Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 28762 del 30/11/2017


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Cassazione civile, sez. II, 30/11/2017, (ud. 13/09/2017, dep.30/11/2017),  n. 28762

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Q.G. ha proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di BRESCIA n. 914/2013, depositata il 16/07/2013. T.R. si difende con controricorso e propone ricorso incidentale in unico motivo, subordinato all’accoglimento del ricorso principale. Degli altri due intimati, Lorenzo Terzi ha depositato atto di mero conferimento di procura speciale ai propri difensori, mentre T.G. non ha svolto alcuna attività.

La Corte d’Appello di Brescia, procedendo all’esame preliminare all’appello incidentale formulato da R. ed T.E. (quest’ultimo deceduto, con prosecuzione del giudizio in sua vece dell’erede T.G.) ha ritenuto nullo il contratto del 18 marzo 1993 intercorso tra i fratelli R. ed T.A. e l’architetto Q.G., in forza del quale i fratelli T., riconoscendosi debitori della somma di Lire 628 milioni nei confronti dell’architetto per i lavori di restauro da questo eseguiti in un palazzo gentilizio di Bergamo da lui condotto in locazione, gli avevano concesso opzione per l’acquisto delle unità immobiliari locate. Q.G., con distinte citazioni del 10 febbraio 2000 e dell’8 settembre 2000, poi riunite, che convennero T.R. davanti al Tribunale di Bergamo (essendo T.A. deceduto nell'(OMISSIS)), aveva domandato di accertare l’autenticità delle sottoscrizioni dei fratelli T. sul contratto del 18 marzo 1993, nonchè l’avvenuto esercizio dell’opzione sulla base di lettera del 9 ottobre 1997, con condanna del convenuto al risarcimento dei danni. Nel procedimento di primo grado erano quindi intervenuti E. a T.L., quali comproprietari dell’immobile oggetto di lite. Il Tribunale di Bergamo con sentenza del 13 agosto 2005 respinse tutte le domande. La Corte d’Appello, come anticipato, ha invece preliminarmente dichiarato la nullità del contratto del 18 marzo 1993 per l’indeterminatezza dell’oggetto e la mancanza di causa. Indeterminato era l’oggetto dell’opzione, secondo la Corte di Brescia, facendo esso riferimento non solo all’acquisto delle “unità immobiliari locate”, ma anche alle “quote relative alle comproprietà indivise, valutate in base a perizia effettuata da tecnico incaricato dal Presidente dell’Ordine Ingegneri della Provincia di Bergamo”, senza che vi fosse specificato di quale “comproprietà”, di quali beni, di quali soggetti e di quale titolo si parlasse. Si trattava, infatti, di un vasto complesso immobiliare del quale R. ed T.A. erano comproprietari con altri rami della famiglia Terzi, ed in cui rientravano gli immobili locati all’architetto Q., il palazzo composto da più appartamenti e sale di rappresentanza, altre due palazzine, un giardino ed una piazzetta. La Corte d’Appello ravvisava inoltre la nullità dell’opzione per mancanza di causa, ovvero per mancanza di equivalenza delle rispettive prestazioni, essendo rimessa al conduttore beneficiario dell’opzione la scelta tra l’esercizio della facoltà di acquisto entro tre mesi dalla scadenza del contratto o dalla data di apertura della successione dell’ultimo sopravvivente tra i due fratelli R. ed T.A., previa deduzione dal prezzo, fissato in Lire 2 miliardi, “delle somme a credito dell’arch. Q. (costi per lavori di restauro conservativo, di manutenzione, nonchè il prezzo-acconto dell’opzione”).

Q.G. e T.R. hanno presentato memorie ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Vanno in via pregiudiziale dichiarati inammissibili i documenti prodotti da T.R. in data 8 settembre 2017, in uno alla memoria ex art. 378 c.p.c. (relativi al giudizio per opposizione a decreto ingiuntivo intrapreso dalle parti nel 2016), in quanto non idonei a dimostrare alcuna acquiescenza o cessazione della materia del contendere, e perciò non riguardanti l’ammissibilità del ricorso principale, secondo l’ambito definito dall’art. 372 c.p.c.

1. Il primo motivo del ricorso di Q.G. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1346,1349 e 1473 c.c., sostenendo che l’oggetto dell’opzione di acquisto delle “quote relative alle comproprietà indivise” fosse determinabile in base al riferimento fatto al rapporto di locazione ed al rinvio pattizio alla valutazione del perito. Nè la ravvisata esigenza di forma scritta ad substantiam imponeva la completezza testuale del contratto.

Il secondo motivo del ricorso di Q.G. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1367,1419,1424 c.c. e degli artt. 112 e 115 c.p.c., affermando che, in forza del principio di conservazione, la Corte d’Appello di Brescia avrebbe dovuto riconoscere al patto sulle parti comuni quanto meno un’efficacia obbligatoria, ovvero una validità come accordo programmatico o come arbitraggio, secondo le regole della nullità paziale.

Il terzo motivo del ricorso di Q.G. denuncia la violazione e falsa applicazione “delle norme del codice civile sulla causa e l’interpretazione del contratto di opzione”, in quanto la Corte di Brescia, rilevando il difetto della corrispettività delle prestazioni e perciò della causa tipica del contratto, avrebbe ignorato l’orientamento interpretativo che ha ormai superato la rigida coincidenza tra “causa” e “tipo” del negozio.

Il quarto motivo del ricorso di Q.G. denuncia la violazione e falsa applicazione “delle norme del codice civile sul termine e l’interpretazione del contratto di opzione”, qui contestandosi il termine iniziale di efficacia del diritto di opzione ravvisato dai giudici dell’appello.

2. L’unico motivo del ricorso incidentale “subordinato” di T.R. allega la violazione e falsa applicazione dell’art. 221 c.p.c., comma 2, nonchè l’omesso esame, censurando la declaratoria di inammissibilità della querela di falso compiuta dalla Corte d’Appello nell’ordinanza del 23 aprile 2007, e richiamando i mezzi di prova all’uopo dedotti.

3. Occorre procedere all’esame congiunto dei primi due motivi di ricorso di Q.G., per la loro evidente connessione. I due motivi si rivelano infondati.

L’opzione prevista dall’art. 1331 c.c., quale quella contenuta nella scrittura del 18 marzo 1993 per l’acquisto delle “unità immobiliari locate”, nonchè delle “quote relative alle comproprietà indivise”, ha natura contrattuale, consistendo in un accordo in base al quale una parte si impegna a mantenere ferma una proposta per un certo tempo nell’interesse della altra parte. In particolare, il patto d’opzione, disciplinato dall’art. 1331 c.c., ha in comune con il cosiddetto contratto preliminare unilaterale l’assunzione dell’obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l’eventuale successivo iter della vicenda negoziale, in quanto, a differenza di detto preliminare unilaterale, che è contratto perfetto ed autonomo rispetto al contratto definitivo, l’opzione medesima configura elemento di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l’irrevocabilità della proposta e poi dall’accettazione del promissario, che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto (semprechè venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso, e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto) (Cass. Sez. 2, 11/10/1986, n. 5950; Cass. Sez. 2, 13/12/1994, n. 10649; Cass. Sez. 2, 25/02/1998, n. 2017; Cass. Sez. 3, 12/12/2002, n. 17737). Anche, allora, un patto d’opzione avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili – perchè l’accettazione possa saldarsi con la proposta irrevocabile determinando la conclusione del (secondo) contratto -, in forza della forma scritta “ad substantiam” prescritta dagli artt. 1350 e 1351 c.c., impone, ai fini della sua validità, se non la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, quanto meno l’accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nell’opzione di compravendita immobiliare, è necessario che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, se non l’indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e dei suoi confini, quanto meno che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, sia logicamente ricostruibile. Nella specie, la Corte d’Appello di Brescia ha evidenziato come il patto di opzione 18 marzo 1993, riferendosi alle “quote relative alle comproprietà indivise”, facesse un mero rinvio alla “valutazione” di stima che sarebbe stata compiuta da un tecnico incaricato dal Presidente dell’Ordine Ingegneri della Provincia di Bergamo, senza specificare di quale “comproprietà” si parlasse, di quali beni, a chi appartenenti ed in forza a quale titolo, il tutto nell’ambito di un più vasto complesso edilizio, del quale R. ed T.A. risultavano comproprietari con altri rami della famiglia T., ed in cui rientravano, oltre agli immobili locati all’architetto Q., un palazzo composto da più appartamenti e sale di rappresentanza, due palazzine, un giardino ed una piazzetta, questi ultimi aventi un valore pari a più del doppio di quello dei beni locati al Q.. Trattandosi, peraltro, di contratto per il quale è imposta la forma scritta, l’accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell’oggetto negoziale dà luogo ad un apprezzamento di fatto consistente nella ricostruzione del contenuto della volontà negoziale, ed è perciò riservato al giudice di merito, rimanendo soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo del vizio della motivazione (arg. da Cass. 16/01/2013, n. 952).

Nè le parti di un contratto di opzione per l’acquisto di un immobile possono deferire ad un terzo arbitratore (nella specie, il Presidente dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bergamo) la determinazione delle quote di comproprietà di un più ampio complesso edilizio, che debbano essere oggetto dell’alienazione, se nel contratto non siano contenuti elementi prestabiliti e riferimenti a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei all’identificazione della consistenza immobiliare da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione.

Quanto al secondo motivo, esso invoca la mancata applicazione del principio di conservazione ex art. 1419 c.c. da parte della Corte d’Appello di Brescia, la quale avrebbe potuto riconoscere al patto sulle parti comuni quanto meno un’efficacia obbligatoria, ovvero una validità come accordo programmatico o come arbitraggio, i cui effetti reali si sarebbero prodotti in futuro all’atto della concreta individuazione dei beni offerti in vendita. Si tratta di questione giuridica che non risulta tuttavia trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, nè il ricorrente indica specificamente, a norma dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, in quale atto dei pregressi grado di giudizio essa fosse stata dedotta. Apparendo, dunque, questione nuova, essa è inammissibilmente sollevata in sede di legittimità, in quanto l’applicazione al contratto del principio “utile per inutile non vitiatur”, ovvero la conservazione dello stesso in dipendenza della scindibilità del contenuto negoziale, impone un accertamento di fatto, che non può svolgersi per la prima volta nel giudizio di cassazione, sulla potenziale volontà delle parti e sull’interesse in concreto dalle stesse perseguito ex art. 1419 c.c. (Cass. Sez. 3, 27/01/2003, n. 1189).

4. Poichè la sentenza della Corte d’Appello di Brescia si fonda su due distinte ed autonome ragioni di nullità del contratto (l’indeterminabilità del suo oggetto e la mancanza di causa), il rigetto dei primi due motivi di ricorso, attinenti al primo profilo di nullità, determina l’assorbimento del terzo e del quarto motivo di ricorso, concernenti il difetto della corrispettività delle prestazioni e perciò della funzione tipica del negozio, e le modalità temporali di esercizio del diritto di opzione. D’altro canto, vertendosi in tema di opzione per l’acquisto di beni immobili, soggetta, come detto, al requisito della forma scritta “ad substantiam”, l’accertato difetto di determinabilità del contenuto essenziale del contratto ben può ragionevolmente ripercuotersi sulla individuabilità dei reciproci ed interdipendenti diritti ed obblighi delle parti, come del termine fissato per l’esercizio della facoltà di accettare la proposta irrevocabile.

5. Il ricorso principale deve, perciò, essere rigettato, rimanendo assorbito il ricorso incidentale proposto in via condizionata all’accoglimento del principale. Le spese del giudizio di cassazione vengono regolate secondo soccombenza in favore del controricorrente R.T., nell’ammontare liquidato in dispositivo, mentre non occorre provvedere al riguardo per T.L. e T.G., i quali non hanno svolto alcuna utile attività difensiva.

Essendo il ricorrente Q.G. ammesso al patrocinio a spese dello Stato (delibera 21 settembre 2015 del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Brescia), non sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater al testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 – dell’obbligo di versamento, da parte del medesimo ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata (cfr. Cass. Sez. L, 05/06/2017, n. 13935).

PQM

La Corte rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti i restanti motivi del ricorso principale ed il ricorso incidentale e condanna il ricorrente Q.G. a rimborsare al controricorrente T.R. le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 7.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dichiara che non sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente Q.G., dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione Seconda civile della Corte Suprema di Cassazione, il 13 settembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 30 novembre 2017

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