Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 28400 del 19/12/2013

Civile Sent. Sez. 5 Num. 28400 Anno 2013
Presidente: MERONE ANTONIO
Relatore: SAMBITO MARIA GIOVANNA C.

SENTENZA

sul ricorso 23214-2009 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende ope legis;
– ricorrente contro

FARMADALE DEVELOPMENTS LIMITED in persona del legale
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato
in ROMA VIA NICOTERA 29, presso lo studio
dell’avvocato IDA ZACCARDI, rappresentato e difeso
dall’avvocato PENNELLA NICOLA giusta delega in calce;

Data pubblicazione: 19/12/2013

- controricorrente

–

avverso la sentenza n. 71/2008 della COMM.TRIB.REG.
di ROMA, depositata il 22/07/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 06/11/2013 dal Consigliere Dott. MARIA

udito per il ricorrente l’Avvocato DE SOCIO che ha
chiesto l’accoglimento;
udito per il controricorrente l’Avvocato PENNELLA che
ha chiesto il rigetto e deposita brevi note di
udienza;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ENNIO ATTILIO SEPE che ha concluso per
l’accoglimento del ricorso.

GIOVANNA C. SAMBITO;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Farmadale Developments Limited j società britannica
con stabile organizzazione in Italia, acquistava da potere della

sorgeva un complesso turistico alberghiero, per atto pubblico del
15.7.2000, sottoposto alla condizione sospensiva del rilascio
dell’abitabilità. Con successivo contratto del 5.12.2000,
l’acquirente consentiva alla venditrice di esercitare negli
immobili acquistati l’attività di gestione alberghiera, attività che
la venditrice cedeva, poi, a terzi, nel dicembre 2002. In relazione
al rogito del luglio 2000, l’Agenzia delle Entrate notificava
l’avviso di liquidazione dell’imposta suppletiva di registro sul
presupposto che si trattava di atto di cessione d’azienda, non
soggetto ad IVA, all’acquirente, che lo impugnava, risultando
vittoriosa in primo grado. L’appello dell’Ufficio veniva rigettato,
con la sentenza indicata in epigrafe, avverso la quale l’Agenzia
delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione. La contribuente
ha resistito con controricorso, ed ha, pure, depositato note
d’udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Col primo motivo del proposto ricorso, l’Agenzia delle
Entrate deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2555
cc e 20 del dPR n. 131 del 1986, in relazione all’art. 360, 1° co,
n. 3, cpc, per avere la CTR ritenuto erronea la riqualificazione
del contratto di compravendita immobiliare quale cessione

1

Società Fontina s.a r.1., un appezzamento di terreno, sul quale

d’azienda, senza tener conto che, ai fini fiscali, va privilegiato il
reale assetto degli interessi realizzato dai contraenti, al di là delle
evidenze cartolari, e che è irrilevante la circostanza che

l’attitudine potenziale del complesso dei beni ceduti all’esercizio
dell’impresa.
2 Col secondo motivo, l’Agenzia lamenta il vizio di
motivazione sul fatto controverso relativo all’individuazione del
contratto, in relazione al quale era avvenuta la ripresa, che era
univocamente quello concluso inter partes nel 2000, impugnato
col ricorso introduttivo del giudizio col quale era stata acquistata
l’azienda, piuttosto che quello stipulato nel 2002, dalla
venditrice con un soggetto terzo.
3. Il primo motivo, dotato di idoneo quesito, va accolto. 4.
L’impugnata sentenza ha fondato la sua decisione,
essenzialmente, rilevando che il contratto appariva “oltremodo
chiaro”, essendo relativo ad un immobile, seppure con
destinazione alberghiera, che era, poi stato utilizzato dalla stessa
venditrice (che lo aveva preso in locazione), restando così
escluso che l’attività alberghiera potesse esser gestita dalla
contribuente, che, del resto, non risultava avesse mai svolto tale
attività, né che fosse in possesso della licenza in tal senso, a
nulla rilevando la successiva cessione d’azienda da parte della
venditrice ad kun terzo soggetto. I giudici d’appello hanno
rilevato che la vendita dell’immobile e la contestuale locazione

l’esercizio dell’azienda non sia attuale, valendo, invece,

non poteva ritenersi irragionevole “in relazione a possibili
ragioni di liquidità”.
5. La CTR, correttamente applicando l’art. 2555 cc,

immobiliare composto, come riferisce la ricorrente, da “un
appezzamento di terreno con sovrastate edificio composto da due
piani sottostrada e nove piani fuori terra, suddiviso in due
fabbricati adiacenti e comunicanti, adibiti rispettivamente a
residence e ad albergo” aveva o no carattere, in sé, idoneo a dar
luogo all’esercizio di impresa, facendo da qui discendere
dapprima la qualificazione contrattuale, la cui disponibilità,
specie, in ambito fiscale, non appartiene alla voluntas delle parti,
ed, in conseguenza, il relativo trattamento tributario (cfr. Cass. n.
10740 del 2013).
6. Devono, infatti, ribadirsi i principi esposti dalla
giurisprudenza di questa Corte, secondo cui:
a) l’interpretazione del contratto ai fini fiscali, volta a
stabilire se il negozio sia soggetto all’imposta di registro
piuttosto che all’IVA, deve avvenire con criteri diversi da quelli
utilizzabili ai fini civilistici, dovendosi attribuire preminente
rilievo agli effetti del negozio ed alla sua causa reale rispetto
all’assetto cartolare (cfr. Cass. n 23584 del 2012; n. 10740 del
2013);
b) ove sussista una cessione di beni strumentali, atti, nel
loro complesso e nella loro interdipendenza, all’esercizio

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avrebbe, invece, dovuto dire se la cessione del complesso

d’impresa, si deve ravvisare una cessione di azienda soggetta ad
imposta di registro, non richiedendosi che l’esercizio dell’impresa
sia attuale, essendo sufficiente l’attitudine potenziale del

d’impresa (Cass. n. 23857 del 2007; 1405 del 2013);
c) a tale proposito è ininfluente la circostanza che lo
svolgimento di attività economiche sia assoggettato ad uno
speciale regime di autorizzazione di esercizio (v., in tal senso,
Corte di Giustizia 27 novembre 2003, in C-497101, punto 52).
7. L’impugnata sentenza, che non si è attenuta ai suddetti
principi, incorre, dunque, nel denunciato vizio, e va cassata con
rinvio, restando assorbito il vizio motivazionale dedotto col
secondo motivo, ad altra sezione della CTR del Lazio, che
provvederà, anche, a liquidare le spese del presente giudizio di
legittimità.
PQM
Accoglie il primo, assorbito il secondo, cassa e rinvia
anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di
legittimità, ad altra sezione della CTR del Lazio.
i

Così deciso in Roma, il 6 novembre 2013.

9L

complesso dei beni ceduti ad essere utilizzati per un’attività