sentenza ha ricordato di avere con più pronunce ribadito: (a) che il citato art. 41-sexies, che sancisce la riserva nelle nuove costruzioni di appositi spazi per parcheggi, opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l’osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale esclusivamente spetta l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione; ne consegue che il trasferimento del regime giuridico degli spazi, secondo la destinazione impressa dalla concessione su altre aree idonee a tale utilizzazione, può avvenire soltanto mediante il rilascio di una nuova concessione in variante e che il giudice ordinario non ha il potere di attribuire agli acquirenti di singole unità immobiliari di edifici realizzati nel vigore dell’art. 41-sexies il diritto di impiegare come parcheggio uno spazio, pur se di proprietà del venditore-costruttore, in tutto o in parte diverso da quello destinato a tale uso, secondo la prescrizione della concessione edilizia; (b) che in tema di vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall’art. 41-sexies, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, è verificato dalla P.A., nel rilascio della concessione edilizia, mentre la rimozione del vincolo a parcheggio sulle aree individuate in sede di rilascio della concessione edilizia come condizione essenziale per lo stesso rilascio, può avvenire soltanto tramite una nuova concessione in variante, al fine di trasferirlo su altre zone riconosciute idonee.

La Corte di cassazione ha poi proseguito: “In applicazione di tali principi, la sentenza impugnata va cassata in parte qua, con assorbimento delle ulteriori considerazioni contenute nello stesso motivo, che dovranno essere valutate alla stregua delle conseguenze derivanti dal principio enunciato”.

Riassunto il giudizio, la Corte di Messina, in sede di rinvio, con la sentenza n. 636 in data 13 novembre 2009, ha accolto in parte l’appello e, per l’effetto, ha preso atto del fatto che la società Oliva dovrà richiedere una concessione in variante perchè siano individuate le aree destinate a parcheggio nel complesso edilizio “(OMISSIS)”, consentendo all’autorità amministrativa di verificare il rispetto della proporzione necessaria tra gli spazi vincolati e i parametri normativi ed eventualmente di rimuovere il vincolo su alcune aree e di trasferirlo su altre ritenute più idonee allo scopo; ha inoltre regolato le spese del giudizio, condannando la società Oliva alla rifusione dei 2/3 di quelle del grado e dichiarando interamente compensate quelle di legittimità. Per la cassazione della sentenza della Corte dr appello la società Oliva ha proposto ricorso, con atto notificato il 23 dicembre 2010, sulla base di un motivo. Ha resistito, con controricorso, il solo condominio, il quale ha, a sua volta, interposto ricorso incidentale, affidato a due mezzi. La società Oliva vi ha resistito.

Con l’unico motivo, la ricorrente in via principale denuncia violazione erronea e falsa applicazione dell’art. 384 cod. proc. civ., nonchè insufficiente e/o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia . La Corte d’appello avrebbe errato là dove ha statuito la sostanziale fondatezza delle domande originariamente formulate dal Condominio e dai condomini direttamente intervenuti in causa, e nella parte in cui ha ritenuto essersi formato il giudicato interno sulla condanna della società al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata utilizzazione dell’intera area destinata a parcheggio e dalle altre accertate inadempienze per effetto della mancata impugnazione del relativo capo della sentenza di primo grado.

Il motivo è, ad avviso del relatore, manifestamente fondato.

La Corte d’appello di Messina muove dalla premessa della “sostanziale fondatezza delle domande originariamente formulate dal condominio e dai condomini direttamente intervenuti in causa (anche per effetto della condanna della società al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata utilizzazione dell’intera area destinata a parcheggio e dalle altre accertate inadempienze che resta ferma perchè ormai coperta dal giudicato interno formatosi per effetto della mancata impugnazione del relativo capo della sentenza di primo grado)”.

Invero, il principio di diritto enunciato dalla sentenza rescindente di questa Corte (impossibilità per il giudice di attribuire agli acquirenti di singole unità immobiliari di edifici il diritto di impiegare come parcheggio uno spazio, pur se di proprietà del venditore-costruttore, in tutto o in parte diverso da quello destinato a tale uso, secondo la prescrizione della concessione edilizia) precludeva di ritenere fondata la domanda del Condominio e dei condomini intervenuti, mirante ad ottenere che la società fosse condannata a lasciare libera tutta l’area antistante e retrostante il fabbricato.

A ciò aggiungasi – quanto al risarcimento del danno – che la sentenza di cassazione con rinvio ha ritenuto superato dall’accoglimento del primo motivo, e quindi assorbito, il terzo motivo del ricorso della società, con cui la stessa si era doluta della condanna a risarcire i danni subiti dai proprietari delle unità abitative per la mancata disponibilità, appunto, dell’area destinata a parcheggio.

Passando all’esame del ricorso incidentale del Condominio, con il primo motivo si censura omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, lamentandosi che la Corte d’appello non abbia tratto le dovute conseguenze dal principio di diritto in ordine alla possibilità di destinare a parcheggio aree diverse da quelle originariamente previste in progetto.

Il motivo è infondato, perchè – in base al principio di diritto enunciato dalla Corte – gli spazi destinati a parcheggio rientranti nell’oggetto della declaratoria non possono eccedere quelli derivanti dalle prescrizioni della concessione edilizia.

Resta assorbito l’esame del secondo motivo, relativo alle spese del giudizio.

In conclusione, i ricorsi possono essere trattati in. camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380-bis e 375 cod. proc. civ., per esservi accolto il principale e rigettato l’incidentale”.

Considerato che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra, alla quale non sono stati mossi rilievi critici;

che pertanto, il ricorso principale deve essere accolto e rigettato l’incidentale;

che il giudice del rinvio – anzichè limitarsi, come si legge nel dispositivo della sentenza impugnata, a “prendere atto del fatto che la società Oliva s.r.l. dovrà richiedere una concessione in variante perchè siano individuate le aree destinate a parcheggio nel complesso edilizio (OMISSIS)” – dovrà verificare come l’applicazione del principio di diritto enunciato da questa Corte con la sentenza n. 8692 del 2002 sia destinato a reagire sulle domande di accertamento e di condanna, anche al risarcimento del danno, azionate in giudizio, e dovrà adottare le pronunce di merito conseguenti;

che il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale e rigetta il primo motivo dell’incidentale, assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Messina, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 6^-2 Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 6 dicembre 2011.

Depositato in Cancelleria il 28 dicembre 2011