Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 28604 del 15/12/2020

Cassazione civile sez. II, 15/12/2020, (ud. 13/10/2020, dep. 15/12/2020), n.28604

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GORJAN Sergio – Presidente –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4732/2018 proposto da:

A.R., A.G., R.G.,

A.M., A.F.C., elettivamente domiciliati in Roma, Via A.

Baiamonti 4, presso lo studio dell’avvocato Renato Amato,

rappresentati e difesi dall’avvocato Sabino Antonino Sarno;

– ricorrenti –

contro

N.L., STUDIO PORTICI 3 SRL, ALLIANZ SPA;

– intimati –

avverso la sentenza n. 5015/2017 della Corte d’appello di Napoli,

depositata il 06/12/2017;

Udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

13/10/2020 dal Consigliere Dott. Annamaria Casadonte;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CIMMINO Alessandro, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato Renato Amato per delega dell’Avvocato Sabino

Antonino Sarno che ha concluso come in atti.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Il presente giudizio trae origine, per quanto ancora rileva, dalla domanda avanzata da N.L., promissario acquirente, nei confronti dei promittenti venditori per la condanna dei convenuti al versamento del doppio della caparra, essendo questi ultimi rimasti inadempienti in relazione alla cancellazione della iscrizione pregiudizievole risultata sul bene oggetto del preliminare.

2. Costituendosi i convenuti si erano opposti all’accoglimento della domanda attorea sostenendo di essere inconsapevoli dell’esistenza della iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto del preliminare e di essersi comunque attivati per la cancellazione.

3. Il Tribunale di Portici riteneva infondata la domanda di N., osservando che l’attore aveva chiesto la condanna al versamento del doppio senza, tuttavia, chiedere l’accertamento e la declaratoria di legittimità del suo recesso.

4. L’attore soccombente ha proposto gravamen avverso detta statuizione e la Corte d’appello di Napoli, in riforma della decisione del primo giudice, ha condannato gli A. – R. a restituire il doppio della caparra, pari ad Euro 50.000, oltre interessi legali al promissario acquirente N..

5. Ad avviso del giudice di secondo grado, l’inadempimento dei promittenti venditori, derivante dalla mancata cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, doveva ritenersi più grave, perchè la permanenza di tale formalità costituiva un peso alla libera circolazione del bene, rendendo priva di rilievo la circostanza dell’avvenuto pagamento del debito anche alla luce della pacifica pattuizione di un termine essenziale.

6. La corte d’appello aveva accolto il gravame sostenendo, quindi, la sussistenza dell’inadempimento dei promittenti venditori perchè l’avvenuta estinzione del debito garantito dall’ipoteca non era circostanza sostitutiva della cancellazione dell’ipoteca, secondo il principio espresso nel precedente richiamato (Cass. 14424/2008).

7. Inoltre la domanda era accoglibile secondo la corte territoriale perchè, diversamente da quanto sostenuto dal giudice di prime cure, la richiesta di restituzione del doppio conteneva, implicitamente, quella di recesso dal contratto (v. Cass. 2032/94 e Cass. 22657/2017).

8. La cassazione della pronuncia d’appello è chiesta da A.F.C., R.G., A.G., A.M. e A.R. con ricorso affidato a due motivi.

9. Non ha svolto attività difensiva l’intimato N.L..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

10. Con il primo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1453 c.c., laddove è stato ritenuto irrilevante l’avvenuto pagamento del debito sottostante all’iscrizione ipotecaria per avere la corte di merito fondato la propria decisione sulla base di un precedente giurisprudenziale superato dalle successive pronunce intervenute in materia, e secondo cui, una volta estinto il debito, la mancata formale cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli non è un elemento tale da giustificare l’inadempimento del venditore, sicchè il rifiuto alla stipula è privo di giustificazione. Tale principio, secondo i ricorrenti, è ancor più pertinente nel caso in esame ove il promissario acquirente è stato a lungo inerte prima di manifestare il proprio interesse ad ottenere il doppio della caparra.

11. Il motivo è infondato:

12. La doglianza si resolve, invero, in una censura della valutazione degli inadempimenti e della loro gravità che la corte di merito ha effettuato con riferimento all’intero equilibrio del contratto; in particolare, la corte ha ritenuto la gravità dell’inadempimento anche con riferimento allo sviluppo cronologico dell’impegno contrattuale assunto dalle parti nel 2007 e rispetto al quale i promittenti venditori nonostante le reiterate richieste di restituzione della caparra nel 2008 e 2009 hanno proceduto alla cancellazione dell’ipoteca solo dopo la citazione in giudizio nel 2010; si tratta di valutazioni rimesse all’insinsacabile valutazione del giudice del merito, nell’ambito del quale l’apprezzamento della gravità non appare affetto da error in judicando (si veda oltre al precedente citato in sentenza anche anche Cass. 20971/2017).

13. La pronuncia richiamata dai ricorrenti si riferisce (v. Cass. 9367/2012) ad una valutazione di elementi di fatto (preliminare ad effetti anticipati e persistenza dell’occupazione da parte del promissario acquirente; estinzione da tempo dei debiti ed esclusione del pericolo di evizione; pendenza della pratica di cancellazione), che nel caso in esame non è dato riscontrare; nulla si sa, infatti, della data di estinzione del debito garantito dall’ipoteca, la cui cancellazione – risultante peraltro dalla dichiarazione dei promettenti venditori – sarebbe avvenuta solo a seguito della citazione (vedi sentenza impugnata) e pertanto il precedente invocato non appare rilevante nell’esame del caso de quo.

14. Con il secondo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1453 c.c., laddove è stato ritenuto essenziale il termine indicato nel preliminare, rilevandosi in particolare che la corte di merito, pur a fronte della contestazione circa l’essenzialità del termine avanzata dai convenuti sia in primo che in secondo grado, non ha spiegato da quali elementi abbia tratto il convincimento contrario.

15. Il motivo è infondato perchè non coglie la ratio decidendi: la corte territoriale non ha affatto affermato che il termine fosse essenziale, nè ha fondato il suo giudizio di inadempimento sulla essenzialità del termine stabilito, ma si è semplicemente limitata a riportare un fatto pacifico, cioè che nel contratto preliminare le parti avevano stabilito la data del 30 gennaio 2007 quale termine essenziale per entrambe.

16. Nondimeno l’inadempimento è stato dichiarato, invece, per la mancata cancellazione della iscrizione ipotecaria.

17. Atteso l’esito sfavorevole di entrambi i motivi, il ricorso va respinto.

18. Nulla va disposto sulle spese di lite atteso il mancato svolgimento di attività difensiva da parte degli intimati.

19. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 13 ottobre 2020.

Depositato in Cancelleria il 15 dicembre 2020