Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 28514 del 20/12/2013

Civile Ord. Sez. 6 Num. 28514 Anno 2013
Presidente: GOLDONI UMBERTO
Relatore: PICCIALLI LUIGI

ORDINANZA
sul ricorso 13958-2012 proposto da:
DE SANTIS MASSIMILIANO DSNMSM82D29H501W,
elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GERMANICO 197, presso
lo studio dell’avvocato MEZZETII MAURO, che lo rappresenta e
difende unitamente all’avvocato MEZZETTI ALBERTO giusta
procura a margine del ricorso;

– ricorrente contro
VITTOZZI

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

ANTONIO MORDINI N. 14, presso lo studio dell’avvocato
BELLINZONI SILVANO, che la rappresenta e difende unitamente
all’avvocato BELLINZONI FILIPPO giusta procura speciale in calce
alla copia notificata del ricorso;

– controricorrente –

Data pubblicazione: 20/12/2013

avverso la sentenza n. 1455/2012 della CORTE D’APPELLO di
ROMA del 22/12/2011, depositata il 15/03/2012;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del
26/11/2013 dal Consigliere Relatore Dott. LUIGI PICCIALLI;
è presente il P.G. in persona del Dott. ROSARIO GIOVANNI

RUSSO.

Ric. 2012 n. 13958 sez. M2 – ud. 26-11-2013
-2-

r.g. n 13958.12

FATTO E DIRITTO
Si riporta di seguito la relazione preliminare ex art. 380 bis c.p.c.

“L impugnazione ha per oggetto una sentenza confermativa di quella di primo grado,che
aveva accolto la domanda dichiarativa della legittimità del recesso,con acquisizione della

contratto preliminare di compravendita di un terreno di mq. 4704 in tenimento di Roma,
stipulato il 3.7.2002, proposta dalla promittente venditrice Attilia Vittozzi nei confronti del
promissario acquirente Massimiliano De Santis, ritenendo il convenuto inadempiente e
rigettandone la riconvenzionale,di pronunzia ex art. 2932 c.c. previa riduzione del prezzo.
La corte capitolina, confermando l ‘accoglimento della tesi attrice, ha ribadito che il De
Santis, essendo ben consapevole, come inequivocamente dichiarato nel contratto, della
“situazione urbanistica” del terreno promesso in vendita,peraltro agevolmente verificabile
da chiunque con una visura sulla scorta della planimetria catastale (come riferito dal
c.t.u.),non avrebbe potuto pretendere una riduzione del prezzo per l’accertata parziale
inedificabilità del suolo sulla base di vincoli urbanistici (da ritenersi notori ove
risultanti, come nella specie, dalle previsioni del P.R.G.) e,pertanto,rifiutarsi di stipulare il
contratto definitivo alle condizioni previste,tanto più che dalla consulenza tecnica era
emersa la corrispondenza del prezzo pattuito a quello corrente di mercato,pur tenendo conto
che una limitata parte del lotto fosse destinato a viabilità.
Il De Santis ricorre con tre motivi, rispettivamente deducenti “violazione di legge per errata
cognizione della fattispecie astratta richiamata in giudizio —violazione dell’art. 1537 c.c.”,
“vizio di motivazione incongrua o insufficiente (art. 360 n. 5 c.p.c.) per non avere il giudice
di merito valutato le risultanze di processuali della c..t. e della c.tp. “, “violazione di legge
per errata cognizione della fattispecie astratta regolata dalla legge (art. 360 n. 3 c.p.c.)violazione dell’art. 1497 c.c. per mancanza di qualità promesse”
1

caparra di 6 100.000,00 (versata in acconto sul convenuto prezzo di 6583.596,60), da un

Resiste la Vittozzi con controricorso.
Il ricorso ad avviso del relatore è manifestamente privo di fondamento.
Con i primi due motivi vengono proposte censure di puro merito avverso una motivazione
che, seppur concisa, risulta esauriente ed esente da lacune o vizi logici testualmente inficianti
il ragionamento seguito, mentre la dedotta violazione o falsa applicazione dell ‘art.1537 c. c.

(valutazione del contenuto della pattuizione al fine di verificare se il prezzo sia stato
convenuto a corpo o a misura) che non risulta essere stato anche proposto nel giudizio a quo
e che,peraltro,oltre a palesarsi carente di autosufficienza (non riportando il contenuto
testuale della pattuizione relativo al prezzo), risulta anche irrilevante,posto che anche
1 ‘eventuale pattuizione del prezzo “a misura” avrebbe scontato quella “situazione
urbanistica” del fondo,di cui il promissario acquirente si era dichiarato ben consapevole e
che,in quanto risultante da atti pubblici consultabili da chiunque,a fortiori da un
imprenditore edile, non avrebbe potuto integrare una menomazione “a sorpresa “del bene
compromesso; argomentazione dirimente, quest’ultima, non viene attaccata specificamente
dal ricorrente.
Quanto alla mancanza di qualità promesse, dedotta nel terzo motivo, la censura rimane
assorbita dall’ infondatezza delle precedenti, dacchè i giudici di merito, nel ritenere che la
promessa di vendita di un “appezzamento edificabile”,la cui situazione urbanistica il
promissario acquirente aveva dichiarato di “ben conoscere “,per averla preventivamente
accertata, espressamente esonerando la prominente “da ogni responsabilità al
riguardo “,ha motivatamente escluso il dedotto inadempimento, in un contesto nel quale
l’edificabilità doveva ritenersi riferita al lotto nel suo complesso e non,intensivamente,a tutte
le parti dello stesso, essendo così da escludersi un malizioso comportamento specificamente

reticente della promittente (ipotesi che,peraltro,avrebbe potuto astrattamente giustificare
un’azione di annullamento per dolo, nella specie non proposta) .
2

configura un profilo giuridico nuovo, implicante anche un accertamento documentale

Si propone conclusivamente rigettarsi il ricorso.”
Tanto premesso,i1 collegio ritiene di condividere integralmente le ragioni reiettive esposte
nella relazione,cui non hanno fatto seguito contrarie osservazioni della difesa ricorrente o del
P.G.,mentre da parte controricorrente è stata depositata una memoria adesiva.
Il ricorso va conclusivamente respinto,con condanna del soccombente alle spese.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese del giudizio in
favore della controricorrente,che liquida in misura di complessivi 10.500,00 di cui 200 per
esborsi,oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma il 26 novembre 2013
Il Presidente

P.Q..M.