Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2908 del 07/02/2020

Cassazione civile sez. II, 07/02/2020, (ud. 13/02/2019, dep. 07/02/2020), n.2908

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. SABATO Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7908-2015 proposto da:

E.G., P.A., elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA POMPEO TROGO 21, presso lo studio dell’avvocato STEFANIA

CASANOVA, rappresentati e difesi dall’avvocato MASSIMO BONI;

– ricorrenti –

contro

R.M., rappresentato e difeso dall’avvocato FERNANDO VALERI;

F.G., C.C., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIALE ANGELICO 205, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCA

TULANTI, rappresentati e difesi dall’avvocato MARCELLO POLACCHI;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 7208/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 24/11/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

13/02/2019 dal Consigliere Dott. RAFFAELE SABATO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MISTRI CORRADO, che ha concluso per l’inammissibilità o comunque il

rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato VALERI Fernando difensore del resistente che ha

chiesto il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato SINI Luigi, con delega depositata in udienza

dell’Avvocato Marcello POLACCHI difensore dei resistenti che ha

chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. C.C. e F.G. hanno convenuto innanzi al tribunale di Viterbo E.G. e P.A. chiedendo pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare tra le parti in data 18/05/2000 con cui i convenuti si erano obbligati a vendere un immobile con annessa corte in Viterbo, a un tempo agendo per la riduzione del prezzo in relazione all’accertato sussistere di difformità urbanistica (tompagnatura dei portici), non sanata e quindi idonea a diminuire il valore del bene. I convenuti, promittenti venditori, hanno eccepito essere stati gli attori a conoscenza dell’irregolarità ed essere questa tale da impedire l’emissione di sentenza traslativa; hanno chiesto chiamarsi in causa R.M. quale mediatore che, essendo a conoscenza dell’irregolarità non segnalata nel preliminare, avrebbe dovuto rispondere di eventuali danni e spese. R.M., nel costituirsi, ha respinto ogni addebito e, in riconvenzionale, ha chiesto condannarsi i convenuti al pagamento della provvigione.

2. Il tribunale con sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. del 06/12/2007 ha accolto la domanda ex art. 2932 c.c., previa riduzione del prezzo con deduzione dell’importo corrispondente al pagamento dell’oblazione, degli oneri accessori e dell’onorario dovuto al tecnico incaricato della pratica di sanatoria avviata dai promittenti acquirenti; ha altresì condannato i convenuti signori E. e P., in accoglimento della riconvenzionale del chiamato, al pagamento in favore di R.M. della provvigione.

3. La corte d’appello di Roma con sentenza depositata il 24/11/2014 ha rigettato l’appello proposto dai signori E. e P.. A sostegno della decisione la corte territoriale:

a) in ordine alla “documentazione nuova prodotta in appello” (p. 5) costituita da certificato di destinazione urbanistica – oggetto dei primi due motivi di appello – ha ritenuto che “la documentazione prodotta… in questa sede è ammissibile” (p. 6); “per le stesse ragioni la medesima documentazione prodotta in primo grado unitamente alle visure ipocatastali era comunque suscettibile di essere prodotta anche oltre il termine di cui all’art. 184 c.p.c.”, posto che dei documenti gli attori avevano tempestivamente avanzato richiesta di ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. nei confronti del notaio, inizialmente disattesa ma oggetto poi di rimessione della causa in istruttoria, al cui esito gli attori avevano prodotto copia degli atti, senza che valesse come abbandono la mancata riproposizione di istanze in sede di conclusioni;

b) in ordine alla produzione di domanda di condono e prova del pagamento delle relative rate – tema del terzo motivo d’appello – ha considerato che il primo documento era state non solo prodotto in primo grado ma anche inoltrato al comune dopo lo spirare dei termini ex art. 184 c.p.c., ciò che ne legittima il tardivo versamento agli atti di causa (p. 9); che era irrilevante il disconoscimento della conformità delle fotocopie agli originali operato dalla difesa dei convenuti, posta la mancata contestazione del fatto che i promittenti acquirenti avessero provveduto al condono (p. 10), attestata anche da fatture emesse da professionista accluse alla memoria di replica in primo grado; all’esito della rimessione della causa sul ruolo, inoltre, nulla era stato eccepito nè sui tempi del deposito, nè sulla veridicità e conformità dei documenti (p. 10);

c) ha ritenuto che non sussistesse alcuna ragione impeditiva del trasferimento ex art. 2932 c.c., essendo sufficiente la oltre frontespizio presentazione della domanda di sanatoria e il pagamento delle prime due rate L. n. 47 del 1985, ex art. 40 (quarto motivo di appello, nel caso di specie essendo stata l’oblazione pagata per intero);

d) ha affermato che non sussistesse alcuna violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere il tribunale quantificato il minor valore in relazione agli oneri per il condono (quinto motivo);

e) ha considerato che non emergesse dalle deposizioni dei testi la consapevolezza dei promittenti acquirenti circa il persistere dell’irregolarità, a fronte della dichiarazione nel preliminare di avvenuta oblazione (sesto motivo);

f) ha ritenuto che, per le stesse ragioni, non sussistesse inadempimento del mediatore (settimo motivo);

g) ha ritenuto corretto il governo delle spese di primo grado (ottavo motivo).

4. Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione i signori E. e P. su sette motivi, illustrati da memoria, cui hanno resistito con controricorsi da un lato i signori C. e F. e dall’altro il signor R..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si è dedotta la violazione degli artt. 2719 e 2697 c.c. e degli artt. 115,116 e 167 c.p.c., facendo anche riferimento all’art. 210 c.p.c. In sede di memoria i ricorrenti hanno elaborato il motivo in riferimento anche agli artt. 184 e 189 c.p.c.

Con il motivo, quale formulato in ricorso ed elaborato in memoria, si lamenta che erroneamente la corte d’appello avrebbe ritenuto legittima la tardiva produzione in primo grado – oltre i termini di cui all’art. 184 c.p.c. – dei documenti relativi al certificato di destinazione urbanistica e delle note di trascrizione e iscrizione d’ipoteca, giustificando tale statuizione con il fatto che i documenti stessi avevano formato oggetto di istanza di esibizione ex art. 210 c.p.c. nei confronti del notaio, istanza dichiarata non rilevante dal giudice di primo grado con ordinanza del 9.10.2002 (v. sentenza impugnata p. 8).

Si impugna, in tale quadro, la sentenza della corte d’appello nella parte in cui, avendo rilevato che all’esito della rimessione della causa sul ruolo nulla era stato eccepito nè sui tempi del deposito, nè sulla veridicità e conformità dei documenti relativi alla domanda di condono e al pagamento delle relative rate – tema del terzo motivo d’appello -, non avrebbe tenuto conto che, prima della rimessione giusta ordinanza del 1/9/2006, il difensore dei convenuti aveva depositato il 25/11/2005 (un giorno dopo il deposito dei documenti allegati alla memoria di replica) un’istanza di espunzione con cui ne faceva rilevare la tardività della produzione, essendo la produzione stessa ammissibile solo fino alla precisazione delle conclusioni se formata dopo i termini ex art. 184 c.p.c., e comunque la disconosceva, in quanto in copia, per mancanza di conformità agli originali. Erroneamente dunque la corte d’appello aveva postulato una non contestazione, non tenendo conto del contegno desumibile da detto disconoscimento; sempre erroneamente la corte d’appello aveva violato il dovere processuale di non tenere conto della documentazione disconosciuta ex art. 2719 c.c.

2. Con il secondo motivo si deduce violazione dell’art. 132 c.p.c., n. 4.

Si contesta il ragionamento svolto dalla corte d’appello, nella parte in cui i giudici hanno assunto la legittimità della produzione documentale.

Si deduce la violazione dei principi in materia di non contestazione, quanto all’avvenuta presentazione della domanda di condono, a rilevandosi l’insufficienza della motivazione sulla pacificità del fatto, in particolare – come elaborato in memoria – in ordine al fatto che siano stati gli originari attori a presentare domanda di condono e pagare l’oblazione.

3. Con il terzo motivo di ricorso si deduce violazione degli artt. 115,183,184 e 184 bis, nonchè art. 153 c.p.c.

Si lamenta come erronea la valutazione di genericità dell’effettuato disconoscimento di fotocopie, formulata dal tribunale e non emendata in appello nonostante specifico motivo di impugnazione.

Si deduce avere il C. enunciato solo all’udienza del 17/3/2005 – successiva allo scadere delle preclusioni istruttorie – il fatto di aver presentato la domanda di condono, producendo la documentazione in allegato alla memoria di replica, quindi tardivamente, contestandosi la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto invece la non contestazione, in quanto – trattandosi di mera produzione senza attività assertiva, a termini elassi – non era necessaria specifica manifestazione di impugnazione; comunque l’avvenuto disconoscimento della documentazione allegata alla memoria di replica era equivalente alla contestazione dei fatti sottostanti.

4. Il quarto motivo di ricorso è rubricato in riferimento a “omessa applicazione” degli artt. 2719 e 2697 c.c.

Si lamenta che la controparte non avrebbe provato una serie di elementi fattuali necessari per la sanatoria (corresponsione per intero dell’oblazione; corresponsione degli oneri concessori; presentazione di documentazione e denuncia catastale, ecc.), deducendosi che, in virtù dell’intervenuto disconoscimento di documentazione, non sussisterebbe dunque prova di avvenuta presentazione di istanza di sanatoria, con conseguente impossibilità di addivenire a sentenza ex art. 2932 c.c.

5. Con il quinto motivo di ricorso si censura “omessa applicazione” della L. n. 47 del 1985, art. 40 e dell’art. 1421 c.c.

Richiamando la giurisprudenza in tema di trasferimento di immobile recante abusi urbanistici, ritenuta “estensibile” al caso di specie, si deduce non essere trasferibile ex art. 2932 c.c. un immobile con difformità della specie, peraltro senza indicazione della concessione rilasciata dal comune di Viterbo, potendo la nullità del preliminare essere fatta valere ex art. 1421 c.c., ciò di cui la corte d’appello non avrebbe tenuto conto.

6. Con il sesto motivo di ricorso si lamenta la violazione degli artt. 99,101,112 e 189 c.p.c.

Si lamenta avere l’originaria parte attrice domandato la riduzione del prezzo sulla base della difformità edilizia; domanda non emendabile in quella di condanna al pagamento della somma corrisposta per condono edilizio, invece emanata.

7. Con il settimo motivo si deduce violazione dell’art. 1755 c.c. Si assume l’insussistenza del diritto alla provvigione. Spettando ex art. 1755 c.c. la provvigione ad affare concluso, il credito non sarebbe nato per essere il contratto nullo per le ragioni anzidette.

8. I primi tre motivi, tutti riguardanti l’esame del terzo motivo d’appello da parte della corte territoriale, vanno esaminati congiuntamente e vanno dichiarati inammissibili.

8.1. Possono identificarsi tre questioni poste dai motivi. La prima è la questione della legittimità della statuizione della corte d’appello in ordine alla produzione di documenti oltre i termini di cui all’art. 184 c.p.c., in quanto i documenti stessi avevano formato oggetto di istanza di esibizione ex art. 210 c.p.c. nei confronti del notaio, istanza dichiarata non rilevante dal giudice di primo grado con ordinanza del 9.10.2002. A tale questione principale si affiancano ulteriori due questioni: l’una relativa all’asserita tardività della produzione di documenti in primo grado, questione posta dalla parte oggi ricorrente già in detto procedimento di prime cure e nuovamente sollevata in appello; l’altra relativa all’avvenuto disconoscimento della documentazione.

8.2. La corte d’appello ha parimenti trattato congiuntamente le questioni menzionate, come detto nell’ambito della trattazione del terzo motivo d’appello. La corte territoriale ha svolto due considerazioni (per entrambe, v. due paragrafi consecutivi alla p. 10 della sentenza impugnata):

– “all’esito della rimessione della causa sul ruolo… nulla ha eccepito la difesa… nè sui tempi del deposito” (e si tratta della seconda delle questioni identificate) “nè… sulla sua veridicità e conformità” (terza questione);

– “in generale, peraltro, non è stato (sic) mai specificamente contestata (sic) la circostanza, di fatto, che siano stati proprio i promissari acquirenti a provvedere al condono delle opere abusive che, invece, è altrettanto pacifico, non erano mai state oggetto di sanatoria da parte dei promittenti venditori”.

8.3. E’ evidente come sia la seconda tra le predette considerazioni a costituire la ratio decidendi: la corte d’appello ritiene non contestata tra le parti la circostanza dell’avvenuto condono ad opera dei promittenti acquirenti, ciò che assorbe ogni considerazione sulle eccezioni relative alle produzioni documentali che tale circostanza tendevano a far emergere.

8.4. Ciò è reso ancor più palese (nel terzo paragrafo, ulteriormente consecutivo, alla p. 10 cit.) dalla statuizione con cui la corte territoriale, in base alla predetta ratio decidendi (fondata, in altri termini, su una non contestazione di “fatti”), ha ritenuto “il motivo di appello… inammissibile per difetto di rilevanza”, in quanto la “circostanza secondo cui il primo giudice non avrebbe dato rilievo al disconoscimento della conformità degli originali della domanda di condono e dalla attestazione di pagamento delle prime due rate” perde evidentemente importanza di fronte alla pacificità dei fatti rappresentati dai documenti, pacificità già formatasi ancor prima della loro produzione. In tale quadro, dunque, resta assorbita ogni considerazione circa la presunta “non contestazione” in tema di “questioni processuali” in ordine a tardività e disconoscimento di produzione documentale, di tal che la prima considerazione anzidetta (secondo cui “nulla ha eccepito la difesa…”) assume inevitabilmente e inequivocabilmente valenza di mero obiter dictum.

8.5. Riguardando, nel loro complesso, i primi tre motivi di ricorso per cassazione l’obiter dictum e non la ratio della decisione sul tema, i motivi sono inammissibili.

La parte ricorrente avrebbe infatti dovuto (e in effetti con altro motivo a ciò provvede) dolersi, almeno in via principale, del rilievo – corretto o erroneo che sia, non mette conto per il momento stabilire, posto che – come detto – la devoluzione della questione è oggetto di altra censura – per cui, a prescindere dalla produzione documentale, si era provveduto alla sanatoria a carico dei promittenti acquirenti, e che tale non contestazione era una non contestazione di “circostanza di fatto” (così sempre, come detto, alla p. 10 della sentenza impugnata).

8.6. Solo incidentalmente, allora, può notarsi come, in ordine al predetto obiter dictum i ricorrenti colgano un’imperfezione dell’argomentazione della corte territoriale, la quale però comunque non resterebbe inficiata dal motivo di ricorso:

– se effettivamente la corte territoriale, menzionando come rilevante la mancanza di eccezione di parte in tema di tardività di produzione documentale, si è posta contro la giurisprudenza di questa corte (v. ad es. Cass. n. 24606 del 20/11/2006 e n. 3319 del 12/02/2010, oltre altre) con cui si è acclarato che nei giudizi instaurati dopo il 30 aprile 1995 non trova più applicazione il principio secondo cui l’inosservanza del termine per la produzione di documenti deve ritenersi sanata qualora la controparte non abbia sollevato la relativa eccezione in sede di discussione, essendo i termini ex art. 184 c.p.c. perentori e sottratti alla disponibilità delle parti, il contrasto di tale superata argomentazione ad opera di parte ricorrente comunque avrebbe dovuto confrontarsi con il principio (affermato definitivamente da Cass. sez. U 4/5/2017 n. 10790, pronuncia successiva alla proposizione del ricorso, ma in continuità con Cass. 20/4/2005, nn. 8202 e 8203) per cui – nel quadro di applicabilità dell’art. 345 c.p.c. previgente rispetto alla novella del 2012, a prescindere dal rilievo che la parte interessata sia incorsa, per propria negligenza o per altra causa, nelle preclusioni istruttorie del primo grado, resta possibile – anche per il mero fatto dell’inclusione nel fascicolo – la produzione dei documenti – già eventualmente colpita da preclusione – all’atto della proposizione dell’appello; tema, questo, suscettibile di valutazione officiosa, su cui la parte ricorrente nulla ha considerato;

– quanto, poi, alla rilevanza della contestazione della conformità all’originale di un documento prodotto in copia, va tenuto conto che questa corte ha chiarito che essa non può avvenire con clausole di stile e generiche o onnicomprensive, ma va operata – a pena di inefficacia – in modo chiaro e circostanziato, attraverso l’indicazione specifica sia del documento che si intende contestare, sia degli aspetti per i quali si assume differisca dall’originale (per cui, in applicazione del principio, Cass. n. 27633 del 30/10/2018, ad es., ha ritenuto inefficace il disconoscimento operato attraverso la mera contestazione della “conformità della fotocopia prodotta all’originale”); orbene, nel caso di specie, invece, dell’efficacia del disconoscimento può, come del resto operato dai giudici di merito, dubitarsi in quanto – cfr. p. 10 dell’impugnata sentenza, primo paragrafo – effettuato proprio meramente contestando la “conformità delle copie medesime agli eventuali originali… “se esistenti””, non facendosi dunque carico la parte impugnante delle necessarie ricerche e della conseguente indicazione sicura in ordine all’inesistenza degli originali o alle differenziazioni rispetto a essi.

8.7. Va esaminata un’ulteriore questione posta dai primi tre motivi, identificabile nella censura (contenuta nel secondo e soprattutto nel terzo motivo) secondo cui la corte d’appello non avrebbe motivato sul sussistere della non contestazione dei “fatti” costituiti dalla presentazione di domanda di condono (tema ulteriormente, come detto, da trattarsi in prosieguo per altro motivo), in particolare opponendosi non avere erroneamente la corte desunto la contestazione dell’eccezione di tardività e dal disconoscimento della conformità di copie.

8.8. Anche quanto a tale profilo i motivi sono inammissibili. A prescindere da ogni considerazione circa l’impatto che su censure in tema di idoneità e sufficienza di motivazione ha avuto la novellazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, operata con il D.L. n. 83 del 2012, applicabile ratione temporis al procedimento in esame, per cui il controllo sulla motivazione da parte della corte di legittimità è stato limitato all’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti”, onde l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, così come è accaduto nel caso in esame, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (cfr. per tutte Cass. sez. U 22/09/2014 n. 19881), deve rilevarsi come l’inammissibilità discenda, in virtù del principio di autosufficienza, dalle stesse modalità con cui è stato formulato il ricorso per cassazione con cui si è dedotta l’erronea applicazione del principio di non contestazione.

8.9. Poichè l’esame dei motivi di ricorso non può prescindere dall’indicazione degli atti da cui emergerebbe la contestazione che il ricorrente pretende di affermare, la parte ricorrente ha indicato come tali (alla p. 26 del ricorso) esclusivamente l’eccezione di tardività della produzione documentale e il suo disconoscimento quanto all’essere in fotocopia. Tuttavia tali attività defensionali non costituiscono contestazione, per cui il motivo resta privo di un elemento necessario e perciò inammissibile. Invero, in ordine al rilievo per cui gli atti processuali anzidetti non costituiscono contestazione, la giurisprudenza (v. ad es. Cass. n. 12748 del 21/06/2016) afferma che l’onere di contestazione riguarda le allegazioni delle parti e non i documenti prodotti, nè la loro valenza probatoria la cui valutazione, in relazione ai fatti contestati, è riservata al giudice. In tal senso, può anche notarsi come – contraddittoriamente – la stessa parte ricorrente deduca come la produzione documentale, in tesi, non costituisca allegazione (p. 24 del ricorso), deducendo poi invece che eccezioni circa la ritualità della produzione costituirebbero contestazione.

8.10. Resta da esaminare l’ultima questione posta dai primi tre motivi (e specificamente contenuta nel terzo motivo, p. 24 s.), che si compendia nella censura alla sentenza impugnata per aver ritenuto sussistente una non contestazione di fatti, avendo invece il C. enunciato solo all’udienza di conclusioni del 17/3/2005 – successiva allo scadere delle preclusioni istruttorie – il fatto di aver presentato la domanda di condono, producendo poi la documentazione in allegato alla memoria di replica, e quindi tardivamente. Secondo la parte ricorrente, non sussisterebbe attività assertiva, onde la parte ricorrente stessa non sarebbe stata tenuta a contestare.

8.11. Anche tali deduzioni non sono condivisibili. Se è vero che la giurisprudenza afferma (Cass. n. 3022 del 08/02/2018, ad es.) che l’onere di contestazione concerne le sole allegazioni in punto di fatto della controparte e non anche i documenti da essa prodotti, rispetto ai quali vi è soltanto l’onere di eventuale disconoscimento, nei casi e modi di cui all’art. 214 c.p.c., o di proporre – ove occorra – querela di falso, con la conseguenza che gli elementi costitutivi della domanda devono essere specificamente enunciati nell’atto, restando escluso che le produzioni documentali possano assurgere a funzione integrativa di una domanda priva di specificità, è anche vero che è sufficiente l'”enunciazione” dei fatti per aversi una vera e propria attività assertiva; attività cui indebitamente i ricorrenti negano la natura di allegazione. Nella situazione data, la corte d’appello ha dunque – a prescindere dalle considerazioni che concernono la documentazione, frammiste ad altre considerazioni rispetto ai “fatti” – condivisibilmente ritenuto essere stato legittimamente dedotto un fatto sopravvenuto al maturare delle preclusioni ex artt. 183 e 184 c.p.c. (v. le considerazioni della corte d’appello, secondo le quali la domanda di sanatoria era stata non solo in primo grado prodotta, ma anche inoltrata al comune, dopo lo spirare dei termini ex art. 184 c.p.c., ciò che ne legittimava la tardività (p. 9)).

9. Può a questo punto passarsi a considerare il quarto motivo di ricorso oltre i successivi. In ordine al quarto, specificamente, poichè esso si impernia sull’argomento per cui, in virtù dell’intervenuto disconoscimento di documentazione, non sussisterebbe dunque prova di avvenuta presentazione di istanza di sanatoria, con conseguente impossibilità di addivenire a sentenza ex art. 2932 c.c., giova richiamare quanto sopra esposto sub 8.6. Non essendo accolto il motivo di ricorso con cui si è censurata la statuizione della corte d’appello che ha condiviso la valutazione di genericità, e quindi di inefficacia, del disconoscimento, ne discende l’infondatezza derivata del presente motivo.

10. E’ parimenti infondato il quinto motivo di ricorso. La parte ricorrente, a sostegno del motivo con cui si deduce non essere trasferibile ex art. 2932 c.c. un immobile con difformità urbanistiche, richiama la giurisprudenza in tema di trasferimento di immobile recante abusi urbanistici, ritenuta “estensibile” al caso di specie. Va al contrario ribadita la giurisprudenza (v. Cass. n. 28456 del 19/12/2013, n. 21942 del 21/09/2017, n. 11653 del 14/05/2018 e n. 11653 del 14/05/2018) per cui la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ne discende che la censura va disattesa.

11. Venendo al sesto motivo di ricorso, con cui si lamenta che, poichè l’originaria parte attrice aveva domandato la riduzione del prezzo sulla base della difformità edilizia, erroneamente la corte d’appello avrebbe condannato pagamento della somma corrisposta per condono edilizio, deve notarsi come anche tale motivo vada disatteso, per infondatezza. La corte d’appello si è limitata a interpretare l’originaria domanda di riduzione del prezzo, accogliendola alla luce della circostanze sopravvenute (presentazione di istanza di condono), e riconoscendo all’ammontare di denaro corrisposto dalla parte promittente acquirente l’idoneità a esprimere il dato differenziale di prezzo rispetto al valore che si sarebbe realizzato sul mercato. Tale valutazione non è nè contro i principi processuali in tema di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e novità della domanda (avendo in effetti la corte d’appello pronunciato senza alterare petitum e causa petendi), nè ispirata a criterio liquidativo del minor prezzo arbitrario o contrario a legge, per cui lo stesso non è sindacabile in sede di legittimità. Può richiamarsi al riguardo (v. Cass. n. 13332 del 06/10/2000) che la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, e il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorchè non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all’origine e alla tradizione storica dell’actio quanti minoris, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell’art. 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno.

12. Con il settimo motivo – come già ricordato – si deduce violazione dell’art. 1755 c.c., sostenendosi che – spettando la provvigione ad affare concluso – il credito non sarebbe nato per essere il contratto nullo per le ragioni anzidette. Come detto, il contratto preliminare di immobile con abusi urbanistici non è nullo, nelle condizioni indicate, per cui il motivo è infondato in via derivata.

13. In definitiva il ricorso va rigettato, regolandosi le spese secondo soccombenza e secondo la liquidazione di cui al dispositivo; ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater va dato atto del sussistere dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’art. 13 cit., comma 1 bis.

P.Q.M.

la corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alla rifusione a favore dei controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità, che liquida per ciascun gruppo di controricorrenti in Euro 200 per esborsi ed Euro 3.500 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15% e accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater dà atto del sussistere dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’art. 13 cit., comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile, il 13 febbraio 2019.

Depositato in Cancelleria il 7 febbraio 2020