Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 28345 del 18/12/2013


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Civile Sent. Sez. 2 Num. 28345 Anno 2013
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: SCALISI ANTONINO

SENTENZA

sul ricorso 30970-2007 proposto da:
NICOLOSI GIOVANNA NCLGNN27D56A029Y,

elettivamente

domiciliata in ROMA VIA PALESTRO 67, presso lo studio
dell’avvocato CONSOLO GIUSEPPE, rappresentata e difesa
dall’avvocato MUSCUSO FAUSTO, e PENNISI SALVATORE
PNNSVT54D20A029E, elettivamente domiciliato in ROMA,
2013
2196

VIA CRESCENZIO, 91, presso lo studio dell’avvocato
LUCISANO CLAUDIO che lo rappresenta e difende giusta
procura speciale notarile per dott. CARUSO GUIDO
Notaio del foro di Catania e Caltagirone, del
18.10.2013 in Aci Sant’Antonio Rep.n. 8435, entrambi

Data pubblicazione: 18/12/2013

in proprio e quali eredi di PENNISI ALFIO;
– ricorrenti contro

DI GIOVANNI GIUSEPPE, SOTERA GIUSEPPE, CANTARELLA
CATERINA SABINA, FINOCCHIARO ANNA PATRIZIA,
FRANCESCHINO SALVATORE, FINOCCHIARO CLARA SANDRA,
BARBAGALLO GIUSEPPE, MASSIMINO AMELIA, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA PIRRO LIGORIO 9, presso lo
studio dell’avvocato MULARGIA CRISTINA, rappresentati
e difesi dall’avvocato PATTI GIOVANNI ROSARIO;
– controricorrenti nonchè contro

BATTIATO SANTINA, CONSOLI AGATA;
– intimati –

avverso la sentenza n. 1027/2006 della CORTE D’APPELLO
di CATANIA, depositata il 20/10/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 29/10/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO
SCALISI;
udito l’Avvocato CLAUDIO LUCISANO difensore del
ricorrente PENNISI SALVATORE che ha chiesto
l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per
l’inammissibilità del ricorso.

V
I

Svolgimento del processo
Barbagallo Giuseppe, Finocchiaro Anna Patrizia, Battiato Santina, Di
Giovanni Giuseppe, Massimino Amelia, Franceschino Salvatore, Finocchiaro
Clara Sandra, Sotera Giuseppe, Cantarella Caterina Sabina convenivano in
giudizio, davanti al Tribunale di Catania, Pennisi Salvatore, Pennisi Alfio,

Nicolosi Giovanna, e Consoli Agata ed esponendo che Pennisi Salvatore
,
aveva ricevuto in donazione dai propri genitori, Pennisi Alfio e Nicolosi
Giovanna, con atto del 29 novembre 1990, un tratto di terreno edificabile,
nonché la concessione edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Aci
Sant’Antonio il 29 dicembre 1989 e successiva variante del 26 maggio del
1990 per la costruzione di un edificio per civile abitazione, che nella
donazione le parti avevano previsto una servitù di passaggio a carico della
particella 357/a rimasta ai donanti e a favore della particella donata, da
esercitarsi su una striscia di terreno di larghezza costante di circa metri cinque
lungo il confine sud ovest del fondo servente, che sulla particella 1077 Pennisi
Salvatore aveva costruito un edificio per complessive sei unità abitative
cedute ad essi attori ed a Consoli Agata, che la concessione edilizia era stata
rilasciata per l’intero fondo dei donanti, mentre l’edificio era stato costruito
_

solo sulla particella 357/b adesso 1077, che l’atto di assunzione di vincolo a
parcheggio del 19 novembre 1990 risultava illegittimo perché non rispondente
ai requisiti di legge e, comunque, in frode alla legge, perché l’area destinata a
parcheggio non era stata realizzata né poteva esserlo sulla particella 1077,

4

1

che sulla particella 357/a, rimasta in proprietà dei donanti

era presente

un’area idonea a parcheggio su cui essi attori non potevano vantare alcun
diritto. Rilevavano, pertanto, che la donazione era avvenuta in frode alla
1

legge, perché stipulata in violazione di norme imperative sugli spazi da
destinare a parcheggio, violazione questa estesa ai singoli contratti di
compravendita. Aggiungevano, infine, che era diminuito l’uso della servitù di
passaggio con la costruzione di una ringhiera che determinava, tra l’altro,
l’aspetto estetico dell’edificio.

Chiedevano, pertanto, che il Giudice dichiarasse la nullità della donazione del
terreno di cui alla particella 1077 nella parte in cui aveva previsto un’area da
destinare a parcheggio, nonché la nullità degli atti di compravendita, essendo
stati privati di quanto necessario per la destinazione di un’area da destinare a
parcheggio, che integrasse detti atti con le norme imperative in materia e con
il riconoscimento del diritto reale d’uso

inderogabile a parcheggio sulla

particella 357, condannasse i coniugi Permisi alla rimozione della ringhiera,
.

condannasse tutti i convenuti al risarcimento del danno.

,

Si costituivano Pennisi Salvatore, Alfio e Nicolosi Giovanna, contestando le
domande siccome infondate. Deducevano che l’area vincolata a parcheggio
riguardava proprio uno spazio della particella 1077
Consoli Agata ritualmente citata, non si costituiva in giudizio.
Il Tribunale di Catania con sentenza del 22 aprile 2000 dichiarava la nullità

_

parziale della donazione con integrazione ope legis del vincolo di destinazione
a parcheggio a favore delle unità immobiliari del fabbricato di cui si dice,
dichiarava la nullità parziale dei singoli atti di compravendita

con la

consequenziale integrazione ope legis dei detti contratti del diritto reale di uso
dell’area destinata a parcheggio di .prorpeità di Pennisi Alfio e Nicolosi
Giovanna.
Avverso questa sentenza proponevano appello Permisi Alfio, Pennisi
2

k

Salvatore e Nicolosi Giovanna, chiedendo la riforma integrale della sentenza
del Tribunale di Catania
Si costituivano gli appellati ad eccezione di Consoli Agata, resistendo al
graveme e proponendo appello incidentale.
La Corte di Appello di Catania con sentenza n. 1027 del 2006 rigettava

.

entrambi gli appelli proposti. Compensava le spese del giudizio di appello. La
Corte catanese ha ritenuto opportuno specificare che gli appellanti principali
con un unico motivo di appello censuravano la sentenza impugnata solo nella
parte in cui aveva dichiarato la nullità parziale della donazione del 29
novembre 1990 e l’aveva integrata ope legis tramite il ripristino di un’area
gravata dal vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, a servizio del
fabbricato costruito dal donatario venditore Permisi Salvatore sulla particella
*

1077 individuata all’interno della particella 357 rimasta in proprietà dei

i

donanti. Pertanto, non costituivano oggetto di impugnazione, né la statuizione
di declaratoria di nullità parziale dei singoli atti di compravendita delle unità
abitative costruite da Pennisi Salvatore, né la condanna dei coniugi Permisi a
rimuovere ogni ostacolo che potesse impedire l’esercizio dell’anzidetto diritto
reale di uso da parte del titolare sull’area vincolata. Statuizioni che, dunque,

erano coperte da giudicato.
Nel merito, la Corte catanese osservava che l’area di mq 100 della particella
1077 destinata a parcheggio non rispettava affatto le prescrizioni di legge del
7 aprile 1989, laddove si prevede che l’area riservata a parcheggio non possa
,I)1Q7
essere inferiore al metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione e,
quindi, avrebbe dovuto essere non inferiore a metri quadrati 184. Nuova, era

l’eccezione sollevata in appello, secondo cui il Tribunale non avrebbe potuto
3

imporre sul terreno di proprietà dei coniugi il vincolo di destinazione a
parcheggio a titolo gratuito. Secondo la Corte catanese, anche l’appello
incidentale andava rigettato e essenzialmente, perché, come aveva già indicato
il Tribunale, nonostante la riduzione della larghezza netta di accesso dovuto
alla ringhiera permaneva, pur sempre, un normale e comodo transito delle

.

persone e cose.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da Pennisi Salvatore e
Nicolosi Giovanna in proprio e quali eredi di Pennisi Alfio con ricorso
affidato a quattro motivi, illustrati con memoria. Barbagallo Giuseppe,
Finocchiaro Anna Patrizia, Di Giovanni Giuseppe, Massimino Amelia,
Franceschino

salvatore,

Finocchiaro

Clara

Sandra,

Sotera

Giuseppe,

Cantarella Caterina Sabina hanno resistito con controricorso, illustrato con
_

memoria. Battiato Santina, ritualmente intimata in questa fase, non ha svolto
alcuna attività giudiziale.
Motivi della decisione
1.= Con il primo motivo Pennisi Salvatore e Nicolosi Giovanna lamentano ex
art. 360 comma 1 n. 3 cpc., la violazione o falsa applicazione di norme di
diritto e più precisamente l’applicazione dell’art. 769 cc. con riferimento agli

artt. 788 cc e 1418 e 1419 cc. Secondo i ricorrenti, l’atto di donazione oggetto
della controversia sarebbe valido ed efficace perché non era destinato
all’elusione del vincolo

pubblicistico dell’area a parcheggio. Piuttosto, la

riduzione dell’area vincolata a parcheggio è stata determinata dalla

19

(

costruzione di un muro di sostegno di terrapieno secondo le prescrizioni del
Genio civile. Prescrizioni, per altro, che avrebbero potuto gravare sui
_.

resistenti anche molto tempo dopo l’acquisto delle unità immobiliari e che
4

non avrebbero potuto influire sulle proprietà finitime. E di più, i resistenti
hanno avuto modo di verificare l’esatta situazione di fatto e di diritto già
esistente e consolidata mediante gli accertamenti catastali di essendo i propri
atti di acquisto stipulati nell’anno 1993 e cioè molto tempo dopo l’atto di
donazione dichiarato nullo in parte.

Pertanto, concludono i ricorrenti, accerti al Corte se vi è stata ex art. 360
comma 1, n. 3 cpc., la violazione e falsa applicazione di norme di diritto e più
precisamente dell’art. 788. Con riferimento agli artt. 1418 e 1419 cc. da parte
dei contraenti dell’atto di donazione del 29 novembre 1990.
1.1.= Il motivo è infondato.
Com’è orientamento costante di questa Corte (ex multis Cass. n. 14355 del
29/07/2004), l’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 il quale prescrive che
-,

nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse debbono essere
riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro
quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo
pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di
disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite
di diritto dalla norma imperativa. Tale principio è rimasto immutato, anche
dopo l’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47, il cui art. 26,

ultimo comma, nello stabilire che gli spazi in questione costituiscono
pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 cod. civ., non ha
portata innovativa, ma ribadisce, soltanto, che, anche se le aree di parcheggio
possono essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici, il vincolo non può
venire meno, in quanto la pertinenza, anche se gravata da un diritto reale a
_

favore di terzi, continua ad assolvere la propria funzione accessoria,
5

94’r

esclusivamente, a vantaggio della cosa principale.
1.1.a).= Ora, la decisione della Corte di Catania in ordine alla parziale nullità
della donazione oggetto del presente giudizio è coerente con questi principi
dato che ha accertato che l’area di mq 100 della particella donata 1077,

1990 non rispettava affatto le prescrizioni di legge in vigore dal 7 aprile 1989
.

(laddove si prescrive che, nelle nuove costruzioni, la superficie riservata ad
area di parcheggio non possa essere inferiore a un metro quadrato per ogni
dieci metri cubi di costruzione, e nel caso, dunque, non avrebbe potuto essere
inferiore a mq 184). La stessa Corte ha chiarito, altresì ,che a nulla rilevava
l’anteriorità della concessione edilizia, né le prescrizioni dell’ufficio del
Genio civile dettate al costruttore perché nulla toglievano all’assenza
originaria di un’area idonea ad essere destinata a parcheggio nel rispetto della
normativa di riferimento.
1.1.b).= In definitiva, l’atto di donazione di cui si dice compiuto in uno con la
correlativa concessione edilizia non poteva che essere “parzialmente nullo” ai
sensi della normativa di cui alla legge 6 agosto 1967 n. 765, comportando la
necessità della sostituzione di diritto della clausola con le prescrizioni della

norma imperativa, che, nel caso in esame, comportava l’adeguamento
dell’aera destinata a parcheggio prevista dalla donazione, in quella prescritta
dalla norma imperativa, ponendo tale adeguamento a carico della stessa
particella cui faceva parte la particella n. 1077oggetto della donazione e
rimasta di proprietà dei donanti.

D’altra parte, va tenuto conto che

la

concessione edilizia di cui si dice (rilasciata il 29 dicembre 1989 ai genitori
donanti e preceduta da un atto

d’obbligo registrato il 7 ottobre 1989)
6

vincolata al parcheggio con l’atto di assunzione di vincolo del 29 novembre

riguardava l’intera originaria p.11a 357 e che il frazionamento della stessa e la
donazione della sola p.11a 357/b ora 1077) avevano comportato l’elusione
dell’assunto vincolo di parcheggio di un’area proporzionale alle unità
immobiliari realizzate.

cpc., la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e più precisamente
.

l’applicazione dell’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 modificata dalla
legge 24 marzo 1989 n. 122.

Secondo i ricorrenti, nel caso in esame

sarebbero stati rispettati i parametri delle aree vincolate a parcheggio, anche
alla luce dell’art. 40 della legge regionale n. 19 del 1972 e 31 della legge
regionale n. 21 del 1973. La sentenza impugnata, secondo i ricorrenti, ha
ignorato che i garages coperti al piano cantinato assolvevano gli obblighi della

normativa sia pubblicistica che privatistica degli spazi per parcheggio.
Pertanto, concludono i ricorrenti, accerti la Corte se vi è stata ex art. 360
comma 1, n. 3 cpc., la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e più
precisamente, la violazione dell’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765
modificata dalla legge 24 marzo 1989 n. 122, cioè se siano stati adempiuti,
nella fattispecie, i parametri delle aree vincolate a parcheggio in conformità

alle leggi: art. 18 della legge 6 agosto 1967,. 765, art. 40 della legge regionale
n. 19 del 1972, art. 31 della legge regionale n. 21 del 1973 e n. 122 del 1989.
2.1.= Il motivo è infondato perché essenzialmente muove da un presupposto
semplicemente affermato —che l’area destinata a parcheggio, superficie
coperta e superficie scoperta (garages coperti al piano cantinato) risultava
adeguata alle norme imperative di legge, senza tener conto che la sentenza
impugnata è fondata sui contenuti della CTU, per come recepita dalla
7

2.= Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano ex art. 360 comma 1 n. 3

sentenza di primo grado e confermata da quella di appello, la quale ha ritenuto
non adeguate le aree destinate a parcheggio e alla quale non sono state mosse
specifiche censure. Tuttavia, irrilevante è il richiamo della normativa
regionale, dato che la normativa richiamata riguarda ipotesi diverse da quelle
in esame. Come afferma l’art. 31 della legge n. 21 del 1973: “L’art. 40 della

.

legge regionale 31 marzo 1972, n. 19, è così sostituito: l’obbligo di dotare gli
edifici accessibili dalle vie carrabili di parcheggi, ai sensi dell’art. 18 della
legge 6 agosto 1967, n. 765, è stabilito all’atto del rilascio della licenza di
costruzione con una dichiarazione di vincolo permanente delle aree o locali
destinati allo scopo. “Nei casi di demolizione e ricostruzione di edifici
ricadenti nelle zone A e B la superficie da destinare a parcheggi può essere
ridotta a metà rispetto a quella prescritta dal sopracitato art. 18 della legge 6
.

agosto 1967, n. 765”.

3.= Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano ex art. 360 comma 1 n. 3 cpc.,
la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e più precisamente la
violazione del disposto di cui all’art. 2041 cc. Secondo i ricorrenti, la sentenza
impugnata avrebbe concretizzato l’effetto traslativo di un diritto reale in
danno dei donanti in ogni caso esclusi dai rapporti contrattuali di vendita tra

.

costruttore ed acquirenti. D’altra parte, l’utilizzo dei posti auto non è affatto
devoluto a titolo gratuito in favore degli aventi diritto, dato che questi ultimi
sono tenuti a pagare il valore dell’area acquisita

residuando un incremento

patrimoniale in loro vantaggio.

Ar.

Pertanto, concludono i ricorrenti„, accerti la Corte se vi è stata ex art. 360
comma 1 n. 3 cpc., la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e, più
precisamente, la violazione del disposto di cui all’art. 2041 cc., se cioè può
8

sussistere nella fattispecie statuizione di condanna con effetto traslativo di
diritto reale, senza il pagamento dell’area cd. Espropriata ai donanti.
3.1.= Il motivo è inammissibile per novità della censura dato che la domanda
di arricchimento senza causa, fondata sull’art. 2041 cc., è proposta per la
prima volta nel giudizio di legittimità. Per altro, il motivo sarebbe

.

inammissibile anche nel caso in cui si dovesse ritenere che l’eccezione di cui
si dice fosse stata proposta in appello e nei termini di cui a pag. 15 della
sentenza (gli appellanti, attuali ricorrenti, eccepiscono che l’imposizione del
vincolo di destinazione a parcheggio su un’area all’interno del fondo di
proprietà dei donanti, non poteva essere statuita a titolo gratuito, bensì
oneroso) dato che la Corte di merito ha dichiarato l’eccezione inammissibile
ai sensi dell’art. 345 cpc. e tale ragione non è stata oggetto di specifica

impugnazione. Come è orientamento costante di questa Corte (ex multis Cass.

..

n. 15673 del 12/08/2004). nel giudizio di legittimità non può essere proposto
nessun motivo, ne’ di fatto ne’ di diritto, che comporti l’allargamento della
materia del contendere – con la modificazione delle azioni o delle eccezioni
già proposte, o con la deduzione di nuove azioni o eccezioni -, oppure che
presupponga l’accertamento di nuovi elementi di fatto, ulteriori rispetto a

.

quelli già dedotti nelle fasi di merito, oppure ancora che sia oggetto di una
preclusione specifica derivante da un giudicato interno.
4.= Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano ex art. 360 comma 1 n. 3 cpc.,
la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e, più precisamente, la
violazione del disposto di cui all’art. 91 cpc. Secondo i ricorrenti sarebbe del
tutto immotivato ai sensi dell’art. 91 cpc. il capo della sentenza impugnata che
dispone la compensazione delle spese e che nulla ha statuito sulla condanna
9

4l

alle spese del giudizio di primo grado in capo ai ricorrenti in ragione dei 3/4
comprese quelle relative alla disposta CTU.
Pertanto, concludono i ricorrenti accerti la Corte se vi è stato ex art. 360,
primo comma, n. 3 cpc. la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e
più precisamente la violazione del disposto di cui all’art. 91 cpc.

.

4.1.= Anche questo motivo è infondato.
Va qui osservato che in base alla previsione dell’art. 92 c.p.c., il giudice, al
termine di un giudizio, può compensare le spese oltre che in caso di reciproca
soccombenza, anche quando sussistano dei gravi e giustificati motivi.
Pertanto, come ha chiarito la Corte di merito, la compensazione parziale
disposta dal Tribunale, per un quarto, era ampiamente giustificata dallo stesso
confermato rigetto delle due ultime domande proposte dagli originari attori, in
,

altri termini, da una reciproca parziale soccombenza. Così come la Corte di
Catania ha disposto la compensazione delle spese del secondo grado del
giudizio, avendo verificato la reciproca soccombenza delle parti nel giudizio
di secondo grado.
In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti condannati in solido al
pagamento delle spese del perente giudizio di cassazione, che verranno

.

liquidate con il dispositivo, a favore dei controricorrenti con esclusione di
Battiato Santina che intimata, in questa fase, non ha svolto alcuna attività
giudiziale.
PQM.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido, a favore dei
controricorrenti, al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione,

10

7jV

che liquida in €. 3.700,00 di cui C. 200,00 per esborsi oltre accessori come per
legge.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della
Corte Suprema di Cassazione il 29 ottobre 2013

Il Consigliere relatore

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