Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 29219 del 13/11/2018

Cassazione civile sez. VI, 13/11/2018, (ud. 04/07/2018, dep. 13/11/2018), n.29219

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 19198-2017 proposto da:

S.E., elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA DI SICILIA N

1, presso lo studio dell’avvocato MAURIZIO GRIO, che la rappresenta

e difende;

– ricorrente –

contro

SG.CL., F.L., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA

ALBERICO II 4, presso lo studio dell’avvocato STEFANO PALMIERI, che

li rappresenta e difende;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 96/2017 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 09/01/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

04/07/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

Fatto

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

S.E. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 96/2017 del 9 gennaio 2017.

Resistono con controricorso SG.Cl. e F.L..

S.E. convenne SG.Cl. e F.L. davanti al Tribunale di Roma per sentir dichiarare nullo, o in subordine risolto per inadempimento, il contratto preliminare del 22 dicembre 2004 con cui la stessa attrice si era obbligata ad acquistare dai convenuti l’unità immobiliare posta al piano terra dell’edificio condominiale di (OMISSIS), realizzata su porzione piloty destinata a parcheggio. S.E. dedusse che il bene promesso in vendita non fosse di proprietà esclusiva dei promittenti alienanti, rientrando fra le parti comuni del condominio, ed essendo poi stato distaccato arbitrariamente dall’appartamento posto al secondo piano del fabbricato, separatamente venduto alla stessa attrice. I convenuti SG.Cl. e F.L. proposero domanda

riconvenzionale di risoluzione del preliminare per inadempimento della promissaria acquirente. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 25 febbraio 2013, accolse la domanda subordinata di risoluzione di S.E. ai sensi dell’art. 1480 c.c., assumendo che il bene oggetto del preliminare fosse di proprietà condominiale. La Corte d’Appello di Roma accolse invece l’appello di SG.Cl. e F.L., avendo accertato che con contratto del 24 novembre 1999 questi avevano comprato dalla costruttrice COFIM sia l’appartamento al secondo piano che il piano piloty posto al piano terra, con conseguente inconfigurabilità della vendita di cosa parzialmente altrui sostenuta dalla S.. I giudici di secondo grado ravvisarono piuttosto l’inadempimento della promissaria acquirente rispetto all’obbligo di stipulare il contratto definitivo, pervenendo alla risoluzione del preliminare del 22 dicembre 2004 come richiesta dai promittenti alienanti.

Il primo motivo di ricorso di S.E. allega la violazione o falsa applicazione degli artt. 1418,1453,2034,1454,1373,2932 e 1344 c.c., per il mancato rilievo da parte della Corte d’Appello della nullità del preliminare conseguente alla inosservanza da parte dei contraenti “di norme con finalità pubblicistica (cfr. L. 765 del 67 cd. legge Tognoli)”, quali quelle “al diritto di parcheggio nei posti auto”.

Il secondo motivo di ricorso denuncia l’omesso esame di fatto decisivo ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, assumendo che, una volta dichiarata la nullità come spiegato nel primo motivo, “si sarebbe dovuto indagare sulla ripetibilità delle somme erogate dalla S. – importo Euro 5.000,00 – se potessero essere ritenute ripetibili perchè riconducibili alle obbligazioni naturali”. Si aggiunge: “infine si sarebbe dovuto indagare sul contratto concluso in frode alla legge”.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato inammissibile, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 1), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

I due motivi di ricorso, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, rivelano diffusi profili di inammissibilità.

Sono per cominciare inammissibili tutte le nuove questioni di diritto ed i nuovi temi di contestazione allegati in ricorso, e dei quali non vi è cenno nella sentenza impugnata (nè viene dalla ricorrente specificato, ai sensi dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, in quali atti dei gradi di merito tali questioni o temi fossero già stati dedotti); l’inammissibilità per novità concerne, quindi, il profilo della nullità per violazione della L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies introdotto della L. n. 765 del 1967, art. 18 il profilo dell’obbligazione naturale e quello della frode alla legge. In sede di legittimità non è, invero, consentita la proposizione di nuove questioni di diritto, ancorchè rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, quando esse, quali quelle in esame, presuppongano o richiedano nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto preclusi alla Corte di cassazione, quali, nella specie, l’individuazione in concreto delle aree del complesso edilizio destinate a parcheggio nei provvedimenti abilitativi all’edificazione, la sussistenza di doveri morali o sociali che avrebbero determinato la ripetibilità delle attribuzioni patrimoniali erogate dalla ricorrente, o l’individazione del risultato pratico illecito che gli stipulanti volevano realizzare attraverso l’abuso dello strumento contrattuale (cfr., solo tra le più recenti, Cass. Sez. 1, 25/10/2017, n. 25319; Cass. Sez. 2, 08/02/2016, n. 2443; Cass. Sez. 6-1, 09/07/2013, n. 17041).

Il primo motivo, peraltro, neppure adduce elementi che possano indurre a mutare l’orientamento consolidato di questa Corte secondo cui la L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 “sexies”, nel testo introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, operante nella fattispecie di causa, ha istituito tra costruzioni e spazio per parcheggio ad essi progettualmente annessi una relazione che ha connotazioni di necessità e di indispensabile permanenza di rilievo pubblicistico e con caratteristiche di realità che, nell’ipotesi in cui la costruzione sia costituita da un edificio in condominio, comporta che detti spazi ricadano fra le parti comuni ex art. 1117 c.c. quando appartengano in comunione a tutti i condomini, ovvero vengano a costituire oggetto di un diritto reale d’uso spettante ai condomini medesimi, quando la relativa proprietà competa a terzi estranei alla collettività condominiale o ad un solo dei componenti di questa. Tale disciplina non vieta, perciò, la negoziazione separata delle costruzioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, nè impone all’originario proprietario dell’intero immobile la cessione in proprietà delle dette aree in una alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, ma esclude unicamente che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione gravante sulle aree cennate (Cass. Sez. 2, 03/04/1998, n. 3422; Cass. Sez. 2, 09/11/2001, n. 13857; Cass. Sez. 2, 14/07/2011, n. 15509). Ne consegue che comunque pure l’alienazione delle aree destinate a parcheggio non avrebbe determinato la nullità del contratto preliminare dedotto in lite, ipotizzata dalla ricorrente, ma soltanto il riconoscimento del vincolo pertinenziale su quegli spazi.

E’ ancora inammissibile la doglianza ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, peraltro già assorbita dal rigetto del primo motivo, circa la “ripetibilità delle somme erogate dalla S.”. Il parametro dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, come riformulato dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54, convertito in L. n. 134 del 2012, contempla unicamente il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo. Non è pertanto un “fatto storico”, il cui omesso esame può rilevare ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, la regolamentazione degli effetti restitutori discendenti dalla auspicata declaratoria di nullità di un contratto.

Il ricorso va perciò dichiarato inammissibile e la ricorrente va condannata a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione nell’ammontare liquidato in dispositivo. Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, comma 1-quater, art. 13, dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione dichiarata inammissibile.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 5.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito della L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 – 2 Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 4 luglio 2018.

Depositato in Cancelleria il 13 novembre 2018

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