Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 29216 del 13/11/2018

Cassazione civile sez. VI, 13/11/2018, (ud. 04/07/2018, dep. 13/11/2018), n.29216

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 15140-2017 proposto da:

D.G., B.P., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA DELLA MORTELLA, 41, presso lo studio dell’avvocato SILVANA

COPPOLA, rappresentati e difesi dall’avvocato SANDRO MARCO

STEFANELLI;

– ricorrenti –

contro

M.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BARBERINI,

36, presso lo studio dell’avvocato CHIARA TUCCIMEI, rappresentato e

difeso dall’avvocato DE CASTRO ROBERTA;

– controricorrente –

nonchècontro

PRIMO IMMOBILIARE STUDIO DEL CORSO SAS DI F.D.J. &

C.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 219/2017 della CORTE D’APPELLO di LECCE,

depositata il 23/02/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

04/07/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

Fatto

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

B.P. e D.G. hanno proposto ricorso in cassazione articolato in cinque motivi avverso la sentenza della Corte di Appello di Lecce n. 219/17, depositata il 23 febbraio 2017.

Resiste con controricorso M.G., mentre resta intimata senza svolgere attività difensive la Primo Immobiliare – Studio del Corso s.a.s. di F.D.J. & C..

M.G., promissario acquirente di un appartamento sito in (OMISSIS), convenne davanti al Tribunale di Brindisi i promittenti venditori B.P. e D.G., domandando la declaratoria di nullità del contratto preliminare stipulato il 31 maggio 2005, giacchè avente ad oggetto un immobile parzialmente abusivo, nonchè la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra. B.P. e D.G. proposero domanda riconvenzionale per accertare il proprio diritto a trattenere la caparra ed ottenere il risarcimento dei danni. Venne chiamata in causa anche l’agenzia immobiliare intermediaria Primo Immobiliare – Studio Corso s.a.s. di F.J. & C.. Il Tribunale respinse la domanda degli attori ed accolse la riconvenzionale, pur avendo accertato la presenza di abusi edilizi relativi al bene promesso in vendita (un vano esterno collegato al corpo di fabbrica autorizzato e due soppalchi interni incrementanti la superficie utile). La Corte di Appello di Lecce, rilevato come l’immobile presentasse opere abusive, non sanate nè sanabili, dichiarò la nullità del contratto preliminare del 31 maggio 2005, condannando gli appellati alla restituzione della caparra confirmatoria, maggiorata degli interessi legali.

I. Il primo motivo di ricorso di B.P. e D.G. denuncia la violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e della L. n. 47 del 1985, art. 40, nonchè la violazione degli artt. 1418 e 1421 c.c.. Si deduce che la promessa di alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistica non sanate o non sanabili è risolta sul piano dell’inadempimento contrattuale, trovando applicazione la sanzione di nullità prevista dalle norme richiamate nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione degli artt. 1346 e 1418 c.c. con riferimento al disposto del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, nonchè violazione e falsa applicazione dell’art. 2727 c.p. e art. 2729 c.c., comma 1, circa l’assunta insanabilità delle opere abusive.

Con il terzo motivo di ricorso si denuncia la violazione dell’art. 2697 c.c., in quanto, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di Appello, graverebbe sull’attore l’onere di dimostrare che l’immobile promesso in vendita non avrebbe potuto essere mai regolarizzato.

Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione dell’art. 116 c.p.c., nonchè la violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 32 e 34, richiamando la deposizione del testimone M.R.A..

Il quinto motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto la Corte di Appello non si sarebbe pronunciata sulla richiesta di ammissione di c.t.u..

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

Il controricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., comma 2.

Il primo motivo di ricorso è fondato ed il suo accoglimento comporta l’assorbimento delle restanti censure, le quali di conseguenza perdono immediata rilevanza decisoria.

Secondo l’orientamento più recente di questa Corte, cui il Collegio intende dare continuità, e che invece è stato disatteso dalla impugnata sentenza della Corte d’Appello di Lecce, la sanzione della nullità prevista dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46, comma 1, (per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985), nonchè dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 17 e 40, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale delle indicate norme. Ne consegue che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico (Cass. 14/05/2018, n. 11653; Cass. 31 gennaio 2018, n. 2426; Cass. 21/09/2017, n. 21942; Cass. 26 aprile 2017, n. 10297; Cass. 19 dicembre 2013, n. 28456; Cass. 18 luglio 2011, n. 15734; Cass. 11 luglio 2005, n. 14489).

II. Va dunque accolto il primo motivo, con assorbimento dei restanti motivi, e la sentenza impugnata va cassata nei limiti della censura accolta, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Lecce, che riesaminerà la causa uniformandosi ai principi richiamati e tenendo conto dei rilievi svolti, e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Lecce, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 6 – 2 Sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 4 luglio 2018.

Depositato in Cancelleria il 13 novembre 2018